Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 19 апреля 2012 г. N Ф06-2544/12 по делу N А12-13619/2011

г. Казань

19 апреля 2012 г.

Дело N А12-13619/2011

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Кормакова Г.А.,

судей Королевой Н.Н., Гарифуллиной К.Р.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа-город Камышин Волгоградской области,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03.11.2011 (судья Даншина Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2012 (председательствующий судья Кузьмичев С.А., судьи Комнатная Ю.А., Луговской Н.В.)

по делу N А12-13619/2011

по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации городского округа-город Камышин Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Второй ИнвестДом" (ИНН 3436114210, ОГРН 1103453001948) о взыскании 383 706,50 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа-город Камышин (далее - Комитет по управлению имуществом, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Второй ИнвестДом" (далее - ООО "Второй ИнвестДом", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 107 827,73 руб. по договору от 15.07.1999 N 236 за период с 01.12.2010 по 18.01.2011 - до момента передачи арендованного имущества новому собственнику.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец увеличил исковые требования до 383 706,50 руб. за период с 01.12.2010 по 23.02.2011 - до момента государственной регистрации договора купли-продажи.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 03.11.2011, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2012, заявленные исковые требования удовлетворены в размере 107 827,73 руб. за период с 01.12.2010 по 18.01.2011.

В кассационной жалобе истец просит отменить судебные акты нижестоящих инстанций и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Заявитель жалобы считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что отношения между истцом и ответчиком прекратились с момента передачи помещения покупателю (акт приема-передачи от 19.01.2011) являются незаконными.

Заявлением от 02.04.2012 N 120 истец просит провести судебное заседание по настоящему делу в отсутствие своего представителя.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 15.07.1999 между истцом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Жилищное управление" (балансодержатель) и обществом с ограниченной ответственность "Комета" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения муниципального фонда N 236, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование на срок до 30.05.2010 нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Камышин, ул. Волгоградская, дом 1, общей площадью 907,8 кв. м, в том числе помещение подвала площадью 230,5 кв. м.

По соглашению сторон дополнительным соглашением от 03.12.2004 произведена замена арендатора, которым стало общество с ограниченной ответственностью "Бизнес Фудз".

Пунктом 4 дополнительного соглашения от 02.11.2006 внесены изменения в договор аренды от 15.07.1999 N 236, касающиеся общей площади арендуемого помещения (общая площадь 935,7 кв. м, в том числе помещение подвала площадью 233,2 кв. м.).

Договор аренды и указанные дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается материалами дела.

Дополнительным соглашением от 29.10.2010 к договору аренды нежилого помещения муниципального фонда от 15.07.1999 N 236 внесены изменения в преамбулу указанного выше договора: "Комитет по управлению имуществом в лице заместителя председателя Комитета по управлению имуществом Панченко Натальи Леонидовны, действующего на основании доверенности N 1 Д-550 от 08.04.2009, именуемый "Арендодатель", с одной стороны, и, ООО "Второй ИнвестДом", в лице генерального директора Олейникова Александра Викторовича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили договор о нижеследующем".

Кроме того данным соглашением предусмотрено, что неотъемлемой частью настоящего дополнительного соглашения является акт приема-передачи помещения и условия данного соглашения распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 29.10.2010. В остальном стороны руководствуются условиями договора от 15.07.1999 N 236.

Государственная регистрация данного соглашения произведена 20.12.2010 управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

Согласно пунктам 4.1-4.3 договора от 15.07.1999 N 236 ответчик обязан был уплачивать установленную арендную плату в месяц не позднее десятого числа каждого текущего месяца 100% на специальный бюджетный счет.

В случаях окончания срока договора или досрочного его прекращения арендная плата оплачивается по день фактической сдачи помещения по акту (пункт 4.4).

Из материалов дела следует, что между истцом и обществом с ограниченной ответственностью "Тамерлан" 01.12.2010 заключен договор купли-продажи встроенного нежилого помещения N 98, расположенного по адресу: г. Камышин, ул. Волгоградская, д. 1, общей площадью 935,7 кв. м, арендуемого ООО "Второй ИнвестДом".

Между тем государственная регистрация перехода права собственности за обществом с ограниченной ответственностью "Тамерлан" на указанное помещение произведена лишь 24.02.2011 (свидетельство от 24.02.2011, запись регистрации N 34-34-04/004/2011-219).

Согласно представленному истцом расчету требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 15.07.1999 N 236 заявлены к ответчику в сумме 374 147,01 руб. - долг по арендной плате и 9559,49 руб. - долг по пени за период с 01.12.2010 по 23.02.2011.

В соответствии со статями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку.

Удовлетворяя иск частично, суды признали обоснованными требования истца о взыскании арендной платы до фактической передачи помещения покупателю, то есть до 19.01.2011.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами нижестоящих судов исходя из следующего.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Аналогичные разъяснения даны в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды с даты перехода права собственности на недвижимое имущество на покупателя.

Поэтому прежний собственник вправе до даты регистрации перехода права собственности на нового собственника требовать оплаты за пользование спорным помещением с арендатора.

Учитывая, что право собственности у общества с ограниченной ответственностью "Тамерлан" на спорное нежилое помещение возникло с момента государственной регистрации перехода права собственности на него - с 24.02.2011, отказ в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика задолженности по уплате арендных платежей до даты регистрации перехода права собственности за спорный период признается ошибочным.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение для проверки расчета задолженности, представленного истцом.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03.11.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2012 по делу N А12-13619/2011 отменить в части отказа в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика задолженности по уплате арендных платежей до даты регистрации перехода права собственности и взыскании пени за спорный период.

Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Г.А. Кормаков

Судьи

Н.Н. Королева К.Р. Гарифуллина