Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28 февраля 2024 г. N Ф09-9946/23 по делу N А07-19676/2023

Екатеринбург

28 февраля 2024 г.

Дело N А07-19676/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2024 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Татариновой И. А., Купреенкова В. А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемортан И.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.07.2023 по делу N А07-19676/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2023 по тому же делу.

Судебное заседание проводится с использованием системы веб-конференции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании посредством подключения к электронной системе "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседание) приняли участие представители:

Администрации - Бекешкин Е.Е. (доверенность от 17.02.2023 N 01-05-00688/13);

общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строительное управление N 17 "ПСК-6" (далее - общество СЗ "СУ N 17 "ПСК-6", общество) - Гинзбург Ю.М. (доверенность от 13.09.2021 N 79).

Общество СЗ "СУ N 17 "ПСК-6" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации об обязании изменить условия договора N 23-РТ от 20.12.2011 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Айской, 8 Марта, Владивостокской, Революционной в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, путем заключения с обществом в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, дополнительного соглашения к договору в следующей редакции:

"Изложить пункт 3.1.3 Договора в следующей редакции:

"3.1.3. В течение срока, установленного в пункте 3.3 настоящего договора, на основании предоставляемого Стороной 1 перечня, содержащего информацию о номенклатуре, характеристиках, необходимых жилых помещений и их нанимателях, по поручению Стороны 1 создать, либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Приобретенная или построенная целевым назначением и передаваемая жилая площадь для переселения нанимателей должна быть равнозначной по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, а также соответствовать санитарным и техническим требованиям, иметь отделку, сантехническое, электротехническое и другое оборудование.

1. Изложить пункт 3.1.4 Договора в следующей редакции:

"3.1.4. В течение срока, установленного в п. 3.3 настоящего договора, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения Стороны 1, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащих сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, Республики Башкортостан, муниципального образования городского округа город Уфа, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 3.1.3 настоящего договора.

2. Изложить пункт 3.1.6 Договора в следующей редакции:

"3.1.6. Осуществить строительство застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в течение срока, установленного в п. 3.3 настоящего договора,".

3. Изложить пункт 3.3 Договора в следующей редакции:

"п.3.3. Настоящий договор заключается сроком до 30 июня 2027 года.

4. Обязательства Сторон, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, сохраняются в неизменном виде.

5. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента подписания его Сторонами.

6. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора N 23-РТ от 20.12.2011.

7. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, два экземпляра для Стороны 1, один - для Стороны 2."

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено УКС Администрации ГО г. Уфа.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.07.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2023 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, Администрация просит обжалуемые судебные акты отменить. Податель жалобы указал, что в исковом заявлении не указан конкретный срок бездействия Администрации, на который общество продляет срок договора N 23-РТ. При этом указал, что ранее сроки исполнения по договору были продлены.

В пояснениях на кассационную жалобу общество просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, считая изложенные в ней доводы несостоятельными.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 07.10.2011 Администрацией принято постановление N 5644 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Айской, 8 Марта, Владивостокской, Революционной в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, предусматривающее строительство многоэтажных домов и объектов обслуживания населения.

Администрацией 26.10.2011 принято Постановление N 6037 о проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, которым утверждены условия аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории.

По результатам проведения аукциона 20.12.2011 между Администрацией (сторона 1) и обществом "Строймонтаж" (сторона 2) заключен договор N 23-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Айской, 8 Марта, Владивостокской, Революционной в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

В соответствии с пунктом 1.1 договора N 23-РТ предметом указанного договора является предоставление ответчиком застройщику права на заключение договора о развитии застроенной территории квартала. Застройщик, получая указанные права, принимает на себя обязательства в установленные разделом 3 договора сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств третьих лиц выполнить обязательства, предусмотренные в разделе 3.1 договора, обязательства по развитию территории, в том числе разработать и утвердить в установленном порядке проект планировки и проект межевания застроенной территории, оформить права на земельные участки в границах застроенной территории и осуществить строительство объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией, а ответчик обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств застройщиком. Площадь застроенной территории ориентировочно 14,6 га.

Пунктом 2.5 договора N 23-РТ установлен перечень объектов, находящихся на застроенной территории и подлежащих сносу - это многоквартирные жилые дома, подлежащие сносу и реконструкции по улицам:

Революционная, N N 191, 193, 195, 197, 201/1, 201/2, 201/3, 207, 209а, 213/215, 213, 215, 217; Акмолинская, N 61; Владивостокская, NN 3/1, 3/2, 7, 9, 11, 17, 19, 19/1, 19/2, 21/1, 23, 32/1, 25/1, 25; Пионерская, NN 148/150, 129/131, 133;

8 Марта, N N 24, 26, 26/1, 28, 28/1, 28/4, 30; Айская, NN 68, 70, 72, 76, 78, 82, 84; Харьковская, NN 114, 116, 118, 120; а также нежилые здания по улицам Революционная, N 191/1; Харьковская, N 120/1; Владивостокская, NN 5, 5/1, 21; капитальные и металлические гаражи, хозяйственные постройки, расположенные в границах застроенной территории.

Указанные объекты также определены в Постановлении Администрации N 5644 от 07.10.2011.

Пунктом 3.1.2 договора N 23-РТ от 24.05.2012 предусмотрена обязанность застройщика разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 12 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории.

В силу пункта 3.1.3 договора застройщик принял на себя обязательство в течение 36 месяцев с момента заключения договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

На основании пункта 3.1.4 договора, застройщик принял на себя обязательство уплатить в течение 36 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории выкупную цену за изымаемые жилые помещения на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах расположенных на застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образования в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.3 договора.

Пунктом 3.1.6 договора предусмотрена обязанность застройщика осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение пяти лет с момента заключения договора.

В соответствии с пунктом 3.2.2 договора Администрация обязалась принять решения об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение четырех месяцев со дня получения соответствующего обращения от застройщика.

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что в случае задержки сроков выполнения отдельных этапов работ по проектированию и/или строительству объекта не по вине Стороны 2, сроки по настоящему договору по соглашению Сторон могут быть пересмотрены в сторону увеличения пропорционально периоду задержки. Указанное увеличение сроков оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Положениями пункта 5.1 договора установлено, что договор вступает в силу со дня подписания его сторонами и прекращает свое действие после полного исполнения ими своих обязательств по настоящему договору, либо расторжения настоящего договора в соответствии с условиями настоящего договора.

Дополнительным соглашением N 1 от 24.01.2013 к договору N 23-РТ от 20.12.2011 продлены сроки разработки и предоставления проекта планировки по п. 3.1.2 договора до 20.06.2013.

Постановлением Администрации N 6767 от 30.12.2013 по результатам публичных слушаний был утвержден проект планировки и проект межевания территории, разработанный по заказу общества "Строймонтаж".

Согласно приложению N 4 к Постановлению Администрации N 6767 - пояснительной записке, проектом планировки был предусмотрен 100% снос существующей ветхой одно- двух- и трехэтажной жилой застройки и строительство многоэтажных жилых и общественных зданий со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания населения, в т.ч. офисные здания и гостиница.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.08.2017 по делу N А07-29321/2016 по иску общества "Строймонтаж" к Администрации о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории, постановлено обязать Администрацию ГО г. Уфа РБ внести изменения в договор N 23-РТ от 20.12.2011 о развитии застроенной территории путем заключения с обществом "Строймонтаж" дополнительного соглашения к договору, в котором подпункты 3.1.3, 3.1.4, 3.1.6, 3.1.8, пункт 3.3 договора изложить в следующей редакции:

"3.1.3. В течение 36 месяцев с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору N 23-РТ от 20.12.2011 создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

3.1.4. Оплатить в течение 36 месяцев с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору N 23-РТ от 20.12.2011 выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе, в общей долевой собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с предыдущим пунктом настоящего договора;

3.1.6. Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение 5 лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору N 23-РТ от 20.12.2011;

3.1.8. Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии территории, в течение 5 лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору N 23-РТ от 20.12.2011;

3.3. Настоящий договор действует 5 лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору N 23-РТ от 20.12.2011".

На основании указанного решения суда сторонами было заключено дополнительное соглашение N 2 от 26.04.2018 к договору N 23-РТ от 20.12.2011.

Между обществом "Строймонтаж" и истцом 06.12.2019 было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору N 23-РТ от 20.12.2011 о развитии застроенной территории.

В соответствии с указанным соглашением истцом были приняты права и обязанности по договору, в том числе в соответствии с пунктом 2.1.2 соглашения истцом принята на себя обязанность по погашению задолженности общества "Строймонтаж" перед Администрацией в размере 267 158 348, 43 рублей, взысканных с данного лица в пользу Администрации на основании решения суда от 08.07.2019 по делу N А07-4073/2017 в возмещение затрат за расселение аварийного жилья.

По данному делу между обществом "Специализированный застройщик СУ N 17 "ПСК-6", являющемся правопреемником ответчика общества "Строймонтаж" и Администрацией, было заключено мировое соглашение, утвержденное определением суда от 28.02.2020 по делу N А07-4073/2017, согласно которому стороны договорились о рассрочке взысканной судом задолженности, а также изложить пункт 3.2.3 договора в следующей редакции:

"Предоставлять Стороне-2 в течение одного месяца с момента получения соответствующего обращения Стороны-2 свободные от прав и имущества третьих лиц земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории в отношении которой принято решение о развитии, при условии соблюдения Стороной-2 графика платежей, предусмотренного п. 3 мирового соглашения по делу N А07- 4073/2017, отсутствии на дату получения обращения от Стороны-2 установленной решением арбитражного суда задолженности по возмещению Стороной-2 Стороне-1 понесенных ею затрат на изъятие у граждан жилых помещений в жилых домах, указанных в п. 2.5. договора N 23-РТ от 20.12.2011 и приобретение жилых помещения для расселения граждан, проживающих по договорам социального найма в жилых домах, указанных в п. 2.5. N 23-РТ от 20.12.2011, с учетом графика погашения задолженности, установленной судебным актом, образовании земельных участков в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории, освобождении соответствующих земельных участков от прав и имущества третьих лиц."

Постановлением Администрации N 1455 от 24.08.2022 был утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Айской, 8 Марта, Владивостокской и Революционной в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, разработанный по заказу истца.

Обращаясь с настоящим иском, истец указывал, что в процессе взаимодействия с ответчиком при исполнении договора столкнулся с препятствиями, не позволившими в установленный договором срок выполнить все обязательства по договору, в том числе ссылался на не исполнение ответчиком обязанностей, возложенных на него как на орган местного самоуправления, в отсутствие установленных законом оснований.

Как следует из представленной в материалы дела документации по планировке территории, ограниченной улицами Айской, 8 Марта, Владивостокской и Революционной в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, проектом предусмотрена реконструкция исторически сложившейся застройки квартала, которая предусматривает: снос аварийных жилых домов, зданий и сооружений барачного типа с высокой степенью износа, временных и ветхих объектов внутри квартала 2 (сараи, металлические и капитальные гаражи-самострой и т.д.) общей площадью 26,40 тыс. кв. м; сохранение и реконструкция жилой застройки общей площадью 55 405,9 кв. м: периметральная застройка по улице Айской, как исторически сложившаяся и формирующая облик улицы (3-4-х этажные многоквартирные жилые дома); сохранение внутриквартальной застройки 5-6-ти и 9-10-ти этажных многоквартирных жилых домов; реконструкцию существующих МБОУ "Лицей N 107" и МБДОУ "Детский сад N 100", с изменением их площади территорий и вместимости; размещение 21-24-35 этажных многоквартирных жилых домов по улицам 8 Марта, Владивостокская, Революционная общей площадью проектируемого жилого фонда 157 100 кв. м (146 420 кв. м, без учета летних помещений); устройство подземных паркингов для обслуживания жителей проектируемого квартала.

В том числе для строительства новых объектов на территории, подлежащей развитию необходим снос следующих объектов:

Для строительства жилого дома литер 1 литер 1а с подземной автостоянкой: дома по адресам г. Уфа, ул. Пионерская (Советский), 148/150, Акмолинская 61 (снесен на момент рассмотрения спора).

Для строительства жилого дома литер 2 литер 2а с подземной автостоянкой: дом по адресу г. Уфа, ул. Революционная, 207.

Для строительства жилого дома литер 3 литер 3а с подземной автостоянкой: дома по адресам г. Уфа, ул. Революционная, 213/215, Владивостокская, 3/2, Владивостокская, 5 (нежилое здание), Владивостокская, 5а (нежилое здание).

Для строительства жилого дома литер 4 литер 4а с подземной автостоянкой литер 4а: дома по адресам г. Уфа, ул. Владивостокская, 3/2, Владивостокская, 5, Владивостокская, 5а.

Для строительства жилого дома литер 5 с подземной автостоянкой: дом по адресу г. Уфа, ул. Владивостокская, 17.

Для строительства жилого дома литер 6 с подземной автостоянкой: дома по адресам г. Уфа, ул. Владивостокская, 25/1, 8 Марта, 30, 8 Марта, 28, 8 Марта, 26, 8 Марта, 28/1, Владивостокская, 21/1.

Для строительства детского сада литер 7 на 75 мест: дом по адресу г. Уфа, ул. 8 Марта, 28/1 Для строительства детского сада литер 8 на 80 мест: дом по адресу г. Уфа, ул. Пионерская (Советский), 133.

Для строительства подземного паркинга литер 9: дома по адресам г. Уфа, ул. Пионерская (Советский), 148/150, Революционная, 191/1.

Для строительства подземного паркинга литер 10: дом по адресу г. Уфа, ул. Владивостокская, 11/1 (снесен на момент рассмотрения спора).

Пунктом 2.5 договора N 23-РТ от 20.12.2011 были определены объекты, расположенные в границах застроенной территории, подлежащие сносу или реконструкции при развитии застроенной территории.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2017 года по делу N А07-29321/2016 при рассмотрении иска общества "Строймонтаж" к Администрации о продлении спорного договора N 23-РТ от 20.12.2011 было установлено, что на момент рассмотрения спора решения об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории в отношении, поименованных в пункте 2.5 договора N 23-РТ жилых домов Администрацией не приняты.

Суды согласились с позицией истца, согласно которой общество "Строймонтаж" не могло приступить к расселению иных домов в силу отсутствия принятого Администрацией решения об изъятии таких помещений, а также по причине технической невозможности осуществления строительства не в соответствии с очередностью такого строительства, установленного проектом планировки и межевания, и обусловленного очередностью и поэтапностью возведения инженерных и других коммуникаций в границах застраиваемой территории. На момент вынесения решения по делу N А07-29321/2016, как установлено судом, оставшаяся часть многоквартирных жилых домов, предусмотренная в соответствии с п. 2.5 договора и документацией по планировке территории к сносу, не расселена, либо расселена частично.

Как указывал истец, в границах застроенной территории часть многоквартирных жилых домов, признанных аварийными была частично, либо полностью расселена силами Администрации, в том числе дома по адресам г. Уфа, по ул. 8 марта N N 26/1, 28/4, по ул. Владивостокской N N 25, 23,23/1, 19, 19/1,19/2, 7, 9, 3/1, 3/2, по ул. Революционной N N 191, 193, 195, 197, 201/1,201/2, 201/3, 209а, 213, 215, 217, 191/1, по ул. Пионерской N 129/1. Указанное установлено решением Арбитражного суда РБ от 08.07.2019 по делу N А07-4073/2017 по иску Администрации к обществу "Строймонтаж" о возмещении затрат на расселение аварийного жилья, а также материалами дела N А07-6488/2020, по иску Администрации к истцу о взыскании 263 238 634 руб. 28 коп. выкупной цены по договору N 23-РТ от 20.12.2011 (из которого выделено рассматриваемое в настоящем деле требование). Имеются дома признанные аварийными, требования о сносе и реконструкции которых направлены Администрацией в адрес собственников в 2023 году, в то время как дома были признаны аварийными в 2015 году (8 марта 28/1, Владивостокская 21/1 и 25/1, Пионерская 148/150). Также имеются дома, решение о признании которых аварийными отменено решениями судов.

Кроме того, в границах территории имеется ряд жилых домов, в отношении которых решение о признании аварийным не принято, но фактически являющихся ветхими и аварийными (дома по ул. Владивостокская д. 3/2, по ул. 8 Марта д. 26). Указанное подтверждается включением данных объектов в Муниципальную адресную Программу "Развитие застроенных территорий городского округа город Уфа Республики Башкортостан на 2007 - 2015 годы", утвержденную Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 05.07.2007 N 25/8, в перечень домов подпрограммы "Переселение граждан из жилищного фонда, подлежащего сносу и реконструкции (в том числе из ветхого и аварийного жилищного фонда) на 2007 - 2015 годы по городскому округу город Уфа Республики Башкортостан"). Таким образом, находящиеся в границах застроенной территории многоквартирные жилые дома в 2007 году, равно как и на момент заключения договора N 23-РТ от 20.12.2011 находились в ветхом или аварийном состоянии.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суды признали обоснованными доводы истца об объективной необходимости продления сроков исполнения застройщиком обязательств, установленных в пунктах 3.1.3, 3.1.4, 3.1.6, 3.3 договора, по причине обстоятельств, не зависящих от истца, а также ввиду ненадлежащего исполнения своих обязательств со стороны администрации, что может повлечь за собой просрочку исполнения договора застройщиком. Также судами принято во внимание, что общество приступило к исполнению договора развития застроенной территории и уже понесло значительные затраты по его исполнению.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Судами установлено, что отношения сторон возникли из договора N 23-РТ от 20.12.2011 о развитии застроенной территории, заключенного на торгах в соответствии с положениями статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом введено понятие "развитие застроенной территории", которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со статьей 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

По своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом вышеуказанные обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора.

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами, обращаясь с настоящим иском, истец указывал, что в процессе взаимодействия с ответчиком при исполнении договора столкнулся с препятствиями, не позволившими в установленный договором срок выполнить все обязательства по договору, в том числе ссылается на неисполнение ответчиком обязанностей, возложенных на него как на орган местного самоуправления, в отсутствие установленных законом оснований.

Как следует из представленной в материалы дела документации по планировке территории, ограниченной улицами Айской, 8 Марта, Владивостокской и Революционной в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, проектом предусмотрена реконструкция исторически сложившейся застройки квартала, которая предусматривает: снос аварийных жилых домов, зданий и сооружений барачного типа с высокой степенью износа, временных и ветхих объектов внутри квартала 2 (сараи, металлические и капитальные гаражи-самострой и т.д.) общей площадью 26,40 тыс. кв. м; сохранение и реконструкция жилой застройки общей площадью 55 405,9 кв. м: периметральная застройка по улице Айской, как исторически сложившаяся и формирующая облик улицы (3-4-х этажные многоквартирные жилые дома); сохранение внутриквартальной застройки 5-6-ти и 9-10-ти этажных многоквартирных жилых домов; реконструкцию существующих МБОУ "Лицей N 107" и МБДОУ "Детский сад N 100", с изменением их площади территорий и вместимости; размещение 21-24-35 этажных многоквартирных жилых домов по улицам 8 Марта, Владивостокская, Революционная общей площадью проектируемого жилого фонда 157 100 кв. м (146 420 кв. м, без учета летних помещений); устройство подземных паркингов для обслуживания жителей проектируемого квартала.

Пунктом 2.5 договора N 23-РТ от 20.12.2011 были определены объекты, расположенные в границах застроенной территории, подлежащие сносу или реконструкции при развитии застроенной территории.

На момент вынесения решения по делу N А07-29321/2016, как установлено судами, оставшаяся часть многоквартирных жилых домов, предусмотренная в соответствии с пунктом 2.5 договора и документацией по планировке территории к сносу, не расселена, либо расселена частично.

При этом на момент рассмотрения настоящего дела ранее сложившаяся ситуация сохраняется.

Как указывал истец и не оспаривал ответчик, в границах застроенной территории часть многоквартирных жилых домов, признанных аварийными была частично, либо полностью расселена силами Администрации, в том числе дома по адресам г. Уфа, по ул. 8 марта N N 26/1, 28/4, по ул. Владивостокской N N 25, 23,23/1, 19, 19/1,19/2, 7, 9, 3/1, 3/2, по ул. Революционной N N 191, 193, 195, 197, 201/1,201/2, 201/3, 209а, 213, 215, 217, 191/1, по ул. Пионерской N 129/1.

Указанное установлено решением суда от 08.07.2019 по делу N А07-4073/2017 по иску Администрации к обществу "Строймонтаж" о возмещении затрат на расселение аварийного жилья, а также материалами дела N А07-6488/2020 по иску Администрации к истцу о взыскании 263 238 634 руб. 28 коп. выкупной цены по договору N 23-РТ от 20.12.2011 (из которого выделено рассматриваемое в настоящем деле требование). Имеются дома признанные аварийными, требования о сносе и реконструкции которых направлены Администрацией в адрес собственников в 2023 году, в то время как дома были признаны аварийными в 2015 году (8 марта 28/1, Владивостокская 21/1 и 25/1, Пионерская 148/150). Также имеются дома, решение о признании которых аварийными отменено решениями судов.

Кроме того, в границах территории имеется ряд жилых домов, в отношении которых решение о признании аварийным не принято, но фактически являющихся ветхими и аварийными (дома по ул. Владивостокская д. 3/2, по ул. 8 Марта д. 26). Указанное подтверждается включением данных объектов в Муниципальную адресную Программу "Развитие застроенных территорий городского округа город Уфа Республики Башкортостан на 2007 - 2015 годы", утвержденную Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 05.07.2007 N 25/8, в перечень домов подпрограммы "Переселение граждан из жилищного фонда, подлежащего сносу и реконструкции (в том числе из ветхого и аварийного жилищного фонда) на 2007 - 2015 годы по городскому округу город Уфа Республики Башкортостан"). Таким образом, находящиеся в границах застроенной территории многоквартирные жилые дома в 2007 году, равно как и на момент заключения договора N 23-РТ от 20.12.2011 находились в ветхом или аварийном состоянии.

Между тем согласно пункту 8 части 1 статьи 14 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке жилых помещений муниципального и частного жилищного фонда непригодными для проживания, многоквартирных домов, за исключением многоквартирных домов, все жилые помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, аварийными и подлежащими сносу или реконструкции прямо отнесены к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений. Признание жилых домов аварийными связано с необходимостью обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан, проживающих в жилых домах, ставшими непригодными для проживания.

В силу части 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что жилое помещение и/или многоквартирный дом могут быть признаны аварийными и подлежащими сносу по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Во исполнение данной нормы Правительством Российской Федерации принято Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденное Постановлением от 28.01.2006 N 47 (далее - Положение N 47). Действие Положения N 47 распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации. В соответствии с п. 7 Положения N 47 уполномоченным органом, к компетенции которого относится признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является межведомственная комиссия (далее - МВК). Оценка соответствия помещения установленным требованиям и признание жилого помещения непригодным для проживания, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу производится МВК на основании заявления собственника помещения, либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на основании заключения экспертизы жилого помещения (п. 42 Положения N 47). Срок рассмотрения на МВК вопроса о признании МКД аварийными и подлежащими сносу составляет 30 календарных дней с даты регистрации заявления (п. 46 Положения N 47). Следовательно, необходимый срок для признания вышеуказанных домов аварийными и задержка исполнения ответчиком договора N 23-РТ в указанной части, составляет не менее 1 (одного) месяца, без учета времени необходимого для проведения технического обследования их фактического состояния.

Как следует из положений части 3 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в ранее действовавшей редакции, а также условий договора (пункты 3.1.3, 3.1.4) в обязанность застройщика не была и не могла быть вменена обязанность выкупать жилые помещения непосредственно у граждан или предоставлять им новые жилые помещения в социальный найм. Правовой механизм самостоятельного исполнения лицом заключившим договор о развитии застроенной территории процедуры изъятия жилых помещений и земельных участков у собственников, заключения с ними соглашений о выплате выкупной цены (возмещения) за изымаемые жилые помещения и процедуры предоставления жилых помещений лицам, проживающим по договорам социального найма в жилых помещениях в жилых домах подлежащих сносу, их выселения, отсутствует, действующим законодательством не предусмотрен. Напротив, застройщик обязан лишь уплатить возмещение за изымаемые органом местного самоуправления жилые помещения, а также предоставить в муниципальную собственность жилые помещения для расселения граждан, проживающих по договорам социального найма.

Как следует из материалов дела, при исполнении договора между Администрацией и застройщиком сложились именно такие правоотношения, как и предусмотрено договором и действующим законодательством - расселение граждан, проживающих в аварийных домах, осуществлялось Администрацией с последующим предъявлением затрат застройщику. При этом на момент рассмотрения спора дома, подлежащие сносу, расселены не в полном объеме.

Существенное значение для реализации документации градостроительного планирования при развитии застроенной территории имеет статус подлежащего сносу или реконструкции объекта - признан ли такой объект аварийным, принято ли в отношении него, объектов в нем, земельного участка на котором он расположен, решение об изъятии.

Согласно пункту 8 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Решение об изъятии принимается в установленном законном порядке.

Порядок и основания изъятия жилых помещений у собственников установлены статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (часть 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации); в случае признания в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции при условии неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления разумный срок сноса или реконструкции указанного дома (часть 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Порядок и основания изъятия жилых помещений у нанимателей по договорам социального найма установлены статьи 85 - 86, 89 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 85 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, в частности, в случае, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (в том числе, если жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд), жилое помещение признано непригодным для проживания (пункты 1, 3).

Таким образом, статьями 32, 85, 89 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для изъятия жилых помещений и выселения граждан.

С учетом указанных норм выкуп жилого помещения либо предоставления взамен изымаемого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры по принятию администрацией правовых актов о расселении и сносе многоквартирных домов.

Выполнение застройщиком обязательств по договору, в том числе по передаче в муниципальную собственность жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, а также уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения у собственников, поставлены в зависимость от исполнения Администрацией встречных обязательств по принятию указанных правовых актов.

В отсутствие принятого в установленном законом порядке решения об изъятии, расселение граждан-собственников, проживающих в границах застроенной территории, может быть осуществлено только путем выкупа объектов недвижимости в порядке гражданского законодательства, предусматривающего свободу договора (статьи 1, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции), в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома.

В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и по последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Более того, отягощенность договора о развитии застроенной территории публичным элементом свидетельствует о необходимости реализации органом местного самоуправления своих властных полномочий в следующем порядке: 1) до заключения договора о развитии застроенной территории - принятие решения о развитии застроенной территории; проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории; 2) в процессе исполнения договора - утверждение проекта планировки застроенной территории; принятие решения об изъятии жилых помещений и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу; принятие решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории; предоставление земельных участков в аренду или на праве собственности.

То есть, из своей цели договор о развитии застроенной территории является гражданско-правовым, а функции органа местного самоуправления по договору о развитии застроенной территории следует квалифицировать как административные предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору.

В материалы дела представлены доказательства направления Администрацией требований о сносе и реконструкции собственникам помещений в жилых домах по адресам 8 марта 28/1, Владивостокская 21/1 и 25/1, Пионерская 148/150, датированные 24 марта 2023 года, в связи с чем суды установили, что на данный момент не истек шестимесячный срок, предшествующий принятию решения об изъятии (часть 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Доказательства того, что Администрацией направлены требования о сносе или реконструкции собственникам жилых помещений оставшихся домов, в материалы дела не представлены. Следовательно, течение шестимесячного срока, после которого возможно принять решение об изъятии в отношении этих объектов на данный момент не началось. Судами установлено, что доказательств обратного в материалах дела не имеется. Не представлены в материалы дела и решения об изъятии объектов недвижимости для муниципальных нужд.

Между тем изъятие земельных участков для муниципальных нужд Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" отнесено к вопросам местного значения и в соответствии с положениями главы VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации обязанность решение об изъятии возложена на органы местного самоуправления.

В соответствии с частью 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

В силу изложенного судами установлено, что фактическое расселение аварийных жилых домов, расположенных в границах застроенной территории и последующее высвобождение земельных участков не может быть реализовано истцом ранее совершения Администрацией следующих последовательных действий: направление Администрацией собственникам требований о сносе или реконструкции, по истечение шестимесячного срока после направления требований принятие решения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, направление собственникам соглашений об изъятии и по истечение трех месяцев с момента направления соглашений, обращение в суд с иском о принудительном изъятии.

Таким образом, суды пришли к верному выводу о том, что при исполнении обязательств по договору N 23-РТ от 20.12.2011 ответчиком, являющимся одновременно и стороной по договору и органом местного самоуправления допущены нарушения, связанные с несвоевременным принятием решений о признании жилых домов, расположенных в границах застроенной территории аварийными, ненаправлением собственникам требований о сносе и реконструкции, непринятием решений об изъятии и выполнении иных, взаимосвязанных последовательных обязанностей, которые возложены действующим законодательством на органы местного самоуправления и не могут быть делегированы частному лицу. При таких обстоятельствах вывод судов о том, что исполнение истцом встречных обязательств в установленные договором сроки является невозможным, следует признать правильным.

Также судами верно приняты во внимание доводы истца о том, что имелась объективная необходимость в разработке и утверждении нового проекта планировки и проекта межевания территории.

Так, согласно части 12.6 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, проект планировки территории, предусматривающий размещение объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для размещения которых допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, на земельных участках, принадлежащих либо предоставленных физическим или юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления, не действует в части определения границ зон планируемого размещения таких объектов в случае, если в течение шести лет со дня утверждения данного проекта планировки территории не принято решение об изъятии таких земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Также на основании части 3 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации, решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, первоначальный проект планировки и межевания, разработанный по заказу общества "Строймонтаж", был утвержден Постановлением Администрации N 6767 от 30.12.2013, следовательно, не мог быть применен для целей изъятия объектов для муниципальных нужд. При этом, как указывал истец и не оспаривал ответчик, согласование проекта планировки и проекта межевания ответчиком длилось с 08.07.2021 до их утверждения 24.08.2022 (более 13 месяцев) в нарушение сроков, установленных статьей 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Также судами было установлено, что письмами вх. N У06-ВХ-330 от 20.01.2023, вх. N У-06-ВХ-381 от 23.01.2023, вх. N У-06-ВХ-477 от 25.01.2023, вх. N У-06-ВХ-2796 от 13.04.2023, вх. N У-06-ВХ-2911 от 24.04.2023, вх. N ВХ-3878 от 02.06.2023 общество "СЗ "СУ N 17 "ПСК-6" обратилось в Управление по городу Уфе и Уфимскому району Министерства земельных и имущественных отношений РБ, с просьбой предоставить в собственность бесплатно земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010612:2846 и 02:55:010612:2845 для строительства трансформаторных подстанций, земельный участок с кадастровым номером 02:55:010612:2850 для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома Литер 1 с подземным паркингом и встроенными предприятиями обслуживания, земельный участок с кадастровым номером 02:55:010612:2851 для строительства трансформаторной подстанции.

Письмами N АМ-М04-06-2/2424 от 31.03.2023, N АМ-М04-06-2/2417 от 31.03.2023 в предоставлении земельных участков отказано.

Письма Управления мотивированы тем, что согласно письму УКСД Администрации N 56-04-00199 от 09.03.2023 общество "Специализированный застройщик "СУ N 17 "ПСК-6" допущены нарушения исполнения обязательств по договору о развитии застроенной территории N 23-РТ от 20.12.2011 в квартале, ограниченном улицами Айской, 8 Марта, Владивостокской, Революционной.

При этом согласно мировому соглашению, утвержденному по делу N А07-4073/2017, стороны договорились изложить пункт 3.2.3 договора N 23-РТ от 20.12.2011 в редакции, которой была предусмотрена обязанность Администрации, предоставлять Стороне-2 в течение одного месяца с момента получения соответствующего обращения Стороны-2 свободные от прав и имущества третьих лиц земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории в отношении которой принято решение о развитии, при условии соблюдения Стороной-2 графика платежей, предусмотренного пунктом 3 мирового соглашения по делу N А07-4073/2017, отсутствии на дату получения обращения от Стороны-2 установленной решением арбитражного суда задолженности по возмещению Стороной-2 Стороне-1 понесенных ею затрат на изъятие у граждан жилых помещений в жилых домах, указанных в пункте 2.5. договора N 23-РТ от 20.12.2011 и приобретение жилых помещения для расселения граждан, проживающих по договорам социального найма в жилых домах, указанных в п. 2.5. N 23-РТ от 20.12.2011, с учетом графика погашения задолженности, установленной судебным актом, а также образовании земельных участков в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории, освобождении соответствующих земельных участков от прав и имущества третьих лиц. В рассматриваемом случае все приведенные условия соблюдены, задолженность по графику платежей отсутствует, земельные участки сформированы в соответствии с проектом планировки и проектом межевания и свободны от прав третьих лиц.

После длительной переписки между сторонами и Управлением земельные участки истцу были предоставлены Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан N М04У06-П-4216 от 26.06.2023, то есть через 6 месяцев после обращения истца, надлежащим образом исполнявшего предусмотренные мировым соглашением обязательства.

В силу пункта 1.1 договора N 23-РТ от 20.12.2011 сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктами 3.3.1. - 3.3.4. настоящего договора.

При этом условия договора о развитии застроенной территории предполагают возникновение в процессе исполнения такого договора действий органа местного самоуправления, обусловленных его административной функцией. Обязанность органа местного самоуправления по осуществлению таких функций предусмотрена существующим законодательством и является условием (административными предпосылками) исполнения другой стороной своих обязательств по договору.

Как разъяснено в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)" от 25.11.2020, поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении контракта, являются основаниями для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В рассматриваемом случае судами установлено, что имеет место нарушение встречных обязательств Администрацией.

В соответствии с пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Исходя из системного толкования правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24.12.2012 N 32-П), определения от 06.07.2000 N 133-О и от 05.03.2013 N 436-О), положений Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" орган местного самоуправления в своих действиях должен руководствоваться общественным интересом. При заключении договора о развитии застроенной территории общественный интерес заключается в том, что снос зданий в связи с износом, аварийностью, ветхостью и т.д. осуществляется за счет средств компании-застройщика, а также компания - застройщик осуществляет строительство новых зданий. Таким образом, при реализации договора развития застроенной территории происходит обновление жилищного фонда, решаются социально-экономические проблемы территории, договор развития застроенной территории является социально значимым.

Такая же позиция выражена Верховным Судом Российской Федерации в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)" от 25.11.2020, где указано, что в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передаче в муниципальную собственность дополнительного жилья, так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах подлежащей развитию территории для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств оплаты истцом в рамках заключенного между сторонами мирового соглашения по делу N А07-4073/2017, истцом понесены затраты на общую сумму 233 085 000 руб. на компенсацию расходов Администрации, понесенных на расселение в границах застроенной территории. Суды верно оценили такие действия истца, в отсутствие исполнения встречных обязанностей ответчиком, как добросовестные, направленные на исполнение и сохранение договора.

При таких обстоятельствах судами правомерно установлено, что продление срока действия договора будет способствовать решению вопросов расселения аварийных жилых домов и обновления жилищного фонда. В рассматриваемом случае прекращение договора противоречит общественным интересам и повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судами установлено, что истец обратился к ответчику с письмом N 056/ю от 21.11.2022 с просьбой об изменении условий договора.

Письмом N 01-02-13867/11 от 29.11.2022 ответчик ответил истцу отказом, указав, что договор заключен по результатам аукциона и его условия в соответствии со статьей 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации не могут быть изменены. Указанная правовая позиция судами не принята как ошибочная.

В статье 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации урегулирован порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, в частности, данной нормой регламентируется содержание извещения о проведении аукциона, которое должно включать в себя информацию о предмете аукциона, условиях и порядке участия, а также проект договора.

Исходя из положений пункта 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения. Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории.

Указанная норма устанавливает невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключает возможность применения статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в процессе исполнения ранее заключенного договора.

Из пояснений сторон следует, что в границах земельного участка актуальность застройки не утрачена, невозможность осуществления обязанностей истцом не зависела от его воли.

Согласно статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (пункт 1). В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3).

Судами верно принято во внимание, что исполнение договора развития застроенной территории без продления срока исполнения противоречит общественным интересам, так как в рамках договора планируется строительство объектов социальной и инженерной инфраструктуры, обеспечивающих функционирование многоквартирных домов, необходимых для обеспечения жизнедеятельности граждан, проживающих в таких домах.

Таким образом, вывод судов о том, что отказ в удовлетворении требований об изменении срока исполнения обязательств по Договору затронет права не только сторон по Договору, но и права граждан, выселяемых из жилых помещений в ветхих домах, подлежащих сносу, следует признать правильным.

Доказательств того, что ответчиком производились действия, предусмотренные статьями 85 - 86, 89 Жилищного кодекса Российской Федерации, для расселения нанимателей, в материалы дела также не представлены.

Сведения о жилых помещениях, находящихся в муниципальной собственности, расположенных в жилых домах подлежащих сносу и требования ответчика о предоставлении в муниципальную собственность жилых помещений, обладающих конкретными характеристиками, для расселения нанимателей истцу не направлялись. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Поскольку выселение граждан из подлежащих сносу жилых домов является обязанностью ответчика в силу закона, суды пришли к верному выводу о том, что истец по независящим от него причинам, не мог выполнить свои обязательства по договору в согласованные сроки.

В данном случае, как установлено судами, имело место нарушение условий договора (пункты 3.1.5, 3.1.6) со стороны ответчика, которое является основанием для продления срока его действия. Истец приступил к исполнению договора, договор в части истцом исполнен, что ответчиком не оспаривается. Однако со своей стороны обязательства Администрацией по договору исполняются ненадлежащим образом, с просрочками, либо не исполняются вовсе, в связи с чем застройщик не имеет возможности исполнять свои обязательства, установленные пунктами 3.1.5, 3.1.6, 3.1.7, 3.1.10, 3.1.16, 3.1.17, 3.1.18 договора, в согласованные в указанных пунктах сроки, что обусловило предъявление последним рассматриваемых исковых требований.

Предлагаемое истцом изменение условий договора правомерно признано судами соответствующим требованиям действующего законодательства и способствующим его реализации.

Истцом заявлены требования о продлении действия договора до 30.06.2027.

Суды пришли к выводу об обоснованности увеличения срока действия договора, с учетом допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательств в связи со следующими обстоятельствами:

- допущенное Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан бездействие, выразившееся в непризнании аварийными ветхих жилых домов, расположенных на территории, подлежащей развитию, согласно договору N 23-РТ. Необходимый срок для признания вышеуказанных домов аварийными составляет не менее одного месяца без учета проведения технического обследования их фактического состояния;

- допущенное Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан бездействие по исполнению обязательств, выразившееся в несвоевременном направлении и ненаправлении требований о сносе или реконструкции жилых домов, расположенных на территории, подлежащей развитию, согласно договору N 23-РТ. Необходимый срок для направления требований о сносе или реконструкции жилых домов, расположенных на территории, подлежащей развитию собственникам жилых помещений аварийных домов, составляет не менее 6 (шести) месяцев;

- просрочка принятия Администрацией решений об изъятии жилых домов, распложенных на территории, подлежащей развитию. а также последующее допущенное Администрацией бездействие по исполнению обязательств по расселению граждан, выразившееся в непринятии последовательных действий, предусмотренных действующим законодательством - оценка изымаемой недвижимости, направление решения об изъятии и соглашений об изъятии в адрес собственников, обращение в суд с исками об изъятии в отношении собственников не согласившихся подписать соглашение об изъятии, а также не направление в адрес истца сведений о жилых помещениях, находящихся в муниципальной собственности, расположенных в жилых домах подлежащих сносу и требований о предоставлении в муниципальную собственность жилых помещений, обладающих конкретными характеристиками, для расселения нанимателей, и несовершение последующих последовательных действий - предложение нанимателям жилых помещений, выселение не согласившихся с предложенными жилыми помещениями в судебном порядке.

Просрочка исполнения вышеуказанных обязанностей, по мнению судов, допущена Администрацией с момента вступления в 29.12.2017 решения Арбитражного суда Республики Башкортостан, по делу N А07-29321/2016, которым было установлена необходимость принятия Администрацией решений об изъятии объектов недвижимости, находящихся в границах застроенной территории и подлежащих сносу.

Указанное бездействие вызвало объективную невозможность осуществления истцом строительства на территории не свободной от прав третьих лиц, согласно п. 3.1.6 - 3.1.8 договора и создает дополнительную временную нагрузку по исполнению обязательств истцом.

Также судами обоснованно принята во внимание допущенная просрочка обязательств Администрации и Управления по городу Уфе и Уфимскому району Министерства земельных и имущественных отношений РБ по предоставлению земельных участков, согласно пункту 3.2.3 договора N 23-РТ в период с 20.02.2023 по 26.06.2023 (с момента истечения месячного срока на предоставление земельных участков по момент фактического предоставления земельных участков).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к верному выводу о том, что допущенная ответчиком просрочка исполнения обязательств значительно превышает испрашиваемый истцом срок продления действия договора.

При таких обстоятельствах исковые требования правомерно признаны судами обоснованными.

Довод заявителя жалобы о том, что в исковом заявлении обществом не указан конкретный срок бездействия Администрации, на который общество продляет договор N 23-РТ, судом округа отклоняется как противоречащий установленным судами обстоятельствам.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.07.2023 по делу N А07-19676/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

И.А. Татаринова В.А. Купреенков