Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 9 марта 2011 г. N Ф06-14011/2010 по делу N А06-4217/2009

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 9 марта 2011 г. N Ф06-14011/2010

г. Казань

09 марта 2011 г.

Дело N А06-4217/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2011 года.

В полном объеме постановление изготовлено 09 марта 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Королёвой Н.Н.,

судей Коноплёвой М.В., Петрушкина В.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи помощником судьи Кураковой Ю.В.,

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Астраханской области представителей:

истца - Болдыревой А.В. (директор, решение учредителя от 10.06.2009); Холодилиной А.М. (представитель по доверенности от 30.12.2010),

ответчика - Аббасова А.Б. (представитель по доверенности от 01.07.2010),

в отсутствие:

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи кассационную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Астрахани, г. Астрахань

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 24.06.2010 (судья Серикова Г.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2010 (председательствующий судья Луговской Н.В., судьи Комнатная Ю.А., Кузьмичев С.А.)

по делу N А06-4217/2009

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Универсальная фирма "Нептун", г. Астрахань, к Управлению муниципального имущества администрации города Астрахани, г. Астрахань, о взыскании 4 598 920 руб. 73 коп., с участием третьих лиц - администрации г. Астрахани, г. Астрахань, муниципального казначейства г. Астрахани, г. Астрахань, Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству администрации г. Астрахани, г. Астрахань.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Универсальная фирма "Нептун" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Комитету имущественных отношений г. Астрахани, с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании стоимости неотделимых улучшений в сумме 1 103 373 руб. 22 коп.; неосновательного обогащения за пользование услугами котельной в период с 01.01.2006 по 31.12.2008 в сумме 292 830 руб. 84 коп.; расходов, связанных с оплатой заключения экспертизы по котельной в сумме 60 000 руб.; убытков, связанных с содержанием здания бани в сумме 146 550 руб., в том числе: за охрану здания в сумме 103 920 руб.; оплата электрической энергии за период с 01.01.2009 по 30.06.2009 в сумме 18 189 руб. 78 коп., оплата за потребленный газ в сумме 9 683 руб. 95 коп. и отчисления в пенсионный фонд в сумме 14 756 руб. 64 коп. Также истец просит взыскать судебные расходы, связанные с оплатой оценки стоимости неотделимых улучшений в сумме 4000 руб. и услуг представителя в сумме 30 000 руб.

Исковые требования заявлены в порядке статей 15, 623, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы невозможностью истцом эксплуатировать арендованное здание.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Астрахани, муниципальное казначейство г. Астрахани, Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству администрации г. Астрахани.

Определением суда от 25.03.2010 производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебно-строительной экспертизы по определению стоимости неотделимых улучшений. Производство по делу возобновлено 03.06.2010.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 24.06.2010 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу истца стоимости неотделимых улучшений в сумме 1 103 373 руб. 22 коп., убытков в сумме 146 550 руб., судебных расходов, связанных с оплатой оценки стоимости неотделимых улучшений в сумме 4000 руб. и услуг представителя в сумме 30 000 руб. В остальной части иска отказано.

Судом прекращено производство по делу в части взыскания стоимости пристроя литера А1 в размере 1 046 200 руб., стоимости затрат по оценке пристроя литера А1 в размере 15 000 руб., стоимости капитального ремонта теплосети и системы отопления в размере 180 949 руб. в связи с отказом истца от иска в указанной части.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2010 решение суда от 24.06.2010 оставлено без изменения. Также апелляционным судом в соответствии с частью 1 статьи 48 АПК РФ в связи с реорганизацией произведено процессуальное правопреемство ответчика - Комитета имущественных отношений г. Астрахани на его правопреемника - Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани.

В кассационной жалобе ответчик просит принятые по делу судебные акты в части удовлетворения исковых требований отменить, мотивируя неправильным применением судами норм материального права. Заявитель жалобы указывает следующее: истцом не представлено доказательств, подтверждающих получение им согласия от арендодателя на проведение улучшений арендованного имущества; неотделимые улучшения в арендуемом помещении были произведены истцом до начала арендных отношений; судом в нарушение положений статьи 8 АПК РФ при выборе экспертного учреждения для проведения судебной экспертизы принято предложение истца, а не ответчика.

В части отказа во взыскании суммы неосновательного обогащения за пользование услугами котельной в размере 292 830 руб. 84 коп. и расходов, связанных с оплатой заключения экспертизы по котельной в сумме 60 000 руб., судебные акты сторонами не обжалованы.

В отзыве на кассационную жалобу истец просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, обоснованность доводов кассационной жалобы ответчика, отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене в части взыскания стоимости неотделимых улучшений с направлением дела на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор от 15.12.2002 N 9698 на аренду муниципального нежилого здания (далее - договор аренды), согласно которому на основании распоряжения администрации г. Астрахани от 10.10.2001 N 1845-р ответчик сдает истцу в арендное пользование 2-х этажное кирпичное здание бани (литера А) в домовладении N 13 по ул. Набережная Золотого затона общей площадью 668,9 кв.м, для оказания услуг населению с типовой характеристикой и размером оплаты согласно приложению (пункт 1.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 2 договора аренды срок аренды определен с 20.12.2002 по 19.12.2017.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 19.09.2003.

Помещение передано в аренду истцу по акту приема-передачи здания (литера А) от 25.12.2002, в котором зафиксировано техническое состояние объекта: на 1-м этаже бани расположен бассейн, площадью 19,32 кв.м, являющийся собственностью арендатора, сданный в эксплуатацию 31.10.2000; на 2-м этаже бани находятся две сауны, стоимость внутренней отделки которых является собственностью арендатора. Интерьер сауны и выполнение художественных и декоративных работ, включая столярные работы, сданы в эксплуатацию 27.07.1990. Отделка: хвойными породами дерева, художественно-оформительские работы, штукатурка, покраска масляная, плитка глазурованная.

Актом осмотра здания бани, расположенного по адресу: ул. Набережная Золотого затона, 13, от 01.10.2008, составленного членами комиссии администрации г. Астрахани по вопросу санитарного состояния и состояния несущих конструкций, а также рассмотрения вопроса о дальнейшей эксплуатации здания установлено, что в связи с ухудшением состояния конструкций здания для предотвращения возможных обрушений конструкций рекомендуется заказать дополнительное техническое заключение и проект усиления конструкций и выполнить работы согласно рекомендаций, указанных в техническом заключении. До выполнения работ эксплуатацию здания рекомендовано временно приостановить со 02.10.2008.

Из представленного в материалы дела протокола совещания у вице-мэра г. Астрахани от 11.02.2009 по вопросу возможности дальнейшего функционирования и эксплуатации бани принято решение о направлении Комитетом имущественных отношений г. Астрахани обращения в Управление Роспортребнадзора по Астраханской области о проведении проверки соответствия санитарным нормам и правилам помещений бани, расположенных в муниципальном здании литера А по ул. Набережной Золотого затона, 13, и подготовке заключения о возможности дальнейшего функционирования бани, а также о совершении в установленном порядке необходимых действий по прекращению арендных отношений с истцом и взысканию задолженности по арендной плате и пеням.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Астраханской области от 18.01.2010 по делу N А06-8252/2009 договор аренды от 15.12.2002 N 9698 расторгнут.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания суммы убытков, связанных с содержанием здания бани после приостановления эксплуатации арендованного здания, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Судом установлено, что эксплуатация арендованного здания бани была приостановлена со 02.10.2008, а ответчик отказывался принять по акту приема-передачи объект аренды, и не принимал мер к расторжению договора аренды, в связи с чем истец вынужден был осуществлять содержание и охрану объекта аренды. Данные обстоятельства ответчиком не оспариваются.

Взыскивая сумму убытков, судебными инстанциями принято во внимание, что в соответствии с распоряжением администрации г. Астрахани от 10.06.2009 N 420-а-р Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству 02.07.2009 перечислил на расчетный счет истца субсидии на погашение убытков, возникших в связи с закрытием бани, в размере 274 486 руб. за период с октября по декабрь 2008 года. В расчет суммы компенсации включены затраты предприятия по оплате отопления, электроэнергии, заработной плате персонала, ремонт и техническое обслуживание.

Учитывая, что деятельность бани приостановлена со 02.10.2008, субсидии на погашение убытков в 2009 году не выделялись, соответствующие меры собственником объекта недвижимости не принимались, то выводы судов о том, что до момента расторжения договора и передачи объекта аренды по акту приема-передачи истец вынужден был осуществлять сохранность арендованного имущества, суд кассационной инстанции находит правомерным.

Факт причинения убытков в размере 146 550 руб. подтверждается договорами возмездного оказания услуг по охране помещений бани; актами о приемке работ по данным договорам и платежными ведомостями на общую сумму 103 920 руб.; доказательствами оплаты за потребленную электрическую энергию в период с 01.01.2009 по 30.06.2009 в сумме 18 189 руб. 78 коп., за газ за период с 01.01.2009 по 31.01.2009 в сумме 9683 руб. 95 коп., уплаты отчислений в фонды в сумме 14 756 руб. 64 коп.

Оспаривая взыскание суммы понесенных истцом убытков, ответчик не привел каких-либо доводов и доказательств, опровергающих понесенные стороной расходы.

Исковые требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений заявлены истцом в порядке статьи 623 ГК РФ и мотивированы тем, что истец в арендуемом помещении произвел неотделимые улучшения, стоимость затрат которых вправе требовать после расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Согласно подпункту "в" пункта 6.5 договора аренды в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с письменного согласия арендодателя улучшения здания, не отделимые от него без вреда, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости таких улучшений с учетом нормального износа.

По ходатайству ответчика для определения стоимости неотделимых улучшений внутренней отделки второго этажа и бассейна на первом этаже арендуемого здания судом была назначена судебно-строительная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от 14.05.2010 N 36 стоимость неотделимых улучшений внутренней отделки второго этажа и бассейна на первом этаже в арендуемом здании с учетом физического износа за период эксплуатации с 20.12.2002 по 18.02.2010 составляет 1 103 373 руб. 22 коп.

Удовлетворяя исковые требования в заявленной части, судебные инстанции исходили из того, что факт проведения истцом неотделимых улучшений нашел свое подтверждение в акте приема-передачи здания от 25.12.2002. Признав заключение эксперта допустимым доказательством, суды пришли к выводу о наличии у ответчика обязанности возместить истцу стоимость неотделимых улучшений в размере 1 103 373 руб. 22 коп.

Вместе с тем, судебными инстанциями не учтено, что в силу пункта 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из смысла положений статьи 623 ГК РФ следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором только при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества.

Однако судом не исследовался вопрос о наличии согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений. Материалы дела также не содержат доказательств согласия ответчика на проведение таких улучшений в арендованном здании.

Акт приема-передачи здания от 25.12.2002, в котором указано, что бассейн и стоимость внутренней отделки двух саун является собственностью арендатора, не может служить надлежащим доказательством письменного согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений, поскольку акт приема-передачи подтверждает только факт передачи недвижимого имущества в аренду, его состав и состояние.

Кроме того, в данном акте указано, что бассейн сдан в эксплуатацию в 2000 году, а интерьер сауны - в 1990 году, то есть до заключения договора аренды от 15.12.2002 N 9698.

При этом судом не устанавливалось, в рамках каких арендных отношений истцом были произведены неотделимые улучшения, после прекращения которых он вправе требовать их стоимость.

Поскольку суд кассационной инстанции в силу положений статьи 286 АПК РФ не вправе самостоятельно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела, что необходимо для правильного рассмотрения дела и вынесения законного судебного акта, принятые по делу судебные акты в указанной части подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 24.06.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2010 по делу N А06-4217/2009 в части взыскания с Комитета имущественных отношений г. Астрахани в пользу общества с ограниченной ответственностью "Универсальная фирма "Нептун" стоимости неотделимых улучшений в сумме 1 103 373,22 рублей отменить.

Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Поручить Арбитражному суду Астраханской области распределить судебные расходы по настоящему делу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.Н. Королёва

Судьи

М.В. Коноплёва В.А. Петрушкин