Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22 ноября 2012 г. N Ф06-8781/12 по делу N А55-31941/2011

г. Казань

22 ноября 2012 г.

Дело N А55-31941/2011

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Вильданова Р.А., Карповой В.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 22.05.2012 (судья Пономарева О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-31941/2011

по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара (ИНН 6315800964, ОГРН 1066315051824) к открытому акционерному обществу "Возрождение-С", г. Самара (ИНН 6316035240, ОГРН 1026301174877) о взыскании 15 770 648 руб. 73 коп. долга по арендной плате и 2 609 910 руб. 24 коп. пени,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к открытому акционерному обществу "Возрождение-С" (далее - ответчик, ОАО "Возрождение-С", общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 15 770 648 руб. 73 коп., пени в размере 2 609 910 руб. 24 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.05.2012 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 47 420 руб. 32 коп. В остальной части в иске отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012 решение Арбитражного суда Самарской области от 22.05.2012 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит данные судебные акты отменить как противоречащие нормам материального права, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная считает принятые судебные акты незаконными и подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 19.07.1995 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары (арендодатель) и ОАО "Возрождение-С" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 15183 (в дальнейшем присвоен регистрационный номер 020012з), по условиям которого арендодатель передал арендатору на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 63:01:0508001:529 площадью 1187 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Ульяновская, 16, здание коммерческого банка. Срок аренды определен договором с 07.12.1993 по 07.12.1998 (далее - договор от 19.07.1995 N 15183).

По истечении срока действия договора от 19.07.1995 N 15183 общество продолжало пользоваться вышеуказанным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем суды, руководствуясь пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу, что указанный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В пункте 2.1 договора от 19.07.1995 N 15183 стороны согласовали расчет арендной платы следующим образом: земельный налогх3;1700х2х3х1187 что составляет 12 107 400 неденоминированных рублей в год.

При этом арендная плата по договору может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с постановлениями органов государственной власти и органов местного самоуправления, устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным извещением арендатора.

Содержащееся в пункте 2.3 договора от 19.07.1995 N 15183 условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежит толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы послужило основанием для обращения Министерства в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 30.11.2011 в размере 15 770 648 руб. 73 коп. и пени в размере 2 609 910 руб. 24 коп.

Суды первой и апелляционной инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, исходили из того, что положения договора от 19.07.1995 N 15183 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, а сторонами договора согласована методика определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, в одностороннем порядке арендодатель имеет право изменять только показатели, используемые в качестве коэффициентов, в связи с чем пришли к выводу, что расчет арендной платы должен быть определен исходя из размера, установленного договором от 19.07.1995 N 15183. Судами также указано, что в спорный период порядок определения размера арендной платы в г. Самаре определялся постановлением главы г. Самары от 08.11.2005 N 2988, действовавшим с 01.01.2006, сравнительный анализ методики определения размера арендной платы, установленной постановлением главы г. Самары от 08.11.2005 N 2988 и формулы определения арендной платы, изложенной в пункте 2.1 договора, позволяет установить, что в соответствующей методике установлены три дополнительных коэффициента.

Между тем судами первой и апелляционной инстанции не учтено следующее.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, при расчете арендной платы следует исходить из условий договора, но с учетом повышения базовых ставок, действующих в период действия договора.

Пунктом 2.1 договора от 19.07.1995 N 15183 предусмотрено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере 12 107 400 неденоминированных рублей в год, которая рассчитывается по следующей формуле: земельный налогх3;1700х2х3х1187.

При этом пунктом 2.3 договора аренды от 19.07.1995 N 15183 предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается ежегодно в соответствии с законодательством.

Однако суды не проверили, какие изменения налога и базовых ставок арендной платы произошли за период действия договора.

Учитывая, что условия договора предусматривают изменение размера арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка и базовых ставок, судам следовало установить, какие нормативные акты, принятые в течение спорного периода, являются обязательными для обеих сторон договора аренды от 19.07.1995 N 15183.

Кроме того, из решения арбитражного суда не видно каким образом был произведен расчет задолженности общества по арендной плате по договору от 19.07.1995 N 15183, в результате которого суды частично удовлетворили исковые требования Министерства.

Поскольку обжалуемые судебные акты приняты без анализа и оценки действующих в спорный период базовых ставок арендной платы, без правовой оценки всех условий договора аренды земельного участка, судебная коллегия считает, что принятые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении суду следует оценить условия договора, порядок расчета, который положен в основу определения размера арендной платы и с учетом позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11, принять обоснованное и законное решение.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 22.05.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012 по делу N А55-31941/2011 2011 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

Р.А. Вильданов В.А. Карпова