Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21 сентября 2011 г. N Ф06-7933/11 по делу N А55-15805/2010

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21 сентября 2011 г. N Ф06-7933/11 по делу N А55-15805/2010

г. Казань

21 сентября 2011 г.

Дело N А55-15805/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Карповой В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

ответчика - Абаджяна М.М., (паспорт) (генеральный директор по решению N 2 от 10.03.2008),

в отсутствие:

остальных лиц участвующих в деле - извещены, не явились,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 01.12.2010 (судья Пономарева О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2011 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-15805/2010

по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью "Мари", с. Новый Буян Самарской области, о взыскании 80 613 руб. 12 коп, расторжении договора, обязании освободить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мари" (далее - ответчик, ООО "Мари") о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 46 580 руб.,31 коп., пени в сумме 34 032 руб.,81 коп., о расторжении договора аренды от 29.05.2001 N 18-2001/03, обязании освободить земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, автодорога Москва-Уфа-Челябинск, 1 035 км., площадью 216 кв. м, с кадастровым номером 63:26:55001:28(1) и передаче его в освобожденном виде истцу по акту приема-передачи, в случае если акт приема-передачи не будет представлен ООО "Мари" в течение месяца после вступления решения суда по данному делу в законную силу считать акт приема-передачи подписанным с даты вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 01.12.2010 была произведена замена истца - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области на правопреемника - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области. Требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 29.05.2001 N 18-2001/03 оставлено без рассмотрения, в остальной части иска Управлению в удовлетворении отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2011, в удовлетворении заявленных требований Управлению отказано.

В кассационной жалобе истец просит вышеназванные судебные акты отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, заявленные по иску требования удовлетворить.

Представитель ООО "Мари" в судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции с доводами кассационной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить без изменения обжалуемые судебные акты.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции не явились.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 29.05.2001 между Департаментом управления государственным имуществом администрации Самарской области (арендодателем), правопреемником которого является истец и ООО "Мари" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 18-2001/03, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок на срок два года с 01.01.2001 по 01.01.2003 площадью 216 кв. м, имеющий кадастровый номер 63:26:55001:28(1), расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, автодорога Москва-Уфа-Челябинск, 1 035 км, для размещения придорожного кафе (л.д. 9-11).

Российская Федерация является собственником указанного земельного участка, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.02.2001 серии 63-АА N 097886 (л.д. 14).

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере 324 рубля согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 2.1 договора суммы до истечения десятого дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего месяца.

Дополнительным соглашением от 16.09.2002 N 1 к договору стороны установили, что величина арендной платы с 01.01.2002 устанавливается в размере 10 497 рублей 60 копеек в год, по срокам оплаты, установленным в договоре.

Дополнительным соглашением от 05.08.2003 N 2 к договору стороны договорились продлить договор аренды на срок пять лет с 02.01.2003 по 01.01.2008, установив арендную плату в размере 18 895 рублей 68 копеек за год по срокам оплаты, установленным в договоре.

По заказу истца обществом с ограниченной ответственностью "Интер-Стандарт" произведена оценка права аренды спорного земельного участка. Согласно отчету об оценке N ГК-10/4 от 20.10.2008 итоговая стоимость объекта оценки, выраженная годовым размером арендной платы за весь участок, составляет 53 558 рублей.

Согласно заключению от 11.11.2008 N 464 на отчет об оценке N ГК-10/4 от 20.10.2008 выведение оценщиком итоговой величины стоимости объекта оценки в размере 53 558 рублей, исходя из затратного подхода, соответствует стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности.

Уведомлением от 02.02.2009 истец уведомил ответчика о необходимости применения в расчетах размера арендной платы согласно отчету об оценке N ГК-10/4.

Уведомлением от 18.03.2010 N 2154 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по ряду договоров аренды, в том числе и по спорному, произведя расчет размера арендной платы исходя из ее размера, установленного вышеуказанным отчетом об оценке.

В пункте 2 последнего уведомления указано, что договоры в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считаются возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок; в случае, если в течение десяти дней с момента получения настоящего уведомления не будет погашена образовавшаяся задолженность, управление в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывается от договоров и по истечении трех месяцев с момента получения настоящего уведомления договоры будут считаться прекращенными.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Управления в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, оставляя без рассмотрения исковые требования в части расторжения договора аренды и отказывая в остальной части иска, правомерно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 2 Правил определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков, по результатам торгов (конкурсов, аукционов, в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с абзацем 2 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкурса цен.

В силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируемая цена подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Данная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.

Правительством Российской Федерации размер, порядок и условия внесения арендной платы на 2007, 2008 года не определены.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовыми актами, действующими в момент его заключения, если после заключения принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действия распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Следовательно, перерасчет должен производиться в порядке, предусмотренном договором, с учетом правил пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах арендная плата подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка после вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (с 04.08.2009).

На основании пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 арендная плата за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, подлежат исчислению исходя из рыночной стоимости земельного участка с 04.08.2009. Между тем из материалов дела следует, что истец направил уведомление в адрес ответчика 02.02.2009 (то есть до вступления в силу постановления).

В спорных правоотношениях право аренды на земельный участок на открытом рынке не предоставлялось, конкуренция по приобретению права на данный земельный участок отсутствовала.

Вывод суда о возобновлении договора от 29.05.2001 N 18-2001/03 на тех же условиях на неопределенный срок с учетом положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и необоснованность применения истцом отчета об оценке от 20.10.2008 N ГК-10/4 для определения размера арендной платы не противоречит правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 05.07.2011 N 1709/11.

Согласно представленным по делу платежным поручениям об оплате задолженности и пени следует, что арендная плата за спорный период в размере, установленном договором, а также пени оплачены ответчиком.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В соответствии с пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Уведомление от 18.03.2010 N 2154 не может рассматриваться в качестве надлежащего доказательства о соблюдении истцом положений части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно уведомлению N 2154 истец требует погасить задолженность и сообщает о возобновлении договора согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на тех же условиях на неопределенный срок, одновременно ставит условие о возможном прекращении договора.

На момент рассмотрения спора по существу, обязательства по оплате арендной платы ответчиком исполнены.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что истцом не соблюден, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, досудебный порядок, в связи с чем, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка обоснованно оставлено без рассмотрения.

Судебная коллегия выводы суда находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам и правомерным отказ в удовлетворении заявленных требований.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают обстоятельств дела установленных судом.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалованных судебных актов, которые приняты на основании представленных в материалы дела документов, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 01.12.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2011 по делу N А55-15805/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

В.А. Карпова

А.Ф. Фатхутдинова