Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 октября 2011 г. N Ф06-5068/11 по делу N А55-22410/2010

г. Казань

20 октября 2011 г.

Дело N А55-22410/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Муравьева С.Ю., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителя:

ответчика - Сорокиной Н.А., доверенность от 12.10.2011 без номера,

в отсутствие:

истца - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Самара-Скан", г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 03.03.2011 (судья Шабанов А.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2011 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-22410/2010

по исковому заявлению Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью "Самара-Скан" (ИНН 7718223165, ОГРН 1027718007712) о взыскании денежных средств.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Самара-Скан" (далее - общество, ответчик) уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 463 713 642 руб. 55 коп., составляющие задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.05.2005 N 020067з в размере 188 369 900 руб. 03 коп., пени за просрочку оплаты арендных платежей в размере 275 343 742 руб. 52 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.03.2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2011, иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскано 189 244 984 руб. 19 коп., в том числе задолженность в размере 164 244 984 руб. 19 коп. и неустойка в размере 25 000 000 руб. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных Министерством требований по договору от 30.05.2005 N 020067 в размере 189 244 984 руб. 19 коп., ссылаясь на их незаконность и необоснованность.

В отзыве на кассационную жалобу Министерство просит оставить решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Министерство надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа, представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение исходя из нижеследующего.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, 30.05.2005 между Комитетом по управлению имуществом города Самары (арендодателем) и ООО "Соменс" (в настоящее время ООО "Самара- Скан") (арендатор) заключен договор аренды N 020067з (далее - договор аренды от 30.05.2005) земельного участка площадью 70 000,00 кв.м., кадастровый номер 63:01:02 23 001:0018, относящийся к категории "земли поселений", согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, находящийся по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Ракитовское шоссе, под строительство многофункционального торгового комплекса.

Согласно пунктам 3.1., 3.2. договора его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 30.07.2007, договор действует до 29.07.2014.

Договор зарегистрирован Федеральной регистрационной службой по Самарской области, в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, о чем свидетельствует Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.12.2010 N 01/183/2010-2163, об обременении права аренды в пользу ООО "Соменс".

В приложении N 3 к договору аренды от 30.05.2005 сторонами согласована методика определения размера арендной платы за земельный участок по формуле расчета арендной платы: Азем (арендная плата за участок земли в месяц (без НДС) = Аз.год : 12, утвержденной постановлением Главы города Самары от 26.11.2003 N 1343.

При этом используемая в расчете величина Аз.год (арендная плата за участок земли за год (без НДС) определялась следующим образом: Аз.год = S х Ам х К94 х К95 х К96 х К97 х К99 х К2000 х К02 х К03 х К04 Х К05 : 1000 х Ка х Кв, где S - площадь земельного участка; Ам = 8 р. - базовая ставка земельного налога за 1 кв.м. по зоне градостроительной ценности (постановление главы администрации г.Самары от 01.03.1994 N 324); К94, К95, К96, К97, К99, К2000, К02, К03, К04, К05 - коэффициенты 1994-2005 гг.; 1000 - величина деноминации 1998 г.; Ка - коэффициент категории арендатора; Кв - коэффициент вида использования земельного участка.

В соответствии с постановлениями правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", принятыми на основании Закона Самарской области от 11.03.2005 N 94-ГД "О земле", 01.07.2006 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, перешли от органов местного самоуправления к министерству.

Руководствуясь изменением расчета арендной платы и ее размера, обусловленным принятием правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 N 59 "О внесении изменений в постановление правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", (далее - постановление от 25.04.2007 N 59), Министерство обратилось с требованием об уплате арендной платы, рассчитанной по новой методике, которая отличается от методики, установленной договором и используемой первоначально комитетом, а впоследствии и министерством при заключении аналогичных договоров аренды.

При этом используемая в расчете величина Ап (арендная плата за земельный участок за год) определяется следующим образом: Ап = S х Скад х Ка х Кс х Кв х Ки, где S - площадь земельного участка; Скад - удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земель; Ка - коэффициент арендатора; Кс - коэффициент сроков строительства; Кв - коэффициент вида возводимых объектов; Ки - коэффициент инфляции.

В результате применения арендодателем иного, не указанного в договоре аренды от 30.05.2005 расчета, размер месячной арендной платы за этот участок увеличен в несколько раз.

Ссылаясь на то, что арендатор надлежащим образом не исполняет предусмотренных договором обязательств по оплате за пользование земельным участком, министерство обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя частично исковое требование, суды исходили из того, что арендные платежи за пользование земельными участками в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации являются нормативно регулируемыми, поэтому органы государственной власти и местного самоуправления, которые выступают арендодателями земельных участков, вправе путем принятия соответствующих правовых актов в одностороннем порядке изменять как используемые в расчетах ставки, так и сам способ определения размера арендной платы.

Признав правомерным использование публичными органами новой методики расчета арендных платежей, суды со ссылкой на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 (далее - постановление от 02.02.2010), указали на ее обязательный характер для арендатора.

Вместе с тем суды двух инстанций признали неправильным применение истцом при расчете задолженности по арендной плате коэффициента срока строительства Кс, равного 2, указав, что величина этого коэффициента согласно постановлению от 25.04.2007 N 59 зависит от периода строительства и составляет следующие значения: за первые два года с даты заключения договора - 0,7, третий год с даты заключения договора - 1, последующие годы с даты заключения договора - 2.

Суды согласились с методикой определения размера арендной платы, примененной министерством, отклонив возражения ответчика о необоснованном применении методики, не согласованной при заключении договора аренды. Посчитав, что все существенные условия договора аренды сторонами достигнуты в момент его подписания 30.05.2005, земельный участок передан ответчику в аренду по акту приема-передачи от 30.05.2005, суды пришли к выводу о необходимости применения истцом в расчете размера арендной платы коэффициента сроков строительства, равного 1, с 30.05.2007 по 30.05.2008. Признав, что размер арендной платы за период с 01.10.2007 по 31.07.2010 составит сумму в размере 169 968 676 руб. 98 коп., а ответчиком в заявленном истцом периоде была произведена оплата на сумму 5 723 692 руб. 79 коп., суд взыскал задолженность по арендной плате по договору N 020067з от 30.05.2005 за период с 01.10.2007 по 31.07.2010 в сумме 164 244 984 руб. 19 коп., неустойку с учетом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 25 000 000 руб.

Между тем суды при разрешении настоящего спора не учли следующего.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако в настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением министерством методики ее определения в одностороннем порядке, путем исключения из формулы одних составляющих и введения других, в частности, Скад - удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земель, Кс - коэффициент сроков строительства и т.д.

Между тем, поскольку при заключении договора аренды от 30.05.2005 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Содержащееся в пункте 4.3 договора аренды от 30.05.2005 условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, подлежала толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

Системное толкование условий договора аренды от 30.05.2005 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Поскольку положения договора аренды от 30.05.2005 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 N 59 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Нельзя признать обоснованной и ссылку судов на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09.

Делая вывод о том, что размер платежей по договору аренды от 30.05.2005 подлежит нормативному регулированию независимо от предусмотренного этим договором механизма изменения арендной платы, суды не учли, что правовая позиция, сформулированная в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, распространяется на случаи, когда соответствующие ставки платежей установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды. Ввиду обязательного характера данного акта размер платежей за пользование земельными участками определяется в соответствии с его положениями, а стороны не лишены права требовать друг от друга внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменением законодательства.

Постановление от 25.04.2007 N 59, на которое ссылаются суды при определении размера арендной платы, не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды от 30.05.2005. Поэтому вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы за земельный участок по требованию арендодателя должен был быть разрешен судами по настоящему делу исходя из условий названного договора.

Поскольку изменение методики определения арендной платы было произведено министерством в нарушение условий договора от 30.05.2005, что повлекло существенное увеличение ее размера, это нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.

При указанных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судам следует исследовать вопрос о том, в каком размере у ответчика возникла обязанность оплаты за пользование земельным участком в соответствии с условиями заключенного договора, и с учетом имеющихся в деле платежных документов проверить наличие задолженности по арендным платежам.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 03.03.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2011 по делу N А55-22410/2010 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

С.Ю. Муравьев А.Ф. Фатхутдинова