Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 19 июля 2011 г. N Ф06-5515/11 по делу N А55-22672/2010

г. Казань

19 июля 2011 г.

Дело N А55-22672/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Хайруллиной Ф.В., Ананьева Р.В.,

при участии представителя:

ответчика - Галимова Ю.З., адвокат, доверенность от 09.02.2011 без номера,

в отсутствие:

истца - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виктория", г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 22.02.2011 (судья Шабанов А.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2011 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-22672/2010

по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области (ИНН 6315800964, ОГРН 1066315051824) г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" (ИНН 6319001641, ОГРН 1036300895905) о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" (далее - ООО "Виктория") о взыскании 1 141 093,62 руб., составляющие задолженность по арендной плате за период с 19.09.2008 по 31.10.2010 в размере 396 038,66 руб. и неустойку за период с 20.01.2005 по 31.10.2010 в размере 745 054,96 руб.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.02.2011 иск удовлетворен частично, с ООО "Виктория" в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области взыскано 164 055,99 руб., в том числе задолженность в размере 96 038,66 руб. и неустойка в размере 68 017,33 руб. В остальной части иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2011, решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций в части взыскания неустойки в сумме 68 017,33 руб. ООО "Виктория" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты в указанной части и принять новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Министерство имущественных отношений Самарской области надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа, представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 12.07.2011. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа. Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 30.06.1994 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (арендодатель) и ТОО "Виктория" (арендатор) заключен договор на право аренды земельного участка N 8708, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 1012,0 кв.м, расположенный по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Воронежская, д. 98 "А", для использования под магазин N 740.

Соглашением от 21.03.2003 об уступке права требования (цессии) по договору аренды земельного участка от 14.06.1994 N 8708 Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Самары (цедент) уступил, а Комитет по управлению имуществом города Самары (цессионарий) принял право требования по вышеуказанному договору аренды.

С учетом дополнительных соглашений от 20.01.2005, 21.03.2006 срок действия договора установлен с 14.06.1994 по 31.10.2006.

В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 01.07.2006 осуществляет Министерство имущественных отношений Самарской области.

Соглашением от 11.01.2008 произведена передача прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка от 30.06.1994 N 8708 Министерству имущественных отношений Самарской области.

В нарушение условий договора аренды от 30.06.1994 N 8708 ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, за ним образовалась задолженность за период с 19.09.2008 по 31.10.2010 в размере 396 038,66 руб. Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной пунктом 13 договора, в редакции дополнительного соглашения от 20.01.2005, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 20.01.2005 по 31.10.2010 в размере 745 054,96 руб.

Данные обстоятельства явились поводом для обращения в арбитражный суд с настоящим требованием.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Соглашением от 11.01.2008 произведена передача прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка от 30.06.1994 N 8708 Министерству имущественных отношений Самарской области.

Согласно части 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве.

Таким образом, по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.

Как указано в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, в т.ч. и виде арендной платы.

Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.

Судом первой инстанции установлено, что в нарушение указанных норм права и условий договора ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, в связи с этим за ним образовалась задолженность за период с 19.09.2008 по 31.10.2010 в размере 396 038,66 руб. Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки, предусмотренной пунктом 13 договора, в редакции дополнительного соглашения от 20.01.2005, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 20.01.2005 по 31.10.2010 в размере 745 054, 96 руб.

Ответчик в суде первой инстанции иск признал частично в размере 96 038,66 руб., поскольку произвел оплату в размере 300 000 руб., что подтверждается платежными поручениями от 21.01.2011 N 53 и от 11.02.2011 N 223, а также заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

При указанных обстоятельствах, с учетом пропуска истцом срока исковой давности и уплаты ответчиком суммы долга в размере 300 000 руб., признанием иска в оставшейся части, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика задолженность по арендной плате за период с 19.09.2008 по 31.10.2010 в размере 96 038,66 руб. В данной части решение не обжаловалось.

Суд первой инстанции с учетом статьи 330, 333 ГК РФ правомерно снизил неустойку до 68 017,33 руб. и взыскал ее.

В силу пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к основным принципам земельного законодательства относится принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, а в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, что является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из буквального толкования положений пункта 4 договора следует, что размер арендной платы по договору установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы по договору стороны предусмотрели изменение действующего законодательства Российской Федерации.

Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативно-правовых актов не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы и не требует регистрации.

Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Данная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.

Ссылку заявителя жалобы на Указ Президента РФ от 11.12.1993 N 2130 судебная коллегия считает несостоятельной, поскольку в соответствии с названным Указом полномочия по регистрации были переданы Комитету РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его органам на местах, порядок работы которых, связанный с государственной регистрации прав на недвижимое имущество, был утвержден Роскомземом только 31.08.1994.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов.

Переоценка доказательств, исследованных арбитражным судом, не входит в полномочия суда кассационной инстанции, проверяющего правильность применения судом норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что дело рассмотрено судом первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены судебных актов в обжалуемой части не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 22.02.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2011 по делу N А55-22672/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виктория" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

Ф.В. Хайруллина Р.В. Ананьев