Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 августа 2012 г. N Ф06-6271/12 по делу N А55-18929/2011

г. Казань

13 августа 2012 г.

Дело N А55-18929/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф. В.,

судей Альмашевой Г.Д., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителя:

ответчика - Кочеткова И. Н., доверенность от 09.07.2010,

в отсутствие:

истца - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 23.01.2012 (судья Разумов Ю. М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2012 (председательствующий судья Балакирева Е. М., судьи Пышкина Н. Ю., Терентьев Е. А.)

по делу N А55-18929/2011

по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара (ИНН 6315800964, ОГРН 1066315051824) к закрытому акционерному обществу "Автотехобслуживание", г. Самара (ОГРН 1026301160686) о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу "Автотехобслуживание" (далее - ЗАО "Автотехобслуживание", ответчик) о взыскании 3 510 262, 79 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28899 за период с 01.01.2007 по 26.05.2011, 9 773 777, 53 руб. пени за период с 01.07.2007 по 26.05.2011, всего 13 284 040 руб.32 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.01.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2012, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд признал, что расчет суммы задолженности произведен истцом с применением нескольких дополнительных коэффициентов, изменяет ранее установленный в договоре порядок (способ) расчета арендной платы, что является изменением условий договора аренды.

Министерство в кассационной жалобе просит отменить решение суда первой и постановление апелляционной инстанции, принять новый судебный акт об удовлетворении его требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

По мнению заявителя жалобы, условиями договора аренды предусмотрено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Самарской области, нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Самарской области.

Общество возражает против доводов жалобы, просит судебные акты оставить без изменения, считает их законными и обоснованными.

Согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя истца, извещенного надлежащим образом о судебном заседании по делу.

Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых арбитражными судами первой и апелляционной инстанции, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в возражениях относительно жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 30.10.1997 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары (арендодатель) и ЗАО "Автотехобслуживание" (арендатор) заключен договор N 28899, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды на срок с 01.01.1997 по 01.01.1998 земельный участок, имеющий кадастровый номер 22 площадью 10 800 кв.м, расположенный по адресу: пл. Урицкого/К. Маркса, Железнодорожный район, автостоянка N 28, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка и в качественном состоянии как он есть.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендатор обязался, начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления земельного участка, оплачивать арендную плату за право пользования участком в размере: 350 х 2 х 1,5 х 2 х 1х 10800 = 22 680 000, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы.

Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с постановлениями органов государственной власти и органов местного самоуправления, устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением арендатора. Арендная плата вносится ежеквартально в следующие сроки: за 1-й квартал - не позднее 15 января, за 2-ой - не позднее 15 апреля, за 3-й - не позднее 15 июля, за 4-й - не позднее 15 октября.

Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

В соответствии с соглашением от 29.03.2005 об уступке права требования (цессии) по договору аренды, права и обязанности арендодателя перешли в полном объеме к Комитету по управлению имуществом г. Самары.

В соответствии с пунктом 4.2. договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок, установленный договором.

Однако, как указывает истец, за период с 01.01.2007 по 26.05.2011 у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы в размере 3 510 262 руб.

Несвоевременная оплата ответчиком арендной платы послужила основанием для начисления истцом неустойки, предусмотренной пунктом 2.2. договора в размере 0,3% от суммы неуплаты за каждый день просрочки, что за период с 01.01.2007 по 26.05.2011 в размере 9 773 777, 53 руб.

В соответствии со статьей 5.1 Закона Самарской области "О земле" в редакции Закона Самарской области от 30.05.2006 N 45-ГД Правительство Самарской области или уполномоченный им исполнительный орган государственной власти Самарской области осуществляет распоряжение расположенными в городском округе Самара земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства, а также занимаемыми объектами незавершенного строительства, за исключением полномочий по распоряжению земельными участками для строительства объектов, заказчиком по которым выступает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, с 01.07.2006 возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области.

Таким образом, с 01.07.2006 полномочия арендодателя по договору аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28899 перешли к Министерству.

Срок действия договора истек. Вместе с этим в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендатор обязался, начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления земельного участка, оплачивать арендную плату за право пользования участком в размере: 350 х 2 х 1,5 х 2 х 1х 10800 = 22 680 000, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы.

По условиям заключенного сторонами договора аренды земельного участка размер арендной платы определялся по формуле: Аз.год=S*Ам*К94*К95*К96*К97.

Исходя из согласованной формулы расчета арендной платы, ответчик оплачивал арендные платежи в рамках спорного договора аренды земельного участка.

Между тем, расчет взыскиваемой суммы задолженности произведен истцом за период с 01.01.2007 по 26.05.2011 по формуле расчета арендной платы (Агод=SxСкадхКахКвхКпрхКи), утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", при этом истцом был применен другой удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (Скад).

Как установлено судом и следует из материалов дела, увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением истцом методики ее определения в одностороннем порядке: установлены три дополнительных коэффициента: коэффициент категории арендатора, коэффициент престижности, коэффициент вида использования земельного участка. Данные коэффициенты сторонами не согласовывались.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Поскольку при заключении договора аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28899 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, суд правомерно пришел к выводу, что такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Содержащееся в пункте 2.1 договора аренды условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, подлежала толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, на которое ссылается истец при определении размера обязательств по внесению арендной платы, не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28899. В этой связи вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы по требованию арендодателя должен был быть разрешен по настоящему делу исходя из условий договора аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28899.

Указанная позиция сформулирована Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в определении N ВАС-1709/11 от 21.04.2011, принятом по делу N 55-35889/2009.

Не находят своего подтверждения и доводы истца о расчете арендной платы по условиям договора аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28899 с 01.01.2006 исходя из ставок земельного налога, рассчитанных в соответствии с постановлением Самарской городской Думы от 24.11.2005 N 188 от кадастровой стоимости земельного участка. Так как при заключении спорного договора аренды земельного участка стороны согласовали расчет арендной платы исходя из базовой ставки земельного налога.

Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, расчет истца не может считаться правомерным.

Дополнительное соглашение между сторонами об изменении размера арендной платы не заключалось, изменения в договор аренды не вносились, в связи с чем, расчет арендной платы должен быть определен исходя из размера, установленного договором аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28899.

Кроме этого, в нарушение условий пункта 2.1 договора аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28899 истец не уведомил ответчика об увеличении размера арендной платы.

Как следует из материалов дела, арендные платежи за спорный период оплачены ответчиком в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28899 в размере 1 190 472,77 руб., что не оспаривается истцом.

Кроме этого, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности в части требования о взыскании задолженности за 2007 год, а также за первый, второй и третий квартал 2008 года.

Согласно части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из материалов дела следует, что иск предъявлен в суд 23.09.2011.

Доказательств перерыва сроков исковой давности истец суду не представил.

При таких обстоятельствах, выводы судебных инстанций о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований дополнительно и по основанию истечения срока исковой давности в части платежей, срок уплаты которых наступил ранее 2008 года, являются правильными.

Доводы заявителя жалобы о возможном в силу пункта 2.1 договора изменении арендодателем в одностороннем порядке методики расчета размера арендной платы были предметом оценки суда апелляционной инстанции.

Отклоняя названный довод как несостоятельный, суд обоснованно указал, что соглашение об изменении методики расчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28899, сторонами не заключалось, поэтому размер арендной платы по указанному договору подлежал определению по указанному в договоре размеру. Такой порядок формирования оплаты по договору должен был сохраняться и при смене арендодателя, поскольку данная методика формирования оплаты после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы и изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Содержащееся в пункте 2.1 договора аренды условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с постановлениями органов власти и местного самоуправления, устанавливающими оценочные зоны, базовые ставки арендной платы и льготы с письменным уведомлением арендатора (л. д. 4) подлежит толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования арендной платы.

Системное толкование условий договора аренды от 30.10.1997 N 28899 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 N 59 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным в дело доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судами не допущено.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 23.01.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2012 по делу N А55-18929/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Ф. В. Хайруллина

Судьи

Г.Д. Альмашева А. Ф. Фатхутдинова