Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28 апреля 2012 г. N Ф06-2744/12 по делу N А12-16009/2011

г. Казань

28 апреля 2012 г.

Дело N А12-16009/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А. А.,

судей Хайруллиной Ф. В., Муравьева С. Ю.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 02.11.2011 (судья Даншина Н. В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2012 (председательствующий судья Борисова Т. С., судьи Акимова М. А., Александрова Л. Б.)

по делу N А12-16009/2011

по исковому заявлению комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Универсал", г. Волжский Волгоградской области, о взыскании 2 855 456,13 руб., с участием третьего лица: администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области,

УСТАНОВИЛ:

комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Универсал" (далее - ООО "Универсал", общество, ответчик) о взыскании 2 855 456,13 руб., из которых 2 651 439,32 руб. - задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в период с 25.10.2010 по 31.07.2011; 204 016,81 руб. - пени за просрочку внесения арендной платы за период с 25.08.2010 по 10.07.2011.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 02.11.2011 заявленные комитетом исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Универсал" в пользу комитета взыскана задолженность по арендной плате в размере 2 651 439,32 руб. Кроме того, с общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 34 613,89 руб. В остальной части иска отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2012, решение суда первой инстанции в части взыскания с общества задолженности по арендной плате за период с 25.10.2010 по 31.07.2011 в размере 454 659,76 руб. и в части взыскания с общества в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 630,33 руб. отменено. В удовлетворении требований комитета о взыскании с ООО "Универсал" задолженности по арендной плате за период с 25.10.2010 по 31.07.2011 в размере 454 659,76 руб. отказано.

В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций в части отказа во взыскании пеней за просрочку платежей в размере 204 016,81 руб., комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт, ссылаясь на их незаконность и необоснованность.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа, представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судом, на основании постановления администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области от 25.08.2010 N 6823 "О предоставлении ООО "Универсал" в аренду земельного участка по адресу: ул. Карбышева, 174, г. Волжский Волгоградской области" между Комитетом (арендодатель) и ООО "Универсал" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 20.10.2010 N 9297аз, расположенного по адресу: ул. Карбышева, 174, г. Волжский, Волгоградская область, общей площадью 50 003,0 кв. м (далее - договор).

Вид разрешенного использования земельного участка: земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта (под строительство медико-профилактического комплекса, спортивно-оздоровительного центра).

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 20.10.2010, ООО "Универсал" 25.08.2010 приняло указанный выше земельный участок общей площадью 50 003,0 кв. м под строительство медико-профилактического комплекса, спортивно-оздоровительною центра.

Согласно пункту 3.1. договора сторонами срок аренды определен с 25.08.2010 по 25.08.2015.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждено уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области о государственной регистрации договора от 27.07.2011 N 27-3301.

В соответствии с пунктами 4.2.-4.3. договора арендатор обязался уплачивать установленную арендную плату ежемесячно равными долями до 10 числа текущего месяца в размере 226 991,12 руб. Размер годовой арендной платы составляет 2 723 893,42 руб.

Пунктом 4.4. договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы пересматривается в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, изменения вида разрешенного использования земельного участка, в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и органов местного самоуправления.

15.03.2011 комитет и ООО "Универсал" заключили дополнительное соглашение N 1 к договору, которым стороны согласовали размер годовой арендной платы с 01.01.2011 в размере 2 900 946,49 руб., месячной - 241 745,54 руб. Данное соглашение подписано уполномоченными лицами и скреплено печатями юридических лиц.

В пункте 7.1 договора сторонами согласовано, что в случае несвоевременного внесения арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы у ООО "Универсал" за период с 25.10.2010 по 31.07.2011 образовалась задолженность в размере 2 651 439,32 руб.

За просрочку платежей обществу начислены пени за период с 25.08.2010 по 10.07.2011 в размере 204 016,81 руб.

Поскольку ответчиком задолженность по вышеуказанному договору не погашена, пени не уплачены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 25, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае заключения договора аренды земельного участка на срок не менее одного года данный договор подлежит государственной регистрации.

20.10.2010 между комитетом (арендодатель) и ООО "Универсал" (арендатор) заключен договор N 9297аз аренды земельного участка, расположенного по адресу: ул. Карбышева, 174, г. Волжский, Волгоградская область, общей площадью 50 003,0 кв. м, согласно пункту 3.1. которого срок аренды составляет с 25.08.2010 по 25.08.2015.

27.07.2011 в установленном законом порядке проведена государственная регистрация данного договора.

Предметом исковых требований является взыскание задолженности по арендной плате в размере 2 651 439,32 руб. за период с 25.10.2010 по 31.07.2011, в том числе за период до государственной регистрации договора.

ООО "Универсал", не оспаривая факт использования арендуемого земельного участка, считает, что в данном случае к спорным правоотношениям в период до государственной регистрации договора подлежат применению нормы о неосновательном обогащении, а не нормы, регламентирующие арендные правоотношения, в связи чем, полагает, что взысканию подлежит не арендная плата, а стоимость неосновательного обогащения.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Таким образом, суды правомерно исходили из того, что распространить действие договора аренды на ранее возникшие отношения можно только по соглашению сторон.

Пунктом 3.2. договора стороны определили, что условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с начала срока действия договора, указанного в пункте 3.1. договора.

Общество на стадии заключения и подписания договора аренды земельного участка 20.10.2010 обладало полной информацией о предложенных условиях, добровольно приняло на себя все права и обязанности, определенные письменной сделкой, исполняемой сторонами. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить использование им земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды. Такое условие не противоречит действующему законодательству. При заключении договора аренды воля сторон была оформлена и выражена путем согласования его условий.

Фактически отношения, связанные с использованием земельного участка, расположенного по адресу: ул. Карбышева, 174, г. Волжский, Волгоградская область, общей площадью 50 003,0 кв. м, сложились у ООО "Универсал" с 25.08.2010 (акт приема-передачи земельного участка от 20.10.2010).

В спорный период с 25.10.2010 по 31.07.2011 ООО "Универсал" пользовалось земельным участком. Данное обстоятельство общество не отрицает.

Принимая во внимание факт государственной регистрации договора (27.07.2011), суд апелляционной инстанции правомерно посчитал, что согласованные между сторонами условия договора должны исполняться сторонами по нему надлежащим образом и у ответчика отсутствовали основания для неисполнения вышеназванной договорной обязанности.

В связи с чем, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды за спорный период.

Отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за период с 25.10.2010 по 31.07.2011 в размере 454 659,76 руб., суд апелляционной инстанции также правильно посчитал, что при расчете задолженности по арендной плате за указанный период истцом неверно определена сумма, подлежащая взысканию.

Пунктом 4.2 договора размер годовой арендной платы с 25.08.2010 определен сторонами в размере 2 723 893,42 руб., ежемесячно - 226 991,12 руб.

Согласно дополнительному соглашению от 15.03.2011 N 1 к договору, размер годовой арендной платы с 01.01.2011 размер годовой арендной платы составляет 2 900 946,49 руб., ежемесячно - 241 745,54 руб.

За период с 25.10.2010 по 31.12.2010 (7 дней в октябре + 2 месяца (ноябрь и декабрь) размер задолженности по арендной плате, подлежащий взысканию, составляет 504 560,78 руб., за период с 01.01.2011 по 31.07.2011 (7 месяцев) - 1 692 218,78 руб.

Всего за спорный период (с 25.10.2010 по 31.07.2011) с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 2 196 779,54 руб.

Следовательно, решение суда первой инстанции в части взыскания с ООО "Универсал" задолженности по арендной плате за период с 25.10.2010 по 31.07.2011 в размере 454 659,76 руб. является незаконным как несоответствующее условиям договора.

Отказывая во взыскании пени, суды обоснованно исходили из следующего.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

По смыслу статей 330, 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации применение договорной ответственности в виде взыскания неустойки возможно лишь на основании заключенного договора и за неисполнение обязательства, возникшего после его заключения.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Суды установили, что государственная регистрация договора проведена 27.07.2011, в связи с этим пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для привлечения общества к ответственности в виде пени за период с 25.08.2010 по 10.07.2011 в размере 204 016,81 руб., предшествующий заключению договора.

Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", где указано, что не имеется оснований для признания факта нарушения ответчиком договорных обязательств в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворения исковых требований о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора. Соглашение сторон о применении условий договора аренды к фактически сложившимся до его заключения отношениям не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

При таких обстоятельствах правомерен вывод судов об отказе в удовлетворении требований истца в части взыскания пени в размере 204 016,81 руб.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что ответственность общества за несвоевременное внесение арендных платежей наступает в сроки, предусмотренные условиями договора, а не с момента его государственной регистрации, основаны на неправильном толковании вышеприведенных норм права, в связи с чем подлежат отклонению судом кассационной инстанции

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что дело рассмотрено судом первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены судебных актов в обжалуемой части не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 02.11.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2012 по делу N А12-16009/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А. А. Хайбулов

Судьи

Ф. В. Хайруллина С. Ю. Муравьев