|
21 декабря 2023 г.
|
Дело N А60-59076/2022
|
Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2023 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2023 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В. А.,
судей Столярова А.А., Полуяктова А.С.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мухутдинова Евгения Рафитовича (далее - предприниматель, ответчик) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2023 по делу N А60-59076/2022 Арбитражного суда Свердловской области.
Представители лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещенных надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округ, в судебное заседание не явились.
Общество с ограниченной ответственностью "Проспект Пермь" (далее - общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю о взыскании 514 087 руб. 31 коп. задолженности по арендной плате по предварительному договору аренды нежилого помещения от 18.10.2021 N П-130/21, 55 722 руб. 62 коп. неустойки (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Предприниматель обратился в суд со встречным иском к обществу об обязании возвратить ответчику имущество, находящееся в помещении площадью 149 кв. м на 2 этаже центра по адресу: г. Пермь, ул. Петропавловская, 73А, указанное во встречному иске, взыскании с истца в возмещение убытков, в связи с удержанием имущества в виде оплаты арендной платы за период с октября 2022 года по февраль 2023 года в сумме 341 354 руб. 84 коп., а также взыскании 578 121 руб. 19 коп. обеспечительного платежа (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда от 15.06.2023 (с учетом определения об опечатке от 02.08.2023) первоначальный иск удовлетворен. В удовлетворении встречного иска отказано.
Протокольным определением от 13.09.2023 Семнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Движение".
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2023 решение суда отменено. Первоначальный иск удовлетворен. В удовлетворении встречного иска отказано.
В кассационной жалобе предприниматель просит постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. Заявитель ссылается на заключение между предпринимателем и обществом предварительного договора аренды помещения от 18.10.2021, внесение 578 121 руб. 19 коп. обеспечительного платежа. Как указывает предприниматель, при осуществлении деятельности ответчиком выявлено несоответствие системы вентиляции целевому использованию помещения, предусмотренному сторонами в предварительном договоре; в результате переписки арендодателем предложено арендатору самостоятельно определить необходимые мощности системы вентиляции; проект вытяжной вентиляции согласован арендодателем, арендодатель знал о целевом использовании помещения; арендатор при подписании акта о начале коммерческой деятельности не мог знать о недостатках вентиляционной системы; в силу ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан устранить недостатки вентиляционной системы, поскольку арендодателем недостатки помещения не устранены, ответчиком принято решение о прекращении в помещении коммерческой деятельности, арендодателю направлено уведомление о расторжении договора, возврате обеспечительного платежа. По мнению заявителя, после направления уведомления о расторжении договора, отсутствия требований о понуждении заключения основного договора аренды отношения между сторонами прекращены, имеет место только фактическое использование имущества, на момент прекращения договора задолженность по внесению арендной платы отсутствовала. Предприниматель ссылается на неправомерное чинение арендодателем препятствий в вывозе имеющегося в помещении оборудования в связи с наличием долга по арендной плате, поскольку обеспечительный платеж покрывал начисленную истцом задолженность. По мнению заявителя, поскольку задолженность отсутствует, оснований для удержания обеспечительного платежа в счет погашения задолженности не имеется. Предприниматель указывает на наличие в действиях общества признаков злоупотребления правом.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Как установлено судами, между предпринимателем (арендатор) и обществом (арендодатель) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения от 18.10.2021N П-130/21, в соответствии с которым арендодатель принял на себя обязательство по завершении строительства первой очереди Центра и оформления права собственности предоставить арендатору на согласованных договором условиях во временное владение и пользование нежилое помещение N R04 общей проектной площадью 149 кв. м, расположенное на 2 этаже Центра.
Под Центром стороны понимают "Многофункциональный центр с гостиницей в границах улиц Попова-Монастырская-Осинская-Петропавловская в г. Перми. 1 этап строительства" - здание переменной этажности общей проектной площадью 86 382,70 кв. м, включающее мультиплекс, зону развлечений, рестораны, фудкорт, супермаркет, торговую галерею, паркинг, гостиницу, строящееся на земельном участке на основании разрешения на строительство от 29.05.2020 года N 59-RU90303000-154-2019/1 (раздел 1 "Термины и определения" договора).
В силу пункта 2.2 договора, стороны договорились заключить в будущем основной договор аренды в отношении вышеуказанного помещения на условиях, предусмотренных согласованным сторонами проектом (приложение N 9 к договору). Заключение сторонами основного договора обусловлено государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение.
В дальнейшем зданию присвоен адрес: Пермский край, г. Пермь, ул. Петропавловская, д.73а, в соответствии с распоряжением Администрации города Перми N 059-22-01-03/2-1428 от 16.11.2021.
Помещение, переданное ответчику для ведения коммерческой деятельности, является нежилым помещением N 53 площадью 149,8 кв. м, согласно выкопировке из паспорта здания.
Сторонами подписан акт доступа в помещение для проведения арендатором подготовительных работ от 22.11.2021, арендная расчетная площадь помещения указана равной 149,8 кв. м.
Здание 16.02.2022 введено в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в
эксплуатацию N 59-RU90303000-154-2019 от 16.02.2022) и открыто для посетителей.
Арендатор 01.03.2022 открыл помещение для посетителей и фактически начал коммерческую деятельность.
Сторонами подписан акт о начале коммерческой деятельности от 01.03.2022.
В ЕГРН 03.03.2022 зарегистрировано право собственности истца на здание.
Здание поставлено на кадастровый учет как объект: нежилое здание "Многофункциональный центр с гостиницей. 1 этап строительства", общей площадью 87022,3 кв. м, количество этажей: 6-7, в том числе подземных 2-3, кадастровый номер: 59:01:4410048:545, по адресу: Пермский край, г.о. Пермский, г. Пермь, ул. Петропавловская, д.73а. Коммерческое наименование здания - Многофункциональный центр "iMALL Эспланада".
Подготовительные работы в помещении арендатором 11.03.2022 завершены, что подтверждается актом завершения работ от 11.03.2022.
В соответствии с п.5.2 договора арендодатель в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на центр направляет арендатору письменное предложение о заключении основного договора аренды (ОДА).
В адрес ответчика 23.05.2022 направлено официальное предложение о заключении основного договора аренды с приложением выписки из ЕГРН на первую очередь центра, текста основного договора и перечня документов, необходимых для государственной регистрации основного договора.
В первоначальном иске истец указал, что в течение периода с 23.05.2022 по 26.05.2022 велась переписка по адресу электронной почты, указанному в договоре (takman-59@mail.ru), касающаяся вопросов со стороны ответчика о страховании по основному договору аренды, площади помещения.
26.05.2022 истцу поступило письмо ответчика от 26.05.2022 с просьбой о пересмотре коммерческих условий основного договора аренды (снижении фиксированной части арендной платы), оставленное без удовлетворения.
В адрес ответчика 29.07.2022 направлено требование о подписании основного договора аренды от 29.07.2022 N 1113, на которое ответ не поступил.
Таким образом, с 01.03.2022 ответчиком фактически использовалось помещение и в силу п.4.14 договора истцом начато начисление всех предусмотренных договором платежей, при этом от подписания основного договора аренды ответчик уклоняется.
Также во исполнение п. 4.8 договора арендатор должен внести арендодателю обеспечительный платеж в размере месячной суммы фиксированной части постоянной арендной платы и месячной платы за эксплуатацию, что на момент заключения ПДА составляет 481 767 руб. 66 копеек, без НДС.
В соответствии с пунктом 8.3 договора в случае отказа или уклонения от заключения ОДА арендатор уплачивает штраф в размере суммы обеспечительного платежа по ПДА в течение 3 рабочих дней с момента получения соответствующего требования.
Отказом или уклонением арендатора от заключения ОДА признается отказ от выполнения или просрочка свыше 60 календарных дней выполнения арендатором обязательств, указанных в п.п. 5.4.-5.6. ПДА (абз. 2 п.5.7 договора).
В первоначальном иске истец указал на то, что за ответчиком числится задолженность по договору, а именно: недоплата переменной арендной платы за май 2022 года в размере 0,02 руб.; плата за эксплуатацию за октябрь 2022 года в размере 74 900, 60 руб.; фиксированная часть постоянной арендной платы за октябрь 2022 года в размере 215 712 руб.; штраф за отказ от заключения ОДА (п.8.3) в размере суммы обеспечительного платежа - 240 883, 83 руб.
В соответствии с пунктом 11.3 договора разногласия и споры по настоящему договору между сторонами разрешаются путем переговоров. Если возникший спор не будет разрешен в претензионном порядке, он передается на рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области. Срок ответа на претензию - 10 (десять) дней.
28.09.2022 от предпринимателя поступило уведомление о расторжении договора в одностороннем внесудебном порядке с освобождением помещения 30.09.2022.
Общество направило ответчику ответ от 28.09.2022 N 1210, в соответствии с которым указало на отсутствие у ответчика права на одностороннее расторжение договора и отказал в расторжении, потребовав уплаты штрафа за уклонение от заключения основного договора аренды.
29.09.2022 от ответчика поступило письмо с повторным требованием о расторжении договора.
06.10.2022 от ответчика поступила заявка на освобождение помещения и вывоз имущества, которая согласована истцом (ответ от 06.10.2022 N 1247).
В этот же день истцом в адрес ответчика направлена претензия от 06.10.2022 N 1246 с требованием оплаты задолженности, ответа на которую не поступило.
Поскольку ответчик не погашена задолженность, общество обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.
Предприниматель обратился в суд со встречным иском о возврате имущества, возмещении убытков, возврате обеспечительного платежа.
Удовлетворяя первоначальный иск, суды исходили из следующего.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 Российской Федерации).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из условий договора, постоянная арендная плата (фиксированная часть и процентная часть) является платой за пользование помещением, местами общего пользования, возможность размещения рекламных носителей арендатора в помещении, в (на) витринах помещений (за исключением рекламных, информационных конструкций на фасаде и кровле здания), вывески на входе (над входом) в помещение (пункт 4.3.1 договора).
Переменная арендная плата включает в себя плату за потребляемые в арендуемых помещениях и местах общего пользования коммунальные услуги: использование электроэнергии, теплоснабжение (включая поставку и транспортировку газа), водопотребление, канализацию питьевой воды, канализацию стоков (п. 4.3.2. договора).
Плата за эксплуатацию является платой за поддержание в надлежащем состоянии здания центра, общих инженерно-технических сетей и систем; дератизацию, дезодорацию, дезинфекцию, уборку мест общего пользования центра, его конструктивных элементов и прилетающей территории; вывоз твердых бытовых отходов; обеспечение охраны центра и прилегающей территории, поддержание общественного порядка в местах общего пользования
центра; пользование зоной парковки, общей зоной погрузки. Плата за маркетинг является платой за комплекс осуществляемых арендодателем мероприятий, направленных на рекламу и продвижение центра на рынке с целью привлечения максимального числа посетителей. Комплекс маркетинговых мероприятий может без ограничений включать в себя рекламу центра в средствах массовой информации, участие в конкурсах, выставках, пресс-конференциях, эксплуатация системы подсчета посетителей, выпуск полиграфической продукции, развитие концепции центра (п.4.3.4 договора).
Согласно п.4.4.1 договора фиксированная часть постоянной арендной платы определяется как произведение расчетной площади помещения и арендной ставки. Арендная ставка составляет 1200 руб. без НДС за один квадратный метр площади помещения в месяц (НДС начисляется сверху по ставке и в порядке, установленном действующим законодательством РФ).
Фиксированная часть постоянной арендной платы выплачивается арендатором ежемесячно не позднее 25 числа месяца в виде предварительной оплаты за следующий календарный месяц (п.4.4.2 договора).
Согласно п. 4.4.2 договора процентная часть постоянной арендной платы определяется ежемесячно по итогам работы арендатора в помещении за календарный месяц и рассчитывается как разница между суммой, составляющей: с даты начала коммерческой деятельности - 12% от товарооборота арендатора в помещении за месяц (без учета НДС), и суммой фиксированной части арендной платы (с учетом всех применимых в отчетном периоде скидок) и платы за эксплуатацию за этот же календарный месяц (без учета НДС); начиная с третьего года с даты начала коммерческой деятельности - 14% от товарооборота арендатора в помещении за месяц (без учета НДС), и суммой фиксированной части арендной платы (с учетом всех применимых в отчетном периоде скидок) и платы за эксплуатацию за этот же календарный месяц (без учета НДС).
Если результат больше нуля, то процентная часть арендной платы подлежит оплате. Если результат меньше нуля, то процентная часть арендной платы оплате не подлежит.
На полученную сумму процентной части постоянной арендной платы начисляется НДС сверху по ставке и в порядке, установленным действующим законодательством РФ.
Согласно п. 4.5.1 договора переменная арендная плата начисляется с даты подписания акта доступа и рассчитывается исходя из стоимости затрат арендодателя на предоставление арендатору коммунальных услуг в арендованном помещении, состоящих из услуг теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения.
Переменная часть выплачивается арендатором ежемесячно не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным (п.4.5.3 договора).
Согласно п. 4.6.1 договора (плата за эксплуатацию), сумма платы за услуги эксплуатации определяется как произведение арендной расчетной площади помещения и тарифа на услуги эксплуатации. Тариф на услуги эксплуатации составляет: с даты подписания акта доступа и начала производства ремонтных и отделочных работ по ПДА - 208 руб. 33 коп., без НДС, за один квадратный метр площади помещения в месяц. НДС начисляется сверху по ставке и в порядке, установленными действующим законодательством РФ. с более ранней из дат: (1) даты акта о завершении подготовительных работ, либо (2) даты истечения установленного настоящим договором срока на выполнение подготовительных работ, либо (3) с даты начала коммерческой деятельности в помещении - и на последующий срок аренды (фактического пользования помещением) - 416 руб. 67 коп., без НДС, за один квадратный метр площади помещения в месяц. НДС начисляется сверху по ставке и в порядке, установленными действующим законодательством РФ.
Плата за эксплуатацию выплачивается арендатором ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца в виде предварительной оплаты за следующий календарный месяц (п.4.6.2).
В соответствии с пунктом 8.1 договора, за нарушение арендатором сроков исполнения денежных обязательств, предусмотренных разделом 4 предварительного договора аренды, арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
Также во исполнение п. 4.8 договора арендатор должен внести перечислить арендодателю обеспечительный платеж в размере месячной суммы
фиксированной части постоянной арендной платы и месячной платы за эксплуатацию, что на момент заключения ПДА составляет 481 767 руб. 66 коп., без НДС (НДС начисляется сверху по ставке и в порядке, установленными действующим законодательством РФ), в течение 10 рабочих дней с момента подписания ПДА.
Из пункта 7.1 предварительного договора аренды нежилого помещения N П-130/21 от 18.10.2021 следует, что договор вступает в силу со дня его подписания сторонами и действует до даты заключения основного договора аренды (ОДА), если не будет расторгнут раньше в соответствии с условиями настоящего договора или действующего законодательства. Стороны оговорили, что ОДА должен быть заключен в срок не позднее 180 календарных дней с момента ввода центра в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на центр, но в любом случае не позднее года с момента заключения ПДА. Обязательства сторон, возникшие до прекращения настоящего договора, остаются в силе до полного их выполнения сторонами.
Как установлено судом, ввод центра в эксплуатацию осуществлен 16.02.2022, право собственности истца зарегистрировано 03.03.2022.
Таким образом, обязательство сторон по заключению основного договора аренды должно было быть исполнено в срок до 31.08.2022 (в течение 180 дней с 03.03.2022), основной договор должен был быть в любом случае заключен в срок до 19.10.2022.
При исследовании фактических обстоятельств дела суд установил, что истцом выполнены действия, направленные на заключение основного договора- 23.05.2022 направлено предложение о заключении основного договора, 29.07.2022 направлено повторное требование о заключении основного договора.
Ответчиком выражено несогласие с условиями основного договора аренды, направлено письмо с просьбой о пересмотре коммерческих условий.
В соответствии с пунктом 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Между тем соответствующий спор на разрешение суда не передан, 01.12.2022 истец направил в адрес ответчика уведомление от 24.11.2022 N 1320 о расторжении договора на основании п. 9.3.2 договора, полученное предпринимателем 17.12.2022.
В соответствии с пунктом 9.4 договор расторгается по истечении 15 дней с момента получения адресатом уведомления об отказе от договора.
Таким образом, как верно установлено судом, договор расторгнут со 02.01.2023 по инициативе арендодателя, последним днем действия договора является 01.01.2023, предварительный договор действовал с даты его заключения 18.10.2021 до даты расторжения.
При таких обстоятельствах, установив факт наличия задолженности, суд правомерно удовлетворил первоначальный иск, взыскав с предпринимател
