Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 5 июня 2012 г. N Ф06-3433/12 по делу N А55-13738/2011

г. Казань

05 июня 2012 г.

Дело N А55-13738/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Королевой Н.Н., Александрова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видео-конференц-связи помощником судьи Борисовой В.Е.,

при участии в судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи присутствующего в Арбитражном суде Самарской области представителя:

ответчика - Сивцова В.В. (доверенность от 19.09.2011),

в отсутствие:

истца - не явился, извещен,

третьего лица - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видео-конференц-связи с Арбитражным судом Самарской области кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области

решение Арбитражного суда Самарской области от 03.11.2011 (судья Веремей Л.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи: Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А06-5247/2011

по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области к открытому акционерному обществу "Технопарк" (ИНН 6316077949, ОГРН 1036300563397) о взыскании задолженности по арендной плате и пени, при участии третьего лица - Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Самарский государственный аэрокосмический университет имени академика С.П. Королева (национальный исследовательский университет)" (ИНН 6316000632, ОГРН 1026301168310),

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Технопарк" (далее - ОАО "Технопарк", общество) о взыскании 1 739 275 руб. задолженности по арендной плате за период с января по декабрь 2010 года, 1 525 809 руб. неустойки за просрочку исполнения обязательств.

Исковые требования основаны на положениях статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что на основании заключенного договора аренды обществу были предоставлены нежилые помещения. По условиям договора размер арендной платы может быть изменен Департаментом имущественных отношений Самарской области (ныне министерство) в одностороннем порядке, в случае изменения цен и тарифов, порядка расчета соответствующей платы, письмом от 25.06.2010 N 12/7703 арендатор был уведомлен об изменении арендной платы с 01.01.2010 в связи с изменением рыночной стоимости права аренды, однако ответчик осуществлял в спорный период оплату по прежним ставкам, в результате чего образовалась задолженность.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Самарский государственный аэрокосмический университет имени академика С.П. Королева (национальный исследовательский университет)" (далее - образовательное учреждение).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.11.2011 в иске отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012 решение суда оставлено без изменения.

Судебные инстанции, разрешая спор, исходили из буквального толкования пункта 3.5 договора аренды, предусматривающего основания и порядок изменения арендных ставок, установив, что министерство не направило уведомление по адресу, указанному в договоре, следовательно, истец не вправе требовать взыскание арендной платы по новым ставкам, кроме этого, направляя уведомление 25.06.2010, арендодатель ошибочно считает, что плата в измененном размере должна вноситься с 01.01.2010.

В кассационной жалобе министерства, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением требований действующего законодательства, иск удовлетворить.

Заявитель считает, что судами при исследовании условий договора оставлены без правовой оценки положений пункта 5 постановления Правительства Самарской области от 23.09.2009 N 449 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 23.11.2005 N 131 "Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование имуществом Самарской области", в соответствии с которым в начале финансового года размер платы мог изменяться в зависимости от значения индекса-дефлятора, устанавливаемого органом исполнительной власти. В связи с чем министерство направило уведомления от 21.01.2010 N 12/81 и от 25.06.2010 N 12/7703, следовательно, арендатор обязан вносить арендную плату по измененной (увеличенной) ставке.

В судебном заседании представитель ОАО "Технопарк" возражал против отмены судебных актов, пояснив, что в нарушение условий договора уведомление о применении новых ставок по адресу, указанному в соглашении сторон, не направлялось, кроме этого, арендодателем применена новая методика расчета, которая не была предусмотрена договором.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, выступлении представителя лица, участвующего в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между Департаментом имущественных отношений Самарской области (арендодатель) и ОАО "Технопарк" (арендатор) и образовательным учреждением заключен договор аренды от 25.07.2006 N 4310, по условиям которого во временное владение и пользование арендатора на срок до 11.07.2009 для размещения центра инновации предоставлялись нежилые помещения общей площадью 992,3 кв. метра, расположенные в здании по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 34А.

Согласно пункту 3.5 указанного договора размер арендной платы может быть пересмотрен Департаментом (арендодателем) в одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения порядка расчета арендной платы, назначения использования арендуемых помещений, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору Департаментом, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

В пункте 3.1 договора аренды стороны установили размер арендной платы в сумме 54 240 руб. 61 коп.

Фактическая передача помещений подтверждается актом.

Регистрация права аренды осуществлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации по Самарской области от 17.02.2007 N 63-63-01/287/2006-335 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.09.2011 N 01/037/2011-2345).

Уведомлением от 16.01.2007 N 12-15/21 министерство сообщило, что в связи с увеличением базовой величины строительства произведен перерасчет арендной платы с 01.02.2007, которая составляет 62 278 руб. 24 коп. в месяц.

Вследствие увеличения базовой ставки строительства министерством направлено уведомление от 31.10.2008 N 12-15/1834 об увеличении арендной платы с 01.01.2009 до 100 768 руб. 07 коп.

В письме от 18.03.2009 N 12-15/434 министерство сообщило, что в связи с принятием Правительством Самарской области постановления от 04.03.2009 N 67 "Об установлении ограничения по росту размера платы за пользование имуществом Самарской области" применяются коэффициенты и показатели по состоянию на 01.12.2008, в связи с чем уведомление от 31.10.2008 N 12-15/1834 следует считать утратившим силу с 01.01.2009.

В уведомлении от 21.01.2010 N 12/81 министерство сообщило, что расчет арендной платы будет осуществляться согласно отчету об оценке рыночной стоимости, о новом размере арендной платы будет направлено дополнительное уведомление.

На основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды от 30.08.2010 N 010-10А-24-5, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Институт независимой оценки и аудита", министерство направило уведомление от 25.06.2010 N 12/7703 об установлении новой ставки арендной платы - 313 667 руб. 71 коп., действующей с 01.01.2010 с приложением расчета, согласно которому плата определялась по формуле: Ап=Арас х S х Кс, где Кс - коэффициент социальной значимости, S - площадь арендуемого помещения.

Согласно почтовому уведомлению от 30.09.2010 N 44306828136573 указанное письмо от 25.06.2010 N 12/7703 об увеличении платы направлено арендатору по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 34А.

Впоследствии на обращение ОАО "Технопарк" от 24.11.2010 N 80-03/10 министерство в письме от 08.12.2010 N 12/16317 сообщило, что до утверждения акта приема-передачи имущества, передаваемого в оплату акций ОАО "Технопарк", арендные платежи необходимо вносить в соответствии с уведомлением от 18.03.2009 N 12-15/433, которым признано утратившим силу уведомление от 31.10.2008 N 12-15/1834 о применении ставки 100 768 руб. 07 коп.

По результатам проверки полноты поступления в областной бюджет доходов от сдачи в аренду имущества Счетной палатой Самарской области составлен акт от 10.05.2011 в приложении N 2 указано, что за период с 01.01.2010 по 30.06.2010 ОАО "Технопарк" с учетом формулы расчета обязано было вносить плату из расчета 100 768 руб. 07 коп, за последующий период пользования с 01.07.2010 по 31.12.2010 по новой формуле Ап=Арас х S х Кс в размере 313 667 руб. 69 коп., в связи с чем бюджетом недополучено 1 739 275 руб. 68 коп.

Данные обстоятельства и послужили основанием для обращения министерства с настоящим иском в арбитражный суд.

Содержащиеся в судебных актах выводы материалам дела, действующему законодательству и существующей судебно-арбитражной практике.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

При заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы по определенной формуле: Ап=Сб/100 х Кпр х S, где учитывалось соотношение базовой величины стоимости строительства (Сб), коэффициент престижности (Кпр) и площадь помещений (S), в соответствии с Методикой расчета размера арендной платы, утвержденной Правительством Самарской области от 23.11.2005 N 131.

Учитывая, что в договоре стороны согласовали методику определения размера арендной платы за нежилые помещения по определенной формуле, данная методика после согласования стала условием договора аренды о размере арендной платы.

Порядок внесения изменений в договор в одностороннем порядке или путем подписания двухстороннего дополнительного соглашения к договору в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации зависит от условий действующего между сторонами договора аренды.

Из пункта 3.5 договора аренды следует, что департамент вправе в одностороннем порядке пересмотреть размер платы при изменении цен и тарифов, изменения порядка расчета (методики), назначения использования помещений и вида деятельности арендатора.

Однако в том же пункте договора указано, что исполнение платежей осуществляется на основании уведомления арендодателя, которое направляется заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Стороны согласовали условие об одностороннем изменении размера платы только в случае, если актом уполномоченного органа будут изменены цены (тарифы), методика исчисления либо базовые ставки при наличии уведомления арендодателя, направленного по согласованному адресу.

В целях соблюдения условий договора аренды в связи с увеличением базовой величины стоимости строительства (Сб) министерство направило уведомление от 16.01.2007 N 12-15/21 об увеличении размера арендной платы с 01.02.2007 до 62 278 руб. 24 коп., впоследствии уведомлением от 31.10.2008 N 12-15/1834 о применении с 01.01.2009 новой ставки арендной платы в размере 100 768 руб. 07 коп.

В условиях действия в 2009 году моратория по ограничению на рост арендной платы был произведен перерасчет платы в сторону уменьшения, в связи с чем министерство письменно уведомило арендатора о том, что уведомление от 31.10.2008 N 12-15/1834 об увеличении платы с 01.01.2009 до 100 768 руб. следует считать утратившим силу.

Впоследствии постановлением Правительства Самарской области от 23.09.2009 N 449 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 23.11.2005 N 131 "Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование имуществом Самарской области" внесены изменения в методику исчисления арендной платы, где арендная плата исчислялась по новой формуле: Ап=Арас х S хКс, где Кс - является коэффициентом социальной значимости.

Изменение методики определения размера арендной платы, которая уже согласована ее сторонами и стала условием договора, само по себе не может повлечь автоматического пересмотра расчета, такое изменение возможно в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11.

Системный анализ условий заключенного договора предусматривает возможность одностороннего изменения платы, в том числе и при изменении порядка расчета (пункт 3.5 договора аренды), при этом новый размер устанавливается с момента получения арендатором соответствующего уведомления.

Таким образом, министерство вправе требовать взыскание арендной платы по новым ставкам при наличии согласования одностороннего изменения цены в случае изменения тарифов и порядка расчетов при наличии доказательств уведомления арендодателя.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 N 7121/11.

Оценивая действия министерства, с которыми связаны последствия внесения условий в договор аренды и соблюдение арендодателем пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Из имеющихся в материалах дела доказательств следует, что уведомление от 18.03.2009 N 12-15/434 министерство отменило с 01.01.2009 уведомлением от 31.10.2008 N 12-15-/1834 об увеличении платы с 01.01.2009 до 100 768 руб. 07 коп., следовательно, при расчетах стороны обязаны руководствоваться ставками 62 278 руб. 24 коп., измененными министерством на основании уведомления от 16.01.2007 N 12-15/21, указанные цены подлежат применению до внесения соответствующих изменений в договор в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, требования министерства о довзыскании арендной платы за период с 01.01.2010 по 30.06.2010 по ставке 100 768 руб. 07 коп. удовлетворению не подлежали.

Уведомление 25.06.2010 N 12/7703 об установлении с 01.01.2010 ставки арендной платы до 313 667 руб. 71 коп. также не может служить доказательством внесения изменений в договор аренды в части условий о размере платы за пользование имуществом.

Пункт 3.5 договора аренды от 25.07.2006 не предусматривает возможность изменения годовой арендной платы в случае увеличения рыночной стоимости права аренды, определяемой на основании отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком, следовательно, составленный на его основе расчет платы не влечет автоматического изменения платы.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 N 7121/11.

Указанное уведомление датировано 25.06.2010 и направлено арендатору лишь 30.09.2010, о чем свидетельствует отметка на почтовом отправлении.

Однако министерство, направляя 30.09.2010 уведомление об изменении платы и ссылаясь на отчет независимого оценщика от 30.08.2010 N 010-10А-24-5, указывало на увеличении цены до 313 667 руб. 71 коп. с 01.01.2010, придавая таким изменениям обратную силу.

По смыслу пункта 3.5 договора аренды уведомления должны направляться по адресу ОАО "Технопарк", указанному в договоре: г. Самара, ул. Гая, д. 43, офис 37, новый размер устанавливается с момента получения уведомления, но не позднее 5 дней с даты отправки заказным письмом.

Согласно представленному почтовому уведомлению от 30.09.2010 уведомление от 25.06.2010 N 12/7703 направленно по другому адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 34А.

В отзыве на иск ОАО "Технопарк" указывает, что указанное уведомление получено не было.

Следует отметить, что в соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Самарской области от 23.09.2009 N 449, которым изменена Методика расчета платы, указанный нормативный акт распространяется на отношения по передаче в аренду имущества Самарской области, возникшие с 01.01.2010.

Учитывая данные обстоятельства, впоследствии министерство направило письмо от 08.12.2010 N 12/16317, в котором сообщило арендатору, что арендные платежи за период с 01.10.2010 по 01.01.2011 следует проводить согласно уведомлению от 18.03.2009 N 12-15/434, которым отменено уведомление от 31.10.2008 N 12-15/1834 об увеличении платы до 100 768 руб. 07 коп., соответственно расчеты должны осуществляться по ставкам 62 278 руб. 24 коп., которые были установлены после получения обществом уведомления от 16.01.2007 N 12-15/21.

Следовательно, не учитывая данных обстоятельств, министерство ошибочно предъявило требования о взыскании с 01.07.2010 платы по ставке 313 667 руб. 69 коп., которая не была установлена договором.

В спорный период с 01.01.2010 по 31.12.2010 общество оплатило 747 338 руб. 88 коп., исчисляя плату, исходя из ставки 62 278 руб. 24 коп., что сторонами не оспаривается.

С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды двух инстанций, руководствуясь статьями 450, 451, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что в спорный период изменения в договор аренды в установленном порядке не вносились, оснований для взыскания платежей по новым ставкам не имеется.

Иные доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств спора, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 03.11.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2012 по делу N А55-13738/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

Н.Н. Королева В.В. Александров