Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10 октября 2011 г. N Ф06-7829/11 по делу N А06-7697/2010

г. Казань

10 октября 2011 г.

Дело N А06-7697/2010

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Королевой Н.Н., Петрушкина В.А.,

в отсутствие:

истца - извещен, не явился,

ответчиков - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Камин"

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 16.03.2011 (судья Богатыренко С.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2011 (председательствующий судья Смирников А.В., судьи: Комнатная Ю.А., Кузьмичев С.А.)

по делу N А06-7697/2010

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Камин", г. Астрахань (ОРГН 1033000810810) к Управлению муниципального имущества администрации города Астрахани, г. Астрахань (ОРГН 1103015001550), муниципальному унитарному предприятию "Уют", г. Астрахань (ОГРН 1023000645036) о внесении изменений в договор аренды от 13.05.2003 N 11064 в части расчета арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Камин" (далее - ООО "ПКФ "Камин") обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Управлению муниципального имущества администрации города Астрахани (далее - Управление) и муниципальному унитарному предприятию г. Астрахани "УЮТ" (далее - МУП "Уют") о внесении изменений в договор аренды от 13.05.2003 N 11064 в части арендной платы.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 16.03.2011, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2011, в удовлетворении заявленных требований к Управлению отказано, а иск к МУП "Уют" оставлен без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка рассмотрения спора.

В кассационной жалобе ООО "ПКФ "Камин" просит отменить судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований к Управлению, принять новый судебный акт об удовлетворении требований истца.

В обоснование жалобы указывается, что после передачи объекта аренды МУП "Уют" Управление не перестало быть собственником этого имущества, изменения в договор аренды в части замены арендодателя до настоящего времени не внесены.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судом установлено и следует из материалов дела, 13.05.2003 между Комитетом имущественных отношений г. Астрахани (ныне - Управление) и ООО "ПКФ "Камин" заключен договор N 11064 аренды нежилого помещения, в соответствии с которым ООО "ПКФ "Камин" передано в аренду нежилое помещение площадью 168,2 кв. м для использования под склад и камеру хранения непродовольственных товаров на первом этаже в доме N 197 по ул. Бубушкина.

Согласно дополнительному соглашению от 07.04.2005 срок аренды продлен до 20.03.2007.

Дополнительным соглашением от 31.05.2007 срок аренды продлен до 09.03.2008, уточнен адрес арендуемого помещения - ул. Бабушкина/Кр. Набережная, д. 122/107, литера "А", помещение N 1.

В соответствии с пунктом 3.1 дополнительного соглашения от 31.05.2007 арендатор оплачивает в безналичном порядке на банковские счета, указанные "Комитетом", сумму арендного платежа, установленного в соответствии с приложением N 1 к договору, в авансовом порядке помесячно до 10-го числа текущего месяца, оплачивая дополнительную сумму налогов (налог на добавленную стоимость), рассчитанную арендатором самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно расчету арендной платы к указанному дополнительному соглашению сумма арендной платы в месяц составила 28 832,44 руб. При расчете арендной платы арендодателем применен коэффициент эффективности деятельности (Кэд), равный 0,4.

Дополнительным соглашением от 16.04.2008 внесены изменения в договор аренды в части площади арендуемого помещения, площадь помещения составила 166,6 кв. м, срок аренды продлен до 31.12.2008.

На основании распоряжений администрации г. Астрахани от 15.05.2008 N 500-р, 24.11.2008 N 1238-р и акта приема-передачи от 28.05.2008 помещение, являющееся объектом аренды, было передано МУП "Уют" в хозяйственное ведение. Право хозяйственного ведения зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 21.01.2009, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права хозяйственного ведения серия 30 АА 314147.

ООО "ПКФ "Камин" обратилось в арбитражный суд с иском о внесении изменений в договор аренды от 13.05.2003 N 11064 в части арендной платы, полагая, что при расчете арендной платы арендодателем неправильно применен коэффициент эффективности деятельности, равный 0,4, установленный для помещений, используемых в торговой деятельности. При этом истец полагает, что к расчету арендной платы должен применяться Кэд, равный 0,2, установленный Положением о коэффициентах эффективности деятельности при установлении размера арендной платы за объекты нежилого муниципального фонда, расположенные на территории города Астрахани, утвержденным решением городской Думы муниципального образования "Город Астрахань" от 10.08.2006 N 111, поскольку ООО "ПКФ "Камин" не занимается торговой деятельностью, оказывает услуги по хранению чужого товара.

Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении заявленных требований, обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Предметом спора является внесение изменений в договор аренды в части расчета арендной платы, поскольку между сторонами имеются разногласия по вопросу расчета арендной платы, в частности, применения коэффициента эффективности деятельности.

Судом установлено, что ООО "ПКФ "Камин" обращалось к Управлению с предложением подписать дополнительное соглашение к договору аренды, а Управление от подписания дополнительного соглашения отказалось. Таким образом, ООО "ПКФ "Камин" соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьей 452 ГК РФ.

В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Судом первой инстанции установлено, что помещение, являющееся объектом аренды, находится на праве хозяйственного ведения у МУП "Уют" с 21.01.2009 - даты внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

В соответствии с требованиями статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Полномочия собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, предусмотрены статьей 295 ГК РФ. В пункте 2 названной статьи закреплено, что собственник недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственного (муниципального) унитарного предприятия, не наделен правом распоряжения этим имуществом (в том числе правом сдавать такое имущество в аренду другим лицам). Указанное право принадлежит государственному (муниципальному) унитарному предприятию, которое реализует его только с согласия собственника недвижимости.

Поскольку предоставленное в аренду ООО "ПКФ "Камин" нежилое помещение находится у МУП "Уют" на праве хозяйственного ведения, то собственник недвижимого имущества не вправе распоряжаться этим имуществом без изъятия из хозяйственного ведения истца. Следовательно, при установлении надлежащего арендодателя нежилого помещения необходимо учитывать правовой статус истца независимо от того, как стороны поименованы в договоре.

Учитывая, что право хозяйственного ведения является вещным правом, представляющим собой единство прав пользования, владения и ограниченного распоряжения объектом прав, по смыслу статьи 617 ГК РФ возникновение ограниченного вещного права в отношении объекта недвижимости у другого лица означает переход к нему правомочий, возникших ранее у собственника из обязательственных правоотношений.

Суд кассационной инстанции считает правильным вывод арбитражного суда о том, что с момента возникновения у МУП "Уют" права хозяйственного ведения на недвижимое имущество и права на получение доходов от сдачи имущества в аренду, Управление перестало быть стороной по договору аренды от 13.05.2003 N 11064 вне зависимости от того, были ли внесены изменения в договор аренды в части наименования арендодателя.

В связи с этим суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, и отказал ему в иске.

Пунктом 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

В соответствии со сложившейся судебной практикой, не только при перемене собственника арендованного имущества, но и при передаче собственником арендованного имущества в хозяйственное ведение прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды в силу закона независимо от того, когда произведено переоформление договора аренды (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.01.2010 по делу N А51-3133/2009, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 N ВАС-6778/10 по данному делу).

Суд кассационной инстанции считает также верным вывод арбитражного суда об оставлении без рассмотрения иска ООО "ПКФ "Камин" к МУП "Уют".

В силу статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Судом установлено, что ООО "ПКФ "Камин" не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьей 452 ГК РФ (предложение изменить договор ответчику не направлялось), что в силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обоснованно повлекло оставление иска ООО "ПКФ "Камин" к МУП "Уют" о внесении изменений в договор аренды от 13.05.2003 N 11064 в части расчета арендной платы без рассмотрения.

Довод о том, что собственник помещения в связи с передачей его в хозяйственное ведение другому лицу не изменился, и Управление в связи с этим не перестало являться арендодателем по договору, рассмотрен судами первой и апелляционной инстанций и, в связи с изложенным, отклонен правомерно.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 16.03.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2011 по делу N А06-7697/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Р. Нагимуллин

Судьи

Н.Н. Королева В.А. Петрушкин