Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29 сентября 2011 г. N Ф06-6279/11 по делу N А55-28348/2009

г. Казань

29 сентября 2011 г.

Дело N А55-28348/2009

ГАРАНТ:

См. также Постановление ФАС ПО от 1 ноября 2010 г. N А55-28348/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Альмашевой Г.Д.,

судей Ананьева Р.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

истца - Симановских А.А. (доверенность от 23.06.2011 (б/н),

ответчика - Саксоновой Е.М. (доверенность от 10.02.2011 (б/н),

в отсутствие:

третьих лиц - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Прокат"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 01.03.2011 (судья Пономарева О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2011 (председательствующий судья Пышкиной Н.Ю., судьи Лукьянова Т.А., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-28348/2009

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Парсел - инвест" (ИНН 6315600429, ОГРН 1076315001377), г. Самара, к закрытому акционерному обществу "Прокат" (ИНН 6316010327, ОГРН 1036300452902), г. Самара, о признании недействительным договора и соглашений к нему, с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерства имущественных отношений Самарской области (ИНН 6315800964, ОГРН 1066315051824), г. Самара, Министерства строительства и жилищно - коммунального хозяйства Самарской области (ОГРН 1056318900134), г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ПАРСЕЛ - инвест" (далее - ООО "ПАРСЕЛ - инвест", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу "Прокат" (далее - ЗАО "Прокат", ответчик) в котором, с учетом уточнений, просит признать недействительными (ничтожными): договор аренды земельного участка без права выкупа в собственность от 04.06.1998 N 31015; соглашение о передаче прав и обязанностей арендодателя от 05.10.2007 по договору аренды от 04.06.1998 N 31015; акт Министерства имущественных отношений Самарской области об использовании земельного участка от 05.10.2007 по договору аренды от 04.06.1998 N 31015.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением Арбитражного суда Самарской области от 03.11.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Министерство имущественных отношений Самарской области.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 04.02.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 05.03.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.04.201 иск удовлетворен частично: соглашение о передаче прав и обязанностей арендодателя от 05.10.2007 по договору аренды от 04.06.1998 N 31015 признано недействительным (ничтожным). В остальной части иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 01.11.2010 отменены решение Арбитражного суда Самарской области от 07.04.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2010, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, с указанием на необходимость исследования обстоятельств, связанных с наличием у истца юридической заинтересованности на обращение с иском.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 01.03.2011 исковые требования удовлетворены частично. Признано недействительным (ничтожным) соглашение о передаче прав и обязанностей арендодателя от 05.10.2007 по договору аренды от 04.06.1998 N 31015. В остальной части иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2011 решение суда первой инстанции от 07.04.2010 оставлено без изменения.

Апелляционный суд указал, что представленная ответчиком копия графического материала границ земельного участка к договорам аренды N 31015 и N 31016, изготовленного муниципальным унитарным предприятием "Городской земельный центр" не может являться надлежащим доказательством согласованности сторонами предмета договора, поскольку не отражает границы земельного участка, переданного в аренду.

В кассационной жалобе ЗАО "Прокат" просит принятые судебные акты отменить в связи с нарушением судами обеих инстанций норм процессуального и материального права.

Заявитель кассационной жалобы считает, что ООО "ПАРСЕЛ - инвест" ненадлежащий истец, поскольку приобрел право аренды земельного участка по сделке, заключенной значительно позже и с ненадлежащем арендодателем, что при этом права ответчика подтверждены договором, стороны которого сомнений в отношении предмета договора не имеют и с 1998 года его исполняют, кроме того, по соглашению от 05.10.2007 о передаче прав арендодателя арендодатель изменился по соглашению сторон действующего договора аренды, в связи с перераспределением функций в структуре органов, обладающих правом заключения договоров аренды земельных участков.

Изучив материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на кассационную жалобу, коллегия считает, что она подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы города Самары от 30.05.1995 N 678 товариществу с ограниченной ответственностью "Прокат" (далее - ТОО "Прокат") предоставлен в аренду земельный участок по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, дамба у завода "Рейд", сроком на 5 лет и на основании указанного постановления главы города между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары и ЗАО "Прокат", являющимся правопреемником ТОО "Прокат", заключен договор аренды земельного участка от 04.06.1998 N 31015, согласно которому арендодатель - Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары передал арендатору - ЗАО "Прокат" земельный участок площадью 10 000 кв. м, имеющий кадастровый N 35, расположенный по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, дамба у завода "Рейд", в аренду на срок с 30.05.1995 по 30.05.2000.

Соглашением от 20.10.2004 договор аренды земельного участка от 04.06.1998 N 31015 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по Самарской области был передан Комитету по управлению имуществом г. Самары, который вступил в права арендодателя по договору аренды земельного участка от 04.06.1998 N 31015 и присвоил договору N 0171983.

Письмами от 14.12.2005 N 15-07-15/75900, от 02.06.2006 N 15-07-15/34910 Комитет по управлению имуществом г. Самары сообщал об изменении арендной платы по указанному договору, а также подтвердил, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок. В дальнейшем, как указывает истец, между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ЗАО "Прокат" было заключено дополнительное соглашение от 29.11.2004.

В последующем в связи с внесением изменений в Закон Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле", а также принятием постановления Правительством Самарской области от 21.06.2006 N 74 распоряжение земельными участками, для целей не связанных со строительством с 01.07.2006 стало осуществлять Министерство имущественных отношений Самарской области, которому был передан по акту приема передачи от 21.12.2006 договор аренды земельного участка от 04.06.1998 N 31015, с приложением всех имеющихся документов. Министерством имущественных отношений Самарской области по результатам полученных документов был составлен акт использования земельного участка от 05.10.2007, в котором установлено, что ЗАО "Прокат" с 30.05.1995 до момента составления акта использует земельный участок по договору аренды от 04.06.1998 N 31015. В дальнейшем между Министерством имущественных отношений Самарской области и ЗАО "Прокат" было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей от 05.10.2007 и дополнительное соглашение от 21.11.2007.

Управлением федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Самарской области на основании обращения органов прокуратуры была осуществлена проверка соблюдения земельного законодательства ЗАО "Прокат" на земельном участке, расположенном по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, берег р. Самара, л/с Прокат.

Актом проверки от 09.10.2008 установлено, что земельный участок используется ЗАО "Прокат" под лодочную станцию в границах, предоставленных постановлением администрации г. Самары от 30.05.1995 N 678 на основании договора аренды земельного участка от 04.06.1998 N 31015. Нарушения земельного законодательства не выявлены.

При этом с истцом арендные отношения оформлены договором от 19.05.2008 N 256.

Суды обеих инстанций пришли к выводу, что законный интерес истца состоит в защите своего права аренды на земельный участок от притязаний ответчика, основанных на оспоренном договоре аренды земельного участка.

Однако, кассационная инстанция, отправляя дело на новое рассмотрение указала, что в процессе исполнения оспоренного договора у его сторон не возникло сомнений относительно его предмета, и, следовательно, он не может считаться не заключенным.

Так, кассационная инстанция указала, что из представленных писем от 02.06.2006 N 15-07-15/34190; от 08.10.2007 N 12-14/3-10116; от 27.08.2008 N 12-14/00578 следует, что спорный договор аренды земельного участка считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По смыслу статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку его неправомерность может повлечь невозможность исполнения договора.

В материалах дела отсутствуют доказательства о наличии между сторонами договора разногласий в процессе исполнения спорного договора аренды в течение длительного периода по поводу объекта аренды.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что судами обеих инстанций исследован текст договора без учета указаний кассационной инстанции и без учета его реального исполнения сторонами с 1998 года и отсутствия какого - либо спора между ними по определению предмета сделки.

При таких данных коллегия считает, что выводы суда о незаключенности договора аренды земельного участка от 04.06.1998 N 31015 является неправомерными, поскольку обе стороны договора с 1998, признают его заключенным, действующим и исполняют, при этом замена арендодателя не может повлиять на права арендатора.

Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает общее правило, согласно которому изменения сторон договора аренды не является основанием для изменения его условий или расторжения договора аренды.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что условия договора от 04.06.1998 N 31015 позволяют определить его предмет, не противоречит материалам дела.

Так, согласно пункту 1 договора на условиях аренды передается земельный участок, имеющий кадастровый N 35, площадью 10 000 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, дамба у завода "Рейд" (лодочная станция) на указанных в прилагаемом к договору плане земельного участка (приложение N 1).

В договоре от 04.06.1998 N 31015 указано, что арендодателем в натуре переданы арендатору нанесенные на прилагаемом к договору Плане земельного участка и идентифицированы арендатором в натуре (на местности): поворотные точки территориальных границ участка; границы (оси) сервитутов, расположенных на арендованном участке, ограничивающих права арендатора; границы зон различного назначения, установленные на участке.

При таких данных суду следовало исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и установить действительную волю сторон, заключивших спорный договор.

Возражения истца об отсутствии государственной регистрации как договора от 04.06.1998, так и дополнительного соглашения к нему не подтверждены доказательствами того, что на момент заключения оспоренного договора в Самарской области действовал орган государственной регистрации.

В возражении на кассационную жалобу Министерство строительства и жилищно - коммунального хозяйства Самарской области указывает, что постановление главы города Самара от 30.05.1995 N 678 противоречит нормам водного законодательства, однако данное постановление никем не оспорено.

В возражении на кассационную жалобу истец указывает на наличие в материалах дела только копии плана, как приложения N 1 к договору N 31015, однако в материалах дела отсутствуют заявления участников процесса о фальсификации представленных ответчиком доказательств.

При таких данных коллегия считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в полном объеме, поскольку судами обеих инстанций не применены статья 431, пункт 1 статьи 610, статья 617, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Учитывая, что доказательства по делу исследованы судами всесторонне, но при этом не применены вышеуказанные нормы права, коллегия считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с принятием кассационной инстанцией нового судебного акта об отказе в иске.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 01.03.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2011 по делу N А55-28348/2009 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Г.Д. Альмашева

Судьи

Р.В. Ананьев А.Ф. Фатхутдинова