Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30 марта 2012 г. N Ф06-1221/12 по делу N А65-10129/2011

г. Казань

30 марта 2012 г.

Дело N А65-10129/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 марта 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Карповой В.А., Ананьева Р.В.,

при участии представителей:

истца - Нигматуллина А.М., (доверенность от 17.01.2012 N 4); Харисовой К.Р., (доверенность от 01.03.2012 N 41),

ответчика - Шарафеевой Ю.А., (доверенность от 28.06.2011); Вайгачева Е.Н., (доверенность от 11.03.2012),

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан, г. Набережные Челны,

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2011 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина М.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А65-10129/2011

по иску Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан, к обществу с ограниченной ответственностью "Челны-Лес", г. Набережные Челны (ОГРН 1031616011030), о взыскании задолженности, пени, расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан (далее - истец, Исполком) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Челны-Лес" (далее - ответчик, ООО "Челны Лес") о взыскании 3 115 376 руб. задолженности, 360 797,20 руб. пени (штрафа), о расторжении договора аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.08.2011 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Челны-Лес" в пользу Исполкома взыскано 2 712 298 руб. долга и 20 000 руб. пени. Договор аренды земельного участка от 12.09.2003 N 2726 расторгнут. В остальной части иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2011 вышеуказанное решение суда первой инстанции отменено, принят по делу новый судебный акт, которым в иске Исполнительному комитету муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан отказано.

В кассационной жалобе Исполком просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 27.03.2012 до 13 часов 50 минут, после которого судебное заседание продолжено.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела и установлено судом, на основании постановления администрации города Набережные Челны от 28.12.2002 N 3195 индивидуальному предпринимателю Ильясову И.Ф. (далее - ИП Ильясов И.Ф.) предоставлен на условиях аренды, сроком на 49 лет земельный участок площадью 0,2134 га, расположенный по ул. Нариманова, между жилыми домами 32-09 "А" и 32-07, под строительство комплекса "Дом охотника".

Между администрацией г. Набережные Челны (Арендодатель) и ИП Ильясовым И.Ф. (Арендатор) 12.09.2003 заключен договор аренды земельного участка N 2726, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору на основании постановления администрации города от 28.12.2002 N 3195 в аренду земельный участок, общей площадью 0,2134 га, расположенный на землях г. Набережные Челны, на территории 3 зоны, находящийся по адресу: ул. Нариманова, между жилыми домами 32-09 "А" и 32-07, под строительство комплекса "Дом охотника".

Согласно пункту 6.1 договора, настоящий договор заключен на 49 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации и заканчивает действие в срок, указанный в пункте 6.2 договора - 28.12.2051.

По акту приема-передачи от 12.10.2003 земельный участок передан арендатору (л.д. 12).

Пунктом 2.1 договора определен годовой размер арендной платы в сумме 291 611 руб., который вносится арендатором равными частями ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом в течение всего срока действия договора с момента передачи земельного участка, если иное не установлено настоящим договором.

Согласно пункту 2.2 договора, ежегодно в срок до 1 февраля Арендатор в соответствии с действующим законодательством об аренде земли определяет размер арендной платы на текущий год и представляет на утверждение (с приложением документов подтверждающих внесение арендной платы за предыдущий период) расчет Арендодателю. Внесение арендной платы без утверждения расчета Арендодателем не допускается и является существенным нарушением условий договора.

Между ИП Ильясовым И.Ф. и ООО "Челны-Лес" 26.11.2003 заключен договор перенайма земельного участка, согласно которому ИП Ильясов И.Ф. передал все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 12.09.2003 N 2726 ООО "Челны-Лес".

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.12.2003 N 16-52.2-10.2003-13569.

Согласно расчету истца сумма годовой арендной платы за землю на 2008 год составляет 1 435 300 руб. (л.д. 16), на 2009-2010 гг. составляет 976 824 руб. (л.д. 17).

Истец 02.12.2010 в адрес ответчика направил письмо N 06/4211 с требованием об уплате долга и о расторжении договора (л.д. 19), полученное последним и не исполненное в добровольном порядке.

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции при расчете арендной платы по договору аренды, применил поправочный коэффициент 7,5, сделал вывод об имеющейся задолженности и наличии оснований для расторжения договора.

Суд апелляционной инстанции посчитал применение повышающего коэффициента 7,5 незаконным, так как применение поправочного коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, не соответствует требованиям законодательства, указав, что в договоре аренды установлен твердый размере арендной платы (291 611 руб. в год) и не предусмотрен механизм (методика) исчисления арендной платы, в том числе не установлен поправочный коэффициент 7,5. Сделав вывод о согласовании сторонами договора размера арендной платы, поэтому изменение формулы расчета возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако данный вывод не обоснован, поскольку механизм определения аренды определен постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" и по договору определялась арендная плата с учётом данного нормативного акта.

Кроме того, из материалов дела следует, что пункт 2.3 договора предусматривает возможность арендодателю в одностороннем порядке при изменении нормативными актами федеральных, республиканских органов власти ставок налогообложения, повышающих коэффициентов к ставкам земельного налога, базовых ставок арендной платы. При этом корректируется также размер арендной платы за истекший год, который включается в ежегодный расчёт отдельной строкой.

Отменяя решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции коллегия исходит из следующего.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

В настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено повышением базовых ставок.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

До момента ввода объекта в эксплуатацию применение поправочного коэффициента 7,5 не может быть признано правомерным.

Снижение размера арендной платы приведет к затягиванию сроков по освоению участка в полном объеме.

Судом не исследовался вопрос и не дана оценка договору аренды земельного участка на 49 лет предоставленного под строительство.

Доводы истца о том, что на спорном земельном участке строительство здания магазина "Дом охотника" завершено, объект введен в эксплуатацию, эксплуатируются ответчиком по назначению, оставлены судом без внимания и должной правовой оценки.

Изложенное свидетельствует о неполном исследовании и оценке судами имеющихся в деле доказательств, неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора по настоящему делу.

При таких обстоятельствах арбитражный суд кассационной инстанции считает необходимым отменить принятые по делу судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, в ходе которого суду следует учесть вышеотмеченные недостатки, выяснить вопрос о вводе объекта в эксплуатацию и ведение коммерческой деятельности в соответствии с разрешенном использованием земельного участка, проверить правильность расчета арендной платы, разрешить спор с соблюдением норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.08.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2011 по делу N А65-10129/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

В.А. Карпова Р.В. Ананьев