Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2012 г. N 11АП-2657/12

г. Самара

12 апреля 2012 г.

Дело N А55-23944/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 апреля 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Пышкиной Н.Ю. и Терентьева Е.А.,

секретарь судебного заседания Кузьмина А.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца - не явился, извещен,

от ответчика - представитель Ильичев В.А. (доверенность от 10.12.2010),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 27.01.2012 года, принятое по делу N А55-23944/2010 (судья Шабанов А.Н.)

по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-торговая компания "РЕЙТИНГ" (ОГРН 1036302395865), г. Самара,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

установил:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО производственно-торговая компания "Рейтинг" о взыскании 15 448 842 руб. 71 коп., составляющие задолженность по договору аренды земельного участка N 022421з от 22.06.05г. за период с 01.11.06г. по 15.08.08г. в сумме 9 692 674руб. 61коп., пени за период с 11.11.07г. по 15.08.08г. в сумме 5 756 168руб. 10коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.03.2011 с ООО производственно-торговая компания "Рейтинг" в пользу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области взыскано 5 284 048руб. 27коп., в том числе задолженность в сумме 5 143 816руб. 63коп. и неустойка в сумме 140 231руб. 64коп.

ООО производственно-торговая компания "Рейтинг" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением от 30.09.2011 о пересмотре дела N А55-23944/2010 в связи с наличием новых обстоятельств, ссылаясь на постановление Президиума ВАС РФ N 1709/11 от 05.07.2011.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.11.2011 решение от 18.03.2010 по делу N А55-23944/2010 отменено, назначено повторное рассмотрение дела.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.01.2012 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 438 870 руб. 42 коп., в том числе задолженность в сумме 380 866 руб. 80 коп. и неустойка в сумме 58 003 руб. 62 коп.

В остальной части иска отказано.

Истец с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Истец считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным. При этом истец исходит из того, что пунктом 4.3 договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Самарской области, нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Самарской области. Истец полагает, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного правового акта не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил, в судебном заседании 05.04.2012 с доводами жалобы не согласился и просил оставить ее без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст.ст.266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, выступлении присутствующего в судебном заседании представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд установил.

22.06.2005 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ООО ПТК "Рейтинг" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 022421з, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", находящийся по адресу: г.Самара, Промышленный район, Московское шоссе, площадью 8308,80 кв.м., под завершение строительства торгово-офисного и развлекательного центра.

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, передан ответчику по Акту приема-передачи от 22.06.2005 (л.д.16).

Согласно п. 3.1. договора его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 34.03.2005.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что срок действия договора истекает 28 марта 2009 г..

Данный договор зарегистрирован Федеральной регистрационной службой по Самарской области, в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4.2. договора аренды земельного участка N 022421з от 22.06.2005 арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 3).

Согласно п. 4.4. договора, арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца. Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.

Истец указывает, что в нарушение условий договора аренды земельного участка N 022421з от 22.06.2005, ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, в связи с этим за ним образовалась задолженность за период с 01.11.2006 по 15.08.2008 в сумме 9 692 674руб. 61коп.

Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной п. 7.2. договора, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 11.11.2007 по 15.08.2008 в сумме 5 756 168руб. 10коп.

В соответствии со статьей 5.1 Закона Самарской области "О земле" в редакции Закона Самарской области от 30.05.2006 N 45-ГД Правительство Самарской области или уполномоченный им исполнительный орган государственной власти Самарской области осуществляет распоряжение расположенными в городском округе Самара земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства Самарской области N 67 от 13.06.2006 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства, а также занимаемыми объектами незавершенного строительства, за исключением полномочий по распоряжению земельными участками для строительства объектов, заказчиком по которым выступает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, с 01.07.2006 возложены на Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

Таким образом, с 01.07.2006 полномочия арендодателя по договору аренды земельного участка N 022421з от 22.06.2005 перешли к Министерству.

Срок действия договора истек. Вместе с этим в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 4.2 договора ответчик обязался вносить арендную плату в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы, приложенным к договору.

Расчет арендной платы (приложение 3 к договору) произведен в соответствии с Методикой определения базового размера арендной платы за земельные участки в городе Самаре, утвержденной постановлением Главы города Самары N 1343 от 26.11.2003.

Согласно приложенному к договору расчету арендная плата за земельный участок рассчитывается по формуле: А = S х Ам х К94 х К95 х К96 х К97 х К99 х К2000 х К2002 х К2003 х К2004 х К2005 : 1000 х Ка х Кв, где А - базовый размер арендной платы в год, S - площадь земельного участка, Ам - базовая ставка земельного налога за 1 кв.м. в год по зоне градостроительной ценности (постановление главы администрации города Самары от 01.03.1994 N 324), К94 = 50 - коэффициент 1994 года (постановление главы администрации города Самары от 11.11.1994 N1602), К95 = 2 - коэффициент 1995 года (Федеральный закон от 31.03.1995 "О Федеральном бюджете на 1995 год"), К96 = 1,5 - коэффициент 1996 года (Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.1996 N378), К97 = 2 - коэффициент 1997 года (Федеральный закон от 26.02.1997 "О Федеральном бюджете на 1997 год"), К99 = 2 - коэффициент 1999 года (Федеральный закон от 22.02.1999 "О Федеральном бюджете на 1999 год"), К2000 = 1,2 - коэффициент 2000 года (Федеральный закон от 05.01.2000 "О Федеральном бюджете на 2000 год"), К2002 = 2 - коэффициент 2002 года (Федеральный закон от 14.12.2001 N163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога"), К2003 = 1,8 - коэффициент 2003 года (Федеральный закон от 24.07.2002 N110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации"), К2004 = 1,1 - коэффициент 2004 года (Федеральный закон от 07.07.2003 N117-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации"), К2005 = 1,1 - коэффициент 2005 года (Федеральный закон от 29.11.2004 N141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации"), 1000 - величина деноминации 1998 года, Ка - коэффициент категории арендатора (приложение N1), Кв - коэффициент вида использования земельного участка (приложение N2).

Арендная плата согласно расчету, приложенному к договору, составляет 26276 руб. 21 коп. в месяц.

Согласно пункту 4.3 договора арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.

Истец обратился с требованиями о взыскании задолженности за период с 01.11.2006 по 15.08.2008 в сумме 9 692 674руб. 61коп.

Несвоевременная оплата арендных платежей явилась основанием для начисления неустойки предусмотренной п. 7.2. договора, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 11.11.2007 по 15.08.2008 в сумме 5 756 168руб. 10коп.

Расчет долга по арендной плате произведен истцом согласно формуле расчета арендной платы согласно Методике определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, предоставляемые для строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59 по формуле А = Скад х Ки х Ка х Кв х Кс, где А - размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год, Скад - удельный показатель кадастровой стоимости арендованного земельного участка, Ки - коэффициент инфляции, Ка - коэффициент арендатора, Кв - коэффициент, учитывающий вид возводимых объектов на земельном участке, Кс - коэффициент сроков строительства (л.д.23-27).

Таким образом, при расчете долга по арендной плате истцом применена иная методика определения размера арендной платы, чем согласованная сторонами при заключении договора аренды земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009 по иску Министерства к индивидуальному предпринимателю Бахтиярову Р.Я. о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка (идентичному договору аренды, заключенному сторонами по настоящему делу), поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соглашение об изменении методики расчета арендной платы по договору аренды земельного участка N 022421з от 22.06.2005, сторонами не заключалось

Следовательно, размер арендной платы по указанному договору подлежит определению по формуле, указанной в расчете арендной платы, приложенной к договору аренды N 022421з от 22.06.2005, такой порядок формирования оплаты по договору должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Содержащееся в пункте 4.3 договора аренды N 022421з от 22.06.2005 условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежала толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

Системное толкование условий договора аренды N 022421з от 22.06.2005 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Поскольку положения договора аренды N 022421з от 22.06.2005 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 N 59 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Постановление от 25.04.2007 N 59 не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды N 022421з от 22.06.2005. Поэтому вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы за земельный участок по требованию арендодателя должен был быть разрешен по настоящему делу исходя из условий названного договора.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 года N 1709/11 по делу N А55-35889/2009. В связи с вышеизложенным, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о возможном изменении арендодателем в одностороннем порядке методики расчета размера арендной платы.

Таким образом, размер арендной платы за период с 01.11.2006 по 15.08.2008 исходя из согласованной сторонами методики расчета, с учетом применения коэффициентов инфляции, рассчитываемых как произведение индексов-дефляторов инвестиций, предусматриваемых в рамках прогноза социально-экономического развития Самарской области, на соответствующий период (2006 года - 1,416, 2007 год - 1,504, 2008 год - 1,633), составляет сумму 1 488 738руб. 56коп.

С учетом применения срока исковой давности, ответчик в период с 01.11.2007 по 15.08.2008 должен был оплатить арендные платежи в сумме 705 901руб. 00 коп..

Исходя из буквального расчета истца и представленных ответчиком платежных документов, последним в спорном периоде произведена оплата на сумму 325 034руб. 20коп. (платежные поручения от 07.11.2007 N 170, от 03.12.2007 N 271, от 14.01.2008 N 17, от 08.02.2008 N 110, от 04.03.2008 N 178, от 08.04.2008 N 324, от 05.05.2008 N 394, от 04.06.2008 N 528, от 03.07.2008 N 652, от 08.08.2008 N 792).

При указанных обстоятельствах и в соответствии со ст. ст. 307, 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.11.2007 по 15.08.2008 в сумме 380 866руб. 80коп.

Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления истцом неустойки, предусмотренной п. 7.2. договора, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 11.11.2007 по 15.08.2008 в сумме 5 756 168руб. 10коп.

Учитывая, что истцом не верно определен размер взыскиваемых арендных платежей, сумма неустойки за период с 11.11.2007 по 15.08.2008 составит 174 010руб. 86коп, при этом в связи с отсутствием неблагоприятных последствий невнесением в срок арендной платы за арендуемое ответчиком имущество, а также, что заявленная к взысканию неустойка рассчитана исходя из чрезмерно высокого процента и явно не соответствует последствиям нарушения обязательства в части не исполнения условий договора аренды земельного участка N 022421з от 22.06.2005, суд первой инстанции на основании ст.333 ГК РФ правомерно снизил неустойку до суммы 58 003руб. 62коп.

Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции принято обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст.110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 27 января 2012 года по делу N А55-23944/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А. Терентьев