Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2012 г. N 11АП-2736/12

г. Самара

12 апреля 2012 г.

Дело N А55-18929/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 апреля 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Пышкиной Н.Ю. и Терентьева Е.А.,

секретарь судебного заседания Кузьмина А.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель Федосеева О.П., доверенность от 03.10.2011,

от ответчика - представитель Кочетков И.Н., доверенность от 09.07.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 23.01.2012, принятое по делу N А55-18929/2011 судьей Разумовым Ю.М.

по иску Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара, ИНН: 6315800964, ОГРН: 1066315051824,

к закрытому акционерному обществу "Автотехобслуживание", г. Самара, ОГРН: 1026301160686,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

установил:

Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ЗАО "Автотехобслуживание" о взыскании 13 284 040 руб.32 коп., в том числе: 3 510 262, 79 руб. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28899 за период с 01.01.2007 по 26.05.2011, 9 773 777, 53 руб. - пени за период с 01.07.2007 по 26.05.2011.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.01.2012 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Истец с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, пунктом 4.3 договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Самарской области, нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Самарской области. Истец полагает, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного правового акта не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил, в судебном заседании с доводами жалобы не согласился и просил оставить ее без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст.ст.266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, выступлении присутствующих в судебном заседании представителей сторон, арбитражный апелляционный суд установил.

30.10.1997 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары (Арендодатель) и ЗАО "Автотехобслуживание" (Арендатор) заключен договор N 28899, согласно которому Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды на срок с 01.01.1997 по 01.01.1998 земельный участок, имеющий кадастровый номер 22 площадью 10 800 кв.м., расположенный по адресу: пл. Урицкого/К. Маркса, Железнодорожный район, автостоянка N 28, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка и в качественном состоянии как он есть.

В соответствии с п. 2.1 договора Арендатор обязался, начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления земельного участка, оплачивать арендную плату за право пользования участком в размере: 350 х 2 х 1,5 х 2 х 1х 10800 = 22 680 000, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы.

Размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с постановлениями органов государственной власти и органов местного самоуправления, устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением Арендатора. Арендная плата вносится ежеквартально в следующие сроки: за 1-й квартал - не позднее 15.01., за 2-ой - не позднее 15.04., за 3-й - не позднее 15.07, за 4-й - не позднее 15.10.

Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

В соответствии с соглашением от 29.03.2005 об уступке права требования (цессии) по договору аренды, права и обязанности арендодателя перешли в полном объеме к Комитету по управлению имуществом г. Самары.

В соответствии с п. 4.2. договора Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок, установленный договором.

Однако, как указывает истец, за период с 01.01.2007 по 26.05.2011 у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы в сумме 3 510 262 руб.

Несвоевременная оплата ответчиком арендной платы послужила основанием для начисления истцом неустойки, предусмотренной п. 2.2 договора в размере 0,3% от суммы неуплаты за каждый день просрочки, что за период с 01.01.2007 по 26.05.2011 составляет сумму 9 773 777, 53 руб.

В соответствии со статьей 5.1 Закона Самарской области "О земле" в редакции Закона Самарской области от 30.05.2006 N 45-ГД Правительство Самарской области или уполномоченный им исполнительный орган государственной власти Самарской области осуществляет распоряжение расположенными в городском округе Самара земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства Самарской области N 67 от 13.06.2006 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства, а также занимаемыми объектами незавершенного строительства, за исключением полномочий по распоряжению земельными участками для строительства объектов, заказчиком по которым выступает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, с 01.07.2006 возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области.

Таким образом, с 01.07.2006 полномочия арендодателя по договору аренды земельного участка N 28899 от 30.10.1997 г.. перешли к Министерству.

Срок действия договора истек. Вместе с этим в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2.1 договора Арендатор обязался, начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления земельного участка, оплачивать арендную плату за право пользования участком в размере: 350 х 2 х 1,5 х 2 х 1х 10800 = 22 680 000, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы.

По условиям заключенного сторонами договора аренды земельного участка размер арендной платы определялся по формуле: Аз.год=S*Ам*К94*К95*К96*К97.

Исходя из согласованной формулы расчета арендной платы, ответчик оплачивал арендные платежи в рамках спорного договора аренды земельного участка.

Между тем, расчет взыскиваемой суммы задолженности произведен истцом за период с 01.01.2007 по 26.05.2011 по формуле расчета арендной платы (Агод=SxСкадхКахКвхКпрхКи), утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, при этом истцом был применен другой удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (Скад).

Как следует из материалов дела, увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением истцом методики ее определения в одностороннем порядке: установлены три дополнительных коэффициента - коэффициент категории арендатора коэффициент престижности, коэффициент вида использования земельного участка. Данные коэффициенты сторонами не согласовывались.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Поскольку при заключении договора аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28899 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Содержащееся в пункте 2.1 договора аренды условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, подлежала толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, на которое ссылается истец при определении размера обязательств по внесению арендной платы, не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28899. В этой связи вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы по требованию арендодателя должен был быть разрешен по настоящему делу исходя из условий договора аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28899.

Указанная позиция сформулирована Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в определении N ВАС-1709/11 от 21.04.2011, принятом по делу N А55-35889/2009.

Не находят своего подтверждения и доводы истца о расчете арендной платы по условиям договора аренды земельного участка 30.10.1997 N 28899 с 01.01.2006 исходя из ставок земельного налога, рассчитанным согласно постановлению Самарской городской Думы от 24.11.2005 N 188 от кадастровой стоимости земельного участка. Так как при заключении спорного договора аренды земельного участка стороны согласовали расчет арендной платы исходя из базовой ставки земельного налога.

Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, расчет истца не может считаться правомерным.

Дополнительное соглашение между сторонами об изменении размера арендной платы не заключалось, изменения в договор аренды не вносились, в связи с чем, расчет арендной платы должен быть определен исходя из размера, установленного договором аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28899.

Кроме этого, в нарушение условий п. 2.1 договора аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28899 истец не уведомил ответчика об увеличении размера арендной платы.

Как следует из материалов дела, арендные платежи за спорный период оплачены ответчиком в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28899 в размере 1190472,77 руб., что не оспаривается истцом.

Кроме этого, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности в части требования о взыскании задолженности за 2007 год в целом и за первый, второй и третий квартал 2008 года.

Из материалов дела следует, что иск предъявлен в суд 23.09.2011, то есть по истечении 3-х годичного срока по платежам, срок уплаты которых наступил ранее 2008 года, установленного для защиты нарушенного права статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации для исковых требований приходящиеся до этой даты.

Доказательств перерыва сроков исковой давности истец суду не представил.

Согласно ч. 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Ввиду того, что ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, суд применяет исковую давность. В связи с указанными обстоятельствами отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска в полном объеме.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что согласно п.2.1 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы в связи с постановлениями органов государственной власти и местного самоуправления, отклоняются судебной коллегией по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что соглашение об изменении методики расчета арендной платы по договору аренды земельного участка N 28899 от 30.10.1997, сторонами не заключалось

Следовательно, размер арендной платы по указанному договору подлежит определению по указанному в договоре размеру арендной платы, такой порядок формирования оплаты по договору должен был сохраняться и при смене арендодателя.

Таким образом, данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Содержащееся в пункте 2.1 договора аренды условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с постановлениями органов власти и местного самоуправления, устанавливающими оценочные зоны, базовые ставки арендной платы и льготы с письменным уведомлением арендатора (л.д.4), подлежит толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования арендной платы.

Системное толкование условий договора аренды N 28899 от 30.10.1997 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Правительством Самарской области постановления от 25.04.2007 N 59 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 года N 1709/11 по делу N А55-35889/2009. В связи с вышеизложенным, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о возможном изменении арендодателем в одностороннем порядке методики расчета размера арендной платы.

Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции принято обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст.110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 23 января 2012 года по делу N А55-18929/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А. Терентьев