Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31 июля 2012 г. N Ф06-6265/12 по делу N А55-16812/2011

г. Казань

31 июля 2012 г.

Дело N А55-16812/2011

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Альмашевой Г.Д.,

судей Фатхутдиновой А.Ф., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителей:

ответчика - Завалишина М.С., доверенность от 24.12.2011 N 65, Кудрявовой О.Е., доверенность от 28.04.2012

в отсутствие:

истца - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Министерства имущественных отношений Самарской области и общества с ограниченной ответственностью "Витязи"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 25.01.2012 (судья Разумов Ю.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2012 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-16812/2011

по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области к обществу с ограниченной ответственностью "Витязи", о взыскании 2 404 050,38 руб. долга по арендной плате и 892 860,68 руб. пеней,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственность "Витязи" (далее - ООО "Витязи", ответчик) о взыскании 3 296 911,06 руб., в том числе:2 404 050,38 руб. задолженности по арендной плате за период с 08.03.2007 по 30.06.2011 по договору аренды земельного участка от 06.06.2006 N 027012з, 892 860,68 руб. пени за период с 24.07.2006 по 30.06.2011.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.01.2012 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 385 124,57 руб., в том числе основного долга в сумме 276 143,24 руб. и пени в размере 108 981,33 руб.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2012 данное решение суда оставлено без изменения.

Апелляционный суд указал, что соглашение об изменении методики расчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 06.06.2006 N 027012з не заключалось.

Суд пришел к выводу, что с учетом применения срока исковой давности и, исходя из условий договора, подлежит взысканию за период с сентября 2008 года по 30.06.2011 арендная плата в размере 276 143,24 руб. и пени в размере 108 981,33 руб.

В кассационной жалобе Министерство просит принятые судебные акты отменить со ссылкой на нарушение судами обеих инстанций норм процессуального и материального права.

Министерство считает, что при расчете суммы задолженности за период с 2009 года истцом правомерно применен удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земель Скад = 10 640,76, утвержденный постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 "Об утверждении результатов кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области".

Министерство указывает, что арендуемый ответчиком земельный участок поставлен на кадастровый учет и расчет иска произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Самарской области".

ООО "Витязи" просит принятые судебные акты отменить, поскольку считает, что обжалуемые судебные акты приняты о правах и обязанностях общества с ограниченной ответственность "Виктор и К", являющегося собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, что договор аренды земельного участка от 06.06.2006 N 027012з не содержит существенных условий и является не заключенным, в связи с чем подлежат применению норма статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, заслушав представителей ООО "Витязи", обсудив доводы кассационных жалоб, коллегия находит, что они подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 06.06.2006 между Комитетом по управлению имуществом города Самары (арендодатель) и ООО "Витязи" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 06.06.2006 N 027012з, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору земельный участок площадью 2272,70 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Кировский район, Ракитовское шоссе.

Земельный участок передан по акту приема передачи от 06.06.2006, в ноябре 2006 года участку присвоен кадастровый номер 63:01:0223001:57.

Согласно пункту 3.1. договора его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 20.02.2006.

Срок действия договора аренды N 027012з установлен с 20.02.2006 по 19.01.2007.

Министерство, считает, что поскольку ни до, ни после истечения срока действия договора ни одна из сторон договора не заявила о прекращении его действия, то соответственно договор аренды в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на неопределенный срок и продолжает действовать на прежних условиях.

В соответствии со статьей 5.1 Закона Самарской области "О земле" в редакции Закона Самарской области от 30.05.2006 N 45-ГД Правительство Самарской области или уполномоченный им исполнительный орган государственной власти Самарской области осуществляет распоряжение расположенными в городском округе Самара земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочия по распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 01.07.2006 возложены на истца.

В связи с этим, 10.12.2006 Министерство письмом N 12-17-з/4244 уведомило ООО "Витязи" о переходе прав и обязанностей арендодателя по договору от 06.06.2006 N 027012з.

Кроме этого, уведомлением от 17.01.2007 N 12-15/з-4557 Министерство также довело до сведения арендатора, что оплата по договору аренды от 06.06.2006 N 027012з повышается, а так же информацию о новых реквизитах перечисления арендной платы.

По мнению истца, ответчик обязательства по оплате арендной платы по договору исполнял ненадлежащим образом, в связи с этим за ним образовалась задолженность за период с 08.03.2007 по 30.06.2011 в сумме 2 404 050,38 руб., а также пени за период с 24.07.2006 по 30.06.2011 в сумме 892 860,68 руб.

Как следует из расчета истца, размер арендной платы рассчитан по формуле Ап=S*Скад*Ка*Кпр*Кв*Ки, при этом размер Кв = 0,17, Скад=545,73.

Суд установил, что с 2009 года и последующие годы истцом арендная плата рассчитана исходя из иного показателя кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента вида использования земельного участка, тогда как автозаправочная станция на спорном земельном участке не возведена.

Суд указал, что соглашение об изменении методики расчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 06.06.2006 N 027012з сторонами не заключалось и, следовательно, расчет арендной платы следует исчислять по формуле, определенной в договоре.

Суд пришел к выводу, что с учетом применения срока исковой давности за период с сентября 2008 года по 30.06.2011, подлежит взысканию арендная плата в размере 276 143,24 руб. и пени в размере 108 981,33 руб. и, поскольку с 2009 года истцом арендная плата рассчитана по иной методике, чем определено договором, иск в остальной части удовлетворению не подлежит.

При этом суд принял во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.

Между тем, данная правовая позиция подлежит применению в случае наличия заключенного между сторонами договора аренды земельного участка, тогда как предмет договора аренды земельного участка от 06.06.2006 N 027012з не индивидуализирован, поскольку до тех пор, пока земельный участок не прошел кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предметом договора аренды может быть земельный участок, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По смыслу статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.

ООО "Витязи" в кассационной жалобе указывает, что в договоре аренды земельного участка от 06.06.2006 N 027012з отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка площадью 2272,70 кв. м, что местоположение участка сторонами не согласовано и, следовательно, суду следовало исходить из положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Коллегия данный довод находит не противоречащим материалам дела, поэтому вывод суда о необходимости при расчете определения стоимости пользования земельным участком площадью 2271,70 кв. м применимы условия договора, противоречит требованиям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Утверждение Министерства, что земельный участок используется на основании постановления главы городского округа Самара от 20.02.2006 N 22, противоречит пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку гражданские права и обязанности по использованию земельного участка возникают из гражданско-правовой сделки.

При таких данных коллегия считает, что обжалованные судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами обеих инстанций по неполно исследованным доказательствам и приняты при неправильном применении норм материального права.

При новом рассмотрении суду следует уточнить требования истца и проверить расчет иска в соответствии с применимыми к обстоятельствам спора нормами материального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 25.01.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2012 по делу N А55-16812/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Г.Д. Альмашева

Судьи

А.Ф. Фатхутдинова Ф.В. Хайруллина