Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2011 г. N 12АП-7519/11

г. Саратов

29 ноября 2011 г.

Дело N А57-17094/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

судей Клочковой Н.А., Никитина А.Ю.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кудряшовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АКАД" на решение арбитражного суда Саратовской области от 27 июля 2011 года по делу N А57-17094/2010, судья Большедворская Е.Л.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Волгаторг",

к обществу с ограниченной ответственностью "АКАД",

третье лицо: отдел судебных приставов по Кировскому району г. Саратова,

Управление Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области,

о взыскании неосновательного обогащения,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Волгаторг" - Краева Е.С., по доверенности N 080-Юр от 15.09.2011, Чаплыгина А.Э., по доверенности от 11.04.2011, Храмова Д.В., по доверенности от 22.11.2011,

от общества с ограниченной ответственностью "АКАД" - Колотова И.А., по доверенности от 09.09.2011, Ахмедова К.М., директора,

от отдела судебных приставов по Кировскому району г. Саратова - не явился, извещен,

от Управления Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области - не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением обратилось общество с ограниченной ответственностью "Волгаторг" (далее - ООО "Волгаторг", истец) к обществу с ограниченной ответственностью "АКАД" (далее - ООО "АКАД", ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 812 468 руб. 32 коп., полученного ответчиком в виде переплаченной арендной платы.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 27 июля 2011 года, заявленные требования удовлетворены в полном объеме. С ООО "АКАД" в пользу ООО "Волготорг" взыскано неосновательное обогащение в сумме 1 812 468 руб. 32 коп. и судебные расходы в сумме 31 124 руб. 68 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом ООО "АКАД" обратилось с апелляционной жалобой, в которой решение суда просило отменить и в удовлетворении заявленных требований отказать.

Податель жалобы указал, что в суде первой инстанции не был установлен факт невозможности эксплуатации истцом объекта аренды в связи с тем, что арендуемая площадь стала непригодной для осуществления коммерческой деятельности. Доказательств того, что в процессе исполнения договора аренды конструктивно изменился объект аренды, истцом не представлено. Также ответчик, ссылаясь на ст. 452 ГК РФ полагает, что договор аренды является не расторгнутым, поскольку не была осуществлена государственная регистрация расторжения договора. Кроме того, податель жалобы указал на невозврат истцом арендуемого имущества ООО "АКАД" по акту приема-передачи. До настоящего времени договор аренды считают не расторгнутым.

Представители ООО "АКАД" в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержали и настаивают на ее удовлетворении.

Представители ООО "Волгаторг" против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебное заседание не явились представители отдела судебных приставов по Кировскому району г. Саратова и Управления Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии с п.3 ст. 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 01.02.2010 между ООО "Волгаторг" (арендатор) и ООО "АКАД" (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого здания площадью 234 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, пр. им. 50 лет Октября, д. 116 "а". Технические характеристики объекта и расположение его внутренних помещений указаны в приложении N 1 к договору аренды. В соответствии с пунктом 2.1. договора арендуемая площадь предоставляется арендатору для осуществления торговли и оказания услуг населению, в состоянии, пригодном для его коммерческой эксплуатации.

Срок аренды составляет 3 года - с 01.02.2010 по 31.01.2013 (пункт 4.1. договора). Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 27.02.2010. Нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды, передано истцу по акту приема-передачи 01.02.2010.

Пунктом 5.1 договора аренды стороны предусмотрели, что сумма арендной платы с 01.02.2010 по 31.12.2012 составляет 80 000 рублей ежемесячно (с 01.04.2012 - 160 000 рублей). Размер арендной платы в первый и второй месяц договора составляет 50% от суммы, указанной в пункте 5.1.

Ряд пунктов договора аренды предусматривали возможность предоплаты по внесению арендных платежей.

Согласно материалам дела, за период с 01.02.2010 по 06.09.2010 на основании платежных поручений и писем ответчика о перечислении денежных средств в адрес третьих лиц (ООО "ИнкоСтрой" и ООО "Роса") в качестве предоплаты в счет арендной платы истец перечислил ООО "АКАД" денежные средства в сумме 2 391 134,92 руб. Указанный факт подтверждается представленными в материалы дела счетами N 1 от 04.02.2010 на сумму 300 000 руб., N 2 от 01.04.2010 на сумму 80 000 руб., N 5 от 05.05.2010 на сумму 39 527 руб., N 6 от 05.05.2010 на сумму 133 279 руб., N 7 от 02.06.2010 на сумму 80 000 руб., N 9 от 22.06.2010 на сумму 200 000 руб., N 10 от 29.06.2010 на сумму 250 000 руб., N 12 от 02.07.2010 на сумму 39 527 руб. платежными поручениями N 41774 от 10.02.2010, N 45860 от 16.04.2010, N 47057 от 06.05.2010, N 47809 от 20.05.2010, N 49667 от 18.06.2010 N 49995 от 23.06.2010, N 50517 от 01.07.2010 и N 50660 от 05.07.2010, в соответствии с которыми ООО "Волгаторг" во исполнение условий договора аренды перечислило ООО "АКАД" денежные средства в сумме 1 122 333, 40 коп.

На основании писем ответчика также в счет арендной платы истец платежными поручениями N 43145 от 04.03.2010, N 43895 от 18.03.2010, N 44993 от 02.04.2010, N 46507 от 27.04.2010, N 48446 от 31.05.2010, N 53134 от 13.08.2010 перечислил денежные средства в сумме 1 098 801 руб. 52 коп. в пользу ООО "ИнкоСтрой".

Платежными поручениями N 46039 от 20.04.2010 и N 47545 от 17.05.2010 ООО "Волгаторг" оплатило сумму 170 000 руб. в пользу ООО "Роса".

Поскольку 06.09.2010 ООО "Волгаторг" направило в адрес ответчика уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке в связи с нарушением пунктов 7.2.1 и 7.2.2 договора, истец полагает, что фактически у него была обязанность внести арендную плату в сумме 578 666 рублей 66 копеек, а переплата в сумме 1 812 468,32 руб. является неосновательным обогащением ответчика, что явилось основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.4 ч.1 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ также установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктами 7.2.1 и 7.2.2 стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование арендуемой площади невозможным и/или обременительным о наличии которых арендатор не знал и не мог знать в момент подписания договора, а также, если арендуемая площадь в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется не пригодной для использования по назначению.

Из договора аренды следует, что ООО "АКАД" арендатору было передано нежилое здание площадью 234 кв.м по адресу: г.Саратов, пр.50 Лет Октября, д.116а для осуществления торговли и оказания услуг населению в состоянии пригодном для его коммерческой эксплуатации.

Сторонами были согласованы все существенные условия договора, а потому договор аренды является заключенным.

Нежилое здание (предмет аренды) принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 64-АВ N 532496 от 16.12.2009 и представляет собой мини-магазин, летнее кафе.

Как в свидетельстве о праве собственности, так и в кадастровом паспорте мини-магазин и летнее кафе поименованы как единый объект недвижимости площадью 234 кв.м, который был передан истцу на основании акта приема-передачи.

Из материалов дела следует, что на основании вступившего в законную силу решения арбитражного суда Саратовской области от 26.04.2010 по делу N А57-264/2010 часть объекта аренды, а именно летнее кафе было снесено, что подтверждается требованием Кировского РОСП г. Саратова от 27.08.2010, постановлением Кировского РОСП г. Саратова об окончании исполнительного производства от 14.09.2010 и вышеуказанным решением суда. В материалы дела также представлены фотографии, на которых зафиксирован процесс сноса части здания.

Кроме того, решение арбитражного суда Саратовской области от 26.04.2010 по делу N А57-264/2010 и постановление апелляционной инстанции по тому же делу от 07.07.2010 были отменены постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.11.2010. Дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд Саратовской области. При новом рассмотрении суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования "Город Саратов" о сносе летнего кафе по адресу: г.Саратов, пр. 50 Лет Октября, д.116А. Указанное решение суда от 23.06.2010 вступило в законную силу.

В соответствии с ч. 2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В данном судебном акте установлен факт сноса летнего кафе во исполнение ранее принятого судебного акта.

Поскольку и ООО "АКАД" и ООО "Волгаторг" были привлечены к участию при рассмотрении дела N А57-264/2010, факт сноса части объекта недвижимости, переданного в аренду ООО "Волгаторг" считается установленным.

Кроме того, в суде первой инстанции представитель третьего лица судебный пристав-исполнитель Оськин М.А. пояснил, что 03.09.2010 состоялся принудительный демонтаж кирпичного строения (жаровни) по адресу: г. Саратов, пр. 50 лет Октября, д. 116а, о чем составлен акт о совершении исполнительных действий. Оставшиеся строения - летнее кафе с навесом, пристройка, подлежащие демонтажу по решению суда, демонтированы неизвестными лицами, что было установлено 09.09.2010 при выходе по указанному адресу и отражено в акте о совершении исполнительных действий от 09.09.2010 и от 14.09.2010. На основании данных актов 14.09.2010 вынесено постановление об окончании исполнительного производства.

Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что снос части арендуемого объекта недвижимости в соответствии с пунктами 7.2.1 и 7.2.2 договора аренды, давало право арендатору в одностороннем порядке отказаться от договора аренды и с 07.09.2010 (даты получения уведомления руководителем ООО "АКАД") договор аренды считается расторгнутым.

Утверждение ответчика о том, что снос части объекта недвижимости был произведен не им, а неустановленными лицами, в данном случае правового значения не имеет, поскольку снос был осуществлен во исполнение вступившего в законную силу судебного акта, при этом обязанность по сносу была возложена именно на ООО "АКАД". Кроме того, на арендатора в данном случае не могут быть возложены неблагоприятные последствия от действий совершенных иными лицами.

В соответствии с п.2 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В данном случае, с учетом сноса части объекта недвижимости не по вине арендатора, ООО "Волгаторг" было лишено возможности исполнить требования п.2 ст. 622 ГК РФ и вернуть его в том состоянии, в котором получило.

При этом, у арендодателя получившего постановление об окончании исполнительного производства в связи с исполнением решения суда о сносе летнего кафе с постройками на его территории, имевшего уведомление о расторжении договора, знавшего об отсутствии объекта аренды в том состоянии, в котором оно было передано в аренду (не по вине арендатора) не было оснований получать согласованную в договоре аренды арендную плату.

Принимая во внимание данные обстоятельства, а также то, что действие договора

аренды прекращено с 07.09.2010, новый договор между сторонами не заключался, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что у ООО "АКАД" отсутствуют правовые основания для удержания полученных от ООО "Волгаторг" денежных средств в сумме 1 812 468 руб. 32 коп., перечисленных истцом в качестве арендной платы по договору аренды от 01.02.2010 за пользование помещением площадью 234 кв.м, расположенным по адресу: г. Саратов, пр.50 лет Октября, д. 116а.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. Обязательство из неосновательного обогащения возникает только при наличии определенных условий: если одно лицо обогащается за счет другого без предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

В соответствии со статьей 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество, приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент приобретения.

Нормы гражданского права о неосновательном обогащении подлежат применению

лишь в случае, если у ответчика отсутствуют какие-либо правовые основания для приобретения или сбережения имущества.

В данном случае, при отсутствии объекта, переданного в аренду и расторжении договора аренды, у ООО "АКАД" отсутствует правовое основание для удержания денежных средств, полученных в качестве предоплаты по внесению арендных платежей сверх суммы, обусловленной договором аренды, а потому решение суда является законным и обоснованным.

В апелляционной жалобе ООО "АКАД" указало, что при принятии решения суд первой инстанции не учел договор об ипотеке от 01.02.2010 заключенный теми же сторонами в обеспечение исполнения ООО "АКАД" (залогодатель) обязательств перед ООО "Волгаторг" (залогодержатель) по договору аренды от 01.02.2010.

Согласно пункту 1.2.1 договора об ипотеке залогодержатель производит предоплату арендных платежей залогодателю или по письмам Залогодателя в адрес указанных им третьих лиц в счет общих взаиморасчетов за срок аренды недвижимого имущества с 01.02.2010 по 31.01.2013 в сумме 2 890 000 рублей.

Пунктом 1.2.3 стороны предусмотрели, что в случае расторжения договора аренды по инициативе залогодержателя (без вины залогодержателя), залогодатель обязуется вернуть залогодержателю все сумму задолженности по договору аренды (за неиспользованный срок аренды).

В соответствии с пунктом 5.1 договора ипотеки, ипотека прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, условия договора об ипотеке не противоречат условиям договора аренды и положениям главы 60 ГК РФ об аренде. И с момента прекращения обязательств по договору аренды, прекратились обязательства и по договору ипотеки.

Довод подателя жалобы о несоблюдении при расторжении договора требования о государственной регистрации расторжения договора, также не является обоснованным.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

С соблюдением требований подпункта 1 пункта 1 статьи 161 и пункта 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды был заключен сторонами в письменной форме, а потому и при расторжении договора также должна быть соблюдена письменная форма.

Направление извещения о расторжении договора ООО "Волгаторг" в адрес ООО "АКАД" соответствует требованиям, установленным п.1 ст. 452 ГК РФ.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация носит заявительный характер и представление сторонами сделки соответствующих документов влечет обязанность регистрирующего органа погасить регистрационную запись. Само же соглашение о расторжении договора государственной регистрации не требует.

При принятии решения судом первой инстанции были правильно применены нормы материального права и не допущено нарушений норм процессуального права, а потому оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы, нет.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Саратовской области от 27.07.2011 по делу N А57-17094/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АКАД" государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в доход федерального бюджета в сумме

2 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев

через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации.

Председательствующий

О.В. Лыткина

Судьи

Н.А. Клочкова А.Ю. Никитин