Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 марта 2024 г. N Ф09-635/24 по делу N А07-30751/2022

Екатеринбург

07 марта 2024 г.

Дело N А07-30751/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 марта 2024 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Полуяктова А.С., Краснобаевой И.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Скай Спа" (далее - общество "Скай Спа") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2023 по делу N А07-30751/2022 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества - Ахметшина З.Р. (доверенность от 30.05.2023 N 03/2-Н/03-2023-3-475);

Прокуратуры Республики Башкортостан (далее - прокурор) - Балюра М.С. (доверенность от 14.02.2024 N 8/2-15-2024).

Общество с ограниченной ответственностью "Уфастройресурс" (далее - общество "Уфастройресурс") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - министерство) о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка, выраженного в письме от 20.09.2022 N АМ-М04-06-3/3626, об обязании принять решение о предоставлении обществу "Уфастройресурс" в аренду земельного участка, площадью 4227 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Сочинская, с кадастровым номером 02:55:011004:281, на 3 года для завершения строительства, об обязании заключить с обществом "Уфастройресурс" договор аренды земельного участка, площадью 4227 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Сочинская, с кадастровым номером 02:55:011004:281, на 3 года для завершения строительства.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.06.2023 по делу N А07-30751/2022 произведена замена общества "Уфастройресурс" на его правопреемника - общество "Скай Спа".

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.07.2023 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2023 решение суда отменено. В удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе общество "Скай Спа" просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение норм материального права. Общество полагает, что апелляционным судом необоснованно восстановлен пропущенный процессуальный срок на апелляционное обжалование. По мнению заявителя, судом не учтено, что судебными актами по делу N А07-20287/2021 в удовлетворении требований прокурора об обязании общества "Уфастройресурс" возвратить министерству по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34 отказано, что свидетельствует о добросовестности действий застройщика; изъятие объекта незавершенного строительства не произведено. Заявитель не согласен с выводом апелляционного суда о том, что обществом не осваивался земельный участок под строительство гостинично-делового центра, а фактически был предоставлен с целью осуществления нового строительства иного объекта, отмечает, что, изменяя вид разрешенного использования при заключении договора застройщик реализовал свое право на изменение вида разрешенного использования в пределах территориальной зоны - с деловой зоны на ЖС. Зона смешанной жилой застройки, согласно утвержденному градостроительному регламенту территориальных зон. Общество отмечает, что апелляционным судом не дана надлежащая правовая оценка обстоятельству, имеется ли у застройщика право на заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства без проведения торгов с учетом всего объема выполненных работ, затраченных финансовых средств, закарстованности земельного участка, имеющихся судебных актов по спорному земельному участку. Относительно площади испрашиваемого земельного участка общество поясняет, что застройщик, узнав об изменении площади, обратился с заявлением о перераспределении только с целью сохранить прежнюю площадь земельного участка; площадь строительства объекта на земельном участке не ограничивается площадью объекта незавершенного строительства; в отсутствие договора аренды определить размер площади земельного участка на сегодняшний день не представляется возможным.

В отзыве на кассационную жалобу прокурор просит судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В возражениях на отзыв общество не согласно с доводами прокурора.

При рассмотрении спора судами установлено, что обществу "УфаСтройРесурс" на праве собственности принадлежал объект незавершённого строительства с кадастровым номером 02:55:011004:34:2, площадью застройки 82,5 кв. м, степень готовности 20 %, инв. N 354568, литера А, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Сочинская.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от

17.12.2020 N КУВИ-002/2020-49239685 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:34:2 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34.

Общество "УфаСтройРесурс" обратилось в министерство с заявлением от 30.08.2022 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Сочинская, общей площадью 4227 кв. м, для строительства досугового центра с объектом общественного питания без алкогольных напитков, сроком на 3 года.

Министерство в письме от 20.09.2022 отказало в предоставлении в аренду земельного участка, поскольку согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 13.09.2022 N КУВИ-001/2022-159562091 земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:281 образован путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 и частью земель, находящихся в муниципальной и (или) государственной собственности, расположенных по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Сочинская. По договору аренды от 25.12.2020 N 866-20 земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34 уже был предоставлен обществу "УфаСтройРесурс" в аренду для завершения строительства объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51 сроком до 24.12.2023, тем самым, обществом "УфаСтройРесурс" было реализовано право на однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51.

Полагая отказ министерства незаконным, общество "УфаСтройРесурс" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

В ходе рассмотрения дела общество "УфаСтройРесурс" произвело отчуждение принадлежащего ему объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:34:2 в пользу общества "Скай Спа", что подтверждено договором купли-продажи объекта недвижимого имущества от 8 А07-30751/2022 26.01.2023 N 1/23 и выпиской ЕГРН по состоянию на 22.05.2023.

Удовлетворяя заявленные требования в пользу нового собственника объекта незавершенного строительства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34 общей площадью 3298 кв. м перераспределен, образован новый земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:281 общей площадью 4227 кв. м, в отношении которого договор аренды с обществом "Уфастройресурс" не заключался, а, следовательно, право однократного предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:281 общей площадью 4227 кв. м для завершения строительства не реализовано. Судом принято во внимание наличие интереса и возможности у заявителя завершить строительство объекта, отсутствие принципиальных возражений министерства относительно завершения строительства объекта обществом.

Отменяя решение суда и, отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В силу ч. 1 ст. 198, ст. 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в п. 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Согласно ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9 - 11 настоящего Кодекса.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 названной статьи Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, из указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельный участок без проведения торгов может быть предоставлен в аренду только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п.8 ст. 39.11).

В силу п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

На основании п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 пункта 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

При этом по смыслу правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699, вышеуказанное право требования заключения договора аренды для завершения строительства возникает только у добросовестного застройщика.

Апелляционным судом приняты во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела N А07-20287/2021, согласно которым по договору купли-продажи от 04.07.2011 N 3/11, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью "Башэнергостроймонтаж" (далее - общество "Башэнергостроймонтаж") и обществом "Уфастройресурс", к последнему перешло право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51, расположенный в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34.

Общество "Уфастройресурс" 24.02.2012 обратилось в Администрацию города Уфы с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 в аренду для завершения строительства гостинично-делового центра.

На основании данного обращения между Управлением земельных и имущественных отношений и обществом "Уфастройресурс" заключен договор аренды от 14.12.2012 N 1036-12 в отношении земельного участка площадью 4227 кв. м с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Сочинская, с установлением цели аренды - для завершения строительства гостинично-делового центра, срока аренды - с 10.12.2012 до 10.12.2015.

На основании постановления Главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.04.2015 N 1783 между Управлением земельных и имущественных отношений и обществом "Уфастройресурс" заключено дополнительное соглашение от 03.06.2015 N 1 о внесении изменений в вышеуказанный договор аренды от 14.12.2012 N 1036-12 в части указания цели аренды, а именно: слова "для завершения строительства гостинично-делового центра" заменены на "для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания".

Письмом от 30.10.2015 N 45 общество "Уфастройресурс" обратилось в Управление земельных и имущественных отношений с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 в аренду для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания.

На основании данного обращения между Управлением и обществом "Уфастройресурс" заключен договор аренды от 14.12.2015 N 1049-15 в отношении земельного участка площадью 4227 кв. м с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Сочинская, с установлением цели аренды - для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания (для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51 (02:55:011004:34:2), срока аренды - с 30.10.2015 до 30.10.2018.

Общество "Уфастройресурс" 24.12.2020 вновь обратилось в Управление земельных и имущественных отношений с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства вышеуказанного объекта незавершенного строительства, то есть по истечении 2-х лет с момента окончания срока действия договора аренды от 14.12.2015 N 1049-15.

Между Управлением и обществом "Уфастройресурс" заключен договор аренды от 25.12.2020 N 866-20 в отношении земельного участка площадью 3298 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Сочинская, разрешенное использование участка - для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания, для иных видов жилой застройки, целевое (функциональное) назначение - для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51.

Срок аренды определен в договоре от 25.12.2020 N 866-20 с 24.12.2020 до 24.12.2023 (пункт 3.1 договора).

Судами в рамках дела N А07-20287/2021 установлено также, что если изначально право на заключение договора аренды в отношении названного земельного участка было предоставлено по результатам торгов под строительство гостинично-делового центра, что было отражено в постановлении главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 21.08.2006 N 3949, обществу "Башэнергостроймонтаж" выдано разрешение N RU 03308000-699-П на строительство объекта "Гостинично-деловой комплекс по ул. Сочинская в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан", то впоследствии с обществом "Уфастройресурс" заключен договор аренды от 14.12.2012 N 1036-12 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 с указанием иной цели аренды - для завершения строительства гостинично-делового центра, а дополнительным соглашением от 03.06.2015 N 1 в указанный договор внесены изменения в части указания цели аренды, а именно: слова "для завершения строительства гостинично-делового центра" были заменены на "для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Таким образом, разрешенное использование земельного участка влияет на его правовой режим, в том числе на возможность и на порядок его предоставления в аренду для строительства.

По смыслу положений ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускается изменение вида разрешенного использования земельного участка, однако данная процедура находится в сфере градостроительного регулирования и не может нарушать установленный Земельным кодексом Российской Федерации порядок предоставления земельного участка для соответствующего вида использования.

При решении вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду по договору, стороны связаны предписывающим действующим законодательством порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Поскольку положения п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства, однако в данном случае установлено, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34 обществом "Уфастройресурс" не осваивался в целях завершения строительства объекта "гостинично-деловой комплекс", фактически был предоставлен указанному лицу с целью осуществления нового строительства иного объекта (досуговый центр с объектом общественного питания) в обход установленной законом процедуры, без торгов, под видом завершения уже начатого на земельном участке строительства объекта недвижимости, суды установили также, что совершенными с обществом "Уфастройресурс" договорами от 14.12.2015 N 1049-15, от 25.12.2020 N 866-20 по существу нарушен прямой запрет на предоставление без торгов земельного участка, кроме случаев, предусмотренных законом.

В рамках рассматриваемого дела судом апелляционной инстанции установлено, что в заявлении от 30.08.2022 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по указанному выше адресу, общей площадью 4227 кв. м, общество "Уфастройресурс" также в качестве цели такого предоставления указало на необходимость строительства досугового центра с объектом общественного питания без алкогольных напитков.

То есть, общество "Уфастройресурс" заявило намерение о строительстве объекта, в отношении которого судами апелляционной и кассационной инстанций по делу N А07-20287/2021 установлено нарушение прямого запрета на предоставление без торгов земельного участка, кроме случаев, предусмотренных законом.

Представитель общества "Скай Спа", как новый собственник объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:34:2, подтвердил, что общество имело намерение получить земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:281, площадью 4227 кв. м, именно для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания без алкогольных напитков.

Цель, связанная с завершением строительства гостинично-делового центра, обществами "Уфастройресурс", "Скай Спа", не заявлялась.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции, принимая во внимание обстоятельства, установленные по делу N А07-20287/2021; выявив, что для строительства указанного объекта изначально земельный участок не предоставлялся, пришел к обоснованному выводу об отсутствии у общества права на реализацию положений п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, подп. 10 пункта 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и на приобретение обществом земельного участка в аренду сроком на 3 года для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания без алкогольных напитков.

Судом апелляционной инстанции установлено также, что по договору аренды от 25.12.2020 N 866-20 обществу "Уфастройресурс" предоставлен земельный участок площадью 3298 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:011004:34.

Решением Управления от 26.12.2020 N 2571 произведено перераспределение земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34, утверждена схема расположения земельного участка, присвоен условный номер земельного участка 02:55:011004:ЗУ1.

На основании вышеуказанного решения из земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34, площадью 3298 кв. м образован земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:281, площадью 4227 кв. м.

В соответствии с п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (п. 6 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 N 303-КГ18-21258, от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019) (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019), норма пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях.

Из содержания пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что арендатором может быть реализовано право на заключение договора аренды на образованные земельные участки в течение срока действия прежнего договора.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13 выражена правовая позиция о том, что решение уполномоченного органа об объединении смежных земельных участков или об отказе в таком объединении является согласием или отказом арендодателя изменить условия аренды.

Вместе с тем договоры от 14.12.2015 N 1049-15, от 25.12.2020 N 866-20 признаны ничтожными сделками.

Судом принята во внимание правовая позиция, изложенная в постановлениях Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11, согласно которой при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). Отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования, в силу чего площадь такого земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для целей эксплуатации расположенного на нем объекта (определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.08.2018 N 302- КГ18-11425, от 31.07.2018 N 305-ЭС18-10274).

Необходимость оценки указанного обстоятельства обусловлена принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем, а также принципом целевого использования земельных участков (статьи 1, 7 Земельного кодекса Российской Федерации), поскольку нормы статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

Размер и площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, определяются в порядке, установленном нормой ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, в силу п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Иное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя положениями ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а в настоящее время ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, можно приобрести без торгов в аренду участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости.

Предоставленное право собственнику объектов недвижимости на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, корреспондирует обязанность собственника объекта недвижимости, требующего предоставление земельного участка, предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенного объекта недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Данная норма направлена на сохранение балансов интересов собственника земли и собственника недвижимости, поскольку реализация предоставленного законом собственнику недвижимого имущества права на переход прав на земельный участок не должна нарушать права собственника земли.

Лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда РФ от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Судом апелляционной инстанции установлено, что площадь объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:34:2 (площадь застройки) составляет всего 82,5 кв. м, тогда как общество "УфаСтройРесурс" испрашивает земельный участок площадью 4227 кв. м.

Объект незавершенного строительства занимает всего 1,95 % площади земельного участка.

Какого-либо нормативного обоснования того факта, что для завершения строительства данного объекта заявителю необходим земельный участок именно такой площадью, обществом не приведено.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что отказ министерства в предоставлении в аренду земельного участка для целей завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания без алкогольных напитков, выраженный в письме от 20.09.2022 N АМ-М04-06-3/3626, является законным.

С учетом изложенного апелляционный суд правомерно отменил решение суда и отказал в удовлетворении заявления.

Доводы общества о необоснованном удовлетворении апелляционным судом ходатайства прокурора о восстановлении пропущенного процессуального срока на апелляционное обжалование судом округа отклоняются, поскольку апелляционный суд, учитывая подачу апелляционной жалобы лицом, не привлеченным к участию в деле, в пределах шестимесячного срока, предусмотренного частью 2 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке реализации части 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность заявленного ходатайства о восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, исследовав и оценив доказательства, представленные им в обоснование данного ходатайства, руководствуясь статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным ходатайство удовлетворить и пропущенный процессуальный срок восстановить, а вышеназванные доводы заявителя свидетельствуют о его несогласии с указанными выводами апелляционного суда и направлены на их переоценку.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы, основаны на неправильном толковании норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств, не опровергают правильности выводов суда апелляционной инстанции, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2023 по делу N А07-30751/2022 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Скай Спа" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

А.С.Полуяктов И.А.Краснобаева