Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2012 г. N 11АП-13818/11

г. Самара

31 января 2012 г.

Дело N А65-4126/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 января 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В., с участием:

от заявителя апелляционной жалобы - представитель Жукова Е.А., доверенность от 08.04.2011, от иных лиц, участвующих в деле - не явились, извещены, рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу ООО "Биляр СТ" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.10.2011 года, принятое по делу NА65-4126/2011 (судья Камалиев Р.А.) по иску ООО "Мускулмаг" (ОГРН 10911690021224), г. Казань, к ООО "Биляр СТ" (ОГРН 1071690051113), г. Казань, ЗАО "Орбита" (ОГРН 1041621089894), г. Москва, с привлечением третьих лиц: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (ОГРН 1091690058107), г. Казань, 2. ООО ТРК "Франт", г. Казань, о взыскании задатка и стоимости неотделимых улучшений,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Мускулмаг" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ООО "Биляр СТ" о взыскании убытков в сумме 4014445 руб. 27 коп.

Определением суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ЗАО "Квазар", ООО ТРК "Франт", г. Казань.

29.07.2011 г. истец в порядке предусмотренном ст. 49 АПК РФ изменил предмет иска просил взыскать стоимость неотделимых улучшений в размере 3 121315 руб. 27 коп. и авансовый платеж во исполнение п.3.8 предварительного договора в размере 893 130 руб. Кроме этого, по ходатайству истца, суд привлек к участию в деле в качестве соответчика ЗАО "Квазар", исключив его из числа третьих лиц.

23.08.2011 г.. истец в связи с изменением наименование соответчика ЗАО "Квазар" на ЗАО "Орбита", г. Москва, заявил ходатайство об уточнении наименования соответчика, просит считать его ЗАО "Орбита",г. Москва. Суд принял уточнение наименования соответчика, уточнение исковых требований принято.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.10.2011 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Биляр СТ" в пользу истца взыскана сумма в размере 893 130 руб. и госпошлина по иску в сумме 20862 руб. 60 коп., с ЗАО "Орбита", г. Москва, в пользу истца взыскана стоимость неотделимых улучшений в размере 2 971 315 руб. 27 коп. и госпошлина по иску в сумме 22209 руб. 63 коп.

В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Биляр СТ" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права. По мнению заявителя апелляционной жалобы, авансовый платеж в размере 893130 руб. был зачтен в счет оплаты субаренды за первые два месяца согласно п.3.5.2 долгосрочного договора аренды. Следовательно, судом нарушены нормы материального права, в частности неправомерно применены нормы ст.380 ГК РФ. Кроме этого, заявитель не согласен с выводом суда о том, что договор аренды прекратил свое действие в связи с отказом истца от договора субаренды, поскольку договор аренды расторгнут соглашением от 28.12.2010 г.. между ЗАО "Квазар" и ООО "Биляр СТ".

Представитель ответчика ООО "Биляр СТ" в судебном заседании 24.01.2012 доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ суд рассматривает дело в их отсутствие.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителя ответчика, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 02.04.2011 г. между ответчиком (арендатор) и истцом (субарендатор) заключен предварительный договор N 1/3 о заключении договора субаренды нежилого помещения с Приложением к нему (л.д. 4-23, т.1). Предметом настоящего договора является обязательство сторон в срок, указанный в п. 2.1-п.2.5 договора заключить договор субаренды: долгосрочный договор субаренды на условиях, согласованных в Приложении N 1 к настоящему договору. Объектом договора субаренды является нежилое помещение, указанное в п. 1.1,3.4,3.6 настоящего предварительного договора.

Субарендатор имеет право использовать арендуемое помещение в следующих целях - оказание оздоровительных услуг, розничной торговли спортивно-оздоровительного питания и организации спортивного бара на территории спортивно-оздоровительного центра общей площадью не более 60 кв.м.

Арендатор обязуется передать субарендатору помещение по акту допуска для проведения работ по их перепланировке, ремонту и монтажу оборудования в помещении, указанном в п. 1.3.4,3.6 настоящего предварительного договора в состоянии, оговоренном в п.4.7 настоящего договора, а субарендатор обязуется принять помещение и подписать акт допуска в срок не позднее 15 апреля 2010 г.

Срок официального открытия здания (Торгового центра) для посетителей 01 июля 2010 г., но не позднее 01.08.2010 г.

Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и прекращает свое действие с момента заключения сторонами долгосрочного договора субаренды.

Долгосрочный договор заключается сторонами сроком на 15 лет.

В п.3.8 договора предусмотрено, что в день подписания настоящего предварительного договора субаренды, субарендатор обязуется перечислить на расчетный счет арендатора аванс в размере 893130 руб., в обеспечении исполнения обязательства субарендатора заключить долгосрочный договор субаренды в сроки и в порядке, предусмотренном настоящим договором.

В случае не заключения субарендатором или прекращения долгосрочного договора субаренды субарендатором при отсутствии вины арендатора арендатор не возмещает субарендатору стоимость отделочных работ.

Истец по платежному поручению N 46 от 2.04.2010 г. перечислил ответчику 893 130 руб. авансовый платеж (л.д. 55, т.1)

26.07.2010 г.. ООО "Биляр СТ" (арендатор) и ООО "Мускулмаг" (субарендатор) заключили долгосрочный договор субаренды нежилого помещения N 1/3-Д, согласно которому арендатор передает, а субарендатор принимает в субаренду помещение, указанное в настоящей статье, а субарендатор выплачивает арендатору арендную плату (л.д.56, т.1, л.д. 4, т.4). Помещение расположено на третьем этаже в Торговом Центре "Франт", площадь помещения согласно паспорту технической инвентаризации,выданной Филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" составляет 2121,6 кв.м, обозначенное под номерами N 2-4, N 6, N 7.

Помещение передается арендатором субарендатору в аренду сроком на 15 лет. Указанный срок субаренды исчисляется с даты государственной регистрации настоящего договора.

Авансовый платеж в сумме 893130 руб., внесенный субарендатором по условиям предварительного договора субаренды подлежит зачету в счет оплаты субаренды за два месяца по настоящему долгосрочному договору субаренды с 1 октября 2010 г.

Если субарендатор досрочно расторгает настоящий договор по любой причине, не предусмотренный договором, или договор расторгается по вине субарендатора, при отсутствии вины арендатора авансовые платежи, внесенные, но еще не зачисленных по договору, удерживаются арендатором в полном объеме в качестве штрафа.

Во исполнении условий договора ответчик по Акту приема передачи от 26.07.010 г. передал истцу объект субаренды. Договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке 13.10.2010 г.

Ответчику принадлежит право пользования нежилым помещением на основании договора аренды нежилых помещений N 2/3-Д от 19.07.2010 г., заключенного ЗАО между "Квазар" (арендодатель) и ответчиком (арендатор) (л.д.84, т. 3)

Арендодатель владеет помещением на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 16-АЕ N 569950.

Помещение передается арендодателем арендатору сроком на 20 лет. Срок аренды исчисляется с даты государственной регистрации настоящего договора.

Арендатор вправе в одностороннем порядке без согласования с арендодателем передавать свои права по настоящему договору, сдавать в субаренду третьим лицам нежилые помещения, указанные в статье 1 настоящего договора.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.07.2010 г.

По акту от 19.07.2010 г. ЗАО "Квазар" передало ответчику объект аренды (л.д. 68, т.3)

28.12.2010 г. ОАО "Квазар" (арендодатель) и ООО "Биляр СТ" (арендатор) заключили соглашение о расторжении договора аренды нежилых помещений N 2/3-Д от 19 июля 2010 г.( л.д. 48, т.3, л.д. 3, т.4).

28.12.2010 г. ЗАО "Квазар" обратилось за государственной регистрацией Соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения от 19.07.2010 г, N 2/3-Д.

В связи с этим, 24.01.2011 г. была прекращена аренда в пользу ООО "Биляр СТ" и субаренда в пользу ООО "Мускулмаг".

В связи с вышеизложенными обстоятельствами, и произведенными истцом неотделимыми улучшениями в арендуемом помещении, истец направил в адрес ответчика претензии от 25.10.2010, в которых предлагал решить спорные вопросы, указав, что в случае невыполнения требований ООО "Мускулмаг" будет представлен расчет для возмещения убытков.

Оставление претензий без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Судом установлено, что спорные правоотношения возникли из предварительного договора N 1/3,от 2.04.2010 г. долгосрочного договора субаренды нежилого помещения N 1/3-Д и договора аренды нежилых помещений N 2/3-Д от 19 июля 2010 г.

В силу статьи 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Из материалов дела следует, что в соответствии с соглашением от 28.12.2010 г. между ЗАО "Квазар" (арендодатель) и ООО "Биляр СТ" (арендатор) был досрочно расторгнут договор аренды нежилого помещения от 19.07.2010 г. N 2/3-Д. со сроком действия 20 лет. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

С учетом положений ст.618 ГК РФ право субаренды истца на спорные помещения также прекратилось.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что договор субаренды был прекращен истцом ранее, чем заключено соглашение, не может быть принято по следующим основаниям. Пунктом 9.1 долгосрочного договора субаренды от 26.07.2010 г. предусмотрено, что настоящий договор считается расторгнутым при одностороннем отказе субарендатора от исполнения настоящего договора при условии уведомления арендатора субарендатором за 90 календарных дней до предполагаемой даты расторжении настоящего договора.

Между тем, в заявлении истца о расторжении долгосрочного договора субаренды от 24.11.2010 г. и письме от 07.12.2010 г., речь идет о расторжении договора субаренды с 30.11.2010 г.. Следовательно, не имеется выраженной воли истца об отказе от договора субаренды (л.д. 52,57, т.4), предусмотренного условиями п.9.1 договора субаренды.

Иных писем (по истечении 90 дней) об отказе истца от исполнения долгосрочного договора субаренды в материалы дела не представлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что договор субаренды прекратил свое действие не в связи с отказом истца от договора субаренды, а в связи с расторжением договора аренды. Инициаторами расторжения договора явились ЗАО "Квазар" и ООО "Биляр СТ".

Следовательно, положения п.3.5.3 долгосрочного договора субаренды, предусматривающее удержание арендатором авансового платежа, внесенного субарендатором по условиям предварительного договора субаренды, не подлежат применению в данном спорном правоотношении.

Довод ответчика о том, что авансовый платеж в размере 893130 руб. был зачтен в счет оплаты субаренды за первые два месяца в силу п.3.5.2 договора также не принимается судом, поскольку зачет авансового платежа не подтвержден первичными бухгалтерскими документами.

Кроме этого, из переписки сторон следует, что истец не мог пользоваться по назначению предметом субаренды вследствие не исполнения ответчиком п.4.1.7 долгосрочного договора субаренды, согласно которому арендатор обязуется обеспечить круглосуточную подачу сезонного отопления, водоснабжения и электроэнергии (л.д. 26, 30, 34,.35,40,41,42-46, т.1).

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания суммы авансового платежа, суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение условий договора субаренды от 26.07.2010 N 1/3-Д, расторгнутого по инициативе ответчика соглашением от 28.12.2010 г.., арендатор не возвратил ООО "Мускулмаг" (субарендатору) авансовый (обеспечительный) платеж в указанном размере.

Основываясь на оценке условий п.3.5.2 договора субаренды от 26.07.2010, суд апелляционной инстанции квалифицирует платеж в размере 893130 руб. как авансовый денежный платеж, направленный на обеспечение надлежащего исполнения субарендатором своих обязательств по договору субаренды, и исходит из непредставления ответчиком доказательств наличия предусмотренных договором или законом оснований для его удержания. Суд ошибочно указал в решении авансовый платеж в размере 893130 руб. задатком. Однако это не привело к принятию незаконного решения. Поскольку, по сути, из смысла решения следует, что платеж является авансовым. В связи с этим доводы заявителя апелляционной жалобы в этой части отклоняются судом апелляционной инстанции.

При этом судом установлено, что фактически субарендатор утратил права пользования и владения арендованными по договору помещениями в связи с невозможностью его использования ввиду непригодного использования, а также расторжения договора по инициативе ответчика.

Принимая во внимание, что доказательств зачета суммы авансового платежа в счет оплаты субаренды за первые два месяца ответчик не подтвердил, а также, что в долгосрочном договоре субаренды не предусмотрено иных случае удержания авансового платежа, суд считает требования о взыскании с ответчика суммы авансового платежа правомерным и подлежащим удовлетворению.

Кроме этого, истец предъявил требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений с соответчика. Судом удовлетворены требования в сумме 2971315 руб. 27 коп. В данной части решение суда первой инстанции не обжалуется.

Оценив представленные в материалы доказательства в соответствии со ст.71 АПК РФ, принимая во внимание, что суду представлены доказательства необоснованного удержания суммы аванса, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований в этой части и правомерности их удовлетворения судом первой инстанции.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы заявителя по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.10.2011 года, принятое по делу N А65-4126/2011, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев