Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 19 января 2012 г. N Ф06-12131/11 по делу N А12-4832/2011

г. Казань

19 января 2012 г.

Дело N А12-4832/2011

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Карповой В.А., Ананьева Р.В.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фютюр", г. Волгоград,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.07.2011 (судья Козырский Д.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 (председательствующий судья Акимова М.А., судьи Борисова Т.С., Жевак И.И.)

по делу N А12-4832/2011

по иску администрации Волгограда, г. Волгоград, к обществу с ограниченной ответственностью "Фютюр", г. Волгоград, с участием третьего лица: Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, г. Волгоград, о взыскании 630 308,04 руб.

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Фютюр", г. Волгоград, к администрации Волгограда, г. Волгоград, о взыскании 1 184 132,27 руб. суммы неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация г. Волгограда (далее - Администрация) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фютюр" (далее - ООО "Фютюр", Общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.05.2009 по 02.08.2010 по договору от 28.11.2005 N 6433 в сумме 630 308,04 руб., неустойки за просрочку платежей за период с 11.05.2009 по 02.08.2010119 в сумме 150,97 руб.

ООО "Фютюр" 20.06.2011 обратилось со встречным исковым заявлением о взыскании с Администрации расходов в сумме 1 184 132,27 руб. и госпошлины в размере 24 841,32 руб.

Решением суда первой инстанции от 12.07.2011, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 требования Администрации к ООО "Фютюр" удовлетворены частично.

С ООО "Фютюр" в пользу Администрации взыскана задолженность по арендной плате в сумме 511 157,07 руб., пени в сумме 30 000 руб.

В удовлетворении встречного иска отказано.

С ООО "Фютюр" в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 15 606,16 руб.

В кассационной жалобе ООО "Фютюр" просит вышеуказанные судебные акты в части отказа в удовлетворении встречного иска к Администрации отменить, принять по делу новый судебный акт.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела и установлено судом, между Администрацией (арендодатель) и ЗАО "Фютюр" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 2811.2005 N 6433 из земель поселений, за учетным номером 8-125-45, площадью 2 187 кв. м, расположенного в Красноармейском районе г. Волгограда по ул. Изобильной - 3, для завершения строительства здания кафе с баром по согласованному Комитетом по градостроительству и архитектуре Волгограда проекту (т. 1, л.д. 14).

Срок действия договора составлял один год с 23.11.2005 по 23.11.2006 (пункты 1.1 и 1.2.).

Право аренды на земельный участок по договору аренды земельного участка от 22.06.2006 N 6344 зарегистрировано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области, что подтверждено уведомлением от 22.06.2006 N 20/13229 (т. 1, л.д. 24).

В связи с изменением организационно-правовой формы ЗАО "Фютюр" на ООО "Фютюр" стороны 07.05.2007 внесли в договор изменения (т. 1, л.д. 20).

На территории площадью 375 кв.м. построено кафе-бар "Мельница", а на остальной части земельного участка ООО "Фютюр" произвело благоустройство.

В 2010 произведено размежевание земельного участка, договор аренды от 28.05.2005 N 6433 расторгнут с 03.08.2010 и заключен новый договор на аренду земельного участка для использования кафе-бара "Мельница" площадью 500 кв.м.

Договор аренды земельного участка от 28.11.2005 N 6433 расторгнут по соглашению сторон 08.08.2010.

Размежеванную часть земельного участка ООО "Фютюр" вернуло Администрации, при этом возвращенный земельный участок был благоустроен обществом за свои средства.

В качестве основания подтверждения произведенных расходов по благоустройству земельного участка Общество предоставило отчет специалиста общества с ограниченной ответственностью "Волгоградаудит". Согласно отчету, расходы по созданию парковой зоны, понесенные ООО "Фютюр" составили общую сумму 1 184 132,27 руб., из которой: 245 253 руб. расходы по зеленым насаждениям; 487 210,54 руб. расходы по устройству асфальтобетонного покрытия и тротуарных дорожек; 98 342,55 руб. прочие затраты на содержание парковой зоны и 353 326,18 заработная плата садовника (т. 1, л.д. 85).

На сумму заявленных расходов Обществом представлены первичные бухгалтерские документы: платежные поручения, акты приема-передачи материальных ценностей и выполненных работ, акты приема-передачи денежных средств, товарные чеки, локальные сметные расчеты, акты выполненных работ за 2003 год, счета-фактуры, справки о стоимости выполненных работ, квитанции к приходному кассовому ордеру, товарные накладные, договоры поставки на приобретение товара (т. 2, л.д. 1-173)

С учётом данных обстоятельств ООО "Фютюр" заявило требование о возмещении расходов в общей сумме 1 184 132,27 руб. на благоустройство земельного участка размером 1 804 кв. м, возвращенного Администрации.

Статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Суд первой и апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований ООО "Фютюр" своё решение мотивировали тем, что условиями договора аренды земельного участка от 28.11.2005 N 6433 не предусмотрена компенсация, как неотделимых улучшений арендованного имущества, так и элементов благоустройства территории проведенных без согласия арендодателя.

Доказательств волеизъявления Администрации на создание Обществом масштабной парковой зоны на территории арендуемого земельного участка не представлено, а осведомленность администрации г. Волгограда о работах по благоустройству, самостоятельно проводимых ООО "Фютюр", не может расцениваться как основание возникновения обязательств. Общество не представило доказательств того, что произведенные им на арендуемом земельном участке работы (состав и объем работ) согласовывались с арендодателем. Согласование Администрации на представленных локальных сметных актах, справках о стоимости выполненных работ отсутствует. Более того, администрация г. Волгограда не привлекалась к приемке выполненных работ.

Представленные в материалы дела Обществом первичные бухгалтерские документы не содержат указание на координаты и размер земельного участка, как объекта проведения работ по устройству асфальтобетонного покрытия и тротуарных дорожек, по высадке зеленых насаждений и по содержанию парковой зоны. Отсутствует дата составления документов. ООО "Фютюр" осуществляло работы и принимало услуги с третьими лицами, не имеющих отношения к рассматриваемому спору.

Не представляется возможным установить, что подтвержденные документально расходы произведены именно на данном участке в период арендных отношений.

Суды обеих инстанций пришли к выводу о несостоятельности довода ООО "Фютюр", оценившего согласование Комитетом по градостроительству и архитектуре администрации г. Волгограда строительного паспорта N 13342 на кафе-бар "Мельница", как доказательство согласия арендодателя на проведение работ по благоустройству земельного участка (т. 1, л.д. 62).

Работы по благоустройству территории являлись основанием получения ООО "Фютюр" разрешения на строительство в рамках норм действующего законодательства. Благоустройство является обязанностью землепользователя по содержанию земельного участка, поэтому ООО "Фютюр" обязано при строительстве и эксплуатации возведенного здания кафе-бара "Мельница" безвозмездно проводить работы на земельном участке по благоустройству и озеленению, сохранять зеленые насаждения на своем земельном участке, а также поддерживать их в должном санитарном и противопожарном состоянии.

Судебная коллегия выводы суда в части заявленных требований ООО "Фютюр" находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам и правомерным отказ в удовлетворении заявленных Обществом требований.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе по требованиям ООО "Фютюр", не опровергают обстоятельств дела, установленных судом.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены судебных актов в части заявленных требований ООО "Фютюр" и удовлетворения кассационной жалобы по этим требованиям.

Между тем, суд удовлетворил требования о взыскании задолженности по арендной плате без учёта и оценки договора и заявленной задолженности по арендной плате в соответствии с требованиями статей 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В пунктах 2.2, 2.4, 2.8 договора стороны согласовали, что Арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, которая уплачивается ежемесячно равными частями до 10 числа месяца, следующего за отчетным. Размер ежегодной арендной платы является определяемым и полежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов по ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 2.7 договора определен расчёт арендной платы в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды от 28.11.2005 N 6344 о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела не усматривается её согласование с арендатором в установленном порядке.

Таким образом, содержащееся в пункте 2.8 договора аренды условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежала толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.

В связи с этим принятые по делу судебные акты подлежат отмене в части взыскания арендной платы, а дело в данной части направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в ходе которого суду следует учесть вышеизложенное и принять соответствующий нормам материального и процессуального права судебный акт.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.07.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 по делу N А12-4832/2011 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Фютюр" в пользу администрации г. Волгограда задолженности по арендной плате за период с 01.05.2009 по 02.08.2010 в размере 511 157,07 руб. и пени в размере 30 000 руб. отменить.

В указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

В остальной части решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.07.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 оставить без изменения.

Поручить суду, вновь рассматривающему дело распределить расходы по госпошлине пропорционально удовлетворенным требованиям, а также по кассационной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

В.А. Карпова Р.В. Ананьев