Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 декабря 2011 г. N Ф06-10101/11 по делу N А65-1816/2011

г. Казань

15 декабря 2011 г.

Дело N А65-1816/2011

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Минеевой А.А.,

судей Королёвой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителей:

истца - Филаретовой А.Е., доверенность от 29.11.2011 N 447,

ответчика - Сафина Н.А., доверенность от 24.02.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мифтахова Рената Рамиловича, г. Казань,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.06.2011 (судья Камалиев Р.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2011 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи: Лукьянова Т.А., Романенко С.Ш.)

по делу N А65-1816/2011

по исковому заявлению открытого акционерного общества "Комбытсервис", г. Казань (ОГРН 1021602825980) к индивидуальному предпринимателю Мифтахову Ренату Рамиловичу, г. Казань (ОГРНИП 304166120300067) о взыскании задолженности, пени, расторжении договора аренды,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Мифтахова Рената Рамиловича, г. Казань, к открытому акционерному обществу "Комбытсервис", г. Казань, о признании части 2 пункта 3.1 договора аренды недействительным, взыскании ущерба,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Комбытсервис" (далее - ОАО "Комбытсервис", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к индивидуальному предпринимателю Мифтахову Ренату Рамиловичу (далее - ИП Мифтахов Р.Р., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 136 433 руб. за период с 01.07.2009 по 31.05.2011, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 25 313 руб. 80 коп. за период с 16.07.2009 по 01.06.2011, задолженности по возмещению земельного налога в размере 607 096 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 67 188 руб. за период с 15.01.2008 по 01.06.2011 и расторжении договора аренды от 01.10.2004, заключенного между ОАО "Комбытсервис" и ИП Мифтаховым Р.Р.

ИП Мифтахов Р.Р. предъявил встречный иск о признании части 2 пункта 3.1 договора аренды недействительным и взыскании с ОАО "Комбытсервис" стоимости выполненных работ по капитальному ремонту арендуемого нежилого помещения в размере 311 650 руб. 46 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.06.2011 (с учетом определения об исправлении описок, опечаток и арифметических ошибок от 16.06.2011) первоначальный иск удовлетворен частично. С ИП Мифтахова Р.Р. в пользу ОАО "Комбытсервис" взысканы задолженность по арендной плате в размере 116 446 руб. за период с 01.07.2009 по 31.05.2011, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 25 313 руб. 80 коп. за период с 16.07.2011 по 01.06.2011, задолженность по возмещению земельного налога в сумме 532 090 руб. за период с июля 2008 года по 30.04.2011, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 18 785 руб. 73 коп. за период с 20.12.2010 по 01.06.2011, расторгнут договор аренды от 01.10.2004, заключенный между сторонами. В остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска также отказано. С ИП Мифтахова Р.Р. в пользу ОАО "Комбытсервис" взысканы расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 22 132 руб. 89 коп. и в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в сумме 12 742 руб. 68 коп.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2011 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.06.2011 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ИП Мифтахов Р.Р. просит отменить решение, постановление, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении требований ОАО "Комбытсервис" в полном объеме, либо направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель полагает, что судебными инстанциями неправомерно отказано в удовлетворении его ходатайства о назначении судебно-бухгалтерской экспертизы для исследования взаимных расчетов между сторонами, оставлены без надлежащей юридической оценки доводы о недействительности части 2 пункта 3.1 договора аренды в силу несоответствия его требованиям закона. Также считает, что судами неправомерно расторгнут договор аренды, поскольку отсутствует задолженность по арендным платежам.

В судебном заседании представитель ИП Мифтахова Р.Р. доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представитель ОАО "Комбытсервис" высказал возражения относительно удовлетворения жалобы по основаниям, указанным в письменном отзыве, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменений.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 15.12.2011 до 16 часов 15 минут, после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильность применения судами норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы жалобы, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их отмены в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 01.10.2004 между ОАО "Комбытсервис" (арендодатель) и ИП Мифтаховым Р.Р. (арендатор) заключен договор аренды, согласно которому арендодатель по акту приема-передачи от 01.10.2004 передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение здания бани N 9 и котельной, включая оборудование, находящееся по адресу: г. Казань, ул. Ц. Мариупольская, д. 49, общей площадью 862,5 кв. м, для использования под оказание банных услуг. Срок аренды сторонами определен с 01.10.2004 по 01.10.2014, договор зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством 13.10.2004.

В разделе 3 договора стороны согласовали, что с 01.10.2004 по 30.09.2005 размер арендной платы устанавливается в сумме 15 986 руб. в месяц, с 01.10.2005 размер постоянной арендной платы составляет 25 руб. за один кв. м, с учетом НДС, общая сумма в месяц - 21 562 руб. 50 коп.

Частью 2 пункта 3.1 договора стороны установили, что арендатор возмещает земельный налог на основании счета-фактуры.

В соответствии с пунктом 3.3 договора, начиная с первого месяца аренды, оплата производится арендатором ежемесячно, путем перечисления на расчетный счет арендодателя определенной договором суммы по счету на оплату в течение двух банковских дней, но не позднее пятнадцатого числа месяца.

В силу пункта 6.3.14 договора аренды арендатор обязуется своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт, а также капитальный ремонт, если необходимость в его проведении вызвана деятельностью арендатора.

Пунктом 6.3.14 договора стороны определили не производить перепланировки, реконструкции помещения, капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения арендодателя.

Судом установлено, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению ежемесячной арендной платы и возмещению земельного налога, истец направил в адрес ИП Мифтахова Р.Р. претензию от 09.12.2010 N 609 о необходимости в течение десяти дней с момента ее получения погасить имеющуюся задолженность. Также предупредил ответчика о том, что, в случае неисполнения им обязательств по договору, истец будет требовать досрочного расторжения договора.

Далее письмом от 30.12.2010 истец предложил расторгнуть договор аренды и дать ответ о согласии на его расторжение либо мотивированный отказ в течение десяти дней после получения письма.

Факт получения указанных писем подтвержден материалами дела.

Основанием для обращения ОАО "Комбытсервис" в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением явилось оставление ответчиком претензий истца без ответа и удовлетворения.

Исковые требования основаны на статьях 450, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиях договора аренды нежилого помещения от 01.10.2004 и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей и возмещению расходов по оплате земельного налога.

Встречные исковые требования ИП Мифтахова Р.Р. основаны на статьях 168, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 45, 388 Налогового кодекса Российской Федерации и мотивированы отсутствием обязанности по оплате земельного налога ввиду недействительности части 2 пункта 3.1 договора аренды от 01.04.2004 и обязанностью истца возместить стоимость выполненных работ по капитальному ремонту котельной бани N 9 в размере 311 650 руб. 46 коп.

Удовлетворяя частично первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 8.12 договора аренды предусмотрено расторжение договора в случае, когда у арендатора имеется задолженность по арендной плате в течение трех месяцев.

Согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

В соответствии с пунктом 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" отсутствие в договоре аренды здания или сооружения условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным, арендатор в таком случае может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости и вопросы арендной платы за пользованием земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемый вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 3.1 договора аренды от 01.10.2004 предусмотрено возмещение арендатором платы за пользование земельным участком отдельно от арендной платы за пользованием помещением на основании предоставляемых счетов-фактур.

Оценив с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условия договора и представленные документы, руководствуясь положениями статей 395, 606, 614, 652, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии в материалах дела доказательств внесения арендных платежей и возмещения уплаченного истцом земельного налога за спорный период, судами правомерно удовлетворены требования о взыскании с ИП Мифтахова Р.Р. задолженности по арендной плате в размере 116 446 руб. за период с 01.07.2009 по 31.05.2011, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 25 313 руб. 80 коп. за период с 16.07.2011 по 01.06.2011, задолженности по возмещению земельного налога в сумме 532 090 руб. за период с июля 2008 года по 30.04.2011, процентов за пользование чужими денежными в размере 18 785 руб. 73 коп. за период с 20.12.2010 по 01.06.2011.

Также правильно удовлетворено требование о досрочном расторжении заключенного между сторонами договора аренды помещения от 01.10.2004, при наличии доказательств соблюдения истцом процедуры расторжения договора аренды, предусмотренной пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, и наличии задолженности ответчика перед истцом по оплате арендных платежей и земельного налога.

Кроме того, судебными инстанциями правомерно отказано в удовлетворении встречных исковых требований ИП Мифтахова Р.Р. о признании части 2 пункта 3.1 договора аренды от 01.10.2004 недействительным и взыскании стоимости выполненных работ по капитальному ремонту в размере 311 650 руб. 46 коп., признав договор аренды в оспариваемой части непротиворечащим требованиям закона, и установив отсутствие письменного согласия арендодателя на проведение капитального ремонта в соответствии с требованиями статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора аренды от 01.10.2004.

Обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, а содержащиеся в них выводы - установленным судами по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают правильность выводов судов первой и апелляционной инстанций и не могут служить основанием для отмены судебных актов, направлены на переоценку обстоятельств и доказательств, что в суде кассационной инстанции недопустимо исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены судебных актов, не выявлено.

Таким образом, кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.06.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2011 по делу N А65-1816/2011 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Минеева

Судьи

Н.Н. Королёва И.Р. Нагимуллин