Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17 июля 2012 г. N Ф06-4899/12 по делу N А55-27408/2010

г. Казань

17 июля 2012 г.

Дело N А55-27408/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Баширова Э.Г.,

судей Закировой И.Ш., Петрова А.Л.,

при участии представителей:

заявителя - Юрченко З.Б. (паспорт), Николаевой М.Н. (доверенность от 26.03.2012), Хоменко И. (доверенность от 20.06.2012)

2-го третьего лица - Лесничевой С.А. (доверенность от 13.01.2012 N 10),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Юрченко Зои Борисовны и главы городского округа Чапаевск

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 (председательствующий судья Филиппова Е.Г., судьи Кувшинов В.Е., Попова Е.Г.)

по делу N А55-27408/2010

по заявлению индивидуального предпринимателя Юрченко Зои Борисовны (ИНН 633510759935, ОГРН 306633001900041) к главе городского округа Чапаевск о признании незаконным решения от 04.10.2010, при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, администрации городского округа Чапаевск Самарской области, Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Чапаевск,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Самарской области обратилась индивидуальный предприниматель Юрченко Зоя Борисовна (далее - ИП Юрченко З.Б., заявитель) с заявлением, с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным решения главы городского округа Чапаевск от 04.10.2010 об отказе в преимущественном праве на выкуп арендуемого Юрченко З.Б. объекта, расположенного по адресу: Самарская область, г. Чапаевск, ул. Ленина, д. 109, обязании главы городского округа Чапаевск совершить следующие действия: заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого объекта - помещение площадью 32,9 м2 и помещение площадью 2,7 м2, расположенного по адресу: Самарская область, г. Чапаевск, ул. Ленина, д. 109, в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты вынесения решения по настоящему делу; принять решение об условиях приватизации арендуемого объекта - помещения площадью 32,9 м2 и помещения площадью 2,7 м2, расположенного по адресу: Самарская область, г. Чапаевск, ул. Ленина, д. 109, в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить ИП Юрченко З.Б. проект договора купли-продажи арендуемого объекта - помещения площадью 32,9 м2 и помещения площадью 2,7 м2, расположенного по адресу: Самарская область, г. Чапаевск, ул. Ленина, д. 109, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации вышеуказанного арендуемого объекта.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.11.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 решение суда первой инстанции отменено. Заявление ИП Юрченко З.Б. удовлетворено частично. Признано незаконным решение главы городского округа Чапаевск от 04.10.2010 об отказе в преимущественном праве на выкуп арендуемого Юрченко З.Б. объекта, расположенного по адресу: Самарская область, г. Чапаевск, ул. Ленина, д. 109. Суд обязал главу городского округа Чапаевск устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Юрченко З.Б. в остальной части заявленные требования оставлены без удовлетворения.

В кассационных жалобах ИП Юрченко З.Б. и глава городского округа Чапаевск просят отменить принятый по делу судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Судебная коллегия кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм права, установила следующее.

Между муниципальным образованием городской округ Чапаевск Самарской области (арендодатель) и ИП Юрченко З.Б. (арендатор) заключен договор аренды от 15.05.2006 N 78-06 веранды общей площадью 37,3 м2 по адресу: Самарская область, г. Чапаевск, ул. Ленина, д. 109. Данный договор заключен на срок с 15.05.2006 по 31.12.2011 и прошел государственную регистрацию в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

ИП Юрченко З.Б. обратилась к главе городского округа Чапаевск с заявлением о реализации своего преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

Отказывая предпринимателю в преимущественном праве на выкуп, ответчик сослался на нарушение условий заключенного договора аренды -произведена самовольная перестройка, а именно: были возведены наружные кирпичные стены и внутренняя перегородка, что повлекло за собой возникновение новых объектов недвижимого имущества: помещение площадью 32,9 м2 и помещение площадью 2.7 м2.

Кроме того, ответчик сослался на невозможность заключения договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения.

Не согласившись с отказом главы городского округа Чапаевск, ИП Юрченко З.Б. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований судом первой инстанции послужило отсутствие доказательство того, что заявитель самостоятельно пытался поставить на кадастровый учет арендуемый объект, помещение площадью 32,9 м2 и помещение площадью 2,7 м2 Другим основанием для отказа явилось то, что предприниматель обращался к главе городского округа Чапаевск о предоставлении в собственность по договору N 78-06 на аренду недвижимого имущества от 15 мая 2006 года, общей площадью 37,3 м2, а не помещения площадью 32,9 м2 и помещения площадью 2,7 м2.

Суд апелляционной инстанции признал выводы суда первой инстанции ошибочными и отменил ранее принятый судебный акт.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает выводы суда апелляционной инстанции соответствующими установленным судом фактическим обстоятельствам дела, выводам судов по делу N А55-6164/2011, положениям Федерального закона 11.12.2004 N 159-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и Федеральному закону "Об основных гарантиях избирательных прав и права на участие в референдуме граждан Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О Государственном кадастре недвижимости", а также позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Так, в ходе судебного разбирательства установлено, что в результате перепланировки и реконструкции арендуемого заявителем объекта, согласованной с руководителем комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Чапаевск, общая площадь которого ранее составляла 37,3 м2, возникли помещение площадью 32,9 м2 и помещение площадью 2,7 м2, которые в настоящее время арендуются заявителем.

Вышеуказанные помещения были поставлены собственником - муниципальным образованием городского округа Чапаевск, на кадастровый и технический учет, зарегистрированы в установленном порядке.

Данный факт установлен в судебных актах по делу N А55-6164/2011.

На кадастровый учет поставлено нежилое помещение площадью 253,7 м2, куда, в том числе, входят истребуемые спорные нежилые помещения.

В кассационной жалобе ответчик настаивает на своей позиции и, признавая свой отказ правомерным, указывает на то, что заявителем не представлены доказательства, подтверждающие постановку заявителем на кадастровый учет арендуемого объекта - помещения площадью 32,9 м2 и помещения площадью 2,7 м2.

В соответствии с пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаем, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение, как обособленный объект.

По мнению суда кассационной инстанции, неосуществление органом местного самоуправления действий, направленных на разделение помещения, арендуемого субъектом малого (среднего) предпринимательства, следует рассматривать как воспрепятствование им реализации арендатором права на приобретение указанного имущества в собственность. Соответственно, действия органа местного самоуправления, выразившиеся в отказе предоставить предпринимателю преимущественного права на приобретение спорного имущества в собственность являются незаконными.

Как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, законодательство не возлагает подобного рода обязанности на арендаторов недвижимого имущества. В частности, Федеральный закон N 159-ФЗ формирование и выделение отдельных объектов недвижимого имущества по инициативе арендатора с целью их выкупа не предусматривает.

Рассмотрен также довод заявителя жалобы - главы городского округа Чапаевск об указании в заявлении от 08.06.2010 о предоставлении в собственность по договору N 78-06 на аренду недвижимого имущества от 15.05.2006, общей площадью 37,3 м2 по адресу: г. Чапаевск, ул. Ленина, д. 109, (веранда ЗАГСа), а не помещение площадью 32,9 м2 и помещение площадью 2,7 м2 (тогда как в договоре также указан площадь 37,3 м2).

Из содержания представленного технического заключения от 19.07.2011 по реконструкции и перепланировке нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Чапаевск, ул. Ленина, д. 109, выданного обществом с ограниченной ответственностью "Проектно-конструкторская фирма Ареал", суд апелляционной инстанции установил, что конструкция обследуемого объекта (нежилого помещения) соответствует строительным нормам и требованиям; реконструкция и перепланировка выполнена без изменения функционального назначения; реконструкция нежилого помещения не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не превышают предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, не нарушает права третьих лиц, и, в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не требует получения разрешения на проведение работ; перепланировка существующего нежилого помещения соответствует требованиям экологических, санитарно-гигиенических, взрыво-пожаробезопасных и других норма, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания.

Аналогичные выводы содержит и заключение о выполнении строительных мероприятий в нежилом помещении по адресу: Самарская область, г. Чапаевск, ул. Ленина, д. 109, подписанное директором муниципального учреждения управления архитектуры и градостроительства городского округа Чапаевск (МУ "УАиГ").

Учитывая, что существенных нарушений договора аренды со стороны заявителя в результате реконструкции помещений, которая впоследствии была согласована комитетом (на что также указано в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29.02.2012 по делу N А55-6164/2011), не допущено, апелляционная инстанция правомерно признала отказ ответчика не соответствующим Закону N 159-ФЗ.

Между тем, суд апелляционной инстанции, признавая отказ главы городского округа Чапаевск незаконным, указал на необходимость устранения ответчиком нарушения прав и законных интересов заявителя без конкретизации совершения ответчиком юридически значимых требований, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

В связи с этим, суд кассационной инстанции считает необходимым изменить постановление суда нижестоящей инстанции, приведя его в соответствие с требованиями Закона N 159-ФЗ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 по делу N А55-27408/2010 изменить, изложив абзац 4 резолютивной части постановления в следующей редакции.

Обязать главу городского округа Чапаевск совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов в Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости упомянутого нежилого помещения, принять решение об условиях приватизации указанного нежилого помещения в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить Юрченко Зое Борисовне проект договора купли-продажи названного помещения в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В остальной части постановление суда оставить без изменения.

Кассационную жалобу главы городского округа Чапаевск оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Э.Г. Баширов

Судьи

И.Ш. Закирова А.Л. Петров