Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 6 июня 2012 г. N Ф06-2672/12 по делу N А55-18361/2011

г. Казань

06 июня 2012 г.

Дело N А55-18361/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Желаевой М.З.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хамзиной Д.З.

при участии в Арбитражном суде Самарской области представителей:

заявителя - общества с ограниченной ответственностью "СервисСтройПроект" - Евтимиади Г.И., доверенность от 30.12.2010,

ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Устинова О.В., доверенность от 28.12.2011 N 12-8133,

третьего лица - Панферовой Т.Н., доверенность от 26.07.2011 N НЮ-46/154,

рассмотрев в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 25.11.2011 (судья Холодкова Ю.Е.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2012 (председательствующий судья Засыпкина Т.С., судьи Кузнецов В.В., Рогалева Е.М.)

по делу N А55-18361/2011

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СервисСтройПроект", г. Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества (ангар), расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, 44, квартал Пригородного лесничества, изложенного в сообщении от 13.07.2011 N 01/121/2011-700, и обязании совершить определенные действия, при участии третьего лица - открытого акционерного общества "Российские железные дороги" в лице филиала Куйбышевской железной дороги,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Самарской области от 25.11.2011 удовлетворены требования общества с ограниченной ответственностью "СервисСтройПроект" (далее - ООО "СервисСтройПроект") с учетом уточнений, принятых судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа от 13.07.2011 N 01/121/2011-700 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - ангар, площадью 450,5 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, 44 квартал Пригородного лесничества, и обязании совершить регистрационные действия.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2012 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит отменить названные судебные акты как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Кассационная коллегия, проверив законность обжалованных судебных актов, правовых оснований для их отмены либо изменения не находит.

Как следует из материалов дела, открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД") в лице филиала "Куйбышевская железная дорога", 06.09.2010 проведены торги в виде аукциона по продаже имущества - нежилого здания ангара, площадью 450,5 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, 44 квартал Пригородного лесничества.

Данное имущество принадлежит ОАО "РЖД" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.03.2004 серии 63-АБ N 117646.

Победителем аукциона признан ООО "СервисСтройПроект". Решение о продаже указанного объекта оформлено распоряжением старшего вице-президента ОАО "РЖД" N 1315р.

По результатам аукциона между ОАО "РЖД" и заявителем заключен договор купли-продажи имущества, находящегося в собственности ОАО "РЖД", от 16.09.2010 N ЦРИ/4/КП/5911/10/000075.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 18.02.2011 по делу N А55-20678/10 в удовлетворении исковых требований о признании недействительными торгов, проведенных 06.09.2010 Куйбышевской железной дорогой - филиалом ОАО "РЖД" в виде аукциона по продаже имущества, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, 44 квартал Пригородного лесничества, и признании недействительным договора купли-продажи отказано.

В указанном решении Арбитражный суд Самарской области сделал вывод о том, что договор купли-продажи от 16.09.2010 является незаключенным по причине отсутствия в нем данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а именно: данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Между ООО "СервисСтройПроект" и ОАО "РЖД" 04.05.2011 заключено дополнительное соглашение к указанному выше договору купли-продажи, в соответствии с которым договор дополнен пунктом 1.3, устанавливающим характеристики земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимого имущества.

Заявитель и ОАО "РЖД" в лице Куйбышевской железной дороги, 26.05.2011 обратились в регистрирующий орган с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества (ангар), расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, 44 квартал Пригородного лесничества.

Сообщением от 13.07.2011 N 01/121/2011-700 регистрирующий орган отказал заявителю в государственной регистрации на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Основанием для отказа в государственной регистрации послужили следующие обстоятельства: представленное заявителями дополнительное соглашение к договору купли-продажи не может быть принято во внимание, так как оно составлено к незаключенному договору, который не может быть изменен дополнительным соглашением; заявителем не представлены документы, подтверждающие балансовую стоимость отчуждаемого имущества, что исключает возможность регистратора определить необходимость одобрения советом директоров или общим собранием акционеров общества.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В силу пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Дополнительное соглашение к указанному договору купли-продажи по своей сути не является соглашением, направленным на изменение условий первоначального договора купли-продажи. Текст представленного на государственную регистрацию дополнительного соглашения содержит лишь указание на то, что земельный участок, необходимый для использования отчуждаемого объекта недвижимости, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 06.07.2009 N 63-00-102/09-270527 имеет площадь 1000 кв. м и кадастровый номер 63:01:0501001:505.

Дополнительным соглашением конкретизированы характеристики земельного участка, на котором расположен продаваемый объект недвижимости и который сам не является предметом договора купли-продажи. Этим соглашением стороны не меняли предмет договора купли-продажи, а устраняли правовые недостатки договора.

Суды пришли к правильному выводу о том, что заявителем на государственную регистрацию были представлены правоустанавливающие документы, по форме и содержанию соответствующие действующему законодательству.

Правомерность и законность продажи указанного выше объекта недвижимого имущества являлась предметом судебного разбирательства, торги признаны законными и обоснованными. До настоящего времени результаты торгов никем не отменены.

Заявителями на государственную регистрацию представлен отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества от 16.04.2010 N 10-27-Н, составленный независимыми оценщиками.

Приложением к указанному отчету является справка о балансовой стоимости объекта недвижимого имущества от 01.05.2009, согласно которой недвижимое имущество имеет балансовую стоимость 21 000 руб., а остаточную стоимость - 0 руб.

В материалы дела представлен бухгалтерский баланс ОАО "РЖД" на момент заключения сделки, согласно которому балансовая стоимость активов составляла более трех триллионов руб.

Суд обоснованно признан незаконным отказ регистрирующего органа по причине непредставления заявителем документов, подтверждающих балансовую стоимость отчуждаемого имущества ОАО "РЖД".

Пунктом 1 статьи 19 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

В нарушение указанной нормы законодательства государственным регистратором не приняты меры по самостоятельному получению необходимых документов.

Регистрирующий орган не обосновал со ссылкой на нормы права обязанность заявителя по предоставлению документов о балансовой стоимости имущества для целей регистрации.

Исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды сделали верный вывод об удовлетворении заявленных исковых требований.

Доводов, влияющих на законность обжалуемых судебных актов и являющихся основанием в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для их отмены либо изменения, из кассационной жалобы не усматривается.

Выводы судов о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 25.11.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2012 по делу N А55-18361/2011 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.З. Желаева

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Карпова