Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 4 апреля 2012 г. N Ф06-1666/12 по делу N А65-15375/2011

г. Казань

04 апреля 2012 г.

Дело N А65-15375/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Королёвой Н.Н.,

судей Гарифуллиной К.Р., Нагимуллина И.Р.,

при участии:

истца - Якуниной А.Ю., доверенность от 27.06.2011,

в отсутствие:

ответчика - извещен, не явился,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пилигрим+", г. Казань,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.09.2011 (судья Садыкова З.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2011 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А65-15375/2011

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ТАКПО", г. Казань (ОГРН 1101690038317) к обществу с ограниченной ответственностью "Пилигрим+", г. Казань (ОГРН 1091690059185) о взыскании 1 000 000 руб. долга по арендной плате и 229 738 руб. 07 коп. по коммунальным платежам,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ТАКПО" (далее - арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пилигрим+" (далее - ООО "Пилигрим+", арендатор) о взыскании 1 000 000 руб. долга по арендной плате и 229 738 руб. 07 коп. долга по коммунальным платежам.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), условиями договора от 27.09.2010 аренды недвижимого имущества, 3-х этажного здания (ресторан) общей площадью 1025 кв.м, инв. N 202, лит. А, а, а1, а2, объект N 1 по ул. Университетской, д. 9, г. Казани и мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по уплате арендной платы за апрель-май 2011 года, а также не возместил расходы истца по оплате коммунальных услуг в период с января по апрель 2011 года.

Решением от 26.09.2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2011, Арбитражный суд Республики Татарстан удовлетворил исковые требования в полном объеме.

В кассационной жалобе ООО "Пилигрим+" просит состоявшиеся судебные акты отменить как не соответствующие нормам права.

Заявитель кассационной жалобы не согласен со взысканием долга по арендной плате за май 2011 года, считая договор аренды расторгнутым в связи с отказом арендатора от договора.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, считает судебные акты подлежащим отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Удовлетворяя исковые требования, суды обеих инстанций пришли к выводу, что условия договора от 27.09.2010 аренды недвижимого имущества (здания) сроком действия до 27.08.2011 не предусматривают автоматического расторжения договора при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора (пункт 4.1).

Тем самым суды не признали право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора аренды применительно к пункту 3 статьи 450 ГК РФ.

Указанный вывод соответствует условиям спорного договора и закону.

Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут досрочно в следующих случаях: по решению арбитражного суда; по взаимному соглашению сторон; по причине систематического (два и более) нарушения арендатором условий договора, в том числе не сохранность и порча принятого по договору имущества

В соответствии с пунктом 2.2.10 договора арендатор обязуется передать арендодателю по истечении срока договора, а также при досрочном его расторжении по собственной инициативе безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения и оборудования и неотделимые без вреда для их конструкции.

При этом в силу пункта 2.2.13 в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, арендатор обязан уведомить арендодателя за 30 (тридцать) дней до расторжения договора.

Следовательно, указанные условия договора предусматривают право арендатора потребовать досрочного расторжения договора, но не право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Между тем при рассмотрении спора судами обеих инстанций не учтено следующее.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Соглашение сторон о расторжении договора подчиняется общим положениям ГК РФ о заключении договора (глава 28).

В соответствии с пунктом 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (пункт 3 статьи 438 ГК РФ).

Как свидетельствует переписка сторон, арендатор письмом от 01.04.2011 известил арендодателя о досрочном расторжении спорного договора аренды с 01.05.2011, просил подготовить и подписать акт приема-передачи 30.04.2011 (л.д. 100). Арендодатель письмом от 11.04.2011 сообщил арендатору о необходимости приведения арендуемых помещений в первоначальное положение, возражений относительно досрочного расторжения договора аренды не выразил (л.д. 116).

Акт приема-передачи о возврате арендуемого имущества арендодателю сторонами договора не был оформлен, а 30.04.2011 арендодатель предъявил арендатору претензию об оплате долга за арендованное имущество (л.д. 77).

Принимая во внимание переписку сторон спора, определенные истцом периоды взыскания долга по арендной плате (апрель-май 2011 года) и по коммунальным платежам (январь-апрель 2011 года), ссылку истца на статью 622 ГК РФ (л.д. 114) с учетом условий пунктов 2.2.10, 2.2.14, 4.1 договора о возможности досрочного расторжения договора по инициативе арендатора по взаимному соглашению сторон договора, а также указанные нормы права, необходимо признать, что сторонами договора достигнуто соглашение о досрочном расторжении договора (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Судом не учтено, что в силу статьи 309 ГК РФ и пунктов 2.2.14, 2.2.10 арендатор обязан передать по акту приема-передачи арендодателю в течение 3-х дней с момента прекращения (расторжения) договора арендованные помещения, а также безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения и оборудования и неотделимые без вреда для их конструкции, а арендодатель - принять переданное арендатором имущество.

При этом суд не дал надлежащей оценки отказу арендодателя от приемки арендованного имущества от арендатора.

Поскольку выводы суда не соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.09.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2011 по делу N А65-15375/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.Н. Королёва

Судьи

К.Р. Гарифуллина И.Р. Нагимуллин