Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22 июня 2011 г. N Ф06-4581/11 по делу N А72-7071/2010

г. Казань

22 июня 2011 г.

Дело N А72-7071/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Гарифуллиной К.Р.,

судей Королёвой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителей:

истца - 1) Глянцева Ю.С., доверенность от 30.08.2010, 2) Гаршиной Н.В., доверенность от 30.08.2010,

ответчика - Зубовой Н.Ю., доверенность от 30.12.2010 N 17,

в отсутствие:

третьих лиц - извещены, не явились,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Областного государственного унитарного предприятия "Имущество", г. Ульяновск,

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 15.12.2010 (судья Ямщикова Н.В.), постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2011 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи: Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А72-7071/2010

по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Центр недвижимости" (ОГРН 1027301162448), г. Ульяновск, к Областному государственному унитарному предприятию "Имущество" (ОГРН 1057326029331), г. Ульяновск, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск, общества с ограниченной ответственностью "Карс" в лице независимого оценщика Триналевского Богдана Ярославовича, г. Ульяновск, Комитета Ульяновской области по культурному наследию, г. Ульяновск, по преддоговорному спору,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Центр недвижимости" (далее - истец, ЗАО "Центр недвижимости") обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Областному государственному унитарному предприятию "Имущество" (далее - ответчик, ОГУП "Имущество") о принятии пункта 2.1. договора купли-продажи от 19.07.2010 в редакции покупателя.

Определением от 11.10.2010 суд привлек к участию в деле общество с ограниченной ответственностью "Карс" (далее - ООО "Карс") в лице независимого оценщика Триналевского Богдана Ярославовича, а также третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, Комитет Ульяновской области по культурному наследию.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 15.12.2010 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2011 указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права, в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представители истца принятые судебные акты считают законными, просят в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 11.01.2005 между Комитетом по управлению государственным имуществом Ульяновской области (арендодатель) и ЗАО "Центр недвижимости" (арендатор), при участии ОГП "Товары для народа" (балансодержатель) оформлен договор N 201/0-2165 о передаче в аренду части административного здания, а именно: комнаты N 4, 10, 11, общей площадью 33,4 кв.м для размещения офиса, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, д. 28а, сроком с 01.11.2004 по 01.10.2005 (пункты 1.1, 1.3 договора).

Дополнительным соглашением от 11.01.2006 продлен срок действия договора с 01.10.2005 по 01.09.2006.

Дополнительным соглашением от 05.12.2006 внесены изменения в договор, в том числе, в части площади имущества, общая площадь составила 133,3 кв.м.

10.04.2007 между Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (арендодатель), ЗАО "Центр недвижимости" (арендатор), при участии ГУП "Товары для народа" (балансодержатель) заключен договор N 201/0-2843 о передаче в аренду нежилых помещений N 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, общей площадью 133,3 кв.м в здании, расположенном по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, д. 28, для использования под офисы, сроком с 01.04.2007 по 01.03.2008.

Дополнительным соглашением от 18.03.2008 стороны продлили срок действия договора с 01.03.2008 по 28.02.2009.

Распоряжением Министерства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области от 25.12.2008 N 2025-р ОГУП "Имущество" реорганизовано путем присоединения к нему ОГУП "Автоком", ОГУП "Сурское хлебоприемное предприятие", ОГУП "Товары для народа", ОГУП "Ульяновскоблрезерв", ОГУП "Ульяновскрыбзавод"; утверждены передаточные акты имущества, в том числе, передаточный акт N 1 составленный ОГУП "Товары для народа" и ОГУП "Имущество". За ОГУП "Имущество" закреплено на праве хозяйственного ведения государственное имущество Ульяновской области согласно передаточным актам, в том числе, административное здание по ул. Радищева, д. 28, д. 28А.

В соответствии с дополнительным соглашением от 14.09.2009 к договору аренды от 10.04.2007 N 201/0-2843 Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области передал ОГУП "Имущество" права и обязанности арендодателя по настоящему договору в связи с распоряжением Министерства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области от 25.12.2008 N 2025-р. В связи с этим в договор аренды внесены изменения.

Право хозяйственного ведения ОГУП "Имущество" на нежилые помещения общей площадью 137,8 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 3-11, 50, 51, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, д. 28, зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 73-АУ N 079233 от 06.05.2010.

12.03.2010 ОГУП "Имущество" обратилось в Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области о согласовании сделки купли-продажи между ОГУП "Имущество" и ЗАО "Центр недвижимости" помещений N 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 50, 51, Лит. А3, А4 на 1 этаже, общей площадью 137,8 кв.м, кадастровый номер 73:24:040704:0150530001:100301-101101,105001,105101, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, д. 28.

Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области распоряжением N 699-р от 17.06.2010 согласовал данную сделку, при этом указав, что реализацию указанного имущества необходимо произвести по цене не ниже рыночной стоимости.

Согласно отчету от 19.03.10 N 03-2010/067, составленному ООО "Карс", рыночная стоимость (с учетом налога на добавленную стоимость - 18%) нежилых помещений (Литера А3, А4) первого этажа, общей площадью 137,8 кв.м, кадастровый номер 73:24:040704:0150530001:100301-101101,105001,105101, по состоянию на 16.03.2010 составляет 4 272 000 руб.

15.07.2010 истцу поступили в 3-х экземплярах проекты договоров на выкуп арендованных площадей, подписанные от имени продавца генеральным директором ОГУП "Имущество". Однако при рассмотрении проекта договора у истца возникли разногласия по некоторым его пунктам.

В связи с этим, ЗАО "Центр недвижимости" 28.07.2010 письмом N 78 направило ответчику подписанный с учетом протокола разногласий договор купли-продажи от 19.07.2010, протокол разногласий, аналитическую справку о цене предложения нежилой недвижимости в Ленинском районе г.Ульяновска.

Как следует из протокола разногласий, ЗАО "Центр недвижимости" не согласилось с пунктом 2.1 договора купли-продажи от 19.07.2010, касающегося стоимости имущества.

Поскольку в течение установленных законом 30-ти дней разногласия между сторонами урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением от 29.10.2010 по делу арбитражный суд назначил экспертизу для определения рыночной стоимости арендуемого имущества, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Инфо-Центр "Аудит".

В силу частей 1, 3, 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Между тем в нарушение правил статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции оценка отчету от 23.11.2010 N 987/11-2010 на предмет его соответствия Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, его достоверности и подлинности не дана. Судом иск удовлетворен исходя из выводов экспертного заключения от 23.11.2010 N 987/11-2010 о рыночной стоимости объекта оценки в размере 1 770 000 руб. с учетом налога на добавленную стоимость - 270 000 руб.

Вместе с тем экспертное заключение от 23.11.2010 N 987/11-2010 не опровергло достоверность оценки, определенной независимым оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью "Карс" в отчете от 19.03.2010 N 03-2010/067.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В нарушение статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции в резолютивной части решения не определил условие договора купли-продажи, по которому у сторон возникли разногласия.

Судом не учтены условия пунктов договора о рассрочке (пункты 2.2., 2.4.) и приложение N 2 к договору (график).

Судом апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела указанные нарушения не устранены.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, дело подлежит передаче на новое рассмотрение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 15.12.2010, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2011 по делу N А72-7071/2010 отменить.

Дело N А72-7071/2010 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

К.Р. Гарифуллина

Судьи

Н.Н. Королёва И.Р. Нагимуллин