Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28 сентября 2012 г. N Ф06-6513/12 по делу N А55-21394/2011

г. Казань

28 сентября 2012 г.

Дело N А55-21394/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Вильданова Р.А.,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью "Дом-75" - Дмитриева С.Д., доверенность от 10.01.2012 N 7,

в отсутствие:

Министерства строительства по Самарской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дом-75", город Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 01.03.2012 (судья Агеенко С.В.) постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2012 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Баалкирева Е.М., Пышкина Н.Ю.)

по делу N А55-21394/2011

по иску Министерства строительства по Самарской области, город Самара, к обществу с ограниченной ответственностью "Дом-75", город Самара, о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства Самарской области (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дом - 75" (далее - общество) о взыскании долга по договору аренды земельного участка от 20.11.2008 N 442 за период с 30.09.2008 по 23.12.2009 в размере 10 573 829 руб. 10 коп., и пени за период с 11.12.2008 по 23.12.2009 в размере 7 221 543 руб. 60 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.02.2012 (с учетом определения Арбитражного суда Самарской области от 30.03.2012 об исправлении описки), оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2012, требования удовлетворены частично. С общества в пользу министерства взыскано 6 257 644 руб. 64 коп. долга, пени 1 000 000 руб. В остальной части в иске отказано.

Общество, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции изменить, взыскав с общества в пользу министерства 5 281 660 руб. 26 коп., ссылаясь в ее обоснование на неправильное применение судом норм материального права.

В суде кассационной инстанции представитель кассатора просил судебные акты отменить, направив дело на новое рассмотрение.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Удовлетворяя частично заявленный иск, суды исходили из наличия задолженности ответчика по арендной плате за период с 30.09.2008 по 23.12.2009, пеней за период с 11.12.2008 по 23.12.2009, исходя из занимаемой ответчиком в спорный период площади 66019,40 кв.м.

Между тем судами не исследовано и не дано оценки ряду обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Между министерством (арендодатель) и общество (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 20.11.2008 N 442 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял и использует на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 63:01:0000000:553, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, Пятая просека, площадью 66019,40 кв. м для строительства жилой застройки, объектов социальной сферы и культурно-бытового обслуживания.

Срок действия договора с 30.09.2008 по 30.09.2013.

29.12.2008 общество завершило строительство двух жилых домов N 3, 4 и трансформаторной подстанции N 71. Указанные объекты переданы на баланс созданных товариществ собственников жилья.

08.07.2010 сторонами подписано соглашение об изменении условий договора и расторжения договора аренды от 20.11.2008 N 442. Согласно пункту 1 соглашения договор аренды расторгается 23.12.2009, с связи с преобразованием (разделом) земельного участка с кадастровым номером63:01:0000000:553 и заключением новых договоров аренды земельных участков. 08.07.2010 между обществом и министерством заключены договора аренды N 566, 567, 568 на земельные участки, ранее являвшиеся единым земельным участком по договору N 422.

Исходя из положений пунктов 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещении многоквартирного дома, а право муниципальной собственности на земельный участок прекращается после регистрации права собственности на помещения в этом доме.

В силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1721/11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.01.2012 N 11642/11, исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснил, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им. Кроме того, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

По утверждению кассатора общество передало все квартиры в построенных жилых домах N 3 (по генплану), N 4 (по генплану) участникам долевого строительства в январе, феврале 2009 года. В жилых домах образовано ТСЖ, большинство собственников получили свидетельство о государственной регистрации права собственности в начале 2009 года. Кроме того в соответствии с соглашением о расторжении договора аренды N 568, арендная плата не взимается с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, то есть с 29.12.2008 года. Таким образом, утверждению кассатора о том, что общество не использовало земельный участок, площадью 17 352,5 кв. м, являющийся частью земельного участка, площадью 66 019,40 кв. м, с 29.12.2008 должной оценки не дано. Указанная правовая позиция подтверждается постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.06.2012 по делу N А55-10038/2011, постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2012 по делу N А55-10038/2011.

При таких обстоятельствах принятые судебные акты не могут быть признаны в полной мере законными, подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, и с учетом установленного разрешить спор.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 01.03.2012 постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2012 по делу N А55-21394/2011 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьев

Судьи

Р.В. Ананьев Р.А. Вильданов