Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2012 г. N 12АП-10047/11

г. Саратов

09 февраля 2012 г.

Дело N А12-16009/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "02" февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "09" февраля 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Акимовой М.А., Александровой Л.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кутилиной Н.А.,

без участия представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Универсал" (Волгоградская область, г. Волжский)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 02 ноября 2011 года по делу N А12-16009/2011 (судья Даншина Н.В.)

по иску комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (Волгоградская область, г. Волжский)

к обществу с ограниченной ответственностью "Универсал" (Волгоградская область, г. Волжский),

третье лицо: администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области (Волгоградская область, г. Волжский)

о взыскании 2855456,13 руб.,

УСТАНОВИЛ:

комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Универсал" (далее - ООО "Универсал", общество, ответчик) о взыскании 2 855 456 руб. 13 коп., из которых 2 651 439, 32 руб. - задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в период с 25.10.2010 по 31.07.2011; 204 016 руб. 81 коп. - пени за просрочку внесения арендной платы за период с 25.08.2010 по 10.07.2011.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 02 ноября 2011 года заявленные Комитетом исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Универсал" в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате в сумме 2 651 439, 32 руб. Кроме того, с Общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 34 613, 89 руб.

В остальной части иска отказано.

ООО "Универсал", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Податель жалобы, не оспаривая фактическое использование арендуемого земельного участка, вместе с тем считает, что в данном случае к спорным правоотношениям подлежат применению нормы о неосновательном обогащении, а не нормы, регламентирующие обязательственные правоотношения, возникшие из договора аренды земельного участка.

Комитет, администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Представители ООО "Универсал", Комитета, администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Факт извещения Комитета, администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области подтверждается имеющимися в материалах дела уведомлениями N 98646 9, N 98648 2 о вручении почтовой корреспонденции адресатам. Заказное письмо, направленное в адрес ООО "Универсал", возвращено в арбитражный суд с отметкой органа почтовой связи " истёк срок хранения". В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле, считается извещенным надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

Судебный акт размещен в сети Интернет 28.12.2011.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении участников процесса, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Универсал" в аренду земельного участка по адресу: ул. Карбышева, 174, г.Волжский Волгоградской области" N 6823 от 25.08.2010 между Комитетом (Арендодатель) и ООО "Универсал" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 9297аз от 20.10.2010, расположенного по адресу: ул. Карбышева, 174, город Волжский, Волгоградская область, общей площадью 50003,0 кв.м (далее - договор).

Вид разрешенного использования земельного участка: земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта (под строительство медико-профилактического комплекса, спортивно-оздоровительного центра).

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 20.10.2010, ООО "Универсал" 25.08.2010 приняло указанный выше земельный участок общей площадью 50003,0 кв.м под строительство медико-профилактического комплекса, спортивно-оздоровительною центра.

Согласно пункту 3.1. договора сторонами срок аренды определен с 25.08.2010 по 25.08.2015.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждено уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области о государственной регистрации договора от 27.07.2011 N 27-3301.

В соответствии с пунктами 4.2.-4.3. договора Арендатор обязался уплачивать установленную арендную плату ежемесячно равными долями до 10 числа текущего месяца в размере 226 991,12 руб. Размер годовой арендной платы составляет 2 723 893,42 руб.

Пунктом 4.4. договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы пересматривается в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, изменения вида разрешенного использования земельного участка, в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и органов местного самоуправления.

15.03.2011 Комитетом и ООО "Универсал" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору, которым стороны согласовали размер годовой арендной платы с 01.01.2011 в сумме 2 900 946,49 руб., месячной - 241 745,54 руб. Данное соглашение подписано уполномоченными лицами и скреплено печатями юридических лиц.

В пункте 7.1 договора сторонами согласовано, что в случае несвоевременного внесения арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы у ООО "Универсал" за период с 25.10.2010 по 31.07.2011 образовалась задолженность в сумме 2 651 439,32 руб.

За просрочку платежей Обществу начислены пени за период с 25.08.2010 по 10.07.2011 в размере 204 016,81 руб.

Поскольку ответчиком задолженность по вышеуказанному договору не погашена, пени не уплачены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату), установил факт неисполнения ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей и счёл требования истца о взыскании задолженности по договору подлежащими удовлетворению в полном объёме.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 25, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае заключения договора аренды земельного участка на срок не менее одного года данный договор подлежит государственной регистрации.

20.10.2010 между Комитетом (Арендодатель) и ООО "Универсал" (Арендатор) заключен договор N 9297аз аренды земельного участка, расположенного по адресу: ул. Карбышева, 174, город Волжский, Волгоградская область, общей площадью 50003,0 кв.м, согласно пункту 3.1. которого срок аренды составляет с 25.08.2010 по 25.08.2015.

27.07.2011 в установленном законом порядке проведена государственная регистрация данного договора (л.д. 25).

Предметом исковых требований является взыскание задолженности по арендной плате в размере 2 651 439, 32 руб. за период с 25.10.2010 по 31.07.2011, в том числе за период до государственной регистрации договора.

ООО "Универсал", не оспаривая факт использования арендуемого земельного участка, считает, что в данном случае к спорным правоотношениям в период до государственной регистрации договора подлежат применению нормы о неосновательном обогащении, а не нормы, регламентирующие арендные правоотношения, в связи чем, полагает, что взысканию подлежит не арендная плата, а стоимость неосновательного обогащения.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Таким образом, распространить действие договора аренды на ранее возникшие отношения можно только по соглашению сторон.

Пунктом 3.2. договора стороны определили, что условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с начала срока действия договора, указанного в пункте 3.1. договора.

ООО "Универсал" на стадии заключения и подписания договора аренды земельного участка 20.10.2010 обладало полной информацией о предложенных условиях, добровольно приняло на себя все права и обязанности, определенные письменной сделкой, исполняемой сторонами. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить использование им земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды. Такое условие не противоречит действующему законодательству. При заключении договора аренды воля сторон была оформлена и выражена путем согласования его условий.

Фактически отношения, связанные с использованием земельного участка, расположенного по адресу: ул. Карбышева, 174, город Волжский, Волгоградская область, общей площадью 50003,0 кв.м, сложились у ООО "Универсал" с 25.08.2010 (акт приема-передачи земельного участка от 20.10.2010).

В спорный период с 25.10.2010 по 31.07.2011 ООО "Универсал" пользовалось земельным участком. Данное обстоятельство общество не отрицает.

Принимая во внимание факт государственной регистрации договора (27.07.2011), суд апелляционной инстанции считает, что согласованные между сторонами условия договора должны исполняться сторонами по нему надлежащим образом и у ответчика отсутствовали основания для неисполнения вышеназванной договорной обязанности.

В связи с чем, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды за спорный период.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает, что при расчете задолженности арендной платы за период с 25.10.2010 по 31.07.2011 истцом неверно определена сумма, подлежащая взысканию.

Пунктом 4.2 договора размер годовой арендной платы с 25.08.2010 определен сторонами в сумме 2 723 893,42 руб., ежемесячно - 226 991,12 руб.

Согласно дополнительному соглашению N 1 от 15.03.2011 к договору, размер годовой арендной платы с 01.01.2011 размер годовой арендной платы составляет 2 900 946,49 руб., ежемесячно - 241 745,54 руб.

За период с 25.10.2010 по 31.12.2010 (7 дней в октябре + 2 месяца (ноябрь и декабрь) размер задолженности по арендной плате, подлежащий взысканию, составляет 504 560,78 руб., за период с 01.01.2011 по 31.07.2011 (7 месяцев) - 1 692 218,78 руб.

Всего за спорный период (с 25.10.2010 по 31.07.2011) с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 2 196 779,54 руб.

При таких обстоятельствах произведенный истцом расчет арендной платы за период с 25.10.2010 по 31.07.2011 в сумме 2 651 439, 32 руб. не соответствует условиям договора.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части взыскания с ООО "Универсал" задолженности по арендной плате за период с 25.10.2010 по 31.07.2011 в размере 454 659,76 руб. подлежит отмене.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

По смыслу статей 330, 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации применение договорной ответственности в виде взыскания неустойки возможно лишь на основании заключенного договора и за неисполнение обязательства, возникшего после его заключения.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", не имеется оснований для признания факта нарушения ответчиком договорных обязательств в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворения исковых требований о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора. Соглашение сторон о применении условий договора аренды к фактически сложившимся до его заключения отношениям не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции поддерживает решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика суммы пени за несвоевременное исполнение обязательств по договору за период с 25.08.2010 по 10.07.2011 (согласно расчету истца), поскольку правовые основания для начисления договорной пени до даты регистрации договора отсутствуют.

Апелляционная жалоба не содержит доводов о несогласии с решением суда первой инстанции в указанной части.

В соответствии с абзацем 5 подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, государственная пошлина при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска свыше 2 000 000 рублей уплачивается в размере 33 000 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 2 000 000 руб., но не более 200 000 руб.

Государственная пошлина при подаче иска истцом не уплачивалась.

Учитывая положения абзаца 5 подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, исходя из размера удовлетворённых требований (2 196 779,54 руб.), с ответчика в доход федерального бюджета за рассмотрение иска подлежит взысканию государственная пошлина в размере 33 983,56 руб.

Поскольку решением суда первой инстанции с ООО "Универсал" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в большем размере - 34 613,89 руб., то судебный акт в части взыскания с общества в доход федерального бюджета 630,33 руб. подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 02 ноября 2011 года по делу N А12-16009/2011 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Универсал" задолженности по арендной плате за период с 25.10.2010 по 31.07.2011 в размере 454 659,76 руб. и в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Универсал" в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 630,33 руб. отменить.

В удовлетворении требований комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Универсал" задолженности по арендной плате за период с 25.10.2010 по 31.07.2011 в размере 454 659,76 руб. отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Волгоградской области от 02 ноября 2011 года по делу N А12-16009/2011 оставить без изменения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Волгоградской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

М.А. Акимова Л.Б. Александрова