Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31 июля 2012 г. N Ф06-5908/12 по делу N А55-23944/2010

г. Казань

31 июля 2012 г.

Дело N А55-23944/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф. В.,

судей Альмашевой Г.Д., Желаевой М. З.,

при участии представителя:

ответчика - Ильичева В. А., доверенность от 10.12.2010,

в отсутствие:

истца - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 27.01.2012 (судья Шабанов А. Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2012 (председательствующий судья Балакирева Е. М., судьи Пышкина Н. Ю., Терентьев Е. А.)

по делу N А55-23944/2010

по исковому заявлению Министерства строительства Самарской области, г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая компания "РЕЙТИНГ", г. Самара (ОГРН 1036302395865) о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - Министерство, истца) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью производственно-торговая компания "Рейтинг" (далее - общество, ООО ПТК "Рейтинг, ответчик) о взыскании 15 448 842 руб. 71 коп., составляющие задолженность по договору аренды земельного участка от 22.06.2005 N 022421з за период с 01.11.2006 по 15.08.2008 в размере 9 692 674 руб. 61 коп., пени за период с 11.11.2007 по 15.08.2008 в размере 5 756 168 руб. 10 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.03.2011 с общества в пользу Министерства взыскано 5 143 816 руб. 63 коп. задолженности, 140 231 руб. 64 коп. неустойки, всего 5 284 048 руб. 27 коп.

ООО ПТК "Рейтинг обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением от 30.09.2011 о пересмотре дела N А55-23944/2010 в связи с наличием новых обстоятельств, ссылаясь на постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.11.2011, решение от 18.03.2010 по делу N А55-23944/2010 отменено, назначено повторное рассмотрение дела.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.01.2012 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 380 866 руб. 80 коп. задолженности и 58 003 руб. 62 коп. неустойки, всего 438 870 руб. 42 коп. В остальной части иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2012, решение суда первой инстанции от 27.01.2012 оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Министерство обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на их незаконность.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа, представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судом, 22.06.2005 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ООО ПТК "Рейтинг" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 022421з, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", находящийся по адресу: г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе, площадью 8308,80 кв. м, под завершение строительства торгово-офисного и развлекательного центра.

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, передан ответчику по акту приема-передачи от 22.06.2005.

Согласно пункту 3.1. договора его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 34.03.2005.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что срок действия договора истекает 28.03.2009.

Договор зарегистрирован Федеральной регистрационной службой по Самарской области, в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4.2. договора аренды земельного участка от 22.06.2005 N 022421з арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 3).

Согласно пункту 4.4. договора, арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца. Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.

Истец указывает, что в нарушение условий договора аренды земельного участка N 022421з от 22.06.2005, ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, в связи с этим за ним образовалась задолженность за период с 01.11.2006 по 15.08.2008 в размере 9 692 674 руб. 61 коп.

Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной пунктом 7.2. договора, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 11.11.2007 по 15.08.2008 в размере 5 756 168 руб. 10 коп.

В соответствии со статьей 5.1 Закона Самарской области "О земле" в редакции Закона Самарской области от 30.05.2006 N 45-ГД Правительство Самарской области или уполномоченный им исполнительный орган государственной власти Самарской области осуществляет распоряжение расположенными в городском округе Самара земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства, а также занимаемыми объектами незавершенного строительства, за исключением полномочий по распоряжению земельными участками для строительства объектов, заказчиком по которым выступает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, с 01.07.2006 возложены на Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

Таким образом, с 01.07.2006 полномочия арендодателя по договору аренды земельного участка от 22.06.2005 N 022421з перешли к Министерству.

Срок действия договора истек. Вместе с этим в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 4.2 договора ответчик обязался вносить арендную плату в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы, приложенным к договору.

Расчет арендной платы (приложение 3 к договору) произведен в соответствии с Методикой определения базового размера арендной платы за земельные участки в городе Самаре, утвержденной постановлением главы города Самары от 26.11.2003 N 1343.

Согласно приложенному к договору расчету арендная плата за земельный участок рассчитывается по формуле: А = S х Ам х К94 х К95 х К96 х К97 х К99 х К2000 х К2002 х К2003 х К2004 х К2005 : 1000 х Ка х Кв, где А - базовый размер арендной платы в год, S - площадь земельного участка, Ам - базовая ставка земельного налога за 1 кв. м в год по зоне градостроительной ценности (постановление главы администрации города Самары от 01.03.1994 N 324), К94=50 - коэффициент 1994 года (постановление главы администрации города Самары от 11.11.1994 N 1602), К95=2 - коэффициент 1995 года (Федеральный закон от 31.03.1995 "О Федеральном бюджете на 1995 год"), К96 = 1,5 - коэффициент 1996 года (Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.1996 N 378), К97=2 - коэффициент 1997 года (Федеральный закон от 26.02.1997 "О Федеральном бюджете на 1997 год"), К99=2 - коэффициент 1999 года (Федеральный закон от 22.02.1999 "О Федеральном бюджете на 1999 год"), К2000=1,2 - коэффициент 2000 года (Федеральный закон от 05.01.2000 "О Федеральном бюджете на 2000 год"), К2002=2 - коэффициент 2002 года (Федеральный закон от 14.12.2001 N 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога"), К2003=1,8 - коэффициент 2003 года (Федеральный закон от 24.07.2002 N 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации"), К2004 = 1,1 - коэффициент 2004 года (Федеральный закон от 07.07.2003 N 117-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации"), К2005=1,1 - коэффициент 2005 года (Федеральный закон от 29.11.2004 N 141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации"), 1000 - величина деноминации 1998 года, Ка - коэффициент категории арендатора (приложение N1), Кв - коэффициент вида использования земельного участка (приложение N 2).

Арендная плата согласно расчету, приложенному к договору, составляет 26 276 руб. 21 коп. в месяц.

Согласно пункту 4.3 договора арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.

Истец обратился с требованиями о взыскании задолженности за период с 01.11.2006 по 15.08.2008 в размере 9 692 674 руб. 61 коп.

Несвоевременная оплата арендных платежей явилась основанием для начисления неустойки предусмотренной пунктом 7.2. договора, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 11.11.2007 по 15.08.2008 в размере 5 756 168 руб. 10 коп.

Расчет долга по арендной плате произведен истцом по формуле расчета арендной платы согласно Методике определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, предоставляемые для строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59: А = Скад х Ки х Ка х Кв х Кс, где А - размер арендной платы за 1 кв. м земельного участка в год, Скад - удельный показатель кадастровой стоимости арендованного земельного участка, Ки - коэффициент инфляции, Ка - коэффициент арендатора, Кв - коэффициент, учитывающий вид возводимых объектов на земельном участке, Кс - коэффициент сроков строительства.

Таким образом, при расчете долга по арендной плате истцом применена иная методика определения размера арендной платы, чем согласованная сторонами при заключении договора аренды земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009 по иску Министерства к индивидуальному предпринимателю Бахтиярову Р. Я. о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка (идентичному договору аренды, заключенному сторонами по настоящему делу), порядок формирования размера арендной платы за земельный участок, согласованный сторонами при заключении договора аренды по определенной формуле, должен сохраняться и при смене арендодателя. Поскольку методика определения размера арендной платы после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соглашение об изменении методики расчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 22.06.2005 N 022421з, сторонами не заключалось.

Поэтому размер арендной платы по указанному договору подлежит определению по формуле, указанной в расчете арендной платы, приложенной к договору аренды от 22.06.2005 N 022421з, и такой порядок формирования оплаты по договору должен был сохраняться и при смене арендодателя, поскольку после согласования ее сторонами она стала условием договора аренды о размере арендной платы.

Содержащееся в пункте 4.3 договора аренды от 22.06.2005 N 022421з условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежала толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

Системное толкование условий договора аренды от 22.06.2005 N 022421з указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Поскольку положения договора аренды от 22.06.2005 N 022421з не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 N 59 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Постановление от 25.04.2007 N 59 не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды от 22.06.2005 N 022421з. Поэтому вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы за земельный участок по требованию арендодателя должен был быть разрешен по настоящему делу исходя из условий названного договора.

В связи с вышеизложенным, судебная коллегия апелляционной инстанции правомерно отклонила доводы Министерства о возможном изменении арендодателем в одностороннем порядке методики расчета размера арендной платы.

Таким образом, размер арендной платы за период с 01.11.2006 по 15.08.2008 исходя из согласованной сторонами методики расчета, с учетом применения коэффициентов инфляции, рассчитываемых как произведение индексов-дефляторов инвестиций, предусматриваемых в рамках прогноза социально-экономического развития Самарской области, на соответствующий период (2006 год - 1,416, 2007 год - 1,504, 2008 год - 1,633), составляет 1 488 738 руб. 56 коп.

С учетом применения срока исковой давности, ответчик в период с 01.11.2007 по 15.08.2008 должен был оплатить арендные платежи в размере 705 901 руб. 00 коп., фактически уплачено 325 034 руб. 20 коп. (платежные поручения от 07.11.2007 N 170, от 03.12.2007 N 271, от 14.01.2008 N 17, от 08.02.2008 N 110, от 04.03.2008 N 178, от 08.04.2008 N 324, от 05.05.2008 N 394, от 04.06.2008 N 528, от 03.07.2008 N 652, от 08.08.2008 N 792).

При указанных обстоятельствах и в соответствии со статьями 307, 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с него правомерно взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.11.2007 по 15.08.2008 в размере 380 866 руб. 80 коп.

Истец за несвоевременную оплату арендных платежей начислил неустойку, предусмотренную пунктом 7.2. договора, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 11.11.2007 по 15.08.2008 в размере 5 756 168 руб. 10 коп.

Принимая во внимание неверное определение размера взыскиваемых арендных платежей, суд пришел к выводу об обоснованности начисления неустойки за период с 11.11.2007 по 15.08.2008 в размере 174 010 руб. 86 коп.

Однако принимая во внимание отсутствие неблагоприятных последствий невнесения в срок арендной платы за арендуемое ответчиком имущество, а также использование при расчете суммы неустойки чрезмерно высокого процента, не соответствующего последствиям нарушения обязательства в части не исполнения условий договора аренды земельного участка от 22.06.2005 N 022421з, суд первой инстанции на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно снизил размер неустойки до 58 003 руб. 62 коп.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным в дело доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по вышеуказанным основаниям.

Нарушений норм процессуального права, являющихся силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судами не допущено.

Содержащиеся в кассационной жалобе доводы по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и доказательств, исследованных судами и получивших соответствующую оценку, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 27.01.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2012 по делу N А55-23944/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Ф. В. Хайруллина

Судьи

Г.Д. Альмашева М. З. Желаева