Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23 декабря 2011 г. N Ф06-11293/11 по делу N А57-1405/2011

г. Казань

23 декабря 2011 г.

Дело N А57-1405/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,

судей Коноплевой М.В., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

истца - Дербенева А.П. (доверенность от 21.11.2011 б/н),

ответчика - Чистяковой Н.Г. (доверенность от 22.02.2011 б/н),

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Тепаевой Натальи Геннадьевны и закрытого акционерного общества "Олимп"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.05.2011 (судья Елистратов К.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 (председательствующий судья Дубровина О.А., судья Комнатная Ю.А., Луговской Н.В.)

по делу N А57-1405/2011

по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Олимп", г. Балаково Саратовской области, к индивидуальному предпринимателю Тепаевой Наталье Геннадьевне, г. Балаково Саратовской области, о взыскании 220 919,39 руб.,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Олимп" (далее по тексту - ЗАО "Олимп, истец) обратилось в арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Тепаевой Наталье Геннадьевне (далее по тексту - ИП Тепаева Н.Г., ответчик), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 14.11.2007 N 94 в сумме 65 162,91 руб., пени в сумме 13 263,29 руб., а также неустойки в сумме 139 957,30 руб.

Решением суда первой инстанции от 24.05.2011, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 требования истца удовлетворены частично, с ИП Тепаевой Н.Г. в пользу ЗАО "Олимп" взыскана задолженность по договору аренды нежилого помещения в сумме 65 162,91 руб., пени в сумме 2500 руб.

В части взыскания с ответчика в пользу истца переменной части арендной платы в сумме 2535,89 руб. производство по делу прекращено, в связи с отказом ЗАО "Олимп от иска в указанной части.

Во взыскании с ИП Тепаевой Н.Г. в пользу ЗАО "Олимп" неустойки по договору в сумме 139 957,30 руб. отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, ответчик просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель заявителя кассационной жалобы ИП Тепаева Н.Г. поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, истец просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия считает их неподлежащими отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 14.11.2007 между комитетом по управлению имуществом Балаковского муниципального образования и ИП Тепаевой Н.Г. заключен договор аренды N 94 объекта муниципальной собственности - нежилых помещений общей площадью 264,2 кв.м, расположенных по адресу: г. Балаково, ул. Ленина, д. 60.

Дополнительным соглашением от 26.10.2009 N 94/06 предмет договора был изложен в новой редакции и площадь нежилых помещений была увеличена до 309,7 кв.м. Кроме того, срок действия договора был продлен с 01.10.2009 по 30.09.2012.

Вышеназванные помещения переданы арендатору - ИП Тепаевой Н.Г. по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.10.2009.

По договору купли-продажи от 23.11.2009 N 140 ЗАО "Олимп" приобрело право собственности на нежилые помещение литер А, общей площадью 309,7 кв.м, этаж 1-2, номера на поэтажном плане 1 этаж N 1-18; 2 этаж N 1-5, расположенные по адресу: г. Балаково, ул. Ленина, д. 60, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.02.2010, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.02.2010 сделана запись регистрации N 64-64-26/175/2009-003.

По договору замены стороны в обязательстве от 04.02.2010 ЗАО "Олимп" приняло на себя права и обязанности по договору аренды объекта муниципальной собственности от 14.11.2007 N 94 на нежилые помещение литер А, общей площадью 309,7 кв.м, этаж 1 -2, номера на поэтажном плане 1 этаж N 1-18; 2этажN 1-5, расположенные по адресу: г. Балаково, ул. Ленина, д. 60.

Дополнительным соглашением от 01.07.2010 к договору аренды нежилого помещения от 14.11.2007 N 94, ИП Тепаева Н.Г. (арендатор) приняла во временное владение и пользование вышеназванные нежилые помещения, принадлежащие ЗАО "Олимп" (арендодатель) на праве собственности. Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2010.

На основании уведомления ИП Тепаевой Н.Г. от 14.10.2010 о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.11.2007 N 94, Балаковским отделом управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 14.12.2010 проведена государственная регистрация прекращения аренды (N регистрации 26/145/2010-187) на нежилые помещения, литер А, назначение: нежилое, общей площадью 309,7 кв.м, этаж 1-2, номера на поэтажном плане 1 этаж N 1-18; 2 этаж N 1-5, расположенные по адресу: г. Балаково, ул. Ленина, д. 60, (уведомление о проведении государственной регистрации от 14.12.2010 N 26-17/798).

Указанные нежилые помещения возвращены арендодателю по акту приема-передачи (возврата) от 01.12.2010.

Ответчик произвел частичную оплату арендной платы за ноябрь месяц 2010 в сумме 79 309,14 руб. за период с 01.11.2010 по 17.11.2010.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском, о взыскании арендных платежей за период с 18.11.2010 по 01.12.2010 рублей.

Удовлетворяя исковые требования в части, суды правомерно исходили из следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды.

В силу пункта 4.3 договора арендная плата подлежит внесению арендатором ежемесячно в срок не позднее 5 числа месяца, за который производится оплата. Арендная плата уплачивается арендатором платежными поручениями на расчетный счет арендодателя. Моментом исполнения арендатором своей обязанности по уплате арендной платы признается момент зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 4.4 договора).

Кроме того, истец указывает, что в соответствии с пунктом 2.2.9 договора аренды нежилого помещения от 14.11.2007 N 94 (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2010) арендатор обязан не менее чем за 1 месяц сообщить арендодателю о предстоящем освобождении занимаемого объекта. Передача (возврат) объекта осуществляется по акту приема-передачи в соответствии с условиями настоящего договора.

В силу статьи 614 ГК РФ на арендаторе лежит обязанность по внесению арендных платежей до момента возврата объекта аренды арендодателю.

Согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ возврат объекта имущественного найма собственнику подтверждается документом, обоюдно подписанным контрагентами.

Также в соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" обязательства арендатора по внесению арендной платы прекращаются надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Из материалов дела следует, что 18.10.2010 ЗАО "Олимп" получило уведомление ИП Тепаевой Н.Г. от 14.10.2010 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.11.2007 N 94, в ответ на которое, ЗАО "Олимп" письмом от 29.10.2010 N 88 сообщило предпринимателю, что расторжение договора, в силу пунктов 2.1.2, 2.2.9, 6.3, возможно не ранее 18.11.2010. Также данным письмом в адрес арендатора был направлен проект соглашения о расторжении названного договора аренды и указана предполагаемая дата приема-передачи помещения - 17.11.2010.

Учитывая отсутствие разногласий и замечаний по проекту соглашения о расторжении названного договора, ЗАО "Олимп" направило в адрес ИП Тепаевой Н.Г. соглашение от 15.11.2010 о расторжении спорного договора, по условиям которого обязательства сторон по договору аренды нежилого помещения от 14.11.2007 N 94 прекращаются с момента государственной регистрации соглашения в установленном законом порядке и, возврата арендуемых помещений арендодателю по акту приема-передачи, одновременно сообщив, что днем расторжения договора и днем возврата нежилых помещений, в силу пункта 6.5.4 договора, будет являться дата государственной регистрации прекращения зарегистрированного права аренды.

Таким образом, арендодатель, воспользовавшись своим правом, установил иной день для передачи имущества, а именно - 17.11.2010.

Однако арендодатель явился 26.11.2010 для приема-передачи объекта аренды, но не принял помещение в связи с выявленными недостатками.

Новая дата была назначена на 30.11.2010 на 14 час. 00 мин., но арендодатель вновь не принял помещение, так как при явке на прием-передачу было обнаружено, что нежилое помещение затоплено в результате прорыва стояка горячего водоснабжения на техническом этаже, расположенном над объектом аренды.

В связи с этим арендодатель вновь отказался принять помещение и назначил новую дату на 01.12.2010 на 15 час. 00 мин., когда прием-передача состоялась.

Как следует из акта осмотра нежилых помещений от 26.11.2010 и акта от 30.11.2010, документы подписаны ответчиком без возражений и разногласий.

Таким образом, в связи с неисполнением обязательства по оплате арендной платы за период с 18.11.2010 по 01.12.2010 у ИП Тепаевой Н.Г. образовалась задолженность по уплате арендных платежей в сумме 65 162,91 руб. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Поэтому суд отклоняет доводы заявителя кассационной жалобы ИП Тепаева Н.Г. о том, что арендодатель уклонялся от принятия арендованных помещений и взыскании задолженности по арендной плате необоснованно.

Согласно пункту 2.1.9 договора аренды нежилого помещения от 14.11.2007 N 94 (с учетом дополнительного соглашения от 01.07.2010 к договору) арендатор обязан не менее чем за один месяц сообщить арендодателю о предстоящем освобождении занимаемого объекта. Передача (возврат) объекта осуществляется по акту приема-передачи в соответствии с условиями указанного договора, а именно - пункта 6.5 договора.

Как следует из письма от 29.10.2010, ЗАО "Олимп" признало за арендатором соблюдение пунктов 2.1.2, 2.2.9, 6.3 договора аренды, согласовало дату расторжения договора - 18.11.2010 и установило дату освобождения объекта аренды - 17.11.2010.

Поэтому в связи с соблюдением арендатором указанных условий, суд правомерно указал на отсутствие оснований для привлечения арендатора к ответственности, предусмотренный пунктом 5.3 договора.

Поскольку ответчиком была допущена просрочка уплаты арендных платежей за период с 18.11.2010 по 01.12.2010, судом обоснованно удовлетворено требование истца о взыскании с ответчика пени в сумме 13 263,29 руб.

При этом суд правомерно уменьшил сумму неустойки до 2500 руб. применив статью 333 ГК РФ.

Кроме того, истцом и ответчиком были заявлены требования о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителей.

Принимая во внимание отсутствие доказательств чрезмерности заявленных истцом и ответчиком судебных расходов, и что все затраты ЗАО "Олимп" и ответчика, связанные с оплатой услуг представителей, подтверждены первичными документами, находящимися в материалах дела, суды пришли к правомерному выводу о необходимости взыскания судебных расходов со сторон пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Иные доводы кассационных жалоб, изученные судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся доказательств и установленных судами обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.

Поскольку при принятии обжалуемых судебных актов нормы материального права применены правильно, а нормы процессуального права не нарушены, судебные акты законны и отмене не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.05.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 по делу N А57-1405/2011 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.А. Нафикова

Судьи

М.В. Коноплева В.А. Петрушкин