Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 февраля 2012 г. N Ф06-12779/11 по делу N А57-5834/2011

г. Казань

16 февраля 2012 г.

Дело N А57-5834/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А. А.,

судей Хайруллиной Ф. В., Ананьева Р. В.,

при участии представителя:

ответчика - Морозовой Е. В., доверенность от 07.02.2012 N 07/02/12,

в отсутствие:

истца - извещен, не явился,

третьего лица - извещено, не явилось,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Волгограда

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2011 (председательствующий судья Комнатная Ю. А., судьи Луговской Н. В., Смирников А. В.)

по делу N А57-5834/2011

по исковому заявлению администрации Волгограда к индивидуальному предпринимателю Мясникову Михаилу Александровичу, г. Саратов, о взыскании арендной платы и пени, с участием третьего лица: Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда,

УСТАНОВИЛ:

администрация г. Волгограда (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области к индивидуальному предпринимателю Мясникову Михаилу Александровичу (далее - ИП Мясников М. А., ответчик, предприниматель) с иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 5 057 740 руб. 07 коп. за период с 25.07.2008 по 30.09.2010, пени в размере 2 143 413 руб. 25 коп. за период с 25.07.2008 по 20.09.2010.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 04.08.2011 с предпринимателя взыскана задолженность по арендной плате в размере 5 057 740 руб. 07 коп., пени в размере 341 687 руб. 98 коп., а всего 5 399 428 руб. 05 коп. Также суд взыскал в доход федерального бюджета с ответчика государственную пошлину в размере 49 997 руб. 14 коп.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2011, решение суда первой инстанции отменено. Суд апелляционной инстанции отказал администрации в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, администрация обратилась в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и нарушение судом норм процессуального права.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судом, во исполнение распоряжения Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда от 14.09.2005 N 982-рз между администрацией в лице председателя Комитета земельных ресурсов и обществом с ограниченной ответственностью "ЖБИ-7" был заключен договор аренды от 26.09.2005 N 6162 (далее - договор аренды) земельного участка площадью 28 617 кв.м, учетный N 3-53-7, расположенного в Дзержинском районе Волгограда ул. Бетонная, 11 а.

Согласно пунктам 1.1, 1.3, 1.4, 2.1 договора аренды земельный участок предоставлен в аренду для производственной деятельности базы, на нем имеются объекты недвижимого имущества, срок его действия с 23.08.2005 по 26.07.2049.

Двусторонним изменением от 12.03.2007 стороны изменили площадь земельного участка, установив ее равной 31 750 кв.м с 06.03.2007, в связи с чем установили арендную плату исходя из новой площади участка в размере 1 373 822,50 руб. годовых.

Договор аренды вместе с названным двусторонним изменением прошел государственную регистрацию 12.04.2007, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области от 13.04.2007 N 20/8764.

Впоследствии произошла замена арендатора по договору аренды на основании договора уступки от 07.03.2008 N 3108, который зарегистрирован регистрирующим органом 25.07.2008, что подтверждается оттиском штампа регистрирующего органа на последней странице договора уступки, с учетом данного обстоятельства с 25.07.2008 арендатором по договору аренды стал ИП Мясников М. А.

Полагая, что ответчиком нарушены условия договора аренды в части исполнения в установленный срок обязательства по своевременному внесению арендной платы с 25.07.2008, т.е. с даты государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды по 30.09.2010 в размере 5 057 740 руб. 07 коп., истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в части взыскания основного долга, указал, что задолженность в размере 5 057 740 руб. 07 коп. за период с 25.07.2008 по 30.09.2010 ответчиком не погашена. Суд снизил пени за просрочку арендных платежей до 341 687 руб. 98 коп., применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции правомерно посчитал решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

12 марта 2007 г. стороны согласовали изменение к договору аренды земельного участка от 26.09.2005 N 6162 в части площади земельного участка, установив ее равной 31 750 кв.м с 06.03.2007, а также была установлена арендная плата исходя из новой площади участка в размере 1 373 822,50 руб. годовых.

При этом данными изменениями сторонами согласован следующий расчет арендной платы: ставка арендной платы (43,27 руб.) х повышающий (понижающий) коэффициент к ставке арендной платы (1) х площадь земельного участка (31 750 кв.м) = 1 373 822,50 руб.

Двустороннее изменение от 12.03.2007 было зарегистрировано в регистрирующем органе 12.04.2007, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области от 13.04.2007 N 20/8764.

С 07.06.2008 ставки арендной платы стали определяться в соответствии с Федеральным Законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности", постановления главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033 "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", решения Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена".

Указанными нормативными актами установлена формула расчета арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена:

А = (КСЗУ х Кви х Кдп х Кка х Ки) х площадь земельного участка,

А-величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка (в отношении земельного участка ответчика применима кадастровая стоимость в размере 2 834,89 руб./кв.м);

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка (в отношении участка ответчика применим коэффициент в размере 0,0115);

Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на Цельном участке из категории земель населенных пунктов (в отношении ответчика применим коэффициент в размере 3,50);

Кка - коэффициент категории арендатора (в отношении ответчика применим коэффициент в размере 1

Ки-коэффициент индексации (составляет 1).

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что размер годовой арендной платы с 07.06.2008 по договору аренды N 6162 составляет 3 622 812,24 руб. ((КСЗУ*Кви*Кдп*Кка*Ки)*площадь земельного участка) = 2834,89 руб./кв.м*0,0115*3,50*1*1)*31 750 кв.м = 3 622 812,24 руб.).

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, признав правомерным использование администрацией новой методики расчета арендных платежей, суд первой инстанции со ссылкой на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09, указал на ее обязательный характер по отношению заключенному между сторонами договору. Между тем, как правомерно указано апелляционным судом, при рассмотрении спора суд не учел нижеследующее.

Пунктом 2.8 договора установлено, что размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

Толкование этого условия, с учетом буквального значения использованных в нем выражений, указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь базовые ставки и показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

С вступлением в силу постановления главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033 "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области" и решения Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", произошло изменение методики расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Сравнительный анализ двух методик свидетельствует об изменении механизма исчисления арендной платы при применении второй методики: введено новое значение - КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка и коэффициенты: КСЗУ, Кви, Кдп, Кка, Ки, исключен из формулы повышающий (понижающий) коэффициент.

Между тем, поскольку при заключении договора аренды земельного участка от 26.09.205 года N 6162 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендатора. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вышеуказанная правовая позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11.

Суд апелляционной инстанции также правильно указал, что делая вывод о том, что размер платежей по договору аренды подлежит нормативному регулированию независимо от предусмотренного этим договором механизма изменения арендной платы, суд первой инстанции не учел, что правовая позиция, сформулированная в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, распространяется на случаи, когда соответствующие ставки платежей установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды. Ввиду обязательного характера данного акта размер платежей за пользование земельными участками определяется в соответствии с его положениями, а стороны не лишены права требовать друг от друга внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменением законодательства.

Какого-либо двустороннего соглашения к договору, изменяющего механизм расчета и размер арендной платы с 07.06.2008 сторонами в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд пришел к правомерному выводу, что при расчете должны применяться условия действующего договора, формула, предусмотренная дополнительным соглашением от 12.03.2007.

Размер годовой арендной платы земельного участка исчисляется: ставка арендной платы (43,27 руб.) х повышающий (понижающий) коэффициент к ставке арендной платы (1) х площадь земельного участка (31 750 кв.м) = 1 373 822,50 руб. Размер арендной платы земельного участка за месяц составляет 114 485,21 руб.

Арендная плата за 2009 год будет составлять 1 373 822,50 руб.

Арендная плата за 9 месяцев 2010 года будет составлять 1 030 366,89 руб.

Арендная плата за период с 25.07.2008 по 31.07.2008 будет составлять 1 373 822,50 : 12 :30 х 7 = 26 713,22 руб.; за период с 01.08.2008 по 31.12.2008 - 572 426,05 руб.

Таким образом, арендная плата за период с 25.07.2008 по 30.09.2010 составляет 3 003 8,66 руб.

Платежными поручениями (N 187, 189, 190, 195, 198, 200, 202, 206, 148, 298, 375, 412, 483, 553, 615, 646, 52, 91, 154, 195, 238, 277, 331, 372, 432), представленными ответчиком суду первой и апелляционной инстанций подтверждается, что данная сумма уплачена предпринимателем в полном объеме до вынесения решения судом первой инстанции.

Как следует из расчета поступлений по арендной плате за землю по состоянию на 23.11.2010, вышеперечисленные платежные поручения в полном объеме были учтены Комитетом земельных ресурсов администрации Волгограда.

Более того, у ответчика имеется переплата за счет оплаты аренды за период с момента заключения договора замены стороны до его регистрации в размере 431 227,53 руб. (платежные поручения от 21.04.2009 N 185, от 22.04.2009 N 187).

Таким образом, у предпринимателя не имеется задолженности по договору аренды от 26.09.2005 N 6162 за период с 25.07.2008 по 30.09.2010.

Однако платежи за июль-декабрь 2008 года и январь-март 2009 года ответчиком уплачены несвоевременно.

В соответствии с пунктом 2.9. договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

Ответчиком суду апелляционной инстанции представлен расчет суммы пени, подлежащей уплате, исходя из расчета арендной платы, предусмотренной дополнительным соглашением от 12.03.2007.

Судом апелляционной инстанции проверен данный расчет и признан верным. Согласно расчету сумма пени составляет 118 320,47 руб.

Ответчиком суду апелляционной инстанции представлено платежное поручение от 30.12.2010 N 580, которым предпринимателем уплачены пени по арендной плате за период 2008-2009 гг. в размере 142 782,14 руб.

Таким образом, у предпринимателя не имеется задолженности по пени по договору аренды от 26.09.2005 N 6162 за период с 25.07.2008 по 20.09.2010.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства суд оценивает во взаимосвязи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Тщательно проверив и оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Данные обстоятельства документально подтверждены, проверены судом апелляционной инстанции, что нашло отражение в обжалуемом судебном акте.

Переоценка доказательств, исследованных арбитражным судом, не входит в полномочия суда кассационной инстанции, проверяющего правильность применения судом норм материального и процессуального права.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов суда.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что дело рассмотрено судом апелляционной инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2011 по делу N А57-5834/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации Волгограда - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А. А. Хайбулов

Судьи

Ф. В. Хайруллина Р. В. Ананьев