Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 7 марта 2012 г. N Ф06-308/12 по делу N А65-5318/2010

г. Казань

07 марта 2012 г.

Дело N А65-5318/2010

ГАРАНТ:

См. также Постановление ФАС ПО от 31 января 2011 г. N А65-5318/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 марта 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,

судей Гарифуллиной К.Р., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

истца - Коренева Д.С. (доверенность от 05.07.2010 б/н),

ответчика - Никонова Г.А. (протокол от 02.03.2004 N 1), Гордова А.Г. (доверенность от 07.06.2011 N 129),

в отсутствие:

третьего лица - извещено, не явилось,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Никонов" - завод строительных конструкций, г. Казань,

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2011 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А65-5318/2010

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Электрон", г. Казань (ИНН 1659014582, ОГРН 1021603475410) к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Никонов" - завод строительных конструкций, г. Казань (ИНН 1659050990, ОГРН 1041628204100), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Завод железобетонных изделий N 2", г. Казань о взыскании 15 389 011,56 руб.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Электрон", г.Казань (далее - ООО "Электрон", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма-"Никонов-Завод строительных конструкций", г.Казань (далее - ООО "Фирма-"Никонов-Завод строительных конструкций", ответчик) о взыскании 15 389 011,56 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.05.2010 к участию в деле привлечено в качестве третьего лица, не заявляющий самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Завод железобетонных изделий N 2" (далее - ООО "Завод железобетонных изделий N 2").

При первоначальном рассмотрении дела решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.06.2010 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 31.01.2011 решение отменено, дело направленно на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела, судом принято изменение основания иска: в связи с расторжением договора аренды истец просит взыскать неотделимые улучшения, возникшие в результате капитального ремонта, произведенного истцом в период с 16.01.2006 по 01.10.2009 здания административно-производственного корпуса, назначение: нежилое, 5-этажное, общая площадь 9857,3 кв. метров, литера А, А1, А2, А3, А4, А5; производственно-бытового корпуса, назначение: нежилое, 3-этажное, общая площадь 491,3 кв. м., литера Б, Б1; здания (проходная), назначение: нежилое, 1 - этажное, общая площадь 21,8 кв. м., литера Д; адрес объектов: РТ г. Казань, ул. Каучуковая дом 7А.

Определением суда от 29.03.2011 назначена строительно-техническая экспертиза в целях определения объема и стоимости фактически выполненных ремонтно-строительных работ, относящихся к капительному ремонту и неотделимым улучшениям с проведением экспертизы Автономной некоммерческой организацией "СОДРУЖЕСТВО ЭКСПЕРТОВ Московской государственной юридической академии имени О.Е. Кутафина", г. Москва. Производство по делу приостановлено.

Определением суда от 01.08.2011 производство по делу возобновлено.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.09.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2011 решение отменено, исковые требования удовлетворены. С ООО "Фирма-"Никонов-Завод строительных конструкций" в пользу ООО "Электрон" взыскано 15 389 011,56 руб. стоимости неотделимых улучшений, возникшие в результате капитального ремонта, а также 450 000 руб. расходов по оплате экспертизы.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, ответчик просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Заявитель кассационной жалобы указывает, что судом апелляционной инстанции неправомерно приняты в качестве доказательств производства капитального ремонта акты выполненных работ за октябрь 2006, июнь и июль 2007, поскольку договора аренды в указанный период заключены лицом, не являющимся на момент их заключения правообладателем нежилых помещений, а потому являются ничтожными. Кроме того, ответчик не давал согласие истцу на производство ремонта, что лишает его права требовать от ответчика возмещения стоимости произведенных улучшений.

В отзыве на кассационную жалобу истец просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.

Представитель истца просил оставить судебный акт без изменения.

В судебном заседании 28.02.2012 был объявлен перерыв до 15 часов 15 минут 29.02.2012 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, после окончания которого судебное заседание было продолжено в том же составе суда.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия считает неподлежащим отмене постановление апелляционной инстанции.

Из материалов дела следует, что решением Высшего Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.10.1994 за арендным предприятием "Завод ЖБИ-2" признано право собственности на имущество взятое в аренду согласно договора от 12.04.1991.

На основании указанного решения от 27.10.1994 истец зарегистрировал право собственности на объекты недвижимости:

-здание (проходная) назначение: нежилое, 1 этажное, общая площадь 21.8кв.м., инв. N 92:401:002:000012300, лит Д.

-здание (гараж, проходная, автовесы), назначение : нежилое, 1-этажное, с антресолью, общей площадью 623,5кв.м., инв. N 92:401:002:000012300292-03-33. лит. К,К1,К2;

-здание производственно-бытового корпуса, назначение: нежилое., 3-этажное, общая площадь 491,3 кв.м., инв. N 92:401:002:000012300, лит. Б,Б1;

-здание административно-производственного корпуса, назначение: нежилое, 5-этажное, общая площадь 9857,3 кв.м., инвентарный N А, А1, А2, А3, А4, А5, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права от 08.10.2007 N 16-АА 445439, запись регистрации N 16-16-01/323/2007/-040, серия от 08.10.2007 N 16АА 445440, запись регистрации N 16-16-01/323/20074-041, серия от 03.10.2007 N 16-АА 445250, запись регистрации N 196-16-01/266/2007-594, от 03.10.2007, серия N 1-АА 445251 запись регистрации N 16-16-01/266/2007-596.

Между истцом и ответчиком до регистрации ответчиком права собственности на указанные объекты недвижимости были заключены договора аренды от 09.01.2006, от 11.01.2006 и от 09.01.2007, в рамках которых ответчиком истцу были переданы в аренду объекты недвижимости.

Также между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 09.10.2007 г. заключен договор аренды недвижимого имущества N А-2.

Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату объекты недвижимости, которые будут использоваться арендатором в своих целях для получения коммерческих результатов в соответствии с конструктивными и эксплуатационными данными имущества, передаваемого в аренду.

Пунктом 1.2 договора определены объекты недвижимости, которые подлежали сдаче в аренду арендатору.

По передаточному акту от 09.10.2009 объекты недвижимости переданы арендатору.

В пункте 5.1 договора определен размер арендной платы за владение и пользование арендуемым имуществом - 100 000 руб. в месяц.

Истец обратился в адрес ответчика с письмом от 28.12.2009 N 0231, содержащим требование о возмещении стоимости произведенных улучшений арендованных объектов в результате капитального ремонта в размере 15 389 011,56 руб.

Оставление претензии без ответа послужило основанием для обращения истца в суд с указанными исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договора аренды от 09.01.2006, от 11.01.2006 и от 09.01.2007 заключены лицом, не являющимся правообладателем нежилых помещений, сдаваемых в аренду, в связи с чем, в силу статей 166, 168, пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) являются ничтожным сделками и не порождающими для сторон каких-либо прав и обязанностей. Кроме того, суд первой инстанции также указал, что доказательства наличия разрешения ответчика на реконструкцию арендованного истцом недвижимого имущества истец не представил.

Отменяя вынесенный судебный акт, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодателем в силу закона может быть собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 609 ГК РФ определено, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества от 09.10.2007 N А-2 надлежащим образом прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республики Татарстан, о чем сделана запись регистрации от 26.12.2007 N 16-16-01/324/2007-552.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что передаваемые в аренду объекты недвижимости находятся в состоянии, не позволяющем осуществлять нормальную эксплуатацию в соответствии с их назначением и условиями договора, и требуют производства капитального ремонта.

Согласно статьям 616, 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктом 3.3 договора определена обязанность арендатора нести расходы на оплату капитального ремонта арендуемых объектов недвижимости, осуществляемого в случае такой необходимости, включая затраты на материалы, а также работы, необходимые для их производства.

Условиями пункта 1.5 договора предусмотрено, что арендатор вправе с письменного разрешения арендодателя вносить изменения и улучшения в арендуемые объекты недвижимости, проводить их капитальный ремонт, реконструкцию, расширение и техническое перевооружение, увеличивающие их стоимость и влекущие возникновение неотделимых улучшений.

Ответчик письмом от 09.10.2007 выдал истцу разрешение на производство капитального ремонта арендуемых объектов недвижимости.

В пункте 3 указанного документа дано разрешение, в том числе, на производство работ, связанных с ремонтом, переоборудованием, заменой коммуникаций и инженерных сетей зданий, переданных в аренду. Указанное обстоятельство свидетельствует о разрешении не только на производство ремонта, но и на проведение неотделимых улучшений объектов недвижимости.

Кроме того, материалами дела подтверждено, что в течение срока действия договора аренды недвижимого имущества от 09.10.2007 N А-2 арендатором были произведены неотделимые улучшения арендуемых объектов, которые возникли в результате проведения капитального ремонта зданий, благоустройства прилегающей территории.

Дополнительным соглашением от 21.09.2009 ответчик подтвердил производство неотделимых улучшений объектов недвижимости в результате проведенного капитального ремонта, в том числе их стоимость в размере 1 538 011,56 руб. исходя из актов выполненных работ ф КС 2, справок о стоимости выполненных работ ф КС 3.

Соглашением от 01.10.2009 стороны по взаимному согласию расторгли заключенный между ними договор, определив дату расторжения с 01.10.2009.

Передаточным актом к соглашению от 01.01.2009 о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества от 09.10.2007 N А-2 объекты недвижимости переданы с неотделимыми улучшениями. При этом в указанном документе ответчик признал произведенные неотделимые улучшения истцом в вышеуказанном размере.

Судом правомерно указано, что в силу статьи 421 ГК РФ, предусматривающего принцип свободы договора, ответчик выразил свою волю на установление договорных отношений с истцом, подписав договор аренды недвижимого имущества от 09.10.2007 N А-2. Кроме того, ответчик признал произведенные неотделимые улучшения истцом в сумме 15 389 011,56 руб., что отражено в указанном дополнительном соглашении и передаточном акте.

Более того в последующем ответчик и третье лицо заключили на данное имущество договор аренды от 10.10.2009, в котором установили, что передаваемые в аренду объекты недвижимости находятся в состоянии, позволяющем осуществлять нормальную эксплуатацию в соответствии с их назначением (пункт 1.3 договора), что позволило сдать имущество в аренду за 400 000 руб. в месяц (пункт 5.1 договора).

Проведенной в рамках настоящего дела судебно-строительной экспертизой стоимость выполненных ремонтно-восстановительных работ, подтверждена экспертизой в сумме 15 869 077,28 руб.

Поскольку арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, уточненные истцом требования в заявленном размере 15 389 011,56 руб. правомерно удовлетворены судом апелляционной инстанции.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции правильно применил нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, основания для отмены судебного акта с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2011 по делу N А65-5318/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.А. Нафикова

Судьи

К.Р. Гарифуллина В.А. Петрушкин