г. Казань
|
25 октября 2011 г.
|
Дело N А72-20071/2009
|
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2011 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Желаевой М.З.,
судей Фатхутдиновой А.Ф., Альмашевой Г.Д.,
при участии представителей:
истца - Филиппова С.С., доверенность от 26.09.2011 N 85,
в отсутствие:
ответчика - извещен, не явился,
третьих лиц - извещены, не явились,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Институт", г. Ульяновск,
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2011 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Лукьянова Т.А., Романенко С.Ш.)
по делу N А72-20071/2009
по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ульяновской области, г. Ульяновск, к открытому акционерному обществу "Институт", г. Ульяновск, о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 397 821 руб. 45 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 138 422 руб. 62 коп., при участии третьих лиц: мэрии города Ульяновска, г. Ульяновск, Комитета по управлению земельными ресурсами и землеустройству администрации (мэрии) города Ульяновска, г. Ульяновск, закрытого акционерного общества "Институт по проектированию предприятий текстильной промышленности ГПИ-10", г. Ульяновск, общества с ограниченной ответственностью "Солео", г. Москва, общества с ограниченной ответственностью "Стройпроект", г. Ульяновск, открытого акционерного общества "Мобильные системы связи - Поволжье", г. Ульяновск, муниципального унитарного предприятия "Ульяновская городская электросеть", г. Ульяновск,
УСТАНОВИЛ:
решением Арбитражного суда Ульяновской области от 14.04.2011 с с открытого акционерного общества "Институт" (далее - ОАО "Институт") в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области (далее - ТУ Росимущества в Ульяновской области) взыскана договорная неустойка в сумме 368 319 (триста шестьдесят восемь тысяч триста девятнадцать) руб. 21 коп. за период с 10.02.2008 по 04.03.2011.
В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2011 решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе ОАО "Институт" просит отменить постановление арбитражного апелляционного суда от 28.07.2011, решение Арбитражного суда Ульяновской области от 14.04.2011.
В заседании кассационной инстанции 13.10.2011 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 13 часов 40 минут 18.10.2011.
Кассационная коллегия, проверив законность обжалованных судебных актов, находит необходимым отменить постановление арбитражного апелляционного суда, оставить в силе решение суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, ОАО "Институт" является собственником нежилых помещений, площадью 6509,22 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Ульяновск, ул. Льва Толстого, 38/16, находящегося на земельном участке, общей площадью 5634,5 кв. м, кадастровый номер 73:24:041808:01, на который 20.12.2007 зарегистрировано право собственности Российской Федерации и выдано свидетельство от 20.12.2007серии 73 AT N 660123.
В соответствии с соглашением о порядке пользования земельным участком по адресу: г. Ульяновск, ул. Л. Толстого, д. 38/16 от 23.07.2008 ОАО "Институт" пользуется часть вышеуказанного земельного участка, площадью 2799 кв. м.
ТУ Росимущества по Ульяновской области приняло распоряжение от 06.11.2008 N 537-р о передаче данного земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.
Во исполнение данного распоряжения истцом был подготовлен проект договора аренды земельного участка от 12.11.2008 N 129-24-82.
Истец направлял в адрес ответчика дополнительное соглашение от 26.05.2010 к договору аренды земельного участка от 01.10.1998 N 24-1-00-3698.
В данном дополнительном соглашении от 26.05.2010 было предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 73:24:041808:1, площадью 5634,5 кв. м, находящийся по адресу: г. Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого, 38/16.
Ответчик, не согласившись с частью условий данного дополнительного соглашения, направил истцу свой вариант дополнительного соглашения 26.05.2010 к договору аренды земельного участка от 01.10.1998 N 24-1-00-3698, в котором предложил изложить в иной редакции некоторые пункты договора аренды земельного участка N 24-1-00-3698 от 01.10.1998.
С учетом положений статей 432, 433, 651, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительное соглашение 26.05.2010 к договору аренды земельного участка от 01.10.1998 N 24-1-00-3698 нельзя считать заключенным.
В обоих вариантах предложенного дополнительного соглашения от 26.05.2010 предложен единый порядок расчета арендной платы в процентном соотношении от кадастровой стоимости земельного участка, за 2007 год - 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, за 2008 год - 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
Истец полагает, что поскольку дополнительное соглашение от 26.05.2010 сторонами договора аренды не подписано, то он имеет прав на взыскание арендной платы в размере 2% от рыночной стоимости.
Судом установлено, что на данный момент действует договор аренды данного земельного участка от 01.10.1998 N 24-4-003698, заключенный во исполнение постановления мэра г. Ульяновска от 16.09.1998 N 2978.
Согласно условиям договора аренды от 01.10.1998 N 24-1-00-3698 арендодатель - мэрия г. Ульяновска передает арендаторам - закрытому акционерному обществу "ГПИ-10" (далее - ЗАО "ГПИ-10") и ОАО "Институт" земельный участок, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул. Л.Толстого, 38, площадью 5662,5 кв. м, в том числе ОАО "Институт" - 2827,2 кв. м (обременение 80,0 кв. м - подъезд владельцев гаражей), акционерному обществу закрытого типа "ГПИ-10" 2835,3 кв. м
Согласно пункту 5 договора аренды от 01.10.1998 N 24-4-003698 "настоящий договор заключен на срок - 5 лет".
В Приложении N 2 к данному договору установлен порядок расчета размера арендной платы.
В последующем, на основании постановлений мэра г. Ульяновска от 24.03.1999 N 637 и от 11.10.1999 N 2891, была уточнена площадь земельного участка, которая составила 5634,5 кв. м, 2799 кв. м - ОАО "Институт".
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок.
По окончании срока его действия (01.10.2003), при отсутствии возражений со стороны арендодателя - мэрии г. Ульяновска, арендаторы продолжили пользование земельным участком.
Учитывая положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды от 01.10.1998 N 24-4-003698 следует считать продленным на неопределенный срок.
Российская Федерация с 20.12.2007 является собственником земельного участка, общей площадью 5634,5 кв. м, кадастровый номер 73:24:041808:01, на котором находится объект недвижимости ответчика, о чем выдано свидетельство от 20.12.2007 серии 73 AT N 660123.
Согласно части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Пунктом 24 данного информационного письма указано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
С момента государственной регистрации права собственности (20.12.2007) Российская Федерация, в лице ее уполномоченного органа, стала арендодателем спорного земельного участка по договору аренды от 01.10.1998 N 24-4-003698.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев предусмотренных законом.
В силу абзаца 2 части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, действующего на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
ТУ Росимущества по Ульяновской области, являющееся на территории Ульяновской области уполномоченным органом по распоряжению земельными участками от имени Российской Федерации, не направляло в адрес арендаторов (ЗАО "ГПИ-10", ОАО "Институт",общества с ограниченной ответственностью "Стройпроект") уведомлений об отказе от договора аренды от 01.10.1998 N 24-4-003698.
В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. При этом требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 01.10.1998 N 24-4-003698 не оформлялось, в судебном порядке данный договор не расторгался.
Договор аренды от 01.10.1998 N 24-4-003698 является действующим.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.01.2008 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации.
Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ изложен в новой редакции, согласно которой юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.01.2010 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 01.01.2013 по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.
Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.
При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Данная норма носит императивный характер.
Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом найма должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.
Спорный земельный участок находится в собственности Российской Федерации. Установление порядка определения размера арендной платы при передаче данного земельного участка в аренду в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации относится к компетенции Российской Федерации.
Пунктами 2 и 3 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" Министерству экономического развития Российской Федерации по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в соответствующих отраслях экономики, поручено в течение 1 года утвердить ставки арендной платы или методические указания по ее расчету, касающиеся указанных в пункте 5 Правил земельных участков, а также установлено, что до утверждения Министерством экономического развития Российской Федерации ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету, предусмотренных пунктом 2 настоящего постановления, арендная плата определяется в соответствии с пунктом 3 и пунктом 6 Правил.
Подпунктом "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила от 16.07.2009 N 582), предусмотрено, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах, в том числе - 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта, если право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4 Правил в случае, если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).
До 04.08.2009 (дата вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009N 582) Правительством Российской Федерации не были установлены размер, порядок и условия внесения арендной платы.
В то же время в пункте 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" было установлено, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.
Однако в подпункте "д" пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 (утратившего силу в связи с принятием постановления Правительства Российской Федерации от 05.11.2009 N 901) было предусмотрено исключение из данного правила: договор аренды может заключаться без проведения конкурса в случае передачи имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.
В рассматриваемом споре объекты недвижимости ответчика неразрывно связаны с земельным участком. В спорных правоотношениях право аренды на земельный участок на открытом рынке (на торгах, конкурсах, аукционах) не должно было предоставляться.
Конкуренция по приобретению права на данный земельный участок отсутствовала.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09 указал, что "согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Статья 3 Закона N 137-ФЗ устанавливает лишь срок для переоформления прав, но не предусматривает ограничения применения нормы о размере арендной платы. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001N 137-Ф3 и подпункта "д" пункта 3 Правил от 16.07.2009 N 582 плата за пользование ответчиком земельным участком должна устанавливаться в пределах двух процентов кадастровой стоимости земельного участка.
Договор аренды земельного участка датирован 01.10.1998, право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок зарегистрировано 20.12.2007, арендную плату ответчик начал оплачивать начиная с 21.09.2010.
В соответствии с соглашением от 23.07.2008 ОАО "Институт" пользуется земельным участком, площадью 2799, кв. м
Из данного соглашения от 23.07.2008 следует, что этот земельный участок является частью земельного участка площадью 5634,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Льва Толстого, 38/16.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 20.12.2007 серии 73 AT N 660123 Российской Федерации принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул. Льва Толстого, 36/16, под административным зданием, общей площадью 5634,5 кв. м, кадастровый номер данного земельного участка - 73:24:041808:1.
В соответствии с Приказом Росреестра от 11.03.2010 N П/93 "О наделении федеральных государственных учреждений "Земельная кадастровая палата" ("Кадастровая палата") по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета" с 15.09.2010 полномочиями органа кадастрового учета в Ульяновской области наделено Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Ульяновской области (далее - ФГУ"Земельная кадастровая палата" по Ульяновской области), которое представило на основании кадастрового паспорта земельного участка от 21.03.2011 данные о кадастровом номере 73:24:041808:1, площади - которого составляет 5634,5 кв. м, а его кадастровой стоимости составляет 10 239 858 руб. 57 коп.
Управление Росреестра по Ульяновской области также сообщило, что в спорный период кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 73:24:041808:1 составляет 10 239 858 руб. 57 коп.
На земельный участок с кадастровым номером 73:24:041808:1 зарегистрировано право собственности Российской Федерации.
Кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 10 239 858 руб. 57 коп.
В соответствии с частью 3 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.
Сведения о выделении земельного участка из существующего спорного земельного участка с кадастровым номером 73:24:041808:1 у истца отсутствуют. Указание о разделе земельного участка с кадастровым номером 73:24:041808:1, либо выделении из него другого земельного участка Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области не давало.
Согласно части 4 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" если иное не установлено настоящим Федеральным законом, никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости.
ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Ульяновской области, которое на запрос суда представило кадастровый паспорт земельного участка от 21.03.2011, с кадастровым номером 73:24:041808:1, площадью 5634,5 кв. м, кадастровой стоимостью - составляет 10 239 858 руб. 57 коп. и тем самым подтвердило наличие данного земельного участка. Размер арендной платы необходимо определять из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 73:24:041808:1 составляющей 10 239 858 руб. 57 коп.
За период с 20.12.2007 по 04.03.2011 размер арендной платы составляет 326 263 руб. 94 коп.
Арендная плата из расчета 2% от кадастровой стоимости занимаемого земельного участка общей площадью 2 799,0 составляет 101 735,2
