Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2012 г. N 11АП-14522/11

г. Самара

05 марта 2012 г.

Дело N А55-27408/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 марта 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Кувшинова В.Е., Поповой Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания Финогентовой А.С., с участием:

индивидуального предпринимателя Юрченко З.Б., паспорт,

от индивидуального предпринимателя Юрченко З.Б. - представителя Хоменко И.И., доверенность от 18 января 2012 года, представителя Николаевой М.Н., доверенность от 26 марта 2011 года,

от главы городского округа Чапаевск - представителя Лесничевой С.А., доверенность от 13 января 2012 года N 10,

от третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - представитель не явился, извещено надлежащим образом,

от администрации городского округа Чапаевск Самарской области - представителя Лесничевой С.А., доверенность от 13 января 2012 года N 16,

от комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Чапаевск - представителя Лесничевой С.А., 10 января 2012 года N 1,

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 февраля 2012 года апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Юрченко Зои Борисовны

на решение Арбитражного суда Самарской области от 15 ноября 2011 года по делу N А55-27408/2010, судья Стенина А.В., принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Юрченко Зои Борисовны, ИНН 633510759935, ОГРН 306633001900041, Самарская область, г.Чапаевск, к главе городского округа Чапаевск, Самарская область, г.Чапаевск, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г.Самара, администрация городского округа Чапаевск Самарской области, Самарская область, г.Чапаевск, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Чапаевск, Самарская область, г.Чапаевск,

о признании незаконным решения от 04 октября 2010 года,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Юрченко Зоя Борисовна (далее - предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным решения главы городского округа Чапаевск от 04 октября 010 года об отказе в преимущественном праве на выкуп арендуемого Юрченко З.Б. объекта, расположенного по адресу: Самарская область, г. Чапаевск, ул. Ленина, д. 109, обязании главы городского округа Чапаевск совершить следующие действия: заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого объекта - помещение площадью 32,9 кв.м и помещение площадью 2,7 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г.Чапаевск, ул. Ленина, д.109, в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты вынесения решения по настоящему делу; принять решение об условиях приватизации арендуемого объекта - помещения площадью 32,9 кв.м и помещения площадью 2,7 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г.Чапаевск, ул.Ленина, д.109, в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить индивидуальному предпринимателю Юрченко Зое Борисовне проект договора купли-продажи арендуемого объекта - помещения площадью 32,9 кв.м и помещения площадью 2,7 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г.Чапаевск, ул.Ленина, д. 109, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации вышеуказанного арендуемого объекта.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, администрация городского округа Чапаевск Самарской области, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Чапаевск.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15 ноября 2011 года в удовлетворении заявленных требований индивидуального предпринимателя Юрченко З.Б. отказано.

В апелляционной жалобе предприниматель просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, заявленные требования предпринимателя удовлетворить в полном объеме, признать решение главы городского округа Чапаевск об отказе в преимущественном праве на выкуп арендуемого предпринимателем Юрченко З.Б. объекта, расположенного по адресу: Самарская область, г.Чапаевск, ул.Ленина, д.109, от 04 октября 2010 года незаконным; обязать главу городского округа Чапаевск совершить следующие действия: заключить договор на проведение опенки рыночной стоимости арендуемого объекта - помещение площадью 32.9 кв.м и помещение площадью 2,7 кв.м, расположенною по адресу: Самарская область, г.Чапаевск. ул.Ленина, д.109, в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты вынесения решения по настоящему делу; принять решение об условиях приватизации арендуемого объекта - помещения площадью 32.9 кв.м и помещения площадью 2.7 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г.Чапаевск, ул.Ленина, д.109, в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить индивидуальному предпринимателю Юрченко Зое Борисовне проект договора купли-продажи арендуемого объекта - помещения площадью 32,9 кв.м и помещения площадью 2.7 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г.Чапаевск. ул.Ленина, д.109, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации вышеуказанного арендуемого объекта.

В отзыве на апелляционную жалобу глава городского округа Чапаевск просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.

Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном представители предпринимателя поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить, заявленные предпринимателем требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель главы городского округа Чапаевск, администрации городского округа Чапаевск Самарской области, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Чапаевск возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании ч.5 ст.158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 21 декабря 2011 года рассмотрение дела было отложено на 14 час 15 мин 23 января 2012 года в связи с необходимостью дополнительного исследования материалов дела, а также непредставлением отзывов на апелляционную жалобу и документов, подтверждающих доводы подателя апелляционной жалобы.

На основании ч.5 ст.158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 23 января 2012 года рассмотрение дела было отложено на 14 час 00 мин 27 февраля 2012 года в связи с необходимостью дополнительного исследования обстоятельств дела и представленных сторонами в судебном заседании 23 января 2012 года доказательств.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт следует отменить в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием городской округ Чапаевск Самарской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Юрченко Зоей Борисовной (арендатор) заключен договор на аренду недвижимого имущества N 78-06 от 15 мая 2006 года (т.1, л.д.12-14).

Согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3 договора, который в силу п.1.5 является одновременно актом приема-передачи, арендодатель сдал, а арендодатель принял во временное пользование недвижимое имущество нежилого фонда, представляющего собой часть веранды общей площадью 37,3 кв.м по адресу: Самарская область, г.Чапаевск, ул.Ленина, 109, для организации розничной торговли.

Данный договор, как следует из п.1.4, заключен на срок с 15 мая 2006 года по 31 декабря 2011 года и прошел государственную регистрацию в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Объект аренды принадлежит заявителю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26 ноября 2009 года.

Предприниматель Юрченко З.Б. 26 октября 2008 года, 08 июня 2010 года обратилась к главе городского округа Чапаевск Блынскому Д.В. с заявлением о предоставлении в собственность по договору N 78-06 на аренду недвижимого имущества от 15 мая 2006 года, общей площадью 37,3 кв.м по адресу: Самарская область, г.Чапаевск, ул.Ленина, 109, (веранда ЗАГСа) в порядке статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов в Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) (т.1, л.д.17).

Главой администрации городского округа Чапаевск 04 октября 2010 года было принято решение об отказе в преимущественном праве на выкуп (т.1, л.д.19). В обоснование отказа глава городского округа Чапаевск сослался на нарушение условий заключенного договора аренды - произведена самовольная перестройка, а именно: были возведены наружные кирпичные стены и внутренняя перегородка, что повлекло возникновение новых объектов недвижимого имущества: помещение площадью 32,9 кв.м и помещение площадью 2,7 кв.м, договор купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается.

Заявитель ссылается на то, что он обладает преимущественным правом на приобретение в собственность объекта недвижимости, общей площадью 37,3 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г.Чапаевск, ул.Ленина, д.109, поскольку: 1) арендуемое имущество находится во временном владении и временном пользовании непрерывно более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ в соответствии с договором аренды такого имущества от 15 мая 2006 года; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за вышеуказанный объект недвижимости; 3) в соответствии со ст.1 Закона Самарской области от 08 декабря 2008 года N 136-ГД "О предельном значении площади арендуемых помещений и сроке рассрочки оплаты приобретаемого арендуемого имущества", предельное значение площади помещений, находящихся в государственной собственности Самарской области или муниципальной собственности, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства, при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества составляет 500 квадратных метров. Площадь арендуемого помещения составляет 37,3 кв.м и не превышает норму, установленную Законом Самарской области от 08 декабря 2008 года N 136-ГД "О предельном значении пощади арендуемых помещений и сроке рассрочки оплаты приобретаемого арендуемого имущества"; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Данные доводы заявителя соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не опровергнуты другой стороной по делу.

Определением суда от 03 мая 2011 года производство по делу N А55-27408/2010 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А55-6164/2011 по заявлению заинтересованного лица о расторжении договора аренды с индивидуальным предпринимателем Юрченко З.Б., освобождении имущества и обязании привести объект, расположенный по адресу: Самарская область, г.Чапаевск, ул. Ленина, д.109, в первоначальное состояние.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27 июля 2011 года по делу N А55-6164/2011 требования удовлетворены. Расторгнут договор на аренду недвижимого имущества N 78-06 от 15 мая 2006 года, заключенный на пользование объектом муниципальной собственности - части веранды в здании, расположенной по адресу: Самарская область, г.Чапаевск, ул.Ленина, 109, общей площадью 37,3 кв.м, для организации розничной торговли. Суд обязал индивидуального предпринимателя Юрченко Зою Борисовну освободить объект муниципальной собственности - часть веранды в здании, расположенный по адресу: Самарская область, г.Чапаевск, ул.Ленина, 109, общей площадью 37,3 кв.м. Суд обязал индивидуального предпринимателя Юрченко Зою Борисовну также привести объект муниципальной собственности - часть веранды в здании, расположенный по адресу: Самарская область, г.Чапаевск, ул.Ленина, 109, общей площадью 37,3 кв.м, в первоначальное состояние до момента заключения договора аренды от 15 мая 2006 года N78-06, а именно: снести самовольно возведенные наружные кирпичные стены и внутреннюю перегородку, демонтировать установленное центральное водяное отопление и центральное электроснабжение.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2011 года по делу N А55-6164/2011 решение Арбитражного суда Самарской области от 27 июля 2011 года по делу N А55-6164/2011 отменено, принят новый судебный акт. В иске муниципального образования городской округ Чапаевск в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Чапаевск отказано.

Определением арбитражного суда от 20 октября 2011 года производство по настоящему делу возобновлено (т.1, л.д.113).

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29 февраля 2012 года постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2011 года по делу N А55-6164/2011 оставлено без изменения.

В обоснование требований, заявитель ссылается на следующие обстоятельства:

С руководителем комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Чапаевска Киреевым А.А. предпринимателем Юрченко З.Б. 03 августа 2006 года была согласована перепланировка и реконструкция арендуемого объекта.

В результате перепланировки и реконструкции арендуемого заявителем объекта, общая площадь которого ранее составляла 37,3 кв.м, возникли помещение площадью 32,9 кв.м и помещение площадью 2,7 кв.м, которые в настоящее время арендуются заявителем.

Вышеуказанные помещения были поставлены собственником - муниципальным образованием городского округа Чапаевск - на кадастровый и технический учет, зарегистрированы в установленном порядке, что было отражено в постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 октября 2011 года по делу N А55-6164/2011.

Глава городского округа Чапаевск указывает, что по указанному договору арендатору был предоставлен во временное пользование объект муниципальной собственности - часть веранды в здании, расположенном по адресу: Самарская область, г.Чапаевск ул. Ленина,109, площадью 37,3 кв.м для организации розничной торговли, на срок с 15 мая 2006 года по 31 декабря 2011 года. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. Переданный в аренду объект на момент передачи являлся частью открытой веранды здания ЗАГС, что подтверждается планом переданного объекта, являющегося неотъемлемой частью договора аренды.

На кадастровый и технический учет было поставлено помещение площадью 253,7 кв.м. (т.1, л.д.76-82).

Суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, исходил из того, что в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие постановку заявителем на кадастровый учет арендуемого объекта - помещения площадью 32,9 кв.м и помещения площадью 2,7 кв.м, что и не отрицается заявителем.

Вместе с тем законодательство не возлагает подобного рода обязанности на арендаторов недвижимого имущества. В частности, Федеральный закон N 159-ФЗ формирование и выделение отдельных объектов недвижимости по инициативе арендатора с целью их выкупа не предусматривает.

То обстоятельство, что заявитель обращался с заявлением к главе городского округа Чапаевск от 08 июня 2010 года о предоставлении в собственность по договору N 78-06 на аренду недвижимого имущества от 15 мая 2006 года, общей площадью 37,3 кв.м по адресу: г.Чапаевск ул.Ленина, 109, (веранда ЗАГСа) (т.1, л.д. 17), а не помещение площадью 32,9 кв.м и помещение площадью 2,7 кв.м (тогда как в договоре также указана площадь 37,3 кв.м), в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ не является основанием для отказа в выкупе.

Действительно, исходя из статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права, на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Между тем, как видно из материалов дела и подтверждено постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29 февраля 2012 года по делу N А55-6164/2011, по заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Чапаевск Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Самарской области выдан кадастровый паспорт по состоянию на 05 ноября 2009 года, согласно которому в составе помещений общей площадью 253,7 кв.м находится и арендуемое заявителем помещение в реконструированном виде. Следовательно, данные помещения поставлены на кадастровый учет в составе единого объекта недвижимого имущества. При этом самостоятельная постановка арендатором арендуемой части помещений здания на кадастровый учет исходя из требований Федерального закона N 159-ФЗ не требуется.

Согласно представленному техническому заключению от 19 июля 2011 года по реконструкции и перепланировке нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Чапаевск, ул.Ленина, дом 109, выданному обществом с ограниченной ответственностью "Проектно-конструкторская фирма Ареал": конструкция обследуемого объекта (нежилого помещения) соответствует строительным нормам и требованиям; реконструкция и перепланировка выполнена без изменения функционального назначения; реконструкция нежилого помещения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не превышают предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции, не нарушает права третьих лиц, и в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ не требует получения разрешения на проведение работ; перепланировка существующего нежилого помещения соответствует требованиям экологических, санитарно-гигиенических, взрыво-пожаробезопасных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания.

Аналогичные выводы содержит и заключение о выполнении строительных мероприятий в нежилом помещении по адресу: Самарская область, г.Чапаевск, ул.Ленина, дом 109, подписанное директором муниципального учреждения управления архитектуры и градостроительства городского округа Чапаевск (МУ "УАиГ") (т.2, л.д.167).

Доказательств, опровергающих выводы вышеуказанных заключений, главой городского округа Чапаевск в материалы дела не представлено.

Учитывая, что существенных нарушений договора аренды со стороны заявителя в результате реконструкции помещений, которая впоследствии была согласована комитетом (на что также указано в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29 февраля 2012 года по делу N А55-6164/2011), не допущено, отказ в выкупе арендованных помещений являлся необоснованным.

Таким образом, установленных законом оснований для отказа предпринимателю Юрченко З.Б. в преимущественном праве на приобретение арендуемого помещения не усматривается.

При изложенных обстоятельствах заявление предпринимателя в части признания незаконным решения главы городского округа Чапаевск от 04 октября 2010 года об отказе в преимущественном праве на выкуп арендуемого индивидуальным предпринимателем объекта по адресу: Самарская область, г.Чапаевск, ул.Ленина, дом 109, подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного выводы суда первой инстанции в указанной части не соответствуют фактическим обстоятельствам дела; судом неправильно применены нормы материального права.

На основании п.3 ч.1, п.1 ч.2 ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда от 15 ноября 2011 года следует отменить, принять новый судебный акт, которым заявление индивидуального предпринимателя Юрченко Зои Борисовны удовлетворить частично. Признать незаконным решение главы городского округа Чапаевск от 04 октября 2010 года об отказе в преимущественном праве на выкуп арендуемого индивидуальным предпринимателем объекта по адресу: Самарская область, г.Чапаевск, ул.Ленина, дом 109. Обязать главу городского округа Чапаевск устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В остальной части заявленные индивидуальным предпринимателем Юрченко Зоей Борисовной требования оставить без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии с ч.4 ст.201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться:

1) наименование органа или лица, принявших оспариваемый акт, решение; название, номер, дата принятия оспариваемого акта, решения;

2) название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которому проверены оспариваемый акт, решение;

3) указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Следовательно, признавая незаконным оспариваемое предпринимателем решение главы городского округа Чапаевск в преимущественном праве на выкуп, суду надлежит указать на обязанность главы устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Вместе с тем, принимая меры по устранению допущенного нарушения права заявителя на преимущественный выкуп арендуемого помещения, глава городского округа Чапаевск обязан выполнить все требования, предъявляемые Федеральным законом N 159-ФЗ к процедуре выкупа заявителем арендованного имущества, обеспечить права заявителя с соблюдением установленного законом порядка реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежит взыскать с главы городского округа Чапаевск в пользу индивидуального предпринимателя Юрченко Зои Борисовны судебные расходы в размере 300 рублей. Кроме того, следует возвратить индивидуальному предпринимателю Юрченко Зое Борисовне из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 25 ноября 2011 года N 133 государственную пошлину в размере 1900 рублей, поскольку согласно пунктам 3 и 12 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации подлежала уплате госпошлина за подачу апелляционной жалобы в размере 100 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 112, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 15 ноября 2011 года по делу N А55-27408/2010 отменить. Принять новый судебный акт.

Заявление индивидуального предпринимателя Юрченко Зои Борисовны удовлетворить частично.

Признать незаконным решение главы городского округа Чапаевск от 04 октября 2010 года об отказе в преимущественном праве на выкуп арендуемого индивидуальным предпринимателем объекта по адресу: Самарская область, г.Чапаевск, ул.Ленина, дом 109.

Обязать главу городского округа Чапаевск устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В остальной части заявленные индивидуальным предпринимателем Юрченко Зоей Борисовной требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с главы городского округа Чапаевск в пользу индивидуального предпринимателя Юрченко Зои Борисовны судебные расходы в размере 300 (Триста) рублей.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Юрченко Зое Борисовне из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 25 ноября 2011 года N 133 государственную пошлину в размере 1900 (Одна тысяча девятьсот) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г.Филиппова

Судьи

В.Е.Кувшинов Е.Г.Попова