Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 2 августа 2024 г. N Ф09-4263/24 по делу N А47-16922/2023

Екатеринбург

02 августа 2024 г.

Дело N А47-16922/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2024 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Скромовой Ю.В., Столярова А.А.

при ведении протокола помощником судьи Маркарян Ж.С. рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области, а также с использованием системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания) кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее - Управление Росреестра) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2024 по делу N А47-16922/2023 Арбитражного суда Оренбургской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании Арбитражного суда Оренбургской области принял участие представитель Управления Росреестра - Горецкий В.В. (доверенность от 12.01.2024).

В судебном заседании посредством использования системы веб-конференции принял участие представитель акционерного общества "Тандер" (далее - общество "Тандер") - Клементьев А.В. (доверенность от 20.02.2024 N 23АВ4987762).

Общество "Тандер" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Росреестра о признании недействительным уведомления о приостановлении государственной регистрации от 27.09.2023 N КУВД-001/2023-42515226/1, обязании осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.09.2023 к договору аренды недвижимого имущества от 03.07.2013 N ОрбФ-1/525/13.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Мегаполис" (далее - общество "Мегаполис"), общество с ограниченной ответственностью "Променада" (далее - общество "Променада").

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.01.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2024 решение суда отменено. Заявленные требования удовлетворены. Приостановление Управлением Росреестра регистрации дополнительного соглашения от 01.09.2023 к договору аренды недвижимого имущества от 03.07.2013 N ОрбФ-1/525/13 признано незаконным. На Управление Росреестра возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления в законную силу настоящего судебного акта осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.09.2023 к договору аренды недвижимого имущества от 03.07.2013 N ОрбФ-1/525/13.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции от 16.04.2024 отменить, решение суда первой инстанции от 22.01.2024 оставить в силе, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов заявитель указывает на то, что отсутствие в поданном на государственную регистрацию дополнительном соглашении от 01.09.2023 сведений о зарегистрированном обременении в виде ипотеки является безусловным основанием для приостановления государственной регистрации. Управление Росреестра также ссылается на то, что ответчик не вправе в рамках предоставленной ему компетенции проверять факт нарушения прав и законных интересов иных лиц. Кроме того, заявитель обращает внимание на то, что уведомление о приостановлении государственной регистрации от 27.09.2023 N КУВД-001/2023-42515226/1 уже не нарушает права и законные интересы общества "Тандер", поскольку 27.12.2023 Управлением Росреестра принято решение об отказе в государственной регистрации прав от 27.12.2023 N КУВД-001/202342515226/4, следовательно, оспариваемое уведомление не актуально и заявителю необходимо уточнить свои требования с учетом вынесенного уведомления об отказе в государственной регистрации права.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Тандер" просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что обществу "Мегаполис" на праве собственности с 21.04.2010 принадлежит объект недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером 56:44:0225002:3926, площадь 563,9 кв. м, расположенное по адресу:

г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 55/1, пом. 5, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.10.2023 N КУВИ001/2023-231766057.

Между обществом "Мегаполис" (арендодатель) и обществом "Тандер" (арендатор) 03.07.2013 заключен договор аренды недвижимого имущества N ОрбФ-1/525/13, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем объект: нежилое помещение, назначение - нежилое, общая площадь 548,2 кв. м, этаж - подвал, первый этаж, номера на поэтажном плане - 5, адрес (местонахождение) объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 55/1.

В пункте 5.2.1 договора стороны согласовали размер арендной платы.

В ЕГРН 08.08.2022 внесены сведения об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде ипотеки в пользу общества "Променада", сроком с 18.07.2022 по 31.12.2022; основания государственной регистрации: договор залога недвижимого имущества, выдан 29.04.2022, дополнительное соглашение к договору залога недвижимого имущества от 29.04.2022, выдан 18.07.2022.

Между обществом "Мегаполис" (арендодатель) и обществом "Тандер" (арендатор) 01.09.2023 подписано дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 03.07.2013 N ОрбФ-1/525/13, которым изменен размер постоянной части арендной платы (пункт 1); остальные условия договора, не затронутые соглашением, оставлены неизменными (пункт 2); соглашение подлежит государственной регистрации, расходы по которой несет арендатор (пункт 4).

Общество "Тандер" обратилось в Управление Росреестра для целей государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.09.2023 к договору аренды недвижимого имущества от 03.07.2013 N ОрбФ-1/525/13.

Уведомлением от 27.09.2023 N КУВД-001/2023-42515226/1 27.09.2023 Управление Ростреестра оповестило заявителя о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды на основании пункта 17 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.03.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), поскольку дополнительное соглашение не содержит информации о наличии ограничения прав арендодателя в виде ипотеки в пользу общества "Променада".

Несогласие с принятым Управлением Ростреестра решением послужило основанием для обращения общества "Тандер" в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в предоставленном для государственной регистрации дополнительном соглашении не содержится сведений об ограничении прав арендодателя (общества "Мегаполис") в виде ипотеки в пользу общества "Променада". Регистрирующим органом 27.12.2023 принято решение об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения, оформленное уведомлением N КУВД-001/202342515226/4, ввиду не устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Исходя из части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы - Законом N 218-ФЗ.

Согласно части 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

В силу части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом N 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, в том числе документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (статья 21 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных указанным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав приведен в статье 26 Закона N 218-ФЗ.

В силу пункта 17 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные Федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.

Согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Из материалов дела следует, что основанием для принятия регистрирующим органом оспариваемого решения о приостановлении государственной регистрации прав послужило отсутствие в дополнительном соглашении к договору аренды информации о наличии ограничения прав арендодателя в виде ипотеки в пользу залогодержателя - общества "Променада".

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 613 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и тому подобное), неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено Федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, и имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судом апелляционной инстанции установлено, материалами дела подтверждено, что согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 11.10.2023 N КУВИ001/2023-231766057 запись о государственной регистрации ипотеки внесена 08.08.2022, то есть намного позже записи о государственной регистрации аренды - 24.07.2013.

Вопреки доводам Управления Ростреестра, как верно указано судом апелляционной инстанции, в данном конкретном случае оснований полагать, что договор залога недвижимого имущества от 29.04.2022 и дополнительное соглашение от 18.07.2022 к договору залога по смыслу пункта 17 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ являются сделками, устанавливающими ограничения прав арендодателя и арендатора для целей внесения изменений в договор аренды в части условия о размере арендной платы, не имеется, тем более, как указано ранее, в силу статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие указания в договоре аренды сведений о правах третьих лиц не свидетельствует о его незаключенности.

С учетом приведенного, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и приняв во внимание, что все стороны договоров аренды и залога ввиду общедоступности сведений ЕГРН обладали на момент подписания дополнительного соглашения к договору аренды об изменении размера арендной платы информацией о наличии в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 56:44:0225002:3926, площадью 563,9 кв. м, расположенного по адресу:

г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 55/1, пом. 5, обременения в виде ипотеки, а текст дополнительного соглашения касается исключительно условия об арендной плате и никаким образом не влияет на исполнение договора залога недвижимости его сторонами, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у Управления Росреестра отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации прав, в связи с чем правомерно удовлетворил заявленные обществом "Тандер" требования.

Иное толкование заявителем кассационной жалобы норм действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств рассматриваемого спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции", при проверке соответствия выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не допускается.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2024 по делу N А47-16922/2023 Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

Ю.В. Скромова А.А. Столяров