Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 мая 2012 г. N Ф06-289/12 по делу N А72-2001/2011

г. Казань

16 мая 2012 г.

Дело N А72-2001/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Баширова Э.Г.,

судей Петрова А.Л., Закировой И.Ш.,

при участии представителей:

заявителя - Пенского Ю.А., директор, протокол общего собрания участников от 31.10.2008 N 3,

третьего лица - Давыдова Н.Ю., доверенность от 11.01.2012 N 21-02,

администрации города Ульяновска - Давыдова Н.Ю., доверенность от 08.02.2012, N 21-01-12,

в отсутствие:

ответчика - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска, г. Ульяновск,

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 21.09.2011 (судья Лубянова О.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2011 (председательствующий судья Марчик Н.Ю., судьи Рогалева Е.М., Холодная С.Т.)

по делу N А72-2001/2011

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Бриг" (ОГРН 1057327016207), г. Ульяновск, к мэрии города Ульяновска, г. Ульяновск, о признании недействительным приложения N 1 к постановлению, с участием третьего лица: Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска, г. Ульяновск,

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Ульяновской области от 31.03.2011 по делу N А72-2001/2011 принято к производству исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Бриг" (далее - ООО "Бриг", общество) об обязании администрации (мэрии) города Ульяновска заключить с истцом договор купли-продажи муниципального имущества - здания столярной мастерской с земельным участком по цене в 1 327 660 руб., в том числе стоимость здания - 1 188 045 руб., стоимость земельного участка - 139 615 руб. Истец также заявил требование о "приведении в соответствие с действующим законодательством приложения N 1 к постановлению Главы администрации города Ульяновска (мэрии) от 15.12.2010 N 6629 в части расчета выкупа земельного участка, определив размер выкупа в сумме 139 615 руб.".

Определением суда первой инстанции от 31.03.2011 требование истца о признании недействительным приложения N 1 к постановлению Главы администрации города Ульяновска (мэрии) от 15.12.2010 N 6628 выделены в отдельное производство.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 21.09.2011 по делу N А72-2001/2011 приложение N 1 к постановлению мэрии города Ульяновска от 15.12.2010 N 6629 "Об утверждении решений об условиях приватизации" признано недействительным. На мэрию города Ульяновска возложены обязанность принятия решения об условиях приватизации здания столярной мастерской общей площадью 297,88 кв. метров с земельным участком площадью 3522 кв. метров, расположенных по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, Московское шоссе, д. 17 "Б", строение 1.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2011 решение суда первой инстанции от 21.09.2011 оставлено без изменения, апелляционная жалоба мэрии города Ульяновска и Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска - без удовлетворения.

В кассационной жалобе мэрия города Ульяновска в лице Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами просит отменить состоявшиеся судебные акты и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявления ООО "Бриг". Считает, что суды неправильно применили при разрешении вопроса об определении цены земельного участка часть 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ), статью 10 Закона Ульяновской области N 059-ЗО "О регулировании земельных отношений в Ульяновской области", поскольку данные нормативные акты регулируют определение цены земельных участков при их приобретении собственниками недвижимости, находящейся на земельном участке. Поскольку ООО "Бриг" не является собственником здания столярной мастерской, а приобретает его путем приватизации, стоимость земельного участка в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации государственного и муниципального имущества) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, то есть участок продается по рыночной цене.

Определением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15.03.2012 производство по кассационной жалобе было приостановлено до принятия Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации судебного акта по делу N ВАС-14556/1, где рассматривался спор о применении правовых норм в аналогичных обстоятельствах.

Определением от 05.04.2012 производство по кассационной жалобе возобновлено.

ООО "Бриг" представило возражения на кассационную жалобу, в которых указывает на заключение между обществом и Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска договора купли-продажи здания столярной мастерской и земельного участка по цене 1 327 657 руб. 72 коп, в том числе цены земельного участка, определенной исходя из 2,5% кадастровой стоимости. Считает, что между сторонами урегулированы все разногласия и спор не имеет смысла.

В судебном заседании представители администрации города Ульяновска заявили о переименовании мэрии города и ее подразделений в администрацию города Ульяновска, представив решение Городской Думы города Ульяновска от 21.12.2011 N 228. Поскольку переименование органа местного самоуправления не является реорганизацией и не требует принятия определения о процессуальном правопреемстве, данное заявление принято судебной коллегией к сведению.

Представители администрации города Ульяновска поддерживают кассационную жалобу по изложенным в ней доводам. Представитель ООО "Бриг" с доводами кассационной жалобы не согласен. Стороны подтвердили факт заключения договора купли-продажи здания столярной мастерской и земельного участка. Представитель ООО "Бриг" считает, что выводы Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 03.04.2012 по делу N ВАС-14556/11 не имеют значения для рассмотрения настоящего спора, так как в рассмотренном Президиумом деле покупатель имел арендные права на земельный участок, а ООО "Бриг" таких прав не имеет.

Проверив законность обжалованных решения и постановления, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обсудив доводы кассационной жалобы, возражения истца и пояснения представителей явившихся в судебное заседания лиц, участвующих в деле, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Оспоренное заявителем приложение N 1 к постановлению мэрии города Ульяновска от 15.12.2010 N 6629 является решением об условиях приватизации муниципального имущества - здания столярной мастерской площадью 297,88 кв. м, и занятого зданием земельного участка площадью 3522 кв. м., принятого в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об отчуждении недвижимого имущества), статьей 14 Закон о приватизации государственного и муниципального имущества. Решением установлена рыночная стоимость отчуждаемой в порядке приватизации недвижимости (здания и земельного участка) в 3 819 546 руб.

Из заявления ООО "Бриг" следует, что им не оспаривается рыночная цена здания, определенная продавцом в 1 188 045 руб. Общество не согласно с определением цены земельного участка в 2 631 501 руб. (по оценочной стоимости), считает, что цена земельного участка должна определяться в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ в соответствии с законодательством Ульяновской области, как субъекта Российской Федерации, в пределах 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 139 615 руб.

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили требования ООО "Бриг", придя к выводу о том, что при определении стоимости земельного участка, подлежащего приватизации одновременно с приватизацией расположенного на нем здания в силу пункта 7 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, необходимо руководствоваться пунктом 1 статьи 2 того же закона, то есть стоимость земельного участка определяется не путем оценки его рыночной стоимости, а в пределах 2,5% кадастровой стоимости.

Данный вывод судебная коллегия, с учетом рассмотренного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 дела N ВАС-14556/11, считает ошибочным.

Согласно пункту 7 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ и статьи 28 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.03.2010 N 14831/09.

Мэрией города Ульяновска принято решение об одновременной приватизации здания столярного цеха с занимаемым им земельным участком. Решение о приватизации и определении цены подлежащего продаже муниципального имущества принято в соответствии с Закон о приватизации государственного и муниципального имущества, Законом об отчуждении недвижимого имущества.

Законом об отчуждении недвижимого имущества, которым регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного Закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Статьей 3 названного Закона предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно разъяснениям, содержащимся в подпункте 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

В соответствии со статьей 3 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества данный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

При этом статей 12 названного Закона предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Закон о приватизации государственного и муниципального имущества, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 11 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания хозяйственного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.08.2009 N Д05-4051 разъяснено, что в случае одновременного отчуждения из государственной собственности земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, реализация такого земельного участка производится по рыночной стоимости, определяемой в соответствии со статьей 3 Закона об отчуждении недвижимого имущества, в случае если земельный участок также был предоставлен в аренду.

Судам следовало учесть, что статья 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, устанавливающая льготную цену выкупа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, применяется только к правоотношениям по отчуждению земельных участков лицам, уже являющимся собственниками строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку ООО "Бриг" одновременно приобретает здание и соответствующий земельный участок, то есть на момент издания оспоренного ненормативного акта не является собственником здания, выкупная цена как здания, так и земельного участка, должна определяться исходя из рыночной стоимости названного имущества. Именно таким образом цена недвижимости и определена в оспоренном приложении N 1 к постановлению мэрии города Ульяновска от 15.12.2010 N 6629 "Об утверждении решений об условиях приватизации". Достоверность величины рыночной стоимости здания и земельного участка, указанной в оспоренном приложении, ООО "Бриг" не оспаривает.

При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты подлежит отмене в силу статье 288 АПК РФ, как принятые с неправильным применением норм материального права, требования ООО "Бриг" удовлетворению не подлежат.

Доводы ООО "Бриг" о том, что в настоящее время здание и земельный участок уже приобретены обществом и зарегистрировано право собственности общества, в связи с чем, как считает обществом, имевшийся спор исчерпан, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией в виду отсутствия процессуальных оснований для прекращения производства по делу.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 21.09.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2011 по делу N А72-2001/2011 отменить, кассационную жалобу удовлетворить.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Бриг" о признании недействительным приложения N 1 к постановлению мэрии города Ульяновска от 15.12.2010 N 6629 "Об утверждении решения об условиях приватизации" отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Э.Г. Баширов

Судьи

А.Л. Петров И.Ш. Закирова