Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26 июня 2012 г. N Ф06-4219/12 по делу N А06-2669/2011

г. Казань

26 июня 2012 г.

Дело N А06-2669/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Королевой Н.Н., Гарифуллиной К.Р.,

при участии:

третьего лица - Дубовской З.П.,

в отсутствие:

истца - извещен, не явился,

ответчиков - извещены, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани, г. Астрахань,

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2011 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи: Антонова О.И., Тимаев Ф.И.)

по делу N А06-2669/2011

по исковому заявлению Первого заместителя прокурора Астраханской области, г. Астрахань, к Управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани, г. Астрахань (ИНН 3015000383), индивидуальному предпринимателю Соловьеву Ильязу Халиловичу, г. Астрахань (ОГРНИП 305301702000036), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, г. Астрахань (ИНН 7710349494), при участии третьего лица: Дубовской Зинаиды Петровны, г. Астрахань, о признании договора купли-продажи нежилого помещения от 29.12.2009 N 92/ПП недействительным, применении последствий ее недействительности, признании недействительным зарегистрированного права,

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Астраханской области (далее - прокурор) обратился с иском в Арбитражный суд Астраханской области о признании недействительным договора купли-продажи от 29.12.2009 N 92/ПП, заключенного между Управлением муниципального имущества администрации г. Астрахани (далее - Управление) и предпринимателем Соловьевым И.Х., применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании недействительным зарегистрированного права собственности на нежилое помещение общей площадью 71,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Б.Хмельницкого, 16, литер А.

Исковые требования основаны на положениях статей 168, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и обусловлены тем, что Управление не вправе было распоряжаться имуществом, которое принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Дубовская З.П.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 01.11.2011 иск удовлетворен, договор от 29.12.2009 N 92/ПП признан недействительным, применены последствия недействительности ничтожной сделки, признано недействительным зарегистрированное 17.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области право собственности на нежилое помещение общей площадью 71,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Б.Хмельницкого, 16, литер А за предпринимателем Соловьевым И.Х.

Судебная инстанция исходила из того, что с 21.05.1992, момента приватизации первого помещения в жилом доме, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Б.Хмельницкого, 16, нежилые помещения, предназначенные для хранения дров, в которых также расположены системы инженерных коммуникаций, относятся к общему имуществу, при этом право общей долевой собственности принадлежит собственникам помещений в силу закона, до указанной даты подвальные помещения не были учтены (сформированы) для самостоятельного использования и фактически использовались жильцами в качестве общего имущества, следовательно, Управление не вправе было отчуждать спорные помещения предпринимателю, кроме этого, недействительность договора купли-продажи влечет недействительность зарегистрированного за покупателем право собственности.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2012 решение суда первой инстанции в части обязания Соловьева И.Х. возвратить Управлению нежилое помещение общей площадью 71,8 кв. м и признании недействительным зарегистрированного права собственности отменено. Применены последствия недействительности сделки, суд обязал предпринимателя Соловьева И.Х. освободить нежилое помещение, в части признания недействительным зарегистрированного права собственности отказано. В остальной части судебное решение оставлено без изменения.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции относительно недействительности договора купли-продажи нежилых помещений, принадлежащих собственникам квартир на праве общей долевой собственности, поскольку указанные объекты находились во владении жильцов с 1992 года, вместе с тем сделан вывод, что с учетом специфики отношений в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предприниматель обязан освободить помещение, поскольку их возврат продавцу (Управлению) может нарушить права собственников квартир в многоквартирном доме, при этом оспаривание зарегистрированного права не может признаваться в качестве самостоятельного способа защиты, в иске в указанной части отказано.

В кассационной жалобе Управления, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм законодательства.

Заявитель считает, что спорные помещения до создания товарищества использовались для нужд жилищно-эксплуатационного управления, с 2002 года часть спорного объекта (подвальных помещений) предоставлена в аренду, инженерное оборудование необходимое для эксплуатации дома находится в другом помещении, кроме этого, суд апелляционной инстанции неправильно применил положения статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильно применены нормы о сроках исковой давности.

В отзыве Дубовской З.П. предлагается оставить судебные акты без изменения как соответствующие законодательству с указанием на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09.

Представитель Дубовская З.П. в судебном заседании пояснила, что собственниками квартир являются ветераны Великой отечественной войны, с 1959 года спорные помещения находились во владении у жильцов указанного 27-квартирного жилого дома, пользование нежилыми помещениями по назначению (хранение имущества) осуществлялось собственниками и после 1992 года, даты приватизации первой квартиры.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, отзыве на нее и выступлениях представителя лица, участвующего в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что постановление суда апелляционной инстанции в части применения последствий недействительности сделки и обязании Соловьева И.Х. освободить нежилое помещение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, решением Исполнительного комитета Астраханского городского Совета депутатов трудящихся от 07.09.1959 N 748/в введен в эксплуатацию 3-этажный 27-квартирный жилой дом с подвалом, расположенным по адресу: г. Астрахань, ул. Б.Хмельницкого, 16.

На основании решения Астраханского городского Совета народных депутатов от 11.06.1992 N 102 "Об утверждении перечня объектов народного образования, культуры, здравоохранения, спорта и коммунального хозяйства, передаваемых в муниципальную собственность города Астрахани" и решения малого Совета Астраханского областного Совета народных депутатов от 11.08.1993 N 150 "О передаче объектов в муниципальную собственность г. Астрахани" собственником жилого фонда, в том числе 27-квартирного жилого дома, является муниципальное образование (выписка из реестра муниципального имущества от 27.09.2007).

В развитие постановления администрации Советского района от 19.06.1992 N 982 "О передаче в собственность (приватизации) квартиры N 6, расположенной в доме N 16 по ул. Б.Хмельницкого" между гражданином Шелохвостовым В.Н. и администрацией заключен соответствующий договор купли-продажи от 27.06.1992.

Согласно реестру собственников по состоянию на 01.04.2005 жилые квартиры приватизированы и являются собственностью граждан.

По результатам произведенной первичной инвентаризации жилого дома органами БТИ выдан технический паспорт от 06.02.1960, из которого следует, что в здании имеется одно подвальное помещение площадью 463,9 кв. м, в котором расположены центральное отопление, водопровод, электроосвещение, а также сараи в количестве расположенных в доме квартир, которые использовались жильцами для хранения имущества.

На основании договора аренды от 31.05.2002 N 8621, заключенного между Управлением и предпринимателем Кравченко В.В., нежилые помещения общей площадью 76,4 кв. м были предоставлены арендатору во временное пользование и владение.

По соглашению сторон от 31.05.2002 N 8621 права и обязанности арендатора перешли к Соловьеву И.Х.

В соответствии с договором купли-продажи от 29.12.2009 N 92/ПП, заключенного между Комитетом имущественных отношений г. Астрахани и предпринимателем Соловьевым И.Х. (покупатель) на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в собственность покупателя передавалось нежилое помещение общей площадью 71,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Б.Хмельницкого, 16, литер А, помещение 004.

Право собственности покупателя на помещение зарегистрировано 17.11.2010, что подтверждается свидетельством 30-АА N 528131.

Прокуратура Астраханской области по результатам проверки обращений граждан обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Содержащиеся в судебных актах выводы о недействительности договора купли-продажи помещений, которые относятся к общему имуществу домовладельцев, соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей судебно-арбитражной практике.

Согласно пункту 1 приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов, отнесены к муниципальной собственности.

Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации также определяли наличие у домовладельцев возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав.

Исходя из позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09 правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме, поскольку с указанного момента объект утрачивает статус находящегося исключительно в муниципальной собственности. В тех случаях если на момент приватизации квартиры подвальные помещения жилого дома были сформированы (учтены) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества, то право общей долевой собственности на эти помещения не возникло.

Из анализа имеющихся в материалах дела документов следует, что с 1959 года в жилом доме имелось одно подвальное помещение общей площадью 463,9 кв. м, в котором располагались сараи (в количестве существующих квартир) для хранения дров, в указанном нежилом помещении расположены и системы коммуникации, в том числе, газопровод, данный факт подтверждается технической документацией, а также письменными пояснениями по делу федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация" (далее - ФГУП "Ростехинвентаризация").

Указанное нежилое помещение подвала находится и фактически использовалось домовладельцами с 1959 года, с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, а также после приватизации нежилых квартир N 3-26, что не оспаривается Управлением и подтверждено документально, следовательно, домовладельцы имели юридический титул на обладание вещью.

Однако по данным ФГУП "Ростехинвентаризация" по состоянию на 2006 год следует, что нежилое помещение подвала общей площадью 463,9 кв. м было разделено на помещение N 1 площадью 216,9 кв. м, N 2 - 10,9 кв. м, помещение N 3 - 145,3 кв. м, помещение N 4 - 71,8 кв. м.

Таким образом, суды двух инстанций обоснованно исходили из того, что в период с 1959 года до 2002 года спорное подвальное помещение использовалось домовладельцами в качестве общего имущества, при этом единое нежилое помещение подвала общей площадью 463,9 кв. м не было сформировано (учтено) муниципальным образованием, кроме этого, спорная часть помещения (71,8 кв. м) образована в результате реконструкции подвальной части здания только после 2002 года.

Установив, что спорные помещения являются общей собственностью собственников помещений жилого дома, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Б.Хмельницкого, 16, и Управление распорядилось ими незаконно, спорная сделка противоречит статьям 264, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет ее недействительность (ничтожность).

Следует отметить, что сам факт заключения Управлением договора аренды от 31.05.2002 N 8627 с предпринимателем Кравченко В.В., а впоследствии с предпринимателем Соловьевым И.Х. (соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора от 31.05.2002 N 8627) не исключает уже возникшего в силу закона в 1992 году права общей долевой собственности домовладельцев, владеющих спорным объектом (нежилым помещением), который использовался для хранения имущества.

При проведении первичной инвентаризации в 1960 году, а также при повторной инвентаризации здания в 2002 году, помещение, являющееся предметом оспариваемого договора, не существовало и не выделялось.

Законодатель, устанавливая в силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации последствия недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделке, преследовал цель вернуть стороны в первоначальное положение.

По смыслу указанной нормы для возврата полученного по недействительной сделке не подлежат исследованию основания возникновения прав сторон на переданное по сделке имущество, стороны должны доказать только факт передачи имущества во исполнение недействительного договора.

Данная позиция отражена в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения".

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции без учета правильного толкования правил пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации отменил решение суда первой инстанции и обязал покупателя освободить спорные помещения без указания их возврата участнику недействительной сделки.

В пункте 34 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), в частности если в резолютивной части судебного акта решен вопрос, в том числе, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При разрешении споров о правах следует учитывать, что только в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права либо истребования имущества, оспаривание права может осуществляться путем предъявление иска о признании права или обременения отсутствующим.

Таким образом, учитывая, что применение последствий недействительности договора купли-продажи от 29.12.2009 N 92/ПП является основанием для внесения записи в ЕГРП относительно прав покупателя спорного недвижимого имущества, требования прокуратуры о признании недействительным зарегистрированного права собственности удовлетворению не подлежит, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами местного самоуправления.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" (пункт 17) указал, что в случае применения последствий недействительности сделки по делам, указанным в абзаце 2 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, взыскателями являются участники такой сделки.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

С учетом статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" договоры на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства являются сделками приватизации.

Следовательно, прокуратура вправе оспаривать договоры по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Астрахани от 29.11.2007 по делу N 33-316/08 в удовлетворении иска собственников жилых квартир о признании недействительным договора аренды подвального помещения, истребовании имущества из чужого незаконного владения, а также признании недействительным решения Астраханского городского Совета от 11.06.1992 N 102 отказано.

Разрешая спор, судом общей юрисдикции было установлено, что цокольный этаж не определен как технический, с 2002 года Комитет предоставлял части спорных помещений в аренду третьим лицам, право на распоряжение имуществом муниципального образования подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества от 27.09.2007 N 22879.

Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Положения указанной нормы освобождают от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключают их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.

Однако при рассмотрении спора о ничтожности договора арбитражный суд обязан оценивать сделку, руководствуясь всей совокупностью применяемых к ней норм закона и иных правовых актов.

Разрешая спор, судом общей юрисдикции не были установлены обстоятельства, касающиеся режима подвальных помещений на дату ввода жилого дома в эксплуатацию (1959 год), а также правового положения спорного имущества на момент приватизации первой квартиры с учетом фактического использования объекта домовладельцами, в том числе не определялся и титул на обладание спорной вещью.

С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды двух инстанций, руководствуясь статьями 168, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, установив, что договор купли-продажи имущества, принадлежащего домовладельцам (гражданам) на праве общей долевой собственности, противоречит действующему законодательству, удовлетворили иск.

Доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны спора, а связаны с оспариванием доказательственной стороны данного спора.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2011 в части применения последствий недействительности договора купли-продажи от 29.12.2009 N 92/ПП и обязании индивидуального предпринимателя Соловьева И.Х. освободить нежилое помещение 004, общей площадью 71,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Б. Хмельницкого, 16, литера "А" по делу N А06-2669/2011 отменить, в указанной части оставить в силе решение Арбитражного суда Астраханской области от 01.11.2011.

В остальной части постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

Н.Н. Королева К.Р. Гарифуллина