Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31 июля 2024 г. N Ф09-3581/24 по делу N А07-15365/2023

Екатеринбург

31 июля 2024 г.

Дело N А07-15365/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2024 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Полуяктова А.С., Беляевой Н.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Каратэ" (далее - общество "Каратэ", общество, истец, заявитель жалобы) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2024 по делу N А07-15365/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле N А07-15365/2023, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании суда округа приняла участие представитель общества "Каратэ" - Самойлова Р.А. (доверенность от 11.07.2024 N 1).

Иные участвующие в деле лица не направили своих представителей в судебное заседание суда округа. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Общество "Каратэ" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Минземимущества РБ, Министерство, ответчик) о понуждении к заключению без торгов договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:05:020615:1398 с разрешенным использованием "Обеспечение занятий спортом в помещениях" по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Комсомольская, севернее жилого дома N 156/1, - для завершения строительства и ввода в эксплуатацию расположенного на данном земельном участке объекта недвижимости - двух-трехэтажного здания спортивно-оздоровительного комплекса.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация города Уфы, Администрация).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2024 в удовлетворении заявленных исковых требований обществу "Каратэ" отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2024 указанное решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, общество "Каратэ" обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой (с учетом дополнений к жалобе), в которой просит решение, постановление суда первой, апелляционной инстанций отменить по основаниям, установленным в части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и. не передавая дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В жалобе приведены доводы о несогласии как с ошибочным, не согласующимся со сложившейся судебной практикой выводом судов о том, что в рассматриваемом случае общество "Каратэ" как собственник незавершенного строительством здания спортивно-оздоровительного комплекса со значительной степенью готовности, возведенного на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 02:05:020615:1398, не вправе претендовать на предоставление этого земельного участка без торгов для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию в порядке подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В обоснование данных доводов заявитель ссылается на правовую позицию, неоднократно выраженную Верховным Судом Российской Федерации в принимаемых им судебных актах и в обзорах судебной практики, относительно связи между собой прав публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. В силу указанной правовой позиции при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения. В отсутствие такого судебного акта об изъятии, сносе объекта незавершенного строительства (что имеет место быть в сложившейся спорной ситуации) собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Оснований не следовать такой правовой позиции, как это сделали суды, разрешая настоящий спор не в пользу истца, по мнению последнего, не имеется.

Помимо этого заявитель ссылается на отсутствие судебной оценки признаков явной недобросовестности, непоследовательности в действиях как Минземимущества РБ, так и Администрации города Уфы и её функциональных органов, в результате чего общество "Каратэ" вынуждено было перепрофилировать объект, изначально согласованный к строительству на земельном участке с кадастровым номером 02:05:020615:1398 (многоуровневый гараж с помещениями для обслуживания автомобилей на здание спортивно-оздоровительного комплекса). Выражая несогласие с суждением судов о самовольном, в отсутствие полученного в установленном законом порядке разрешения на строительство, возведении им (обществом "Каратэ") здания спортивно-оздоровительного комплекса, заявитель жалобы ссылается на утвержденный в целях реализации принятой Программы по реализации и совершенствованию развития физической культуры, спорта, молодежной политики в городском округе город Уфа Республики Башкортостан План застройки территории, иные представленные в дело акты Администрации города Уфы относительно юридической судьбы земельного участка и возводимого на нем объекта.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судами двух инстанций, между Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, арендодатель) и обществом "Каратэ" (арендатор) был заключен договор аренды от 19.07.2017 N 582-17, по условиям которого на основании письменного обращения арендатора, зарегистрированного в Управлении (вх. от 20.06.2017 N 19908), в соответствии со статьями 22, 39.1, 39.2, подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6, подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8, статьями 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон N 137-ФЗ) арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020615:1398, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Комсомольская, севернее жилого дома N 156/1, - для проектирования и строительства многоуровневого гаража с помещениями обслуживания автомобилей (для завершения строительства многоуровневого гаража с помещениями обслуживания автомобилей - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020615:1518), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, общая площадь участка 1802 кв. м.

В пункте 3.1 договора аренды установлен срок аренды с 20.06.2017 до 20.06.2020.

В целях реализации Федерального закона от 04.12.2007 N 329-ФЗ "О физической культуре и спорте в Российской Федерации", Государственной программы Российской Федерации "Развитие физической культуры и спорта", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2014 N 302, Закона Республики Башкортостан "О физической культуре и спорте в Республике Башкортостан" от 24.11.2008 N 68-з (с последующими изменениями и дополнениями) в Республике Башкортостан разработана целевая программа "Развитие физкультуры, спорта и молодежной политики в Республике Башкортостан", утвержденная постановлением Правительства Республики Башкортостан от 25.12.2017 N 613.

На основании указанного постановления Правительства Республики Башкортостан от 25.12.2017 N 613 муниципальными образованиями были разработаны и утверждены собственные Программы по реализации и совершенствованию развития физической культуры, спорта, молодежной политики.

Администрацией города Уфы также разработана и реализуется муниципальная программа "Развитие физической культуры и спорта в городском округе город Уфа Республики Башкортостан", утвержденная постановлением Администрации от 17.05.2016 N 700 (с последующими изменениями и дополнениями).

Во исполнение указанной муниципальной программы Администрацией утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицей Комсомольская, бульваром Давлеткильдиева, улицами Рудольфа Нуриева, Архитектора Рехмукова в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан и принято соответствующее постановление от 10.10.2018 N 1663.

Согласно заключению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 07.04.2020 результаты общественных обсуждений по застройке вышеуказанной территории в Октябрьском районе города Уфы признаны состоявшимися, результат обсуждений -положительный.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:020615:1398, арендуемый обществом "Каратэ", вошел в границы выше указанных проекта планировки и проекта межевания по размещению объектов капитального строительства, сохраняемых и планируемых к размещению на данной территории.

Ранее письмом от 28.08.2019 N 15196 Управление сообщило обществу "Каратэ" о том, что по условиям договора аренды от 19.07.2017 N 582-17 земельный участок с кадастровым номером 02:55:020615:1398 предоставлен для проектирования и строительства многоуровневого гаража с помещениями обслуживания автомобилей (для завершения строительства многоуровневого гаража с помещениями обслуживания автомобилей -объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020615:1518) на срок с 20.06.2017 до 20.06.2020. Указанный договор в настоящее время не расторгнут, земельный участок арендодателю не возвращен, правовые основания для изменения вида разрешенного использования указанного земельного участка отсутствуют.

Впоследствии письмом от 06.07.2020 N 1977 Управление сообщило обществу "Каратэ" о том, что договор аренды от 19.07.2017 N 582-17 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020615:1398, предоставленного для проектирования и строительства многоуровневого гаража с помещениями обслуживания автомобилей, заключенного с обществом "Каратэ" сроком до 20.06.2020, в настоящий момент не расторгнут, является действующим.

Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Главархитектура) в соответствии с ранее принятым постановлением Администрации от 10.10.2018 N 1663 разработан градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) N RU03308000-19-272, согласно которому на земельном участке П-2.3 (с кадастровым номером 02:05:020615:1398) вместо многоуровневого гаража предусмотрено размещение объекта социально-культурного назначения - трехэтажного спортивно-оздоровительного комплекса - фитнес центра с бассейном (литер 3).

Письмом от 11.02.2021 N 7-1396/ПР Главархитектура сообщила обществу "Каратэ" о том, что проектом планировки и проектом межевания территории, ограниченной улицей Комсомольская, бульваром Давлеткильдеева, улицами Рудольфа Нуриева, Архитектора Рехмукова в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, разработанными на основании постановления Администрации от 10.10.2018 N 1663, предусмотрено размещение трехэтажного фитнес - центра с бассейном (литер 3) на земельном участке П-2.3 (кадастровый номер 02:55:020615:1398).

С целью обеспечения устойчивого развития территории указанные проекты планировки и межевания в последующем были доработаны и утверждены в окончательной редакции постановлением Администрации от 30.09.2022 N 1690.

На чертеже планировки территории с отображением границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, сохраняемых и планируемых к размещению объектов капитального строительства (приложение N 2 к постановлению Администрации от 30.09.2022 N 1690) земельный участок с кадастровым номером 02:05:020615:1398 указан под номером N 3.

Согласно постановлению Администрации от 30.09.2022 N 1690 на чертеже межевания территории с отображением границ планируемых и существующих элементов планировочной структуры, утвержденных красных линий в составе проекта планировки, в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружения, границ образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условных номеров образуемых земельных участков предусмотрено размещение на земельном участке под номером N 3 (кадастровый номер 02:05:020615:1398) спортивно-оздоровительного сооружения для обеспечения занятий спортом в помещениях.

С учетом принятого постановления Администрации от 10.10.2018 N 1663 "О разработке проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной улицей Комсомольская, бульваром Давлеткильдеева, улицами Рудольфа Нуреева, Архитектора Рехмукова в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" обществом "Каратэ" был размещен заказ, проектировщиком - обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Прогресс" разработан проект N 16-03/17.01 для размещения на земельном участке с кадастровым номером 02:05:020615:1398 объекта капитального строительства - "Спортивно-оздоровительное сооружение", представляющее собой нежилое двух-, трехэтажное здание, расположенное по ул. Комсомольская, севернее жилого дома 156/1 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Обозначенный проект разработан с учетом размещенных на земельном участке 02:05:020615:1398 элементов нулевого уровня объекта незавершенного строительства - многоуровневого гаража.

В связи с утверждением Администрацией постановлением от 30.09.2022 N 1690 в окончательном виде проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной улицей Комсомольская, бульваром Давлеткильдеева, улицами Рудольфа Нуриева, Архитектора Рехмукова в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утверждена и ведомость земельных участков, расположенных на данной территории (приложение N 5.1).

Согласно указанной ведомости для участка на плане с номером П-2.3. "Для размещения спортивно-оздоровительного сооружения" установлен вид разрешенного использования "Обеспечения занятий спортом в помещениях".

Таким образом, в соответствии с утвержденным муниципальным образованием Планом проекта планировки, проекта межевания и застройки территории, в состав которого вошел земельный участок с кадастровым номером 02:05:020615:1398, арендуемый обществом "Каратэ", имеется наличие данного вида разрешенного использования ("Обеспечение занятий спортом в помещениях") применительно к территориальной зоне, в которой расположен данный земельный участок.

В связи с указанными обстоятельствами общество "Каратэ" обратилось с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:020615:1398 с "Многоуровневый гараж с помещениями обслуживания автомобилей" на вид разрешенного использования "Обеспечение занятий спортом в помещениях".

Между Минземимущества РБ, действующим на основании соглашения от 15.04.2021 с Администрацией города Уфы, и обществом "Каратэ" 27.10.2022 подписано соглашение о расторжении договора аренды от 19.07.2017 N 582-17.

Управлением по городу Уфе и Уфимскому району Минземимущества РБ издан приказ от 14.12.2022 N М04У-06-П-4238 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, государственная собственность на который не разграничена", согласно которому разрешенное использование земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020615:1398 "Для проектирования и строительства многоуровневого гаража с помещениями обслуживания автомобилей" изменено на вид разрешенного использования "Обеспечение занятий спортом в помещениях", установленный классификатором видов разрешенного использования земельных участков (код 5.1.2).

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:020615:1398 15.01.2023 изменен на "Обеспечение занятий спортом", внесены соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

Управление по городу Уфе и Уфимскому району Минземимущества РБ направило в адрес общества "Каратэ" уведомление от 30.01.2023 N АМ-М04-06-2/544, в котором сообщалось о том, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:020615:1398 изменен на "Обеспечение занятий спортом в помещениях".

Общество "Каратэ" 08.02.2023 обратилось в Управление по городу Уфе и Уфимскому району Минземимущества РБ с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020615:1398 (без проведения торгов) для завершения строительства размещенного на этом земельном участке спортивно-оздоровительного комплекса - фитнес-центра согласно утвержденных Администрацией проекта планировки, проекта межевания и застройки данной территории.

Управление по городу Уфе и Уфимскому району Минземимущества РБ письмом N АМ-М04-06-3/3066 сообщило обществу "Каратэ" о том, что договором аренды от 19.07.2017 N 582-17 земельный участок с кадастровым номером 02:55:020615:1398 уже был предоставлен в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020615:1518 сроком до 20.06.2020, соответственно, право однократного предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020615:1518 реализовано обществом. Учитывая вышеизложенное, основания для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020615:1398 на новый срок отсутствуют.

Как посчитало общество "Каратэ", данное решение принято без учета фактических обстоятельств, возникших в связи с разработанным в конце 2018 года и утвержденным в окончательном варианте 30.09.2022 Администрацией города Уфы планом проекта планировки, проекта межевания и застройки территории Октябрьского района города Уфы, в составе которой находится земельный участок с кадастровым номером 02:05:020615:1398. В соответствии с указанным Планом на данной территории не предусмотрено размещение "Многоуровневого гаража с помещениями обслуживания автомобилей".

В исковом заявлении указано, что в настоящее время здание спортивно-оздоровительного комплекса находится в значительной степени готовности. Для реализации проекта строительства и обеспечения жизнедеятельности будущего спортивно-оздоровительного комплекса обществом "Каратэ" заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями (ГУП "Уфаводоканал", ООО "Газпром межрегионгаз Уфа", ООО "Башкирские распределительные электрические сети") на технологическое присоединение и подготовку систем объекта к подключению к центральным городским сетям. Об осуществляемых обществом "Каратэ" действиях по реализации утвержденного Плана проекта планировки, проекта межевания и застройки территории в Октябрьском районе, ограниченной улицей Комсомольская, бульваром Давлеткильдиева, улицами Рудольфа Нуриева, Архитектора Рехмукова, Администрации города Уфы доподлинно известно, поскольку на протяжении почти четырех лет разработки и утверждения данного Плана (внесения в него изменений) на указанной территории неоднократно работали соответствующие комиссии, в том числе с участием общественности, и по их результатам План был утвержден 30.09.2022 в окончательном варианте, с перечислением всех объектов недвижимости, подлежащих размещению, в том числе тех, которые уже возводились (были возведены) на данной территории комплексной застройки.

До даты подписания с обществом "Каратэ" соглашения от 27.10.2022 о расторжении договора аренды от 19.07.2017 N 582-17, Министерство с заявлением в суд о расторжении указанного договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:05:020615:1398 по причине использования этого участка арендатором не по назначению не обращалось.

Администрация в суд с требованием о признании объекта незавершенного строительства "Спортивно-оздоровительный комплекс", расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:05:020615:1398, самовольной постройкой и её сносе также не обращалась.

В связи с вышеперечисленными обстоятельствами, как утверждает общество "Каратэ", оно наделено правом на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:05:020615:1398 на условиях, аналогичных предшествующему договору, для завершения строительства объекта "Спортивно-оздоровительный комплекс", поскольку общество все свои действия по возведению на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 02:05:020615:1398 осуществляло в рамках выполнения постановлений Администрации от 10.10.2018 N 1663 и от 30.09.2022 N 1690.

Полагая, что отказ Министерства в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:05:020615:1398 является незаконным, нарушающим его права и охраняемые законом интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество "Каратэ" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил того, что постановление Администрации от 10.10.2018 N 1663 об утверждении Плана проекта планировки и проект межевания территории, ограниченной улицей Комсомольская, бульваром Давлеткильдиева, улицами Рудольфа Нуриева, Архитектора Рехмукова в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан не является разрешительным документом для строительства, размещенного на испрашиваемом земельном участке спортивно-оздоровительного комплекса - фитнес центра, а отсутствие возражений уполномоченных органов относительно размещения объекта возведенного без разрешительной документации, не порождает право истца на заключение договора аренды в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд округа оснований для их отмены не усматривает.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Вводного закона N 137-ФЗ.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 названной статьи Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В пункте 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, из указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельный участок без проведения торгов может быть предоставлен в аренду только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

Согласно пункту 21 статьи 3 Вводного закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

На основании пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

При этом по смыслу правовой позиции, сформулированной Верховным Судом Российской Федерации в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699, вышеуказанное право требования заключения договора аренды для завершения строительства возникает только у добросовестного застройщика.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды установили, что заключенный 19.07.2017 с обществом "Каратэ" договор аренды N 582-17, по условиям которого последнему в аренду для проектирования и строительства многоуровневого гаража с помещениями обслуживания автомобилей (для завершения строительства многоуровневого гаража с помещениями обслуживания автомобилей - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020615:1518) был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020615:1398, расторгнут с 27.10.2022 по соглашению сторон

Суды также установили, что общество "Каратэ" является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020615:1518, который поставлен на кадастровый учет 13.06.2017 со степенью готовности 5%, с привязкой к земельному участку с кадастровым номером 02:55:020615:1398.

В соответствии с требованиями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обществу "Каратэ" выдано разрешение от 22.06.2020 N 02-RU03308000-140411-2017 на строительство объекта "Многоуровневый гараж с помещениями обслуживания автомобилей по ул. Комсомольская в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан" сроком действия до 30.12.2020.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Таким образом, разрешенное использование земельного участка влияет на его правовой режим, в том числе на возможность и на порядок его предоставления в аренду для строительства.

По смыслу положений статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускается изменение вида разрешенного использования земельного участка, однако данная процедура находится в сфере градостроительного регулирования и не может нарушать установленный Земельным кодексом Российской Федерации порядок предоставления земельного участка для соответствующего вида использования.

При решении вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду по договору, стороны связаны предписывающим действующим законодательством порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Как верно отмечено судами, в силу разъяснений, содержащихся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

Положения пункта 21 статьи 3 Вводного закона N 137-ФЗ, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства, однако в данном случае судами выявлено и не опровергнуто заявителем жалобы то обстоятельство, что испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 02:55:020615:1398 не осваивался обществом "Каратэ" в целях завершения строительства многоуровневого гаража с помещениями обслуживания автомобилей, фактически осуществлялось возведение нового строительства иного объекта (здания спортивно-оздоровительного комплекса) в обход установленной законом процедуры, без торгов, под видом завершения уже начатого на земельном участке строительства объекта недвижимости.

Учитывая, что истец обратился за предоставлением в аренду земельного участка для завершения строительства, размещенного на этом земельном участке спортивно-оздоровительного комплекса - фитнес центра (объект незавершенного строительства), расположенного на спорном земельном участке, который в период возведения указанного объекта имел вид разрешенного использования "для проектирования и строительства многоуровневого гаража с помещениями обслуживания автомобилей", а также в отсутствие надлежащих разрешительных документов для осуществления строительства фитнес центра, суды верно заключили об отсутствии у истца оснований заключения договора аренды земельного участка, предусмотренных действующим законодательством.

Суд округа соглашается с выводом судов первой, апелляционной инстанций о том, что постановление Администрации от 10.10.2018 N 1663 не является разрешительным документом для строительства на испрашиваемом земельном участке здания спортивно-оздоровительного комплекса - фитнес центра, а отсутствие возражений уполномоченных органов относительно размещения объекта, возведенного без разрешительной документации, отсутствие исков о сносе самовольной постройки, не порождает право истца на заключение договора аренды в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суды, выявив, что для строительства указанного объекта изначально земельный участок не предоставлялся, пришли к обоснованному выводу об отсутствии у общества "Каратэ" права на реализацию положений пункта 21 статьи 3 Вводного закона N 137-ФЗ, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и на приобретение обществом земельного участка в аренду сроком на 3 года для завершения строительства спорного здания спортивно-оздоровительного комплекса, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении иска.

Ссылки заявителя жалобы на необходимость оценивать действия уполномоченных на распоряжение испрашиваемым земельным участком органов как добросовестные или недобросовестные с целью применения пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям при рассмотрении данного дела не основаны на нормах земельного законодательства, поскольку направлены фактически на учет судами каких-либо дополнительных критериев для предоставления земельного участка без проведения торгов взамен условий, предусмотренных подпунктом 4 пункта 4, подпунктами 1- 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, что недопустимо (пункт 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018)).

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, получили надлежащую правовую оценку судов, основаны на неверном толковании нормативных актов, регулирующих спорные правоотношения, помимо этого выражают несогласие с произведенной судами оценкой фактических обстоятельств дела и содержат собственное мнение заявителя относительно данных обстоятельств.

При рассмотрении иска общества "Каратэ" имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами первой и апелляционной инстанции по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 названного Кодекса.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2024 по делу N А07-15365/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Каратэ" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Суспицина

Судьи

А.С. Полуяктов Н.Г. Беляева