Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2011 г. N 12АП-4772/11

г. Саратов

Дело N А57-1405/2011

27 сентября 2011 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября года.

Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Комнатной Ю.А., Луговского Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бусянковой Е.И.,

при участии в судебном заседании: представителя закрытого акционерного общества "Олимп" - Дербенова А.П., действующего на основании доверенности от 18.07.2011, представителя индивидуального предпринимателя Тепаевой Натальи Геннадьевны - Чистякова О.Н., действующей на основании доверенности от 22.02.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Олимп" и индивидуального предпринимателя Тепаевой Натальи Геннадьевны

на решение арбитражного суда Саратовской области от 24 мая 2011 года по делу N А57-1405/2011 (судья Елистратов К.А.),

по иску закрытого акционерного общества "Олимп" (г. Балаково Саратовской области)

к индивидуальному предпринимателю Тепаевой Наталье Геннадьевне (г. Балаково Саратовской области)

о взыскании задолженности по договору аренды, пени и неустойки в общей сумме 220 919,39 рублей,

УСТАНОВИЛ:

в арбитражный суд Саратовской области обратилось закрытое акционерное общество "Олимп" (далее по тексту - ЗАО "Олимп, общество, истец) к индивидуальному предпринимателю Тепаевой Наталье Геннадьевне (далее по тексту - ИП Тепаева Н.Г., предприниматель, ответчик) с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 14.11.2007 N 94 в сумме 65 162,91 рублей, пени в сумме 13 263,29 рублей, а также неустойки в сумме 139 957,30 рублей.

Решением суда первой инстанции от 24.05.2011 требования истца удовлетворены частично, с ИП Тепаевой Н.Г. в пользу ЗАО "Олимп взыскана задолженность по договору аренды нежилого помещения в сумме 65 162,91 рублей, пени в сумме 2500 рублей, судебные расходы в сумме 10 850 рублей, а всего - 78 512.91 рублей.

В части взыскания с предпринимателя в пользу истца переменной части арендной платы в сумме 2535,89 рублей производство по делу прекращено, в связи с отказом общества от иска в указанной части.

С ЗАО "Олимп" в пользу предпринимателя взысканы судебные расходы в сумме 16 186,42 рублей, а также в доход федерального бюджета - государственная пошлина в сумме 5083,69 рублей. С предпринимателя в доход федерального бюджета также взыскана государственная пошлина в сумме 2283,98 рублей.

Во взыскании с ИП Тепаевой Н.Г. в пользу ЗАО "Олимп" неустойки по договору в сумме 139 957,30 рублей отказано.

Ответчик не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в части удовлетворённых требований общества, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.

Истец также не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и взыскания с общества в пользу предпринимателя судебных расходов в сумме 16 186,42 рублей, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объёме.

Предприниматель возражает против удовлетворения апелляционной жалобы общества по основаниям, изложенным в отзыве на неё.

ЗАО "Олимп", в нарушение положений статьи 262 АПК РФ и определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011, отзыв на апелляционную жалобу ответчика не представило.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, рассмотрев доводы апелляционных жалоб и отзыва, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что они не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14 ноября 2007 года между комитетом по управлению имуществом Балаковского муниципального образования и ИП Тепаевой Н.Г. был заключён договор аренды N 94 объекта муниципальной собственности - нежилых помещений общей площадью 264,2 кв.м, расположенных по адресу: г. Балаково, ул. Ленина, д. 60.

Дополнительным соглашением от 26.10.2009 N 94/06 предмет договора был изложен в новой редакции, и площадь нежилых помещений была увеличена до 309,7 кв.м. Кроме того, срок действия договора был продлён с 01.10.2009 по 30.09.2012.

Вышеназванные помещения переданы арендатору - ИП Тепаевой Н.Г. по акту приёма-передачи нежилого помещения от 01.10.2009.

По договору купли-продажи от 23.11.2009 N 140 ЗАО "Олимп" приобрело право собственности на нежилые помещение литер А, общей площадью 309,7 кв.м, этаж 1-2, номера на поэтажном плане 1 этаж N 1- 18; 2 этаж N 1-5, расположенные по адресу: г. Балаково, ул. Ленина, д. 60, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.02.2010, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.02.2010 сделана запись регистрации N 64-64-26/175/2009-003.

По договору замены стороны в обязательстве от 04.02.2010 ЗАО "Олимп" приняло на себя права и обязанности по договору аренды объекта муниципальной собственности от 14.11.2007 N 94 на нежилые помещение литер А, общей площадью 309,7 кв.м, этаж 1 -2, номера на поэтажном плане 1 этаж N 1-18; 2этажN 1-5, расположенные по адресу: г. Балаково, ул. Ленина, д. 60.

Дополнительным соглашением от 01.07.2010 к договору аренды нежилого помещения от 14.11.2007 N 94, ИП Тепаева Н.Г. (арендатор) приняла во временное владение и пользование вышеназванные нежилые помещения, принадлежащие ЗАО "Олимп" (арендодатель) на праве собственности. Помещения переданы арендатору по акту приёма-передачи от 01.07.2010.

На основании уведомления ИП Тепаевой Н.Г. от 14.10.2010 о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.11.2007 N 94, Балаковским отделом управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 14.12.2010 проведена государственная регистрация прекращения аренды (N регистрации 26/145/2010-187) на нежилые помещения, литер А, назначение: нежилое, общей площадью 309,7 кв.м, этаж 1-2, номера на поэтажном плане 1 этаж N 1-18; 2 этаж N 1-5, расположенные по адресу: г. Балаково, ул. Ленина, д.60, (уведомление о проведении государственной регистрации от 14.12.2010 N 26-17/798).

Указанные нежилые помещения возвращены арендодателю по акту приёма-передачи (возврата) от 01.12.2010.

Ответчик произвел частичную оплату арендной платы за ноябрь месяц 2010 в сумме 79 309,14 рублей за период с 01.11.2010 по 17.11.2010.

В связи с отсутствием оплаты арендных платежей за период с 18.11.2010 по 01.12.2010 рублей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск общества, признал обоснованными его требования в части, исходя из имеющихся в деле доказательств.

Апелляционная коллегия считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными по следующим основаниям.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды.

Пунктом 4.1 договора аренды нежилого помещения от 14.11.2007 N 94 (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2010), вступившим в силу с 01.10.2010, предусмотрено, что арендная плата за каждый календарный месяц пользования помещением состоит из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы. Постоянная часть арендной платы выплачивается арендатором ежемесячно из расчёта 625 рублей за 1 кв.м площади торговых залов и 253 рубля за 1 кв.м площади служебных, подсобных и складских помещений в месяц без НДС и других платежей, и составляет 139 957,30 рублей.

В силу пункта 4.3 договора арендная плата подлежит внесению арендатором ежемесячно в срок не позднее 5 числа месяца, за который производится оплата. Арендная плата уплачивается арендатором платёжными поручениями на расчётный счёт арендодателя. Моментом исполнения арендатором своей обязанности по уплате арендной платы признается момент зачисления денежных средств на расчётный счёт арендодателя (пункт 4.4 договора).

Кроме того, истец указывает, что, в соответствии с пунктом 2.2.9 договора аренды нежилого помещения от 14.11.2007 N 94 (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2010) арендатор обязан не менее чем за 1 месяц сообщить арендодателю о предстоящем освобождении занимаемого объекта. Передача (возврат) объекта осуществляется по акту приёма-передачи в соответствии с условиями настоящего договора.

Согласно пункту 5.10 договора аренды за нарушение пункта 2.2.9 настоящего договора арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере суммы постоянной части арендной платы за 1 месяц. Сумма постоянной части арендной платы за 1 месяц, в силу пункта 4.1 договора, составляет 139 957,30 рублей.

По мнению ЗАО "Олимп", в нарушение пункта 2.2.9 договора аренды нежилого помещения от 14.11.2007 N 94 (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2010) арендатор такого уведомления в установленный срок в адрес общества не направил - уведомление об освобождении помещения (телеграмма о необходимости явки для приёма-передачи помещения) от 24.11.2010 получено ЗАО "Олимп" лишь 26.11.2010, в связи с чем, с ответчика подлежит взысканию также штраф за нарушение пункта 2.2.9 договора.

В силу статьи 614 ГК РФ на арендаторе лежит обязанность по внесению арендных платежей до момента возврата объекта аренды арендодателю.

Согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ возврат объекта имущественного найма собственнику подтверждается документом, обоюдно подписанным контрагентами.

В соответствии со статьёй 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" обязательства арендатора по внесению арендной платы прекращаются надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Как следует из материалов дела, 18.10.2010 ЗАО "Олимп" получило уведомление ИП Тепаевой Н.Г. от 14.10.2010 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.11.2007 N 94, в ответ на которое, ЗАО "Олимп" письмом от 29.10.2010 N 88 сообщило предпринимателю, что расторжение договора, в силу пунктов 2.1.2, 2.2.9, 6.3, возможно не ранее 18.11.2010, при этом, учитывая, что договор аренды нежилого помещения от 14.11.2007 N 94, зарегистрированный в установленном порядке, будет считаться расторгнутым с момента государственной регистрации прекращения зарегистрированного права аренды. Также данным письмом в адрес арендатора был направлен проект соглашения о расторжении названного договора аренды и указана предполагаемая дата приема-передачи помещения - 17.11.2010.

Учитывая отсутствие разногласий и замечаний по проекту соглашения о расторжении названного договора, ЗАО "Олимп" направило в адрес ИП Тепаевой Н.Г. соглашение от 15.11.2010 о расторжении спорного договора, по условиям которого обязательства сторон по договору аренды нежилого помещения от 14.11.2007 N 94 прекращаются с момента государственной регистрации соглашения в установленном законом порядке и, возврата арендуемых помещений арендодателю по акту приёма-передачи, одновременно сообщив, что днём расторжения договора и днём возврата нежилых помещений, в силу пункта 6.5.4 договора, будет являться дата государственной регистрации прекращения зарегистрированного права аренды.

Таким образом, арендодатель, воспользовавшись своим правом, установил иной день для передачи имущества, а именно - 17.11.2010.

Утверждения каждой из сторон о не явке противной стороны 17.11.2010 для подписания акта приёма-передачи помещения, апелляционный суд оценивает критически, поскольку в обоснование указанных доводов истцом и ответчиком представлены противоречивые и взаимоисключающие доказательства.

Арендодатель 26.11.2010 явился для приёма-передачи объекта аренды, но не принял помещение в связи с выявленными недостатками.

Новая дата была назначена на 30.11.2010 на 14 час. 00 мин., но арендодатель вновь не принял помещение, так как при явке на приём-передачу было обнаружено, что нежилое помещение затоплено в результате прорыва стояка горячего водоснабжения на техническом этаже, расположенном над объектом аренды. Арендодатель вновь отказался принять помещение и назначил новую дату на 01.12.2010 на 15 час. 00 мин., когда приём-передача состоялась.

Как следует из акта осмотра нежилых помещений от 26.11.2010 и акта от 30.11.2010 (листы дела 30, 35), они подписаны ответчиком без возражений и разногласий.

Прекращение обязательств сторон по договору аренды нежилого помещения с момента государственной регистрации соглашения о расторжении договора обусловлено следующим.

Согласно статье 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в изменённом виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении либо расторжении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Таким образом, с учётом подписанных обеими сторонами актов от 26.11.2010 и от 30.11.2010, стороны согласовали процесс переноса даты приёмки-передачи помещения, а так же конечную дату приёмки-передачи помещения - 01.12.2010.

Учитывая изложенное, в связи с неисполнением обязательства по оплате арендной платы за период с 18.11.2010 по 01.12.2010, у ИП Тепаевой Н.Г. образовалась задолженность по уплате арендных платежей в сумме 65 162,91 рублей. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод об обоснованности требований истца в части взыскания с предпринимателя арендной платы в сумме 65 162,91 рублей за указанный период.

В соответствии с пунктом 2.1.9 договора аренды нежилого помещения от 14.11.2007 N 94 (с учётом дополнительного соглашения от 01.07.2010 к договору) арендатор обязан не менее чем за один месяц сообщить арендодателю о предстоящем освобождении занимаемого объекта. Передача (возврат) объекта осуществляется по акту приёма-передачи в соответствии с условиями указанного договора, а именно - пункта 6.5 договора.

Согласно пункту 6.3 договора арендодатель и арендатор имеют право в любое время без объяснения причин, а также в случаях предусмотренных договором, в одностороннем порядке расторгнуть указанный договор, письменно известив другую сторону не менее чем за 1 месяц до даты расторжения.

Расторжение договора предполагает под собой и освобождение арендуемого нежилого помещения, с учётом положений пункта 6.5 договора, указанные даты совпадают во времени.

Как следует из письма от 29.10.2010, ЗАО "Олимп" признало за арендатором соблюдение пунктов 2.1.2, 2.2.9, 6.3 договора аренды, согласовало дату расторжения договора - 18.11.2010 и установило дату освобождения объекта аренды - 17.11.2010.

Таким образом, в связи с соблюдением арендатором указанных условий, суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие оснований для привлечения арендатора к ответственности, предусмотренной пунктом 5.10 спорного договора.

В связи с допущенной ответчиком просрочкой уплаты арендных платежей за период с 18.11.2010 по 01.12.2010, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени в сумме 13 263,29 рублей.

В силу части 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 5.2. спорного договора аренды в случае просрочки арендных платежей, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Произведённый истцом расчёт неустойки исследован судами обеих инстанций и признан правомерным.

Вместе с тем, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что произведённый истцом расчёт пени в сумме 13 263,29 рублей за период с 18.11.2010 по 01.12.2010 явно не соразмерен последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идёт не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причинённого в результате конкретного правонарушения.

Обществом, в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, не представлено каких-либо доказательств, указывающих, что неисполнение ответчиком своих арендных обязательств повлекло возникновение у истца убытков, соразмерных величине взыскиваемой неустойки.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно применил статью 333 ГК РФ и уменьшил сумму неустойки до 2500 рублей.

Кроме того, истцом - ЗАО "Олимп" было заявлено требование о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 35 000 рублей, в обоснование которого были представлены: договор на оказание юридических услуг от 18.01.2011, расходный кассовый ордер от 18.01.2011 на сумму 35 000 рублей, акт выполненных работ от 17.05.2011.

Предприниматель, в свою очередь, также заявил требование о взыскании с истца судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 23 458,58 рублей, представив в обоснование своих требований договор на оказание юридических услуг от 18.01.2011, расходный кассовый ордер от 17.05.2011 на сумму 27 000 рублей, акт выполненных работ от 17.05.2011, копию кассового чека от 25.02.2011, копию путевого листа от 09.03.2011 N 10, копию путевого листа от 12.04.2011 N 16, копия чека об оплате ГСМ от 09.03.2011 N 4092, копию чека об оплате ГСМ от 09.03.2011 N 32447, копию чека об оплате ГСМ от 09.03.2011 N 0400788.

В соответствии со статьёй 101 АПК РФ судебные расходы, подлежащие распределению между участвующими в деле лицами, по правилам статьи 110 АПК РФ состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Статьёй 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, апелляционная коллегия считает установленным факт несения истцом и ответчиком судебных расходов в указанных выше суммах.

В соответствии Определением Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 N 454-О, вынося мотивированное решение об изменении размера сумм, взыскиваемых в возмещение расходов, суд не вправе уменьшать его произвольно, тем более, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Учитывая отсутствие доказательств чрезмерности заявленных истцом и ответчиком судебных расходов, и принимая во внимание, что все затраты ЗАО "Олимп" и предпринимателя, связанные с оплатой услуг представителей, подтверждены первичными документами, находящимися в материалах дела, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о необходимости взыскания судебных расходов со сторон пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку и отклоняются судебной коллегией, поскольку доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции истцом и ответчиком, в нарушение положений статей 65, 67 и 68 АПК РФ, не представлено.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционных жалоб, апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, вследствие чего, апелляционные жалобы общества и предпринимателя не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Саратовской области от 24.05.2011 по делу N А57-1405/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Олимп" и индивидуального предпринимателя Тепаевой Натальи Геннадьевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

Ю.А. Комнатная Н.В. Луговской