Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21 июня 2012 г. N Ф06-4712/12 по делу N А55-18377/2011

г. Казань

21 июня 2012 г.

Дело N А55-18377/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Желаевой М.З., Ананьева Р.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 23.01.2012 (судья Пономарева О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2012 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-18377/2011

по исковому заявлению Министерства строительства Самарской области, г. Самара, к закрытому акционерному обществу "Электрон-авто", г. Самара (ОГРН 1026301696266) о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Самарской области от 23.01.2012 оставлены без удовлетворения исковые требования Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - Министерство строительства и ЖКХ Самарской области, Министерство) к закрытому акционерному обществу "Электрон-Авто" (далее - ЗАО "Электрон-Авто") о взыскании задолженности в сумме 3 087 848 руб. 53 коп., пени в сумме 5 167 163 руб. 45 коп.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2012 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Министерство строительства и ЖКХ Самарской области просит отменить названные судебные акты как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт, которым требования Министерства удовлетворить в полном объеме.

Кассационная коллегия, проверив законность обжалованных судебных актов, находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению имуществом города Самары (далее - Комитет) (арендодатель) и ЗАО "Электрон-Авто" (арендатор) 24.03.2005 заключен договор аренды земельного участка N 020372з, согласно которому Комитетом на основании постановления главы города Самары от 29.11.2004 N 4538 предоставлен ЗАО "Электрон-Авто" в арендное пользование земельный участок кадастровый номер 63:01:01 12 002:0002 площадью 3442,6 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Тухачевского, для строительства многоэтажного паркинга с гаражами, станции технического обслуживания автомобилей, офисных помещений, магазина и автомобильной мойки замкнутого цикла.

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды от 24.03.2005N 020372з, передан ответчику по акту приема-передачи от 24.03.2005.

Согласно пункту 3.1 договора его условия применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 29.11.2004.

Пунктом 3.2 договора установлено, что срок действия договора истекает 28.11.2009.

Договор 06.05.2005 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 5.1 Закона Самарской области от 30.05.2006 N 45-ГД "О земле" в редакции Закона Самарской области правительство Самарской области или уполномоченный им исполнительный орган государственной власти Самарской области осуществляет распоряжение расположенными в городском округе Самара земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства, а также занимаемыми объектами незавершенного строительства, за исключением полномочий по распоряжению земельными участками для строительства объектов, заказчиком по которым выступает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, с 01.07.2006 возложены на Министерство строительства и ЖКХ Самарской области.

Таким образом, с 01.07.2006 полномочия арендодателя по договору аренды земельного участка от 24.03.2005 N 020372з перешли к Министерству строительства и ЖКХ Самарской области

Срок действия договора истек. Вместе с этим в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 4.2 договора ответчик обязался вносить арендную плату в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы, приложенным к договору.

Расчет арендной платы (приложение 3 к договору) произведен в соответствии с Методикой определения базового размера арендной платы за земельные участки в городе Самаре, утвержденной постановлением главы города Самары от 26.11.2003 N 1343.

Согласно приложенному к договору расчету арендная плата за земельный участок рассчитывается по формуле: А = S х Ам х К94 х К95 х К96 х К97 х К99 х К2000 х К2002 х К2003 х К2004 х К2005 : 1000 х Ка х Кв, где А - базовый размер арендной платы в год, S - площадь земельного участка, Ам - базовая ставка земельного налога за 1 кв. м в год по зоне градостроительной ценности (постановление главы администрации города Самары от 01.03.1994 N 324), К94 = 50 - коэффициент 1994 года (постановление главы администрации города Самары от 11.11.1994 N1602), К95 = 2 - коэффициент 1995 года (Федеральный закон от 31.03.1995 "О Федеральном бюджете на 1995 год"), К96 = 1,5 - коэффициент 1996 года (постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.1996 N378), К97 = 2 - коэффициент 1997 года (Федеральный закон от 26.02.1997 "О Федеральном бюджете на 1997 год"), К99 = 2 - коэффициент 1999 года (Федеральный закон от 22.02.1999 "О Федеральном бюджете на 1999 год"), К2000 = 1,2 - коэффициент 2000 года (Федеральный закон от 05.01.2000 "О Федеральном бюджете на 2000 год"), К2002 = 2 - коэффициент 2002 года (Федеральный закон от 14.12.2001 N 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога"), К2003 = 1,8 - коэффициент 2003 года (Федеральный закон от 24.07.2002 N 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации"), К2004 = 1,1 - коэффициент 2004 года (Федеральный закон от 07.07.2003 N 117-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации"), К2005 = 1,1 - коэффициент 2005 года (Федеральный закон от 29.11.2004 N 141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации"), 1000 - величина деноминации 1998 года, Ка - коэффициент категории арендатора (приложение N 1), Кв - коэффициент вида использования земельного участка (приложение N 2).

Арендная плата согласно расчету, приложенному к договору, составляет 5938 руб. 40 коп. в месяц.

Согласно пункту 4.3 договора арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.

Истец обратился с требованием о взыскании с ответчика арендной платы за период с 01.01.2009 по 28.11.2009 в сумме 3 087 848 руб. 53 коп., в связи с чем на основании пункта 7.2 договора начислены пени в сумме 5 167 163 руб. 45 коп. за период с 01.01.2009 по 28.11.2009.

Расчет долга по арендной плате за 2009 год произведен истцом согласно Методике определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, предоставляемые для строительства, утвержденной постановлением правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59 по формуле А = Скад х Ки х Ка х Кв х Кс, где А - размер арендной платы за 1 кв. м земельного участка в год, Скад - удельный показатель кадастровой стоимости арендованного земельного участка, Ки - коэффициент инфляции, Ка - коэффициент арендатора, Кв - коэффициент, учитывающий вид возводимых объектов на земельном участке, Кс - коэффициент сроков строительства.

Суды пришли к выводу, что при расчете заявленного к взысканию долга по арендной плате истцом применена иная методика определения размера арендной платы, чем согласованная сторонами при заключении договора аренды земельного участка.

По мнению суда арендная плата должна определяться по формуле, указанной в расчете арендной платы, приложенной к договору аренды земельного участка от 24.03.2005 N 020373з, с учетом того, что сторонами не заключалось соглашение об изменении методики расчета арендной платы по названному договору.

Суд указал, что арендная плата с января по ноябрь 2009 года составляет 5938 руб. 40 коп. в месяц, а всего за спорный период - 65 322,24 руб.

Ответчиком по договору аренды земельного участка от 24.03.2005 N 020372з за период с 01.07.2006 по ноябрь 2009 уплачено 2 107 452 руб. 94 коп.

На основании данного расчета суд установил, что у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате и отказал в удовлетворении требований истца.

Пунктом 2 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственникам земельного участка в соответствии с представленными полномочиями не является с его стороны нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, при расчете арендной платы следует исходить из условий договора, но с учетом повышения базовых ставок действующих в период действия договора.

Суды надлежащим образом не проверили расчет иска на соответствие его пункту 4.3 договора, не установили, какие изменения базовых ставок арендной платы, или земельного налога, коэффициентов к базовой ставке произошли за спорный период на основании обязательных для сторон нормативных актов, были ли они учтены истцом при расчете задолженности за заявленный по иску период.

Поскольку условия договора предусматривают изменение размера арендной платы в случае изменения ставок земельного налога или в связи с изменением базовых ставок, суду следовало установить, какие нормативные акты, принятые за спорный период, являются обязательными для обеих сторон договора

Обжалованный в кассационную инстанцию судебный акт принят без анализа и оценки действующих в спорный период базовых ставок арендной платы, и ставок земельного налога, без правовой оценки всех условий договора аренды земельного участка.

При новом рассмотрении суду следует оценить условия договора, порядок расчета, который положен в основу определения размера арендной платы и с учетом позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11 принять обоснованное и законное решение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 23.01.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2012 по делу N А55-18377/2011 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

М.З. Желаева Р.В. Ананьев