Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2012 г. N 11АП-15160/11

г. Самара

27 января 2012 г.

Дело N А55-18361/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 января 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Засыпкиной Т.С.,

судей Кузнецова В.В., Рогалевой Е.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Евсигнеевой С.В.,

с участием:

от заявителя - Ефтимиади Г.И., доверенность от 13 декабря 2010 г., Кулючкина О.С., доверенность от 18 мая 2011 г.;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Устинов О.В., доверенность от 28 декабря 2011 г. N 12-8133;

от третьего лица - Панферова Т.Н., доверенность от 26 июля 2011 г. N НЮ-46/154,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 25 ноября 2011 г. по делу N А55-18361/2011 (судья Холодкова Ю.Е.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СервисСтройПроект" (ОГРН 1076319006268), г. Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третье лицо - открытое акционерное общество "Российские железные дороги" в лице филиала Куйбышевской железной дороги,

о признании незаконным отказа, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СервисСтройПроект" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением (с учетом уточнений требований, принятых судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - регистрирующий орган) о признании незаконным отказа от 13 июля 2011 г. N 01/121/2011-700 в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества - ангар, площадью 450,5 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, 44 квартал Пригородного лесничества, и обязании совершить регистрационные действия.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25 ноября 2011 г. заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что заявителем на государственную регистрацию были представлены правоустанавливающие документы, по форме и содержанию соответствующие действующему законодательству.

Регистрирующим органом не представлено суду обоснований, в соответствии с которыми на заявителя возлагалась бы обязанность по предоставлению документов о балансовой стоимости имущества для целей регистрации. Также не представлено документов, подтверждающих самостоятельное получение данных документов регистратором.

Не согласившись с выводами суда, регистрирующий орган подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В апелляционной жалобе указывает, что дополнительное соглашение от 04 мая 2011 г. к договору купли-продажи имущества, находящегося в собственности ОАО "РЖД", не могло быть принято во внимание регистрирующим органом в силу того, что данное соглашение составлено к незаключенному договору, который не может быть изменен дополнительным соглашением.

Представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи имущества от 16 сентября 2010 г. не соответствовал требованиям действующего законодательства, поскольку существенное условие договора не согласовано сторонами.

Справка о балансовой стоимости объекта недвижимого имущества от 01 мая 2009 г. не является надлежащим документом, определяющим стоимость спорного объекта недвижимости на момент заключения договора купли-продажи и на момент проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов. Кроме того, невозможно установить полномочия лиц, подписавших данную справку.

В судебном заседании представитель регистрирующего органа доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители заявителя считают решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица - открытого акционерного общества "Российские железные дороги" в лице филиала Куйбышевской железной дороги также считает решение суда законным и обоснованным.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ по делу объявлялся перерыв с 18 января 2012 г. до 14 час. 25 мин. 23 января 2012 г.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ОАО "РЖД", в лице филиала "Куйбышевская железная дорога", 06 сентября 2010 г. проведены торги в виде аукциона по продаже имущества - нежилого здания ангара, площадью 450,5 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, 44 квартал Пригородного лесничества.

Данное имущество принадлежит ОАО "РЖД" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31 марта 2004 г. серии 63-АБ N 117646.

Победителем аукциона признан заявитель. Решение о продаже указанного объекта оформлено распоряжением старшего вице-президента ОАО "РЖД" N 1315р (т. 1 л.д. 102-103).

По результатам аукциона между ОАО "РЖД" и заявителем заключен договор купли-продажи имущества, находящегося в собственности ОАО "РЖД", от 16 сентября 2010 г. N ЦРИ/4/КП/5911/10/000075 (т. 1 л.д. 18-25).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 18 февраля 2011 г. по делу N А55-20678/10 в удовлетворении исковых требований о признании недействительными торгов, проведенных в виде аукциона 06 сентября 2010 г. Куйбышевской железной дорогой - филиалом ОАО "РЖД", по продаже имущества, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, 44 квартал Пригородного лесничества, и признании недействительным договора купли-продажи отказано.

В данном решении Арбитражный суд Самарской области сделал вывод о том, что договор купли-продажи от 16 сентября 2010 г. является незаключенным по причине отсутствия в нем данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а именно: данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

04 мая 2011 г. между заявителем и ОАО "РЖД" заключено дополнительное соглашение к указанному выше договору купли-продажи, в соответствии с которым договор дополнен пунктом 1.3, устанавливающим характеристики земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимого имущества (т. 1 л.д. 26-27).

26 мая 2011 г. заявитель и ОАО "РЖД", в лице Куйбышевской железной дороги, обратились в регистрирующий орган с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права и права собственности на объект недвижимого имущества (ангар), расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, 44 квартал Пригородного лесничества.

Сообщением от 13 июля 2011 г. N 01/121/2011-700 регистрирующий орган отказал заявителю в государственной регистрации на основании абзаца 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон N 122-ФЗ) (т. 1 л.д. 14-17).

Основанием для отказа в государственной регистрации послужили следующие обстоятельства: представленное заявителями дополнительное соглашение к договору купли-продажи не может быть принято во внимание, так как оно составлено к незаключенному договору, который не может быть изменен дополнительным соглашением; заявителем не представлены документы, подтверждающие балансовую стоимость отчуждаемого имущества, что исключает возможность регистратора определить необходимость одобрения советом директоров или общим собранием акционеров общества.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 17 закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 18 закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В силу п. 1 ст. 20 закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как правильно указал суд первой инстанции, дополнительное соглашение к указанному договору купли-продажи по своей сути не является соглашением, направленным на изменение условий первоначального договора купли-продажи.

Текст представленного на государственную регистрацию дополнительного соглашения содержит лишь указание на то, что земельный участок, необходимый для использования отчуждаемого объекта недвижимости, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 06 июля 2009 г. N 63-00-102/09-270527 имеет площадь 1 000 кв.м. и кадастровый номер 63:01:0501001:505.

Таким образом, дополнительным соглашением конкретизированы характеристики земельного участка, на котором расположен продаваемый объект недвижимости и который сам не является предметом договора купли-продажи. Этим соглашением стороны не меняли предмет договора купли-продажи, а устраняли правовые недостатки договора.

Арбитражным апелляционным судом отклоняется довод регистрирующего органа о том, что дополнительное соглашение не может быть подписано к незаключенному договору, поскольку действующее законодательство не содержит таких ограничений.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом данная норма законодательства не ограничивает стороны правом подписывать дополнительные соглашения только к договорам, считающимся заключенными в соответствии с требованиями законодательства.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявителем на государственную регистрацию были представлены правоустанавливающие документы, по форме и содержанию соответствующие действующему законодательству.

Правомерность и законность продажи указанного выше объекта недвижимого имущества являлась предметом судебного разбирательства, торги признаны законными и обоснованными. До настоящего времени результаты торгов никем не отменены.

Судом первой инстанции также обоснованно признан незаконным отказ регистрирующего органа по причине непредставления заявителем документов, подтверждающих балансовую стоимость отчуждаемого имущества.

Как следует из материалов дела, заявителями на государственную регистрацию представлен отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества от 16 апреля 2010 г. N 10-27-Н, составленный независимыми оценщиками (т. 1 л.д. 120-121).

Приложением к указанному отчету является справка о балансовой стоимости объекта недвижимого имущества от 01 мая 2009 г., согласно которой недвижимое имущество имеет балансовую стоимость 21 тыс. руб., а остаточную стоимость - 0 руб.

Кроме того, в материалы дела представлен бухгалтерский баланс ОАО "РЖД" на момент заключения сделки, согласно которому балансовая стоимость активов составляла более трех триллионов руб.

Следовательно, на государственную регистрацию был представлен документ, свидетельствующий о балансовой стоимости отчуждаемого имущества ОАО "РЖД".

Кроме того, пунктом 1 ст. 19 закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

В нарушение указанной нормы законодательства государственным регистратором не приняты меры по самостоятельному получению необходимых документов.

Также судом первой инстанции обоснованно указано на тот факт, что регистрирующий орган не обосновал со ссылкой на нормы права обязанность заявителя по предоставлению документов о балансовой стоимости имущества для целей регистрации.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 25 ноября 2011 г. по делу N А55-18361/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

В.В. Кузнецов Е.М. Рогалева