Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31 августа 2011 г. N Ф06-7106/11 по делу N А55-26563/2010

г. Казань

31 августа 2011 г.

Дело N А55-26563/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Хайруллиной Ф.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителя:

заявителя - Еникеевой Ю.Ю., доверенность от 08.07.2011 без номера,

в отсутствие:

ответчика - извещен, не явился,

третьих лиц - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 11.03.2011 (судья Щетинина М.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2011 (председательствующий судья Засыпкина Т.С., судьи Кузнецов В.В., Холодная С.Т.)

по делу N А55-26563/2010

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Сибрезерв", г. Самара (ИНН 6318178117, ОГРН 1096318001053) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконными решений, обязании совершить определенные действия, с участием третьих лиц: Департамента по управлению имуществом городского округа Самара, муниципального предприятия городского округа Самара "Перспектива" (ИНН 6317017519, ОГРН 1026301425820) Министерства культуры Самарской области, г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Сибрезерв" (далее - заявитель, общество, ООО "ТД "Сибрезерв") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании незаконными решений, выраженных в сообщениях от 06.11.2010 N 01/381/2010-540, 01/381/2010-644, 01/387/2010-385, 01/381/2010-661 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, права собственности и ограничения (обременения) на объекты недвижимого имущества, и обязании произвести регистрацию перехода права собственности, права собственности и ограничения (обременения) на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Самара, квартал 40, ул. Куйбышева, 81, общей площадью 186,20 кв.м, состоящие из комнат (подвал) N 39, 40, 42, 43, 44, 45, первый этаж - комнаты N 65-68, 70, 105, 106 и нежилых помещений, общей площадью 614,60 кв.м, второй этаж - комнаты N 19-27, 29-45, 69-75.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.03.2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2011, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Управление Росреестра обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение норм материального права.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Управление Росреестра, Департамент по управлению имуществом городского округа Самара, муниципальное предприятие городского округа Самара "Перспектива", Министерство культуры Самарской области надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа, представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В суде кассационной инстанции ООО "ТД "Сибрезерв" заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве. Ходатайство удовлетворено, в порядке статьи 48 АПК РФ произведена замена заявителя по делу - ООО "ТД "Сибрезерв" - на его процессуального правопреемника - общество с ограниченной ответственностью "РудаМакс".

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании приказа Департамента управления имуществом городского округа Самара от 04.05.2009 N 1230 "О передаче муниципального имущества в хозяйственное ведение муниципальному предприятию города Самары "Производственный жилищно-ремонтный эксплуатационный трест Самарского района", приказа от 10.06.2009 N 1694 "О внесении изменений в приказ Департамента управления имуществом городского округа Самара от 04.05.2009 N 1230" нежилые помещения общей площадью 614,60 кв.м и 186,20 кв.м, расположенные по адресу: г. Самара, квартал 40, ул. Куйбышева, 81, переданы в хозяйственное ведение муниципальному предприятию городского округа Самара "Перспектива".

Управление Росреестра осуществило государственную регистрацию права хозяйственного ведения на указанное имущество, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 09.10.2009 серии 63-АД N 198906, N 198907, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны соответствующие записи регистрации.

ООО "ТД"Сибрезерв" на основании договоров от 16.09.2010 N 3, 4 приобрело у муниципального предприятия городского округа Самара "Перспектива" указанные нежилые помещения.

22 сентября 2010 г. муниципальное предприятие городского округа Самара "Перспектива" и ООО "ТД "Сибрезерв" обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, права собственности, ограничений (обременений) на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Самара, квартал 40, ул. Куйбышева, 81, общей площадью 186,20 кв.м, состоящие из комнат (подвал) N 39, 40, 42, 43, 44, 45, первый этаж - комнаты N 65-68, 70, 105, 106 и нежилых помещений, общей площадью 614,60 кв.м, второй этаж - комнаты N 19-27, 29-45, 69-75.

06 ноября 2010 г. сообщениями N 01/381/2010-540, 01/381/2010-644, 01/387/2010-385, 01/381/2010-661 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации перехода права собственности, права собственности и ограничений (обременений) на нежилые помещения, сославшись на то, что представленные на государственную регистрацию документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Не согласившись с отказами в государственной регистрации, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 201 АПК РФ основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственного органа или органа местного самоуправления недействительными является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статье 294 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно пункту 2 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

Аналогичная норма содержится в статье 295 ГК РФ.

Пунктом 3.5 Положения о порядке передачи муниципального имущества в хозяйственное ведение муниципальным предприятиям городского округа Самара (далее - положение), утвержденного постановлением Самарской городской Думы от 01.06.2001 N 76, предусмотрено, что для получения письменного согласия на совершение сделки с недвижимым имуществом, крупной сделки, сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, а в случаях, установленных федеральными законами, иными нормативными правовыми актами или уставом предприятия, иной сделки, предприятие представляет в Департамент управления имуществом городского округа Самара документы по перечню, утверждаемому Департаментом.

В течение тридцати дней с момента получения необходимых документов, указанных в пункте 3.5. настоящего положения, Департамент принимает решение о согласовании соответствующих сделок по распоряжению имуществом, закрепленным за предприятием на праве хозяйственного ведения, либо об отказе в их согласовании (пункт 3.6 положения).

В ответ на обращение муниципального предприятия городского округа Самара "Перспектива" Департамент управления имуществом городского округа Самара письмами от 06.09.2010 N 15-07-04/46819, N 15-07-04/46818 дал согласие на реализацию спорных нежилых помещений.

Довод регистрирующего органа о том, что в преамбуле договоров купли-продажи от 16.09.2010 N 3, 4 идет ссылка на согласие представителя собственника объекта нежилого фонда от 05.08.2010 N 284, N 15-07-07/15583, которое на государственную регистрацию не представлено, тогда как на государственную регистрацию представлено согласие от 06.09.2010 N 15-07-04/46818, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции.

Муниципальное предприятие городского округа Самара "Перспектива" 05.08.2010 N 284 обратилось в Департамент управления имуществом городского округа Самара с просьбой дать согласие на продажу спорных нежилых помещений.

Данный документ был зарегистрирован в Департаменте управления имуществом городского округа Самара 05.08.2010 N 15-07-07/15583.

Письмом Департамента управления имуществом городского округа Самара от 06.09.2010 дан ответ, в котором выражено согласие Департамента на продажу объектов недвижимого имущества. Подлинник письма Департамента управления имуществом городского округа Самара от 06.09.2010 обозревался арбитражным апелляционным судом.

Довод регистрирующего органа о том, что отчуждение путем заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в хозяйственном ведении муниципального предприятия, возможно не только с согласия собственника имущества, но и при обязательном согласовании сделки с территориальным органом Федеральной антимонопольной службы, так как данная сделка по своей сути является муниципальной преференцией, суд апелляционной инстанции также правомерно отклонил по следующим основаниям.

В соответствии с частью 3 статьи 20 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", пунктом 1.3 Административного регламента Федеральной антимонопольной службы по исполнению государственной функции по рассмотрению заявлений о даче согласия на предоставление государственной или муниципальной преференции, утвержденного приказом Федеральной антимонопольной службы от 16.12.2009 N 841, Федеральная антимонопольная служба и его территориальные органы осуществляют государственную функцию по рассмотрению заявлений о даче согласия на предоставление государственной или муниципальной преференции.

Согласно пункту 20 статьи 4 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" государственные или муниципальные преференции - предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот.

Таким образом, анализ положений действующего законодательства свидетельствует о том, что преференция представляет собой помощь, льготу, предоставляемую исключительно федеральным или государственным органом исполнительной власти либо органом местного самоуправления.

В данном случае имела место реализация объекта недвижимости хозяйствующим субъектом - муниципальным предприятием посредством заключения договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах с учетом понятия муниципальной преференции, а также ограниченного круга субъектов, к компетенции которых относятся полномочия по ее предоставлению, суды правомерно исходили из того, что рассматриваемые правоотношения по реализации муниципальным предприятием объекта недвижимости, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения, путем заключения договора купли-продажи, не могут быть приравнены к предоставлению муниципальной преференции.

При осуществлении сделок от 16.09.2010 N 3, 4 между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Довод управления о том, что сделка противоречит Федеральному закону от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", обоснованно отклонен судами первой и апелляционной инстанций на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 3 данного Федерального закона, согласно которому действие указанного Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Таким образом, сделка купли-продажи недвижимого имущества совершена с учетом требований Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

Суд апелляционной инстанции также правомерно не принял довод регистрирующего органа о том, что целью закрепления имущества в хозяйственное ведение муниципального предприятия не может быть его отчуждение, поскольку такая деятельность не отвечает целям создания унитарного предприятия, т.к. в статье 295 ГК РФ и в статье 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" прямо закреплено право унитарного предприятия распоряжаться недвижимым имуществом с согласия собственника.

Довод регистрирующего органа о том, что 13.11.2010 собственником отозвано согласие на реализацию спорных нежилых помещений, в связи с чем сделка не может являться законной, также правомерно отклонены судами обеих инстанций.

Реализация объектов, находящихся в хозяйственном ведении у предприятия, возможна исключительно при наличии письменного и заблаговременного согласия собственника имущества.

Данное требование установлено частью 2 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", а также пункт 3.5 постановления Самарской городской Думы от 01.06.2001 N 76 "Об утверждении Положения о порядке передачи муниципального имущества в хозяйственное ведение муниципальным предприятиям городского округа Самара.

Согласно положениям статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статьи 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На основании положений статей 8, 131, 550 ГК РФ договор купли-продажи здания не подлежит государственной регистрации, поэтому в силу положений статьи 433 ГК РФ моментом заключения договора является момент его подписания и передачи соответствующего имущества.

Государственной регистрации согласно статье 551 ГК РФ подлежит только переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.

На момент подписания договора и на момент передачи имущества согласие собственника на отчуждение объекта недвижимого имущества имелось и отозвано собственником не было, кроме того, законом не предусмотрена возможность отмены собственником своего согласия впоследствии.

Регистрирующий орган отказал в регистрации обременений на указанные объекты в связи с отсутствием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о ранее возникшем праве на указанные объекты недвижимого имущества.

При этом регистрирующий орган указывает, что отсутствие записи о праве собственности ООО "Торговый дом "Сибрезерв" не позволяет зарегистрировать обременение на объекты недвижимости.

Из материалов дела следует, что здание, в котором расположены спорные нежилые помещения, по адресу: г. Самара, ул. Куйбышева, 81, являющиеся предметами договоров купли-продажи N 3, 4, является объектом культурного наследия регионального значения "Дом Шабаева" и состоит на государственной охране.

В силу пунктом 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц.

Из положений статей 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Такие документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Согласно статье 63 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" государственной регистрации подлежат обременения, установленные охранным обязательством на объект культурного наследия.

Объем и вид информации, которая должна быть указана в охранном свидетельстве на памятник культуры, предусмотрен названным Законом.

Исходя из положений пункта 4 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", при государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия.

Суды предыдущих инстанций сделали правильный вывод, что, исходя из смысла указанных норм, государственная регистрация ограничений (обременений), установленных охранными обязательствами, осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав собственности на объект культурного наследия.

ООО "ТД "Сибрезерв" и Министерство культуры Самарской области 26.10.2010 заключили договор - охранное обязательство N 300-10/1669 собственника объекта культурного наследия.

Данное охранное обязательство было представлено в регистрирующий орган в качестве правоустанавливающего документа для регистрации ограничений (обременений) на нежилые помещения одновременно с документами, необходимыми для регистрации перехода права собственности на объекты, что подтверждается представленными в материалы дела расписками в получении документов.

При указанных обстоятельствах суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что договоры купли-продажи от 16.09.2010 N 3, 4 заключены в соответствии с требованиями действующего законодательства, соответствуют уставной деятельности муниципального предприятия, и у Управления Росреестра отсутствовали законные основания, предусмотренные статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", для отказа в государственной регистрации перехода права и права собственности на спорный объект недвижимости, ограничения (обременения) на объекты недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что дело рассмотрено судом первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов.

Переоценка доказательств, исследованных арбитражным судом, не входит в полномочия суда кассационной инстанции, проверяющего правильность применения судом норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 11.03.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2011 по делу N А55-26563/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

Ф.В. Хайруллина А.Ф. Фатхутдинова