Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 апреля 2012 г. N Ф06-2319/12 по делу N А06-1406/2011

г. Казань

24 апреля 2012 г.

Дело N А06-1406/2011

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Гарифуллиной К.Р., Нагимуллина И.Р.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видео-конференц-связи помощником судьи Сулеймановым М.Б.

при участии в судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Астраханской области представителей:

истца - Негерева О.С. (по доверенности)

ответчика - Абасова А.Б. (по доверенности)

в отсутствие:

третьих лиц - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи кассационную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Астрахани

на решение Арбитражного суда астраханской области от 21.09.2011 (судья Павлова В.Б.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2011 (председательствующий судья Жаткина С.А., судьи: Камерилова В.А., Тимаев Ф.И.)

по делу N А06-1406/2011

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Астроптторг", г. Астрахань, к Управлению муниципального имущества администрации города Астрахани, с привлечением третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Нижневолжское агентство оценки", общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Спектр", г. Астрахань, о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 307,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Чалабяна/3-я Интернациональная, д. 28/25, литер А, помещение 2, по выкупной стоимости 4 420 338 руб. 98 коп.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Производственно коммерческая фирма "Астроптторг" (далее - ООО ПКФ "Астроптторг") обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к Управлению муниципального имущества администрации города Астрахани об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 307,5 кв.м расположенного по адресу г. Астрахань ул. Чалабяна/3-я Интернациональная д. 28/25 литер "А", помещение 2 по выкупной стоимости 1 550 847 руб. 46 коп., оспаривая внесение налога на добавленную стоимость (далее - НДС) в стоимость определенную ответчиком.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом увеличены исковые требования до 4 420 338 руб. 98 коп. без НДС.

Решением от 21.09.2011, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2011, исковые требования удовлетворены.

Суд обязал Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани заключить с ООО ПКФ "Астроптторг" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 307,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Астрахань ул. Чалабяна/3-я Интернациональная д. 28/25, литер "А", помещение 2 по выкупной стоимости 4 420 338 руб. 98 коп.

Управление муниципального имущества администрации города Астрахани, обжалуя состоявшиеся судебные акты в кассационном порядке, просит их отменить и в удовлетворении заявленных требований отказать.

Кассационная жалоба мотивирована несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства недостоверности цены определенной в отчёте об оценки N 195.10.10, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Нижневолжское агентство оценки", органы государственной власти и местного самоуправления не наделены правом изменять величину стоимости имущества предлагаемого к выкупу.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено путем использования систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Астраханской области.

В судебном заседании 18.04.2012 был объявлен перерыв до 16 часов 30 минут 24.04.2011 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, после окончания которого судебное заседание было продолжено в том же составе суда.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (арендодатель) и ООО ПКФ "Астроптторг" (арендатор) 14.10.2002 заключен договор аренды N 8779 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул.Чалабяна/3-я Интернациональная д. 28/25 литер "А" помещение 2, общей площадью, в редакции дополнительного соглашения от 06.04.2010 - 307,5 кв.м.

Срок действия договора по 02.10.2017.

Договор и дополнительное соглашение прошли государственную регистрацию, о чем имеется соответствующая отметка. Вышеуказанное нежилое помещение было передано заявителю по акту приема-передачи.

Комитет по управлению имуществом г. Астрахани 29.06.2010 реорганизован в Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани.

Согласно решению комиссии по подготовке планов приватизации, истцом получено право на приобретение в собственность объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения, общей площадью 307,5 кв.м расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Чалабяна/3-я Интернациональная д. 28/25, литер "А", помещение 2, расположенного на 1 этаже двухэтажного здания (в дальнейшем- объект). В связи с чем письмом от 27.10.2010 Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани, в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обратился к ООО ПКФ "Астроптторг" с предложением о выкупе арендуемого нежилого помещения, приложив копию решения об условия приватизации арендованного имущества и проект договора купли-продажи арендованного имущества.

Рыночная стоимость нежилого помещения была определена ответчиком в размере 13 460 000 руб., том числе НДС 18%.

Истец письмом выразил несогласие с указанной ответчиком ценой продажи выкупаемого имущества, и указал, что она должна быть установлена в размере 1 830 000 руб. с учетом НДС, без НДС - 1 555 000 руб.

Поскольку возникшие разногласия в досудебном порядке стороны не урегулировали, ООО ПКФ "Астроптторг" в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 вышеуказанного Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебными инстанциями установлено, что оспариваемая истцом стоимость спорного нежилого помещения установлена ответчиком на основании отчета N 195.10.10, составленного 18.10.2010 обществом с ограниченной ответственностью "Нижневолжское агентство оценки".

Истцом, в свою очередь, представлен в материалы дела: отчет общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Спектор" об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N С2-057-2010/1.

В ходе рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы. Ее проведение поручено обществу с ограниченной ответственностью "Агентство "Партнер-Эксперт".

При согласовании судом вопросов подлежащих экспертному исследованию и определению действительной рыночной стоимости имущества ответчиком не ставился вопрос перед экспертами об определении недостоверности предыдущих оценок.

Из заключения эксперта от 26.07.2011 N 2-0141-11 следует, что размер рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного на первом этаже двухэтажного торгового центра общей площадью 307,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Чалабяна/3-я Интернациональная, д. 28/25 составляет 5 216 000 руб. с учетом НДС, 4 420 3338 руб. 98 коп. без учета НДС.

Таким образом выводы судебных инстанций о том, что судебная экспертиза опровергает отчеты об оценке спорного имущества, представленные сторонами соответствует как действующему законодательству, так и фактическим обстоятельствам дела.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства недостоверности цены определенной в отчете об оценке N 195.10.10, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Нижневолжское агентство оценки", не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Судом первой инстанции общество с ограниченной ответственностью "Нижневолжское агентство оценки" и общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Спектор" привлечены к рассмотрению дела в качестве третьих лиц, судебный эксперт Костин П.Н. допрашивался в судебном заседании, в том числе на предмет достоверности отчетов об оценке спорного имущества представленных сторонами спора.

На основании анализа и оценки достоверности представленных отчетов об оценки рыночной стоимости спорного имущества, с учетом мнения судебного эксперта, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение эксперта N 2-0141-11 общества с ограниченной ответственностью "Агентство "Партнер-Эксперт" соответствует требованиям статей 11, 12 Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 за номерами 254, 255, 256, а отчет общества с ограниченной ответственностью "Нижневолжское агентство оценки" N 195.10.10 не отражает реальной рыночной стоимости объекта, признав его недостоверным.

Указанные обстоятельства отражены в обжалуемом решении.

Поскольку предметом рассмотрения настоящего дела является преддоговорной спор о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи муниципального имущества по цене в редакции протокола разногласий, то суд кассационной инстанции считает ошибочным довод кассационной жалобы о нарушении единообразия судебной практики со ссылкой на постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа по делу N А06-3691/2010. По указанному делу рассматривались иные требования - о признании недостоверной (завышенной) цены недвижимого имущества и при направлении дела на новое рассмотрение суд кассационной инстанции исходил из иных обстоятельств дела: неправильного толкования судом того, что отчет независимого оценщика носит рекомендательный характер, а также об отсутствии в обжалуемых судебных актах оценки недостоверности отчета об оценки независимого оценщика.

Таким образом, обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права и соответствии выводов фактическим обстоятельствам дела, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 21.09.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2011 по делу N А06-1406/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

К.Р. Гарифуллина И.Р. Нагимуллин