Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26 апреля 2012 г. N Ф06-1913/12 по делу N А65-4126/2011

г. Казань

26 апреля 2012 г.

Дело N А65-4126/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Александрова В.В., Нафиковой Р.А.,

при участии представителя:

истца - Улаховича С.Н. (доверенность от 10.11.2011),

в отсутствие:

ответчиков - извещены, не явились,

третьих лиц - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Биляр СТ", г. Казань,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.10.2011 (судья Камалиев Р.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи: Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А65-4126/2011

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Мускулмаг", г. Казань (ОГРН 10911690021224) к обществу с ограниченной ответственностью "Биляр СТ", г. Казань (ОГРН 1071690051113), закрытому акционерному обществу "Орбита", г. Москва (ОГРН 1041621089894) о взыскании задатка и стоимости неотделимых улучшений, при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, общества с ограниченной ответственностью ТРЦ "Франт", г. Казань,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Мускулмаг" (далее - ООО "Мускулмаг", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Биляр СТ" (далее - ООО "Биляр СТ", ответчик) о взыскании убытков в размере 4 014 445 руб. 27 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Квазар" (далее - ЗАО "Квазар"), общество с ограниченной ответственностью ТРЦ "Франт".

ООО "Мускулмаг" в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил предмет иска просил взыскать стоимость неотделимых улучшений в размере 3 121 315 руб. 27 коп. и авансовый платеж во исполнение пункта 3.8 предварительного договора в размере 893 130 руб. Кроме этого, по ходатайству истца суд привлек к участию в деле в качестве соответчика ЗАО "Квазар", исключив его из числа третьих лиц.

23.08.2011 истец в связи с изменением наименования соответчика ЗАО "Квазар" на ЗАО "Орбита" заявил ходатайство об уточнении наименования соответчика, просит считать его ЗАО "Орбита". Суд принял уточнение наименования соответчика, уточнение исковых требований принято.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.10.2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012, исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Биляр СТ" в пользу истца взыскана сумма в размере 893 130 руб., с ЗАО "Орбита" в пользу истца взыскана стоимость неотделимых улучшений в размере 2 971 315 руб. 27 коп., в остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "Биляр СТ" просит отменить судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы указывается, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Судом нарушены нормы материального права, в частности неправомерно применены нормы статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Истцом был заявлен иск о взыскании с ответчика суммы задатка по предварительному договору аренды, тогда как уплаченная сумма аванса не может быть являться задатком, поскольку денежные обязательства у сторон по предварительному договору отсутствуют.

Авансовый платеж в размере 893 130 руб. был зачтен в счет оплаты субаренды за первые два месяца согласно пункту 3.5.2 долгосрочного договора аренды. Кроме этого, заявитель не согласен с выводом суда о том, что договор субаренды прекратил свое действие в связи с расторжением договора аренды между ЗАО "Квазар" и ООО "Биляр СТ".

Не основан на материалах дела вывод суда о том, что истец не мог пользоваться по назначению предметом субаренды вследствие неисполнения ответчиком пункта 4.1.7 долгосрочного договора субаренды, согласно которому арендатор обязуется обеспечить круглосуточную подачу сезонного отопления, водоснабжения и электроэнергии.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, полагавшего доводы жалобы необоснованными, суд кассационной инстанции для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судом установлено и следует из материалов дела, 02.04.2011 между ответчиком (арендатор) и истцом (субарендатор) заключен предварительный договор N 1/3 о заключении договора субаренды нежилого помещения с приложением к нему, предметом которого является обязательство сторон в срок, указанный в пунктах 2.1-2.5 договора, заключить долгосрочный договор субаренды на условиях, согласованных в приложении N 1 к настоящему договору. Объектом договора субаренды является нежилое помещение, указанное в пунктах 1.1, 3.4, 3.6 настоящего предварительного договора.

Арендатор обязуется передать субарендатору помещение по акту допуска для проведения работ по их перепланировке, ремонту и монтажу оборудования, в состоянии, оговоренном в пункте 4.7 настоящего договора, а субарендатор обязуется принять помещение и подписать акт допуска в срок не позднее 15.04.2010.

Долгосрочный договор заключается сторонами сроком на 15 лет.

Пунктом 3.8 договора предусмотрено, что в день подписания предварительного договора субаренды субарендатор обязуется перечислить на расчетный счет арендатора аванс в размере 893 130 руб. в обеспечение исполнения обязательства субарендатора заключить долгосрочный договор субаренды в сроки и в порядке, предусмотренном настоящим договором.

В случае незаключения субарендатором или прекращения долгосрочного договора субаренды субарендатором при отсутствии вины арендатора арендатор не возмещает субарендатору стоимость отделочных работ.

ООО "Мускулмаг" по платежному поручению от 02.04.2010 N 46 перечислило ответчику 893 130 руб. авансового платежа.

26.07.2010 ООО "Биляр СТ" (арендатор) и ООО "Мускулмаг" (субарендатор) заключили долгосрочный договор субаренды нежилого помещения N 1/3-Д.

В соответствии с пунктом 3.5.2 договора авансовый платеж в размере 893 130 руб., внесенный субарендатором по условиям предварительного договора субаренды, подлежит зачету в счет оплаты субаренды за два месяца по настоящему долгосрочному договору субаренды с 01.10.2010.

В силу пункта 3.5.3 договора если субарендатор досрочно расторгает настоящий договор по любой причине, не предусмотренный договором, или договор расторгается по вине субарендатора, при отсутствии вины арендатора авансовые платежи, внесенные, но еще не зачисленных по договору, удерживаются арендатором в полном объеме в качестве штрафа.

Во исполнение условий договора ответчик по акту приема передачи от 26.07.010 передал истцу объект субаренды. Договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке 13.10.2010.

Ответчику принадлежит право пользования нежилым помещением на основании договора аренды нежилых помещений от 19.07.2010 N 2/3-Д, заключенного между ЗАО "Квазар" (арендодатель) и ответчиком (арендатор).

28.12.2010 ОАО "Квазар" (арендодатель) и ООО "Биляр СТ" (арендатор) заключили соглашение о расторжении договора аренды нежилых помещений от 19.07.2010 N 2/3-Д.

28.12.2010 ЗАО "Квазар" обратилось за государственной регистрацией соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения от 19.07.2010 N 2/3-Д, в связи с чем 24.01.2011 была прекращена аренда в пользу ООО "Биляр СТ" и субаренда в пользу ООО "Мускулмаг".

Оставление претензий истца о решении спорных вопросов без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя частично исковые требования, арбитражный суд правомерно исходил из следующего.

В силу статьи 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Соглашением от 28.12.2010 между ЗАО "Квазар" (арендодатель) и ООО "Биляр СТ" (арендатор) был досрочно расторгнут договор аренды нежилого помещения от 19.07.2010 N 2/3-Д, соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Следовательно, право субаренды истца на спорные помещения также прекратилось.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что договор субаренды был прекращен истцом ранее, чем заключено соглашение, проверен судом апелляционной инстанции и признан необоснованным в силу следующего.

Пунктом 9.1 долгосрочного договора субаренды от 26.07.2010 предусмотрено, что настоящий договор считается расторгнутым при одностороннем отказе субарендатора от исполнения настоящего договора при условии уведомления арендатора субарендатором за 90 календарных дней до предполагаемой даты расторжении настоящего договора.

Суд установил, что в заявлении истца о расторжении долгосрочного договора субаренды от 24.11.2010 и письме от 07.12.2010 речь идет о расторжении договора субаренды, и не имеется выраженной воли истца об одностороннем отказе от договора субаренды, предусмотренном условиями пунктом 9.1 договора субаренды.

Иных писем (по истечении 90 дней) об отказе истца от исполнения долгосрочного договора субаренды в материалах дела не представлено.

На основании изложенного, судом сделан вывод о том, что договор субаренды прекратил свое действие не в связи с отказом истца от договора субаренды, а в связи с расторжением договора аренды. Инициаторами расторжения договора явились ЗАО "Квазар" и ООО "Биляр СТ".

Следовательно, положения пункта 3.5.3 долгосрочного договора субаренды, предусматривающее удержание арендатором авансового платежа, внесенного субарендатором по условиям предварительного договора субаренды, не подлежат применению в данном спорном правоотношении.

Судом апелляционной инстанции признан также необоснованным довод ответчика о том, что авансовый платеж в размере 893 130 руб. был зачтен в счет оплаты субаренды за первые два месяца в силу пункта 3.5.2 договора, поскольку зачет авансового платежа не подтвержден первичными бухгалтерскими документами.

Кроме того, суд установил, что истец не мог пользоваться по назначению предметом субаренды вследствие неисполнения ответчиком пункта 4.1.7 долгосрочного договора субаренды, согласно которому арендатор обязуется обеспечить круглосуточную подачу сезонного отопления, водоснабжения и электроэнергии. В нарушение условий договора субаренды от 26.07.2010 N 1/3-Д, расторгнутого по инициативе ответчика соглашением от 28.12.2010, арендатор не возвратил ООО "Мускулмаг" (субарендатору) авансовый (обеспечительный) платеж в указанном размере.

Оставляя без изменения решение арбитражного суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что суд первой инстанции ошибочно назвал в решении авансовый платеж в размере 893 130 руб. задатком, однако это не привело к принятию незаконного решения.

Суд апелляционной инстанции квалифицировал данный платеж в размере 893 130 руб. как авансовый денежный платеж, направленный на обеспечение надлежащего исполнения субарендатором своих обязательств по договору субаренды, и исходил из непредставления ответчиком доказательств наличия предусмотренных договором или законом оснований для его удержания.

Кроме этого, истец предъявил требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений с ЗАО "Орбита". Судом удовлетворены требования в размере 2 971 315 руб. 27 коп., в данной части судебные акты не обжалуются.

Доводам ООО "Биляр СТ", содержащимся с кассационной жалобе, судами первой и апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка, для переоценки выводов судов у суда кассационной инстанции оснований не имеется.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.10.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012 по делу N А65-4126/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Р. Нагимуллин

Судьи

В.В. Александров Р.А. Нафикова