Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12 октября 2012 г. N Ф06-6961/12 по делу N А72-7071/2010

г. Казань

12 октября 2012 г.

Дело N А72-7071/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 октября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,

судей Александрова В.В., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителей:

истца - (закрытое акционерное общество "Центр недвижимости") Глянцева Ю.С. и Гаршиной Н.В., доверенность от 10.01.2012; (Ульяновский ипотечный кредитный потребительский кооператив граждан "Строй и живи") Глянцева Ю.С. и Гаршиной Н.В., доверенность от 10.01.2012; (общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Фаворит - Транзит") Глянцева Ю.С. и Гаршиной Н.В., доверенность от 18.01.2012,

ответчика - (областное государственное унитарное предприятие "Имущество") Зубовой Н.Ю., доверенность от 23.12.2011 N 98,

в отсутствие:

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу областного государственного унитарного предприятия "Имущество"

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2012 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А72-7071/2010

по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Центр недвижимости", г. Ульяновск (ИНН 7303016330), Ульяновского ипотечного кредитного потребительского кооператива граждан "Строй и живи", г. Ульяновск (ОГРН 1027301177793), общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Фаворит - Транзит", г. Ульяновск (ИНН 7325058172) к областному государственному унитарному предприятию "Имущество", г. Ульяновск (ОГРН 1057326029331, ИНН 7326024641) по преддоговорному спору, с участием третьих лиц: Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск, общества с ограниченной ответственностью "Карс" в лице независимого оценщика Триналевского Богдана Ярославовича, г. Ульяновск, Комитета Ульяновской области по культурному наследию, г.Ульяновск, общества с ограниченной ответственностью "Инфо-центр Аудит" в лице Мурыгиной Елены Михайловны, г. Ульяновск, общества с ограниченной ответственностью "Орис", г. Ульяновск,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Центр недвижимости" (далее - ЗАО "Центр недвижимости", первый истец) (дело N А72-7071/10), Ульяновский ипотечный кредитный потребительский кооператив граждан "Строй и живи" (далее - УИКПКГ "Строй и живи", второй истец) (дело N А72-7072/10), общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Фаворит -Транзит" (далее - ООО "ТД "Фаворит-Транзит", третий истец) (дело N А72-7283/10), обратились в Арбитражный суд Ульяновской области с исковыми заявлениями к Областному государственному унитарному предприятию "Имущество" (далее - ОГУП "Имущество", ответчик) о принятии пункта 2.1. договоров купли-продажи от 19.07.2010 в редакции покупателя.

Решениями Арбитражного суда Ульяновской области от 15.12.2010, 15.12.2010, 27.12.2010 исковые требования удовлетворены.

Постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2011, 09.03.2011, 11.03.2011 указанные решения оставлены без изменения.

Судебные инстанции при первоначальном рассмотрении дела в порядке урегулирования преддоговорного спора изменили, с учетом доводов истцов, условия продажи арендуемого государственного имущества, установив цену спорных помещений исходя из их рыночной стоимости, определенной по результатам проведения по делу судебной экспертизы, проведенной ООО "Инфо-Центр-Аудит".

Постановлениями Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.06.2011, 22.06.2011, 22.06.2011 вышеуказанные судебные акты отменены, дела N А72-7071/2010, N А72-7072/2010 и N А72-7283/2010 направлены на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.

Отменяя судебные акты, кассационная инстанция указала, что принимая во внимание оценку объектов недвижимости, проведенной ООО "Инфо-Центр-Аудит" по определению суда, судами не дана оценка отчетам ООО "Карс" на предмет соответствия ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, его достоверности и подлинности.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 05.10.2011 дела N А72-7071/2010, N А72-7072/2010 и N А72-7283/2010 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения, с присвоением номера N А72-7071/2010.

Определениями Арбитражного суда Ульяновской области в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, общество с ограниченной ответственностью "Карс" в лице независимого оценщика Триналевского Богдана Ярославовича, Комитет Ульяновской области по культурному наследию, общество с ограниченной ответственностью "Инфо-центр Аудит" в лице Мурыгиной Елены Михайловны, общество с ограниченной ответственностью "Орис".

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 14.11.2011 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Судебный акт мотивирован тем, что органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика. Определенная в отчетах ООО "Карс" рыночная стоимость является обязательной для ответчика при формировании им цены продажи недвижимого имущества.

Экспертные заключения, подготовленные ООО "Инфо-Центр-Аудит" по определению суда, являются альтернативными и не опровергают достоверность оценки, определенной независимым оценщиком - ООО "Карс". При таких обстоятельствах, судом пункт 2.1.(оценка имущества) договоров купли-продажи от 19.07.2010 принят в редакции ответчика.

Определениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2012, 12.04.2012 назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости имущества, в также соответствия отчетов ООО "Карс" от 19.03.2010 требованиям, нормам и стандартам по определению рыночной стоимости спорного имущества, производство по делу приостановлено.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27.06.2012 определения апелляционного суда оставлены без изменения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2012 решение Арбитражного суда Ульяновской области от 14.11.2011 (с учетом определения об исправлении опечатки от 12.12.2011 г.) отменено, по делу принят новый судебный акт.

Согласно указанному постановлению арбитражного суда апелляционной инстанции договор купли-продажи от 19.07.2010 утвержден судом в следующей редакции.

Принять пункт 2.1. договора купли-продажи от 19.07.2010 между ЗАО "Центр недвижимости" и ОГУП "Имущество" в редакции ЗАО "Центр недвижимости": "Недвижимое имущество продается по рыночной стоимости, установленной сторонами в размере 2 603 000 руб., согласно заключению эксперта от 11.05.2012 N э2157/12.

Пункт 2.2. договора купли-продажи от 19.07.2010 между ЗАО "Центр недвижимости" и ОГУП "Имущество" изложить в следующей редакции: "Оплата производится в рассрочку на основании письменного заявления покупателя в течении 5 лет с момента государственной регистрации настоящего договора равными долями ежемесячно согласно графику оплаты. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату заключения договора. Указанные в пункте 1.1. настоящего договора помещения, будут находится в залоге у Продавца до полной оплаты".

Пункт 2.3. договора купли-продажи от 19.07.2010 между ЗАО "Центр недвижимости" и ОГУП "Имущество" изложить в следующей редакции: "Покупатель производит оплату в соответствии с графиком оплаты в редакции покупателя на расчетный счет Продавца. Срок первого платежа - первое число месяца, следующего за датой вступления в законную силу решения по настоящему делу. Последующие платежи - равными долями ежемесячно не позднее последнего числа каждого месяца".

Принять пункт 2.1. договора купли-продажи от 19.07.2010 между УИКПКГ "Строй и живи" и ОГУП "Имущество" в редакции УИКПКГ "Строй и живи": "Недвижимое имущество продается по рыночной стоимости, установленной сторонами в размере 334 000 руб., согласно заключению эксперта от 11.05.2012 N э2157/12.

Пункты 2.2, 2.3, 2.4 договора купли-продажи от 19.07.2010 между УИКПКГ "Строй и живи" и ОГУП "Имущество" и Приложения N 2 к данному договору исключить.

Пункт 2.5 договора купли-продажи от 19.07.2010 между УИКПКГ "Строй и живи" и ОГУП "Имущество" считать пунктом 2.2. указанного договора.

Принять пункт 2.1. договора купли-продажи от 19.07.2010 между ООО "Фаворит-Транзит" и ОГУП "Имущество" в редакции ООО "Фаворит-Транзит": "Недвижимое имущество продается по рыночной стоимости, установленной сторонами в размере 338 000 руб., согласно заключению эксперта от 11.05.2012 N э2157/12

Пункты 2.2, 2.3, 2.4 договора купли-продажи от 19.07.2010 между ООО "Фаворит-Транзит" и ОГУП "Имущество" и Приложения N 2 к данному договору исключить.

Пункт 2.5 договора купли-продажи от 19.07.2010 между ООО "Фаворит-Транзит" и ОГУП "Имущество" считать пунктом 2.2. указанного договора.

В кассационной жалобе ответчик просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда Ульяновской области оставить в силе.

Заявитель указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.

Представители истца просили оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит основания для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела, 11.01.2005 между Комитетом по управлению государственным имуществом Ульяновской области (арендодатель) и ЗАО "Центр недвижимости" (арендатор), при участии ОГП "Товары для народа" (балансодержатель) заключен договор N 201/0-2165 о передаче в аренду части административного здания (в редакции дополнительных соглашений от 11.01.2006, 05.12.2006), а именно: комнаты N 4, 10, 11, общей площадью 133,3 кв.м для размещения офиса, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, д. 28а. Срок договора определен с 01.11.2004 по 01.10.2005, договор пролонгирован на срок с 01.10.2005 по 01.09.2006 (пункты 1.1. и 1.3. договора).

Между Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (арендодатель), ЗАО "Центр недвижимости" (арендатор), при участии ГУП "Товары для народа" (балансодержатель) 10.04.2007 заключен договор N 201/0-2843 (в редакции дополнительных соглашений от 18.03.2008, 14.09.2009) о передаче в аренду нежилых помещений NN 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, общей площадью 133,3 кв.м в здании, расположенном по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, д. 28, для использования под офисы.

Распоряжением Министерства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области от 25.12.08 N 2025-р ОГУП "Имущество" реорганизовано путем присоединения к нему ОГУП "Автоком", ОГУП "Сурское хлебоприемное предприятие", ОГУП "Товары для народа", ОГУП "Ульяновскоблрезерв", ОГУП "Ульяновскрыбзавод"; утверждены передаточные акты имущества, в том числе, передаточный акт N 1 от ОГУП "Товары для народа" ОГУП "Имущество"; на праве хозяйственного ведения за ОГУП "Имущество" закреплено государственное имущество Ульяновской области согласно передаточным актам, в том числе, административное здание по ул. Радищева, д. 28, 28а.

В связи с распоряжением Министерства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области от 25.12.2008 N 2025-р между ОГУП "Имущество", именуемым в дальнейшем "арендодатель", и закрытым акционерным обществом "Центр недвижимости", именуемым в дальнейшем "арендатор", при участии Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области 14.09.2009 заключено дополнительное соглашение, по условиям которого Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области передает, а ОГУП "Имущество" принимает права и обязанности арендодателя по настоящему договору.

Срок договора определен с 01.04.2007 по 01.03.2008 с учетом пролонгации с 01.03.2008 по 28.02.2009.

Комитетом по управлению государственным имуществом Ульяновской области (арендодатель) и Ульяновским ЖСК "Строй и живи" (арендатор), при участии ОГП "Товары для народа" (балансодержатель) заключен договор от 24.09.2004 N 201/0-2009 (в редакции дополнительных соглашений от 11.01.2005, 20.04.2006) о передаче в аренду нежилого помещения в административном здании, общей площадью 117,16 кв.м для размещения офиса, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, д. 28. Срок договора с 01.07.2004 по 01.06.2005, с учетом пролонгации с 01.06.2005 по 01.05.2006.

Между Комитетом по управлению государственным имуществом Ульяновской области (арендодатель), УИКПКГ "Строй и живи" (арендатор), при участии ОГУП "Товары для народа" (балансодержатель) заключен договор от 10.05.2006 N 201/0-2517 о передаче в аренду нежилых помещений на первом этаже административного здания, общей площадью 117,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, д. 28, для использования под офис, сроком с 01.05.2006 по 01.04.2007.

Дополнительным соглашением от 07.08.2006 стороны внесли изменения в договор, в том числе, в части площади имущества, общая площадь составила 17,8 кв.м.

Договор пролонгирован дополнительным соглашением от 10.04.2007 с 01.04.2007 по 01.03.2008.

Дополнительным соглашением от 06.03.2008 стороны пролонгировали договор с 01.03.2008 по 28.02.2009.

Между сторонами 14.09.2009 заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору аренды, в соответствии с которым Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области передал ОГУП "Имущество" права и обязанности арендодателя по настоящему договору в связи с распоряжением Министерства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области от 25.12.2008 N 2025-р.

Департаментом имущественных отношений Ульяновской области (арендодатель) и ООО "Фаворит-Транзит" (арендатор), при участии ОГУП "Товары для народа" (балансодержатель) 01.11.2003 заключен договор N 201/0-1786 о передаче в аренду областного недвижимого имущества нежилого помещения в административном здании на втором этаже, общей площадью 18,0 кв.м. для размещения офиса, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, д. 28, сроком с 01.11.2003 по 01.10.2004.

Дополнительным соглашением от 15.12.2004 стороны пролонгировали действие договора с 01.10.2004 по 01.09.2005.

Соглашением от 19.10.2005 стороны расторгли договор с 01.09.2005.

Между Комитетом по управлению государственным имуществом Ульяновской области (арендодатель) и ООО "ТД "Фаворит-Транзит" (арендатор), при участии ОГП "Товары для народа" (балансодержатель) заключен договор от 19.10.2005 N 201/0-2348Н о передаче в аренду областного недвижимого имущества, а именно: нежилого помещения в административном здании на втором этаже, общей площадью 18,0 кв.м. для размещения офиса, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, д. 28, сроком с 01.09.2005 по 01.08.2006.

Договор расторгнут по соглашению сторон (дополнительное соглашение от 12.10.2006) с 01.08.2006.

Между Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (арендодатель), ООО "ТД "Фаворит-Транзит" (арендатор), при участии ОГУП "Товары для народа" (балансодержатель) заключен договор от 04.12.2006 N 201/О-2713 о передаче в аренду областного недвижимого имущества, а именно: нежилого помещения на втором этаже административного здания, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, д. 28, общей площадью 18,0 кв.м. для размещения под офис, сроком с 01.08.2006 по 01.07.2007.

Между сторонами заключено дополнительное соглашение к указанному договору аренды от 11.09.2009, в соответствии с которым Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области передал ОГУП "Имущество" права и обязанности арендодателя по настоящему договору в связи с распоряжением Министерства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области от 25.12.2008 N 2025-р.

Право хозяйственного ведения ОГУП "Имущество" на нежилые помещения: общей площадью 17,2 кв.м., этаж 2, номер на поэтажном плане 17; общей площадью 19 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1, 2; общей площадью 137,8 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 3-11, 50, 51, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, д. 28, зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06.05.2010 серии 73-АУ N 065090, от 06.05.2010 серии 73-АУ N 065088, от 06.05.2010 серии 73-АУ N 079233.

Как следует из пункта 3.14 Закона Ульяновской области от 30.11.09 N 184-30 "Об утверждении программы управления государственной собственностью Ульяновской области на 2010 год" (в редакции Закона Ульяновской области от 03.06.2010 N 74-ЗО), планируется оформление согласия собственника на совершение Областным государственным унитарным предприятием "Имущество" сделок, связанных с продажей по рыночной стоимости помещений N 1, 2 общей площадью 19 кв.м (этаж 1), N 3 - 11, 50, 51 общей площадью 137,8 кв.м (этаж 1), N 17 площадью 17,2 кв.м (этаж 2), N 18 - 26, 37, 45-48 общей площадью 120,8 кв.м, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, д. 28.

Письмами от 12.03.10 N 229, N 226, N 227 ОГУП "Имущество" обратилось в Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области о согласовании в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" сделки купли-продажи между ОГУП "Имущество" и ЗАО "Центр недвижимости" помещений NN 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 50, 51, Лит. А3, А4 на 1 этаже, общей площадью 137,8 кв.м, кадастровый номер 73:24:040704: :0150530001:100301-101101, 105001, 105101; сделки купли-продажи между ОГУП "Имущество" и УИКПКГ "Строй и живи" помещений NN 1, 2, Лит. А5, на 1 этаже, общей площадью 19 кв.м, кадастровый номер 73:24:040704:0150530001:100101,100201; сделки купли - продажи между ОГУП "Имущество" и ООО "ТД "Фаворит-Транзит" помещения N 17, Лит. А1, на 2 этаже, общей площадью 17,2 кв.м, кадастровый номер 73:24:040704:0150530001:101702, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, д. 28.

Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области Распоряжениями от 17.06.2010 N 699-р, N 698-р, N 701-р согласовал ОГУП "Имущество" вышеуказанные сделки, указав, что реализацию указанного имущества необходимо произвести по цене не ниже рыночной стоимости.

Проекты договоров на выкуп арендованных площадей, подписанные от имени продавца генеральным директором ОГУП "Имущество" были направлены ответчиком в адрес истцов. Однако при рассмотрении проектов договоров у истцов возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

Письмом от 07.07.2010 N 76 ЗАО "Центр недвижимости" и УИКПКГ "Строй и живи" обратились к ОГУП "Имущество" с просьбой внести изменения в проект договора по пунктам 2.1. и 2.2.

ОГУП "Имущество" письмами от 15.07.2010 N 811, от 15.07.2010 N 805 сообщило ЗАО "Центр недвижимости" и УИКПКГ "Строй и живи", что не правомочно вносить изменения в договор купли-продажи относительно цены недвижимого имущества, а также направило в адрес ЗАО "Центр недвижимости" и УИКПКГ "Строй и живи" договоры купли-продажи с рассрочкой на 5 лет.

Письмом от 28.07.2010 N 78, письмом б/н б/д, и от 13.08.2010 N 100, поступившими в ОГУП "Имущество" 29.07.2010 и 16.08.2010, ЗАО "Центр недвижимости", УИКПКГ "Строй и живи", ООО "ТД "Фаворит-Транзит" направили ответчику подписанные с учетом протоколов разногласий договоры купли-продажи от 19.07.2010, протоколы разногласий, аналитические справки о цене предложения нежилой недвижимости в Ленинском районе г Ульяновска.

По поручению ОГУП "Имущество", ООО "Карс" была проведена оценка рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

ООО "Карс" был выполнен отчет от 19.03.2010 N 03-2010/067 об оценке рыночной стоимости (с учетом НДС - 18%) нежилых помещений (Литера А3, А4) первого этажа, общей площадью 137,8 кв.м, кадастровый номер 73:24:040704:0150530001:100301-101101, 105001, 105101, по состоянию на 16.03.2010, в котором рыночная стоимость имущества составляет (округленно) 4 272 000 руб.

Согласно отчету от 19.03.2010 N 03-2010/070 ООО "Карс", рыночная стоимость (с учетом НДС - 18%) нежилых помещений (Литера А5) первого этажа, общей площадью 19,00 кв.м, кадастровый номер 73:24:040704:0150530001:1000101,100201, по состоянию на 16.03.2010 составляет (округленно) 599 000 руб.

В соответствии с отчетом от 19.03.2010 N 03-2010/068 ООО "Карс", рыночная стоимость (с учетом НДС - 18%) нежилого помещения (Литера А1) второго этажа, общей площадью 17,2 кв.м, кадастровый номер 73:24:040704:0150530001:101702, по состоянию на 16.03.2010 составляет (округленно) 542 000 руб.

Поскольку стороны не достигли соглашения по существенным условиям договора, истцы в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратились в арбитражный суд с настоящими исками.

В соответствии с абзацем 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Из анализа данной нормы следует, что проведение оценки, при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности обязательно в силу закона.

Рыночная стоимость имущества, определенная оценщиком в данном случае является продажной ценой, по которой в дальнейшем будет отчуждаться указанное имущество.

Согласно статье 9 этого же Закона с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьёй 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Из толкования изложенных норм следует, что для ответчика заключение с истцом договора купли-продажи вышеуказанного имущества является обязательным.

Истцы воспользовались своим правом и, подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий, направили разногласия, возникшие при заключении договора, заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что протоколы разногласий к договорам купли-продажи от 19.07.2010 г. направлены истцами ответчику в установленный законом срок, возникшие впоследствии разногласия переданы на рассмотрение суда по правилам статьи 446 ГК РФ и в срок, определенный в пунктом 2 статьи 445 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, при наличии рассматриваемого судом спора по условиям договора купли-продажи имущества, истцы не могут быть признаны лицами, утратившими преимущественное право на выкуп спорного имущества.

Поскольку сведения о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости являются противоречивыми, в соответствии с положениями статьи 82 АПК РФ определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда была назначена судебная оценочная экспертиза с целью установления действительной рыночной цены данного имущества, а также установления соответствия отчетов ООО "Карс" от 19.03.2010 требованиям, нормам и стандартам по определению рыночной стоимости спорного имущества.

Судебной экспертизой, проведение которой было поручено закрытому акционерному обществу "Многопрофильный деловой центр", было установлено, что рыночная стоимость нежилых помещений (литеры А3, А4), общей площадью 137,8 кв.м (кадастровый номер 73:24:040704:0150530001:100301-101101,105001,105101, инвентарный номер 015053, номера на поэтажном плане N 3-11, N 50-51), расположенных на первом этаже административного здания по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, д. 28 с учетом технического состояния на 19.07.2010 (на дату заключения договора купли - продажи) составляет 2 603 000 рублей.

Рыночная стоимость нежилого помещения (литера А1) второго этажа общей площадью 17,2 кв.м (кадастровый номер 73:24:040704:0150530001:101702) здания по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, д. 28 с учетом технического состояния на 19.07.2010 (на дату заключения договора купли- продажи) составляет 338 000 руб.

Рыночная стоимость нежилого помещения (литера А5) общей площадью 19,0 кв.м (кадастровый номер 73:24:040704:0150530001:100101, 100201 инвентарный номер 015053, номера на поэтажном плане N 1, 2), расположенного на первом этаже административного здания по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, д. 28 с учетом технического состояния на 19.07.2010 (на дату заключения договора купли - продажи) составляет 334 000 руб.

В результате проведенной экспертизы, установлено, что отчеты от 19.03.2010 N 03-2010/067, N 03-2010/068, N 03-2010/070 об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, выполненные ООО "Карс", не соответствуют требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, и не могут быть использованы для принятия решений, связанных с совершением сделки купли - продажи оцениваемого недвижимого имущества.

Судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии недостаточной ясности или неполноты экспертного заключения, выполненного в рамках дела ЗАО "Многопрофильный деловой центр"

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе: отчеты об оценке ООО "Карс" от 19.03.2010, аналитические справки истцов, отчеты об оценке ООО "Инфо-Центр-Аудит" от 23.11.2010 N N 986/11-2010, 987/11-2010 и от 20.12.2010N 1110/12-2010, заключение эксперта от 11.05.2012 N э2157/12, суд апелляционной инстанции пришёл к правомерному выводу о том, что заключение, предоставленное ЗАО "Многопрофильный деловой центр", в рамках проведенной судебной экспертизы отражает реальную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

Принимая во внимание обстоятельства дела, с учетом проведенной ЗАО "Многопрофильный деловой центр" экспертизы, уточнений истцов к апелляционным жалобам по пунктам договора, касающихся размера оплаты передаваемых по договору купли-продажи объектов, в том числе НДС, порядка оплаты, исключении пунктов 2.2., 2.3., 2.4 договора, судом апелляционной инстанции правомерно определены условия договоров купли-продажи объектов недвижимости в соответствии с правилами статьи 446 ГК РФ.

Доводы кассационной жалобы, изученные кассационным судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся доказательств и установленных судами обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.

Поскольку при принятии обжалуемых судебных актов нормы материального права применены правильно, а нормы процессуального права не нарушены, обжалуемый судебный акт является законным и отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2012 по делу N А72-7071/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.А. Нафикова

Судьи

В.В. Александров И.Р. Нагимуллин