Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 6 августа 2024 г. N Ф09-3456/24 по делу N А07-24408/2021

Екатеринбург

06 августа 2024 г.

Дело N А07-24408/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 августа 2024 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Скромовой Ю.В., Татариновой И.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2023 по делу N А07-24408/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Арбитражным судом Уральского округа удовлетворено ходатайство об участии в онлайн заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом" (далее - общество "УК "Наш дом") Ворошириной И.А.

При открытии судом кассационной инстанции судебного заседания с использованием онлайн-сервиса "Картотека арбитражных дел" представитель общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом" (далее - общество "УК "Наш дом") не подключился к каналу связи, что свидетельствует об его неявке. Установив, что средства связи суда воспроизводят видео- и аудиосигнал надлежащим образом, технические неполадки отсутствуют, представителю общества "УК "Наш дом" обеспечена возможность дистанционного участия в процессе, которая не в полной мере реализована по причинам, находящимся в сфере его контроля, а также принимая во внимание использованное сторонами право предоставления письменных позиций по существу кассационной жалобы, суд округа не усмотрел предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отложения судебного заседания.

Администрация городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "УК "Наш дом" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 411 194 руб. 13 коп., неустойки за период с 11.01.2021 по 18.05.2023 в размере 563 362 руб. 20 коп. с последующим начислением пени по дату фактической оплаты задолженности, расторжении договора аренды N 14 от 01.01.2020 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Стерлитамак, ул. Имая Насыри, 2, площадью 49,5 кв. м, обязании общества УК "Наш дом" освободить и вернуть по акту приема-передачи нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Имая Насыри, 2, площадью 49,5 кв. м (согласно уточнению исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 30.11.2023 исковые требования администрации удовлетворены частично. Судом расторгнут договор аренды N 14 от 01.01.2020 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Стерлитамак, ул. Имая Насыри, 2, площадью 49,5 кв. м. Суд обязал общество "УК "Наш дом" освободить и вернуть Администрации по акту приема-передачи нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Имая Насыри, 2, площадью 49,5 кв. м. Суд взыскал с общества "УК "Наш дом" в пользу администрации задолженность по договору аренды в размере 411 194 руб. 13 коп., неустойку за период с 11.01.2021 по 18.05.2023 в размере 187 753 руб. 33 коп. с последующим начислением пеней по дату фактической оплаты задолженности. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2024 решение суда отменено в части удовлетворенных требований о расторжении договора аренды N 14 от 01.01.2020 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Стерлитамак, ул. Имая Насыри, 2, площадью 49,5 кв. м и обязании общества УК "Наш дом" освободить и вернуть Администрации по акту приема-передачи нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Имая Насыри, 2, площадью 49,5 кв. м. В данной части в удовлетворении требований отказано. Исковые требования Администрации удовлетворены частично. С общества УК "Наш дом" в пользу Администрации взысканы задолженность по договору аренды в размере 411 194 руб. 13 коп., неустойка за период с 11.01.2021 по 18.05.2023 в размере 187 753 руб. 33 коп. с последующим начислением пеней по дату фактической оплаты задолженности и в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 22491 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В кассационной жалобе общество "УК "Наш дом" просит указанные судебные акты изменить, снизить размер задолженности и неустойки по договорам аренды от 18.11.2019 N 150, от 06.02.2020 N 20. Заявитель жалобы указал, что при расчете арендной платы по договору N 150 от 18.11.2019 неверно был применен коэффициент 0,2 как для организаций, ведущих работы по строительству ремонту, эксплуатации и технической инвентаризации жилого и нежилого фонда, тогда как данное помещение было сдано в аренду управляющей компании и использовалось им для работы управляющей компании и ее подразделения (в виде использования указано, для размещения управляющей компании). Общество также считает, что неправильно использован коэффициент КЗ со значением 1, как для помещения расположенного в надземной части здания, тогда как из договора аренды видно, что помещение расположено на цокольном этаже, следовательно, применим коэффициент 0,7. Заявитель жалобы указал, что повышая арендную плату на основании Решения Совета Городской округ г.Стерлитамак от 25.02.2022 N 5-6/22з, истец рассчитывает арендную плату от прежней неверно рассчитанной суммы арендной платы, применяя формулу 143064/0,2 * 0,3 = 214596 руб. Заявитель жалобы пояснил, что истец заявляет требования по договору N 20 от 06.02.2020, исходя из своего расчета 32037,75 руб. в квартал, по которому сумма задолженности составляет за период с 10.01.2021 по 18.05.2023-119621,27 руб. и поскольку суд не может выходить за рамки заявленных требований, то необходимо принять во внимание именно данную сумму задолженности по расчету истца. Всеми договорами аренды в пункте 3.2 предусмотрено, что новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений в нормативно правовые акты. Общество "УК "Наш дом" указало, что решение опубликовано в газете "Стерлитамакский рабочий" N 27 (19714) 02.03.2023. Таким образом, новый расчет арендной платы должен действовать с марта 2022, однако истец в своих расчетах включает задолженность по новым расчетам с января 2022 (10.01.2022), и рассчитывает неустойку за данный период, что также является незаконным и противоречит условиям договора аренды. При этом общество пояснило, что еще в августе 2022 в судебном заседании ответчиком озвучено намерение ответчика возвратить истцу помещения по договору N 150 от 18.11.2019 по адресу: г. Стерлитамак, ул. Коммунистическая, д. 35, и по договору N 20 от 06.02.2020 по адресу: г. Стерлитамак, ул. Шафиева, д. 29, площадью 122,7 кв. м и заключить мировое соглашение, 17.10.2022 ответчиком в адрес истца был направлен проект мирового соглашения, в котором ответчик предложил истцу по соглашению сторон расторгнуть договор аренды N 150 от 18.11.2019 и договор аренды N 20 от 06.02.2020. Проект мирового соглашения имеется в материалах дела. Письмо с мировым соглашением получено истцом 19.10.2022. Однако после получения проекта мирового соглашения, истец ни как не ответил на письмо ответчика, помещения по акту приема-передачи не принял. В своих расчетах по исключению части арендной платы за 4 квартал с учетом направления мирового соглашения в адрес истца, ответчик исключил период с 06.12.2022 по 16.12.2022, так как именно в тот период ответчик по своей вине не мог передать помещения истцу после его уведомления 6.12.2022 о готовности принять помещения. Заявитель жалобы считает, что за период, когда истец уклонился от приема арендованного имущества от ответчика, следовало бы исключить из расчета неустойки, так как за данный период арендная плата не подлежит начислению. Податель жалобы считает, что в расчете истца неверно указана задолженность с 10.01.2022 в размере 47688 руб., а также задолженность с 10.01.2022 в размере 17798,75 руб.

Как следует из материалов дела, между Администрацией в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Стерлитамак и обществом "УК "Наш дом" в лице директора Юсупова И.Ф., по итогам открытых аукционов заключены договоры аренды: N 14 от 01.01.2020 (срок аренды с 01.01.2020 по 31.12.2025); N 150 от 18.11.2019 (срок аренды с 18.11.2019 по 17.11.2024); N 20 от 06.02.2020 (срок аренды с 06.02.2020 по 05.02.2025) (далее - договоры), в соответствии с которыми ответчику были предоставлены на праве аренды нежилые помещения по адресам: г. Стерлитамак, ул. Имая Насыри, 2, площадью 49,5 кв. м, ежемесячные начисления 833,09 руб.; г. Стерлитамак, ул. Коммунистическая, д. 35, площадью 157,20 кв. м, квартальные начисления 35766 руб.; г. Стерлитамак, ул. Шафиева, д. 29, площадью 122,7 кв. м, квартальные начисления 10679 кв. м.

Согласно пункту 3.3 договоров обязательство арендатора по ежеквартальному перечислению арендной платы до десятого числа первого месяца каждого квартала на счет арендодателя.

Истец указал, что в результате ненадлежащего исполнения договорных обязательств у общества УК "Наш дом" образовалась задолженность по арендной плате в размере 411 194 руб. 13 коп.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с просрочкой уплаты арендатору начислены пени, предусмотренные пунктом 4.1.1 договора за период с 11.01.2021 по 18.05.2023 в размере 563 362 руб. 20 коп.

Согласно пункту 3.7 и пункту 5.2.4 договора аренды отказ арендатора от внесения, невнесение или частичное внесение им арендной платы и других платежей более двух сроков подряд по истечении установленных договором сроков платежа являются основаниями для досрочного расторжения настоящего договора.

Истцом в адрес ответчика направлялась досудебная претензия о взыскании задолженности и о расторжении договоров. Претензия была получена обществом УК "Наш дом", однако в установленный срок помещения не освобождены, задолженность не погашена.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с исковым заявлением.

В ходе судебного разбирательства стороны заключили соглашения N 1 от 16.12.2022 о расторжении договоров N 20 от 06.02.2020 и N 150 от 18.11.2019, помещения возвращены истцу по актам приема-передачи от 16.12.2022.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела истцом уточнены исковые требования, истец заявил о взыскании задолженности по арендной плате в размере 411 194 руб. 13 коп., неустойки за период с 11.01.2021 по 18.05.2023 в размере 563 362 руб. 20 коп. с последующим начислением пеней по дату фактической оплаты задолженности, расторжении договора аренды N 14 от 01.01.2020 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Стерлитамак, ул. Имая Насыри, 2, площадью 49,5 кв. м, обязании общества "УК "Наш дом" освободить и вернуть по акту приема-передачи нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Имая Насыри, 2, площадью 49,5 кв. м.

Данное уточнение принято судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что представленный истцом расчет задолженности и неустойки с учетом частично произведенных ответчиком оплат является верным. Судом применены положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в результате чего неустойка уменьшена из расчета 0,1%. Кроме того, судом удовлетворено требование о расторжении договора N 14 и обязании вернуть помещения.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда в части, признал обоснованными доводы апелляционной жалобы относительно отсутствия оснований для расторжения договора аренды N 14 от 01.01.2020 и отказал в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды N 14 от 01.01.2020 нежилого помещения и обязании общества "УК "Наш дом" освободить и вернуть Администрации нежилое помещение по акту приема-передачи. При этом суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 450 ГК, пункта 2 статьи 452 ГК РФ, разъяснениями Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, учитывая, что в рассматриваемом случае имущественные интересы арендодателя, нарушенные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства по договору N 14, компенсированы начисленной неустойкой, пришел к выводу о том, что в спорном случае расторжение договора является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства по уплате арендной платы, и данные нарушения нельзя отнести к существенным нарушениям договора аренды. Кроме того, с учетом того, что обществом "УК "Наш дом" было подано в Администрацию заявление на выкуп помещения в порядке Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также подан иск к Администрации о понуждении заключить договор купли-продажи с ответчиком (дело N А07-21799/2023), суд апелляционной инстанции пришел выводу о том, что вопрос о наличии преимущественного права на выкуп арендуемого помещения подлежит установлению в рамках дела N А07-21799/2023.

Суд округа, изучив доводы заявителя кассационной жалобы, не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции в силу следующего.

В силу статей 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 статьи 614 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что между Администрацией в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Стерлитамак и обществом "УК "Наш дом" в лице директора Юсупова И.Ф., заключены договоры аренды: от 01.01.2020 N 14 (срок аренды с 01.01.2020 по 31.12.2025); от 18.11.2019 N 150 (срок аренды с 18.11.2019 по 17.11.2024); от 06.02.2020 N 20 (срок аренды с 06.02.2020 по 05.02.2025), в соответствии с которыми ответчику были предоставлены на праве аренды нежилые помещения по адресам: г. Стерлитамак, ул. Имая Насыри, 2, площадью 49,5 кв. м, ежемесячные начисления 833,09 руб.; г. Стерлитамак, ул. Коммунистическая, д. 35, площадью 157,20 кв. м, квартальные начисления 35766 руб.; г. Стерлитамак, ул. Шафиева, д. 29, площадью 122,7 кв. м, квартальные начисления 10679 кв. м.

Судом апелляционной инстанции установлено, что из текстов указанных договоров следует, что они заключены по результатам проведения открытых торгов.

В ходе судебного разбирательства стороны заключили соглашения N 1 от 16.12.2022 о расторжении договоров N 20 от 06.02.2020 и N 150 от 18.11.2019, помещения возвращены истцу по актам приема-передачи от 16.12.2022.

Поскольку доказательств погашения ответчиком задолженности по внесению арендной платы по договорам аренды N 150 от 18.11.2019, N 20 от 06.02.2020 (с учетом переплаты по договору N 14 от 01.01.2020) в размере 411 194 руб. 13 коп. по состоянию на 18.05.2023 в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции поддержал вывод суда первой инстанции о том, что требования истца о взыскании задолженности по внесению арендной платы обоснованы и подлежат удовлетворению.

Довод общества "УК "Наш дом" о том, что при расчете истцом неправильно применении коэффициенты судом апелляционной инстанции был рассмотрен и обоснованно отклонен в силу следующего.

Договоры аренды заключены сторонами по результатам проведения открытых торгов.

При этом на момент передачи муниципального имущества в аренду действовало Решение Совета городского округа г. Стерлитамак РБ от 08.09.2009 N 2-2/28з (ред. от 22.05.2018) "Об утверждении порядка оформления прав пользования муниципальным имуществом городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан и методики определения годовой арендной платы за пользование этим имуществом".

Утвержденная указанным решением методика определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом была применена правообладателем при определении начальной цены аукционов на право заключения договоров аренды муниципального имущества.

Размер арендной платы по договорам аренды N 150 от 18.11.2019 и N 20 от 06.02.2020 был определен на основании протоколов открытых аукционов по извещениям N 201219/0434128/01 и N 071019/0434128/02.

При формировании начальной цены аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества (нежилого помещения, расположенного в г. Стерлитамак, ул. Шафиева, 29, площадью 122,7 м2), которое было передано в последующем по договору N 20, был применен коэффициент К2 = 0,1, поскольку правообладатель определил, что использование данного помещения возможно исключено под размещение управляющих компаний.

Впоследствии между сторонами заключен договор аренды N 20 от 06.02.2020, согласно пункту 1.1. которого помещение предоставлено для использования исключительно в целях "Размещения управляющей компании".

При формировании начальной цены аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества (нежилого помещения, расположенного в г. Стерлитамак, ул. Коммунистическая, 35, площадью 157,6 м2), которое было передано по договору N 150, был применен коэффициент К2 = 0,2, поскольку правообладатель определил, что использование данного помещения возможно для оказания бытовых услуг; ведения работ по строительству, ремонту, эксплуатации и технической инвентаризации жилого и нежилого фонда; размещение некоммерческих организаций, размещение управляющих компаний.

Впоследствии между сторонами заключен договор аренды N 150 от 18.11.2019, согласно пункту 1.1 которого помещение предоставлено для использования в целях "для оказания бытовых услуг: ведения работ по строительству, ремонту, эксплуатации и технической инвентаризации жилого и нежилого фонда: размещение некоммерческих организаций, размещение управляющих компаний".

Решением Совета городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан от 25.02.2022 N 5-6/22з утверждена новая Методика определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, согласно которой, коэффициент для размещения управляющих компаний, обслуживающих многоквартирные дома, а также их структурных подразделений и жилищно-эксплуатационных участков в объектах муниципального нежилого фонда (К2) увеличен с 0,1 до 0,3, соответственно произошло повышение арендной платы с учетом нового нормативного акта.

Из общедоступных источников судом апелляционной инстанции установлено, что указанное решение опубликовано на официальном сайте Совета городского округа г. Стерлитамак 25.02.2022, в газете "Стерлитамакский рабочий" - 02.03.2022.

Принимая во внимание, что нежилые помещения, предоставляемые по договорам аренды N 150 от 18.11.2019, N 20 от 06.02.2020, согласно пункту 1.1. указанных договоров могут быть использованы ответчиком под размещение управляющих компаний, с марта 2022 года истцом пересмотрен размер арендной платы с применением коэффициента К2 = 0,3.

При формировании начальной цены аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества (нежилого помещения, расположенного в г. Стерлитамак, ул. Коммунистическая, 35, площадью 157,6м2), которое было передано по договору N 150, был применен коэффициент К3 = 1 (расположение в надземной части здания (строения), поскольку на момент формирования начальной цены аукциона у правообладателя отсутствовал технический паспорт на нежилое помещение, а при визуальном осмотре установлено, что помещение расположено в наземной части здания.

По условиям пункта 3.2 договоров аренды N 150 от 18.11.2019, N 20 от 06.02.2020 арендная плата подлежит пересмотру в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы и внесении изменений в нормативно-правовые акты, регламентирующие порядок расчета арендной платы.

Однако цена заключенного договора не может быть пересмотрена в сторону уменьшения (п. 2 пп. 2.11 Постановление Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403 (ред. от 24.10.2022) "О порядке оформления прав пользования государственным имуществом Республики, Башкортостан и об определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан").

Кроме того, суд апелляционной инстанции отметил, что по условиям договоров предусмотрена поквартальная оплата.

Довод общества "УК "Наш дом" о том, что проект мирового соглашения следует считать, как предложение истцу передать ему помещения в добровольном порядке, в связи с чем следует исключить период, когда истец уклонился от приемки арендованного имущества от ответчика из расчета арендной платы это с 20.10,2022 (следующий день после получения проекта мирового соглашения) по 06.12.2022 (дата извещения администрации о готовности принять помещения себе по акту приема передачи) и с 16.12.2023 (день передачи помещения истцу) по 31.12.2022, судом апелляционной инстанции отклонен с учетом того, что проект мирового соглашения, поступивший в адрес истца 20.10.2022 (вх. N 15436), был оставлен без подписания, уведомление об отказе от договора со стороны ответчика не было представлено в материалы дела, следовательно, оснований для принятия помещений от ответчика у истца не имелось.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу были предметом исследования в суде апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 N 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемое постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2024 по делу N А07-24408/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.С. Полуяктов

Судьи

Ю.В. Скромова И.А. Татаринова