Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 9 апреля 2012 г. N Ф06-1399/12 по делу N А57-17094/2010

г. Казань

09 апреля 2012 г.

Дело N А57-17094/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Гарифуллиной К.Р.,

судей Королёвой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителей:

истца - Краева Е.С., доверенность от 15.09.2011 N 080-юр,

ответчика - 1) Ахмедова К.М., директор, 2) Цепина Н.О., доверенность от 03.03.2012, 3) Колотова И.А., доверенность от 09.09.2011,

в отсутствие:

третьих лиц - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АКАД", г. Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 27.07.2011 (судья Большедворская Е.Л.), постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2011 (председательствующий судья Лыткина О.В., судьи: Клочкова Н.А., Никитин А.Ю.)

по делу N А57-17094/2010

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Волгаторг", г. Саратов, к обществу с ограниченной ответственностью "АКАД", г. Саратов, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц Управления Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области, г. Саратов, Отдела судебных приставов по Кировскому району г. Саратова о взыскании 1 812 468 руб. 32 коп. неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Волгаторг" (далее - истец, ООО "Волгаторг") обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществ у с ограниченной ответственностью "АКАД" (далее - ответчик, ООО "АКАД") о взыскании 1 812 468 руб. 32 коп. неосновательного обогащения, полученного ответчиком в виде переплаченной арендной платы.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27.07.2011 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2011 указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, в удовлетворении иска отказать.

Представители ответчика доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержали.

Представитель истца о принятые судебные акты считает законными, просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка извещенных надлежащим образом лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.02.2010 между ООО "Волгаторг" (арендатор) и ООО "АКАД" (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого здания площадью 234 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, пр. им. 50 лет Октября, д. 116 А.

Технические характеристики объекта и расположение его внутренних помещений указаны в приложении N 1 к договору аренды. В соответствии с пунктом 2.1 договора арендуемая площадь предоставляется арендатору для осуществления торговли и оказания услуг населению, в состоянии, пригодном для его коммерческой эксплуатации.

Срок аренды составляет три года - с 01.02.2010 по 31.01.2013 (пункт 4.1 договора).

Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 27.02.2010. Нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды, 01.02.2010 передано истцу по акту приема-передачи.

Пунктом 5.1 договора аренды стороны предусмотрели, что сумма арендной платы с 01.02.2010 по 31.12.2012 составляет 80 000 руб. ежемесячно (с 01.04.2012 - 160 000 руб.). Размер арендной платы в первый и второй месяц договора составляет 50% от суммы, указанной в пункте 5.1.

Ряд пунктов договора аренды предусматривали возможность предоплаты по внесению арендных платежей.

За период с 01.02.2010 по 06.09.2010 на основании платежных поручений и писем ответчика о перечислении денежных средств в адрес третьих лиц (ООО "ИнкоСтрой" и ООО "Роса") в качестве предоплаты в счет арендной платы истец перечислил ООО "АКАД" денежные средства в сумме 2 391 134 руб. 92 коп.

Указанный факт подтверждается представленными в материалы дела счетами от 04.02.2010 N 1 на сумму 300 000 руб., от 01.04.2010 N 2 на сумму 80 000 руб., от 05.05.2010 N 5 на сумму 39 527 руб., от 05.05.2010 N 6 на сумму 133 279 руб., от 02.06.2010 N 7 на сумму 80 000 руб., от 22.06.2010 N 9 на сумму 200 000 руб., от 29.06.2010 N 10 на сумму 250 000 руб., от 02.07.2010 N 12 на сумму 39 527 руб., платежными поручениями от 10.02.2010 N 41774, от 16.04.2010 N 45860, от 06.05.2010 N 47057, от 20.05.2010 N 47809, от 18.06.2010 N 49667, от 23.06.2010 N 49995, от 01.07.2010 N 50517, от 05.07.2010 N 50660, в соответствии с которыми ООО "Волгаторг" в исполнение условий договора аренды перечислило ООО "АКАД" денежные средства в сумме 1 122 333 руб. 40 коп.

На основании писем ответчика также в счет арендной платы истец платежными поручениями от 04.03.2010 N 43145, от 18.03.2010 N 43895, от 02.04.2010 N 44993, от 27.04.2010 N 46507, от 31.05.2010 N 48446, от 13.08.2010 N 53134 перечислил денежные средства в сумме 1 098 801 руб. 52 коп. в пользу ООО "ИнкоСтрой".

Платежными поручениями от 20.04.2010 N 46039, от 17.05.2010 N 47545 истец оплатил 170 000 руб. в пользу ООО "Роса".

06.09.2010 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, в связи с нарушением пунктов 7.2.1, 7.2.2 договора.

Иск мотивирован тем, что истец за фактическое пользование по договору должен был оплатить 578 666 руб. 66 коп. арендной платы, им оплачено 2 391 134 руб. 98 коп. Переплата в сумме 1 812 468 руб. 32 коп. является неосновательным обогащением для ответчика, что послужило основанием для обращения с иском в арбитражный суд.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Пунктами 7.2.1, 7.2.2 стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование арендуемой площади невозможным и/или обременительным о наличии которых арендатор не знал и не мог знать в момент подписания договора, а также, если арендуемая площадь в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется непригодной для использования по назначению.

Из договора аренды следует, что ООО "АКАД" арендатору было передано нежилое здание площадью 234 кв.м по адресу: г. Саратов, пр. 50 Лет Октября, д. 116 А для осуществления торговли и оказания услуг населению в состоянии пригодном для его коммерческой эксплуатации.

Сторонами были согласованы все существенные условия договора, а потому договор аренды является заключенным.

Нежилое здание (предмет аренды) принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 64-АВ N 532496 от 16.12.2009 и представляет собой мини-магазин, летнее кафе.

Как в свидетельстве о праве собственности, так и в кадастровом паспорте мини-магазин и летнее кафе поименованы как единый объект недвижимости площадью 234 кв.м, который был передан истцу на основании акта приема-передачи.

Из материалов дела следует, что на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Саратовской области от 26.04.2010 по делу N А57-264/2010 часть объекта аренды, а именно летнее кафе было снесено, что подтверждается требованием Кировского районного отдела службы судебных приставов г. Саратова от 27.08.2010, постановлением Кировского районного отдела службы судебных приставов г. Саратова об окончании исполнительного производства от 14.09.2010 и вышеуказанным решением суда. В материалы дела также представлены фотографии, на которых зафиксирован процесс сноса части здания.

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 26.04.2010 по делу N А57-264/2010 и постановление апелляционной инстанции по тому же делу от 07.07.2010 были отменены постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.11.2010. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области. При новом рассмотрении суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования "Город Саратов" о сносе летнего кафе по адресу: г. Саратов, пр. 50 Лет Октября, д. 116 А. Указанное решение суда от 23.06.2010 вступило в законную силу.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В данном судебном акте установлен факт сноса летнего кафе во исполнение ранее принятого судебного акта.

Поскольку и ООО "АКАД" и ООО "Волгаторг" были привлечены к участию при рассмотрении дела N А57-264/2010, факт сноса части объекта недвижимости, переданного в аренду ООО "Волгаторг" считается установленным.

Кроме того, в суде первой инстанции представитель третьего лица судебный пристав-исполнитель Оськин М.А. пояснил, что 03.09.2010 состоялся принудительный демонтаж кирпичного строения (жаровни) по адресу: г. Саратов, пр. 50 лет Октября, д. 116 А, о чем составлен акт о совершении исполнительных действий. Оставшиеся строения - летнее кафе с навесом, пристройка, подлежащие демонтажу по решению суда, демонтированы неизвестными лицами, что было установлено 09.09.2010 при выходе по указанному адресу и отражено в акте о совершении исполнительных действий от 09.09.2010 и от 14.09.2010. На основании данных актов 14.09.2010 вынесено постановление об окончании исполнительного производства.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу, что снос части арендуемого объекта недвижимости в соответствии с пунктами 7.2.1, 7.2.2 договора аренды, давало право арендатору в одностороннем порядке отказаться от договора аренды и с 07.09.2010 (даты получения уведомления руководителем ООО "АКАД") договор аренды считается расторгнутым.

Утверждение ответчика о том, что снос части объекта недвижимости был произведен не им, а неустановленными лицами, в данном случае правового значения не имеет, поскольку снос был осуществлен в исполнение вступившего в законную силу судебного акта, при этом обязанность по сносу была возложена именно на ООО "АКАД".

Кроме того, на арендатора в данном случае не могут быть возложены неблагоприятные последствия от действий совершенных иными лицами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В данном случае, с учетом сноса части объекта недвижимости не по вине арендатора, ООО "Волгаторг" было лишено возможности исполнить требования пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и вернуть его в том состоянии, в котором получило.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить арендные платежи за фактическое пользование арендуемым помещением.

Выводы суда мотивированы тем, что у арендодателя получившего постановление об окончании исполнительного производства в связи с исполнением решения суда о сносе летнего кафе с постройками на его территории, имевшего уведомление о расторжении договора, знавшего об отсутствии объекта аренды в том состоянии, в котором оно было передано в аренду (не по вине арендатора) не было оснований получать согласованную в договоре аренды арендную плату.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. Обязательство из неосновательного обогащения возникает только при наличии определенных условий: если одно лицо обогащается за счет другого без предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Принимая во внимание данные обстоятельства, а также то, что действие договора аренды прекращено с 07.09.2010, новый договор между сторонами не заключался, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что у ООО "АКАД" отсутствуют правовые основания для удержания полученных от ООО "Волгаторг" денежных средств в сумме 1 812 468 руб. 32 коп., перечисленных истцом в качестве арендной платы по договору аренды от 01.02.2010 за пользование помещением площадью 234 кв.м, расположенным по адресу: г. Саратов, пр. 50 лет Октября, д. 116 А.

Судом отклонены доводы ООО "АКАД" о том, что при принятии решения суд первой инстанции не учел договор об ипотеке от 01.02.2010 заключенный теми же сторонами в обеспечение исполнения ответчик (залогодатель) обязательств перед истцом (залогодержатель) по договору аренды от 01.02.2010.

Согласно пункту 1.2.1 договора об ипотеке залогодержатель производит предоплату арендных платежей залогодателю или по письмам Залогодателя в адрес указанных им третьих лиц в счет общих взаиморасчетов за срок аренды недвижимого имущества с 01.02.2010 по 31.01.2013 в сумме 2 890 000 руб.

Пунктом 1.2.3 стороны предусмотрели, что в случае расторжения договора аренды по инициативе залогодержателя (без вины залогодержателя), залогодатель обязуется вернуть залогодержателю все сумму задолженности по договору аренды (за неиспользованный срок аренды).

В соответствии с пунктом 5.1 договора ипотеки, ипотека прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу, что условия договора об ипотеке не противоречат условиям договора аренды и положениям главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде. И с момента прекращения обязательств по договору аренды, прекратились обязательства и по договору ипотеки.

Судом дана надлежащая правовая оценка доводам ответчика о необходимости регистрации соглашения о расторжении договора.

Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины по кассационной жалобе относится на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 110, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 27.07.2011, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2011 по делу N А57-17094/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АКАД" в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Арбитражному суду Саратовской области выдать исполнительный лист в соответствии с настоящим постановлением.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

К.Р. Гарифуллина

Судьи

Н.Н. Королёва И.Р. Нагимуллин