Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 июля 2012 г. N Ф06-6094/12 по делу N А06-4546/2010

г. Казань

27 июля 2012 г.

Дело N А06-4546/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Альмашевой Г.Д., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственность "Союз предпринимателей" - Ершовой О.И., доверенность от 01.06.2010,

общества с ограниченной ответственность производственно-коммерческой фирмы "Элвизо" - Мелонян И.Н., доверенность от 10.01.2012 N 07,

предпринимателя Поповой Анны Анатольевны - Ершовой О.И., доверенность от 01.06.2010,

предпринимателя Кочетовой Марии Викторовны - лично, паспорт,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещены, надлежащим образом, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Союз предпринимателей", предпринимателя Кочетовой Марии Викторовны, предпринимателя Поповой Анны Анатольевны,

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 21.12.2010 (судья Бочарникова Г.Н.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012 (председательствующий судья Луговской Н.В., судья Александрова Л.Б., Веряскина С.Г.)

по делу N А06-4546/2010

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Союз предпринимателей", предпринимателя Поповой Анны Анатольевны, предпринимателя Кочетовой Марии Викторовны к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирме "Стройград", обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирме "Элвизо", администрации города Астрахани, о признании недействительными в силу ничтожности договора аренды земельного участка от 25.10.2007 N 383, договора уступки прав арендатора от 04.06.2009,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Союз предпринимателей" (далее - ООО "Союз предпринимателей", заявитель), индивидуальный предприниматель Попова Анна Анатольевны (далее - ИП Попова А.А., заявитель), индивидуальный предприниматель Кочетова Мария Викторовна (далее - ИП Кочетова М.В., заявитель) обратились в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирме "Стройград" (далее - ООО ПКФ "Стройград"), обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирме "Элвизо", администрации города Астрахани (далее - администрация) о признании недействительными в силу их ничтожности договора аренды земельного участка от 25.10.2007 N 383 и договора уступки прав арендатора от 04.06.2009.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 21.12.2010 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012 данное решение суда оставлено без изменения.

Судебные инстанции указали, что проведение торгов не требовалось в виду избрания администрацией процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения строительства.

Суд первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что торги не могли быть проведены в связи с тем, что предметом торгов, согласно пункту 1 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации, может быть только сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок с установленными границами.

В кассационной жалобе ООО "Союз предпринимателей", ИП Кочетова М.В. и ИП Попова А.А. просят принятые судебные акты отменить в связи с нарушением судами обеих инстанций норм процессуального и материального права.

Заявители считают, что выводы судов противоречат материалам дела, поскольку согласно постановлению мэра города Астрахани от 31.03.2003 N 890-м земельные участки для строительства предоставляются посредством организации торгов и, кроме того, администрация постановлением от 19.09.2006 N 1728 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Анри Барбюса/ул. Савушкина" определила способ распоряжения спорным земельным участком и утвердила проект границ спорного земельного участка, что свидетельствует о возможности проведения торгов и ничтожности сделок по предоставлению спорного земельного участка в аренду конкретному лицу без проведения торгов.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на кассационную жалобу, коллегия считает, что она подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.08.2006 ООО "Союз предпринимателей", ИП Кочетова М.В. и ИП Попова А.А. обратились в администрацию и Комитет имущественных отношений города Астрахани с письмом N 05-239-8772 с просьбой передать им в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Анри Барбюса/ул. Савушкина.

Администрация письмами от 11.09.2006 N 05-241-9708, от 09.01.2007 N 05-29728 сообщила заявителям о рассмотрении их обращения по вопросу оформления документов по землепользованию на земельный участок, расположенный по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Анри Барбюса/ул. Савушкина, наличии решения о необходимости проведения торгов и о том, что о месте и времени проведения торгов заявители будут письменно уведомлены по адресу, указанному в обращении.

Администрацией 19.09.2006 со ссылкой на постановление мэра города Астрахани от 31.03.2003 N 890-м "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды", и от 02.02.2005 N 116-м "О внесении изменений в постановление мэра города от 31.02.2003 N 890-м" принято постановление N 1768 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Анри Барбюса/ул. Савушкина", которым утвержден проект границ земельного участка площадью 3183 кв. м и на Комитет имущественных отношений города Астрахани возложена обязанность проведения всех необходимых действий по проведению торгов.

Письмом от 09.01.2007 N 05-29728 Комитет имущественных отношений города Астрахани сообщил ООО "Союз предпринимателей" о том, что после постановки земельного участка на кадастровый учет и публикации в средствах массовой информации сообщения о проведении торгов, заявитель будет письменно уведомлен о месте и времени проведения торгов по адресу, указанному в обращении.

Письмом от 17.01.2007 N 03-01-15791 администрация сообщила ООО "Союз предпринимателей", что обращение о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Анри Барбюса/ул. Савушкина, рассмотрено, что в соответствии с нормами законодательства администрацией принято решение о проведении в установленном порядке аукциона по продаже права аренды испрашиваемого обществом земельного участка.

Однако администрация по результатам рассмотрения обращения ООО ПКФ "Стройград" от 14.03.2007 утвердила 24.08.2007 акт выбора земельного участка площадью 3183 кв. м и 25.10.2007 заключило с ООО ПКФ "Стройград" договор аренды спорного земельного участка.

ООО ПКФ "Стройград" 04.06.2009 передало свои права и обязанности по договору аренды от 25.10.2007 обществу с ограниченной ответственность производственно-коммерческой фирме "Элвизо".

Администрация постановлением от 18.07.2007 N 2738 признала постановление от 19.09.2006 N 1768 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Анри Барбюса/ул. Савушкина" утратившим силу.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011 по делу N А06-6928/2009, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21.06.2011, постановление администрации от 18.07.2007 N 2738 "О признании утратившим силу постановления администрации от 19.09.2006 N 1768" признано недействительным по мотиву отсутствия указания на наличие нарушений при издании постановления от 2006 года.

При этом судом указано на наличие у заявителей прав на равное участие в гражданско-правовых отношениях, в том числе и прав на получение земельного участка в аренду.

25.10.2007 на основании постановления от 24.08.2007 N 3513 между Комитетом имущественных отношений города Астрахани (арендодатель) и ООО ПКФ "Стройград" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.10.2007 N 383.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:12:02 0344:0174, расположенный по адресу: г. Астрахань, Ленинский район, ул. Анри Барбюса/ул. Савушкина, для использование в целях строительства административного здания в границах, указанных в плане земельного участка, общей площадью 3184,20 кв. м.

Срок действия договора определен периодом с 19.10.2007 по 18.10.2010.

Заявители, полагая, что договор аренды от 25.10.2007 N 383 и договор передачи прав и обязанностей от 04.06.2009 заключены с нарушением требований статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации и принципов земельного законодательства обратились в арбитражный суд с требованием о признании их недействительными.

Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции указал, что надлежащее заявление в орган местного самоуправления от заявителей не поступало и, следовательно, не было необходимости в проведении торгов.

Кроме того, суд указал, что торги не могли быть проведены и в связи с тем, что предмет торгов отсутствовал, поскольку земельный участок не был сформирован и установлены его границы.

Суд пришел к выводу, что орган местного самоуправления вправе был выбрать процедуру предоставления земельного участка путем предоставления земельного участка ООО ПКФ "Стройград" с предварительным согласованием места размещения объекта строительства с учетом того обстоятельства, что спорный земельный участок еще не был сформирован.

Суд указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства, наличие которых могло бы свидетельствовать о нарушении оспариваемой сделкой прав конкретных лиц, которые были бы заинтересованы в предоставлении им соответствующего земельного участка, что оспоренный договор содержит все существенные условия и не противоречит законодательству.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции апелляционный суд указал на отсутствие оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и несостоятельность доводов заявителей апелляционной жалобы о заключении спорного договора с нарушением требований статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд пришел к выводу, что на момент избрания администрацией порядка предоставления земельного участка и подготовки проекта границ земельного участка иные действия по формированию земельного участка не проводились, поскольку кадастровый номер участку присвоен позднее.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1. проведение работ по формированию земельного участка: подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

2. государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Кодекса;

3. проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка.

Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Суды указали, что нет необходимости в проведении торгов в связи с отсутствием надлежащей заявки от ООО "Союз предпринимателей" на предоставление спорного земельного участка.

Однако из письма Комитета имущественных отношений города Астрахани от 14.11.2006 N 05-25593 следует, что обращение ООО "Союз предпринимателей" о намерении участия в торгах Комитетом имущественных отношений города Астрахани рассмотрено и общество будет письменно уведомлено о времени и месте проведения торгов по адресу, указанному в обращении.

Условия передачи в аренду незастроенных (свободных) земельных участков для строительства регламентируется статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации, которой не предусмотрена передача земельного участка конкретному лицу, при наличии иных претендентов на тот же земельный участок, минуя процедуры публичного информирования и проведения торгов.

Из постановления администрации от 19.09.2006 N 1768 следует, что проведены работы по формированию земельного участка, поскольку подготовлен и утвержден проект границ земельного участка площадью 3183 кв. м для строительства административно-торгового комплекса и принято решение о проведении торгов по продаже права аренды данного земельного участка.

В материалах дела сведения об информировании населения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка отсутствуют, при этом представители сторон в ходе судебного разбирательства указали, что не обладают сведениями о публикации.

Судом обстоятельства публикации не исследовались и не устанавливались, вместе с тем публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.

Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после публичного информирования.

При этом в случае, если на предоставление одного и того же земельного участка претендуют несколько лиц, право на заключение договора аренды такого земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10.

Между тем суды не оценили письмо комитета от 14.11.2006 N 05-25593 и не проверили соблюдение требований пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации при предоставлении земельного участка ООО ПКФ "Стройград" и заключении с ним оспоренного договора аренды земельного участка.

В соответствии с требованиями статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

При таких данных коллегия считает, что обжалованные судебные акты подлежат отмене как принятые по недостаточно установленным обстоятельствам и без оценки имеющихся в деле доказательств, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 21.12.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012 по делу N А06-4546/2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

Г.Д. Альмашева А.Ф. Фатхутдинова