Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2011 г. N 11АП-4626/11

08 июня 2011 г.

Дело N А55-26563/2010

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 июня 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Кузнецова В.В., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Глущенко Е.И.,

с участием:

от заявителя - Еникеева Ю.Ю., доверенность от 01 декабря 2010 г.;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - извещен, не явился;

от третьих лиц:

от Департамента по управлению имуществом городского округа Самара - извещен, не явился;

от муниципального предприятия городского округа Самара "Перспектива" - Пупынина Е.В., доверенность от 27 мая 2011 г. N 209;

от Министерства культуры Самарской области - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 марта 2011 г.

по делу N А55-26563/2010 (судья Щетинина М.Н.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Сибрезерв" (ИНН 6318178117, ОГРН 1096318001053), г. Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третьи лица:

Департамент по управлению имуществом городского округа Самара, г. Самара,

муниципальное предприятие городского округа Самара "Перспектива" (ИНН 6317017519, ОГРН 1026301425820), г. Самара,

Министерство культуры Самарской области, г. Самара,

о признании незаконными решений, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Сибрезерв" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган) о признании незаконными решений, выраженных в сообщениях от 06 ноября 2010 г. N 01/381/2010-540, N 01/381/2010-644, N 01/387/2010-385, N 01/381/2010-661 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, права собственности и ограничения (обременения) на объекты недвижимого имущества, и обязании произвести регистрацию перехода права собственности, права собственности и ограничения (обременения) на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Самара, квартал 40, ул. Куйбышева, 81, общей площадью 186, 20 кв.м., состоящие из комнат (подвал) NN 39, 40, 42, 43, 44, 45, первый этаж - комнаты NN 65-68, 70, 105, 106 и нежилых помещений, общей площадью 614, 60 кв.м., второй этаж - комнаты NN 19-27, 29-45, 69-75.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11 марта 2011 г. заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что реализация спорных нежилых помещений путем заключения договоров купли-продажи объектов недвижимости от 16 сентября 2010 г. N N 3, 4 не нарушает норм действующего законодательства и соответствует уставной деятельности муниципального предприятия.

Не согласившись с выводами суда, регистрирующий орган подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В апелляционной жалобе указывает, что действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены, прежде всего, выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества.

Целью закрепления имущества в хозяйственное ведение муниципального предприятия не может быть его отчуждение, поскольку такая деятельность не отвечает целям создания унитарного предприятия, предусмотренным ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", требованиям использования имущества для извлечения прибыли, обеспечения его сохранности, осуществления собственником имущества контроля за его использованием и сохранностью.

При наличии у собственника муниципального образования цели реализовать имущество физическому или юридическому лицу, отчуждение такого имущества должно осуществляться в соответствии с законодательством о приватизации, одним из способов, установленных ст. 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", и с соблюдением принципа равенства покупателей муниципального имущества, установленного ст. 2 данного Закона.

Однако документы, подтверждающие, что ООО "Торговый дом "Сибрезерв", являющееся покупателем по представленным на государственную регистрацию договорам купли-продажи N N 3, 4, приобрело указанный объект недвижимого имущества одним из способов, установленных ст. 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", на государственную регистрацию заявителем не представлены.

Действия муниципальных органов по передаче спорного нежилого помещения муниципальному предприятию, которое не использует его в уставной деятельности, и последующая с согласия собственника продажа муниципальным предприятием этого имущества арендатору, были направлены на отчуждение в частную собственность в нарушение способов приватизации, установленных ст. 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", и такие действия в их взаимосвязи фактически прикрывают сделку приватизации муниципального имущества.

Поскольку в государственной регистрации права собственности на указанный объект заявителю было отказано, то при отсутствии записи о зарегистрированных правах осуществить государственную регистрацию ограничения (обременения) данного права не представляется возможным.

В преамбуле договоров купли-продажи от 16 сентября 2010 г. N 3 и N 4 идет ссылка на согласие представителя собственника объекта нежилого фонда исх. N 284 от 05 августа 2010 г., вх. N 15-07-07/15583 от 05 августа 2010 г. Однако указанное согласие на государственную регистрацию не представлено, тогда как на государственную регистрацию представлено согласие от 06 сентября 2010 г. N 15-07-04/46818.

Представители заявителя, муниципального предприятия городского округа Самара "Перспектива" считают решение суда законным и обоснованным.

В судебное заседание представители других лиц, участвующих в деле, не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании приказа Департамента управления имуществом городского округа Самара от 04 мая 2009 г. N 1230 "О передаче муниципального имущества в хозяйственное ведение муниципальному предприятию города Самары "Производственный жилищно-ремонтный эксплуатационный трест Самарского района", приказа от 10 июня 2009 г. N 1694 "О внесении изменений в приказ Департамента управления имуществом городского округа Самара от 04.05.2009 N 1230" нежилые помещения общей площадью 614, 60 кв.м. и 186, 20 кв.м., расположенные по адресу: г. Самара, квартал 40, ул. Куйбышева, 81, переданы в хозяйственное ведение муниципальному предприятию городского округа Самара "Перспектива".

Регистрирующий орган осуществил государственную регистрацию права хозяйственного ведения на указанное имущество, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 09 октября 2009 г. серии 63-АД N 198906, N 198907, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны соответствующие записи регистрации (т. 1 л.д. 92-93).

ООО "Торговый дом "Сибрезерв" на основании договоров от 16 сентября 2010 г. N N 3, 4 приобрело у муниципального предприятия городского округа Самара "Перспектива" указанные нежилые помещения (т. 1 л.д. 31-34, 37-40).

22 сентября 2010 г. муниципальное предприятие городского округа Самара "Перспектива" и ООО "Торговый дом "Сибрезерв" обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, права собственности, ограничений (обременений) на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Самара, квартал 40, ул. Куйбышева, 81, общей площадью 186, 20 кв.м., состоящие из комнат (подвал) N N 39, 40, 42, 43, 44, 45, первый этаж - комнаты NN 65-68, 70, 105, 106 и нежилых помещений, общей площадью 614, 60 кв.м., второй этаж - комнаты NN 19-27, 29-45, 69-75.

06 ноября 2010 г. сообщениями N 01/381/2010-540, N 01/381/2010-644, N 01/387/2010-385, N 01/381/2010-661 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации перехода права собственности, права собственности и ограничений (обременений) на нежилые помещения.

Не согласившись с отказами в государственной регистрации, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

Аналогичная норма содержится в ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Пунктом 3.5 Положения о порядке передачи муниципального имущества в хозяйственное ведение муниципальным предприятиям городского округа Самара (далее - Положение), утвержденного постановлением Самарской городской Думы от 01 июня 2001 г. N 76, предусмотрено, что для получения письменного согласия на совершение сделки с недвижимым имуществом, крупной сделки, сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, а в случаях, установленных федеральными законами, иными нормативными правовыми актами или уставом Предприятия, иной сделки, Предприятие представляет в Департамент управления имуществом городского округа Самара документы по перечню, утверждаемому Департаментом.

В течение тридцати дней с момента получения необходимых документов, указанных в п. 3.5. настоящего Положения, Департамент принимает решение о согласовании соответствующих сделок по распоряжению имуществом, закрепленным за Предприятием на праве хозяйственного ведения, либо об отказе в их согласовании (п. 3.6 Положения).

В ответ на обращение муниципального предприятия городского округа Самара "Перспектива" Департамент управления имуществом городского округа Самара письмами от 06 сентября 2010 г. N 15-07-04/46819, N 15-07-04/46818 дал согласие на реализацию спорных нежилых помещений (т. 1 л.д. 43-44).

Довод регистрирующего органа о том, что в преамбуле договоров купли-продажи от 16 сентября 2010 г. N 3 и N 4 идет ссылка на согласие представителя собственника объекта нежилого фонда исх. N 284 от 05 августа 2010 г., вх. N 15-07-07/15583 от 05 августа 2010 г., которое на государственную регистрацию не представлено, тогда как на государственную регистрацию представлено согласие от 06 сентября 2010 г. N 15-07-04/46818, арбитражный апелляционный суд считает подлежащим отклонению.

Муниципальное предприятие городского округа Самара "Перспектива" 05 августа 2010 г. исх. N 284 обратилось в Департамент управления имуществом городского округа Самара с просьбой дать согласие на продажу спорных нежилых помещений.

Данный документ был зарегистрирован в Департаменте управления имуществом городского округа Самара 05 августа 2010 г. вх. N 15-07-07/15583.

Ответ на данное письмо Департаментом управления имуществом городского округа Самара дан 06 сентября 2010 г., в котором выражено согласие Департамента на продажу объектов недвижимого имущества. Подлинники писем Департамента от 06 сентября 2010 г. обозревались арбитражным апелляционным судом.

Довод регистрирующего органа о том, что отчуждение путем заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в хозяйственном ведении муниципального предприятия, возможно не только с согласия собственника имущества, но и при обязательном согласовании сделки с территориальным органом Федеральной антимонопольной службы, так как данная сделка по своей сути является муниципальной преференцией, арбитражный апелляционный суд признает несостоятельным по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 3 ст. 20 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", п. 1.3 Административного регламента Федеральной антимонопольной службы по исполнению государственной функции по рассмотрению заявлений о даче согласия на предоставление государственной или муниципальной преференции, утвержденного приказом Федеральной антимонопольной службы (далее - ФАС России) от 16 декабря 2009 г. N 841, ФАС России и его территориальные органы осуществляют государственную функцию по рассмотрению заявлений о даче согласия на предоставление государственной или муниципальной преференции.

Согласно п. 20 ст. 4 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" государственные или муниципальные преференции - предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот.

Анализ положений действующего законодательства позволяет суду сделать вывод о том, что преференция представляет собой помощь, льготу, предоставляемую исключительно федеральным или государственным органом исполнительной власти либо органом местного самоуправления.

В данном случае имела место реализация объекта недвижимости хозяйствующим субъектом - муниципальным предприятием посредством заключения договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах реализация муниципальным предприятием объекта недвижимости, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения, путем заключения договора купли-продажи, не является муниципальной преференцией.

При осуществлении сделок от 16 сентября 2010 г. N N 3, 4 между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Таким образом, сделка купли-продажи недвижимого имущества совершена с учетом требований ГК РФ и Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

Судом первой инстанции также обоснованно отклонен довод регистрирующего органа о том, что сделка противоречит Федеральному закону от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу п. 2 ст. 3 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Арбитражным апелляционным судом также не принимается довод регистрирующего органа о том, что целью закрепления имущества в хозяйственное ведение муниципального предприятия не может быть его отчуждение, поскольку такая деятельность не отвечает целям создания унитарного предприятия, т.к. ст. 295 ГК РФ и ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" прямо закреплено право унитарного предприятия распоряжаться недвижимым имуществом с согласия собственника.

Довод регистрирующего органа о том, что 13 ноября 2010 г. собственником отозвано согласие на реализацию спорных нежилых помещений, в связи с чем сделка не может являться законной, правильно отклонен судом первой инстанции в связи со следующим.

Как указывалось выше, реализация объектов, находящихся в хозяйственном ведении у предприятия, возможна исключительно при наличии письменного и заблаговременного согласия собственника имущества.

Данное требование установлено ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", а также п. 3.5 постановления Самарской городской Думы от 01 июня 2001 г. N 76 "Об утверждении Положения о порядке передачи муниципального имущества в хозяйственное ведение муниципальным предприятиям городского округа Самара.

Согласно положениям ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На основании положений ст.ст. 8, 131, 550 ГК РФ договор купли-продажи здания не подлежит государственной регистрации, поэтому в силу положений ст. 433 ГК РФ моментом заключения договора является момент его подписания и передачи соответствующего имущества.

Государственной регистрации согласно ст. 551 ГК РФ подлежит только переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.

На момент подписания договора и на момент передачи имущества согласие собственника на отчуждение объекта недвижимого имущества имелось и отозвано собственником не было, кроме того, законом не предусмотрена возможность отмены собственником своего согласия впоследствии.

Регистрирующий орган отказал в регистрации обременений на указанные объекты в связи с отсутствием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о ранее возникшем праве на указанные объекты недвижимого имущества.

При этом регистрирующий орган указывает, что отсутствие записи о праве собственности ООО "Торговый дом "Сибрезерв" не позволяет зарегистрировать обременение на объекты недвижимости.

Из материалов дела следует, что здание, в котором расположены спорные нежилые помещения, по адресу: г. Самара, ул. Куйбышева, 81, являющиеся предметами договоров купли-продажи N N 3, 4, является объектом культурного наследия регионального значения "Дом Шабаева" и состоит на государственной охране.

В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц.

Из положений ст.ст. 17, 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Такие документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Согласно ст. 63 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" государственной регистрации подлежат обременения, установленные охранным обязательством на объект культурного наследия.

Объем и вид информации, которая должна быть указана в охранном свидетельстве на памятник культуры, предусмотрен названным Законом.

Исходя из положений п. 4 ст. 48 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", при государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод, что, исходя из смысла указанных норм, государственная регистрация ограничений (обременений), установленных охранными обязательствами, осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав собственности на объект культурного наследия.

ООО "ТД "Сибрезерв" и Министерство культуры Самарской области 26 октября 2010 г. заключили договор - охранное обязательство N 300-10/1669 собственника объекта культурного наследия (т. 1 л.д. 65-91).

Данное охранное обязательство было представлено в регистрирующий орган в качестве правоустанавливающего документа для регистрации ограничений (обременений) на нежилые помещения одновременно с документами, необходимыми для регистрации перехода права собственности на объекты, что подтверждается представленными в материалы дела расписками в получении документов.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договоры купли-продажи от 16 сентября 2010 г. N N 3, 4 заключены в соответствии с требованиями действующего законодательства, соответствуют уставной деятельности муниципального предприятия и, соответственно, правомерно удовлетворил заявленные требования.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 11 марта 2011 г. по делу N А55-26563/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

В.В. Кузнецов С.Т. Холодная