Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 марта 2013 г. N Ф06-11465/12 по делу N А12-9585/2012

г. Казань

13 марта 2013 г.

Дело N А12-9585/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А. А.,

судей Хайруллиной Ф. В., Муравьева С. Ю.,

при участии представителей:

истца - Сидоровой Е. Э., доверенность от 25.02.2013,

третьего лица (индивидуального предпринимателя Низкопоклонного А. Н.) - Сидоровой Е. Э., доверенность от 25.02.2013,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фермалэнд"

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2012 (председательствующий судья Волкова Т. В., судьи Никитин А. Ю., Тимаев Ф. И.)

по делу N А12-9585/2012

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Фермалэнд" (ИНН 3435068923, ОГРН 1043400089391) к крестьянскому (фермерскому) хозяйству Штепо Андрея Викторовича (ИНН 3405011863, ОГРН 102405368282), крестьянскому (фермерскому) хозяйству Кузьменко Анатолия Ивановича (ИНН 3409004433, ОГРН 1023405362881) об устранении препятствий со стороны ответчиков в пользовании земельным участком, третье лицо: индивидуальный предприниматель Низкопоклонный А. Н., общество с ограниченной ответственностью "СХП "Крепь",

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Фермалэнд" (далее - ООО "Фермалэнд") обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к крестьянским фермерским хозяйствам Штепо Андрея Викторовича (далее - КФХ Штепо А. В.) и Кузьменко Анатолия Ивановича (далее - КФХ Кузьменко А. И.) об устранении препятствий со стороны ответчиков в пользовании земельным участком.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 23.07.2012 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2012 решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении исковых требований ООО "Фермалэнд" отказано.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, ООО "Фермалэнд" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании объявлялся перерыв с 26.02.2013 до 05.03.2013. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа.

Рассмотрев материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность обжалуемого постановления, суд кассационной инстанции считает его подлежащим отмене, а решение суда первой инстанции оставлению в силе исходя из нижеследующего.

Основанием для обращения ООО "Фермалэнд" в арбитражный суд с настоящим иском послужил тот факт, что ответчики осуществляют сельскохозяйственные работы на полях, находящихся у него в субаренде, создавая, тем самым препятствия в пользовании земельным участком.

Как установлено судом первой инстанции, 19.03.2007 участники общей долевой собственности в количестве 437 человек (448 земельных долей ПС/ХПК - колхоза "Крепь") (арендодатели) и ООО "СХП "Крепь" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности при множественности лиц на стороне арендодателей, о передаче в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 10 617,6 га, имеющий адресные ориентиры: Волгоградская область, Калачевский район, Крепинская административная территория, расположенного в границах участка кадастровый номер 34:09:00 00 00:0293 для производства сельскохозяйственной продукции. Границы арендуемого участка указаны в кадастровом плане земельного участка от 07.12.2006 N 34-09-02/06-2632. Договор заключен сроком на 10 лет, прошел государственную регистрацию.

28.09.2010 ООО "СХП "Крепь" (арендатор) и ИП Низкопоклонный А. Н. (субарендатор) подписали договор субаренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящего в общей долевой собственности при множественности лиц на стороне арендодателей от 19.03.2007, в соответствии с которым субарендатор принимает в субаренду от арендатора часть земельного участка сельскохозяйственного назначения по договору аренды земельного участка от 19.03.2007 общей площадью 3322,6 га, что составляет 140,2 земельных долей ПС/ХПК-колхоза "Крепь". Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира: Волгоградская область, Калачевский район, территория Крепинского сельского поселения, расположенного в границах участка с кадастровым номером 34:09:00 00 00:029. Часть земельного участка, передаваемого в субаренду, состоит из обособленных участков с кадастровыми номерами: 34:09:12 01 01:0519 площадью 411,4 га; 34:09:12 01 01:0520 площадью 550,7 га; 34:09:12 01 01:0521 площадью 558,9 га; 34:09:12 01 01:0522 площадью 565,4 га; 34:09:12 01 01:0525 площадью 160,3 га; 34:09:12 01 01:0526 площадью 218,6 га; 34:09:12 01 01:0258 площадью 299 га; 34:09:12 01 01:0259 площадью 171,9 га; 34:09:12 01 01:0260 площадью 47 га; 34:09:12 01 01:0261 площадью 130,6 га; 34:09: 12 01 01:0262 площадью 208,8 га.

По акту приема-передачи от 28.09.2010, являющемуся приложением N 1 к договору субаренды, арендатор передал субарендатору предмет субаренды, в том числе, кадастровый план земельного участка от 07.12.2006 N 34-09-02/06-2632. Срок субаренды установлен до 19.03.2017.

16.12.2010 договор субаренды прошел государственную регистрацию.

28.09.2011 ИП Низкопоклонный А. Н. передал арендованную часть земельного участка сельскохозяйственного назначения по договору субаренды N 2КФ сроком с 04.10.2011 по 01.10.2012 (далее - договор от 28.09.2011 N 2КФ) ООО "Фермалэнд".

По условиям договора от 28.09.2011 N 2КФ ООО "Фермалэнд" получает от ИП Низкопоклонного А. Н. для ведения сельского хозяйства в субаренду часть земельного участка сельскохозяйственного назначения по договору аренды земельного участка от 19.03.2007 общей площадью 3322,6 га (что составляет 140,2 земельных долей ПС/ХПК-колхоза "Крепь"), расположенного в границах участка с кадастровым номером 34:09:00 00 00:0293 с адресными ориентирами: Волгоградская область, Калачевский район, территория Крепинского сельского поселения. Земельный участок, передаваемый в субаренду по настоящему договору, состоит из обособленных участков, имеющих кадастровые номера и площади. Каждая часть земельного участка, передаваемая в субаренду, указывается в приложениях к договору, которые являются его неотъемлемой частью и подписываются сторонами. Часть земельного участка считается переданной ООО "Фермалэнд" с момента подписания акта приема-передачи.

Судом установлено, материалами дела подтверждается, что между ИП Низкопоклонным А. Н. и ООО "Фермалэнд" 28.09.2011 подписаны приложения N N 1, 2, 3 к договору, 04.10.2011 акты приема-передачи земельных участков.

Выписка из государственного земельного кадастра от 15.11.2011 о земельном участке с кадастровым номером 34:09:000000:293 площадью 106 176 000 кв. м с местоположением: Волгоградская область, Калачевский район, Крепинская административная территория, содержит сведения об обособленных частях земельного участка, переданных в субаренду, с определением их границ, местоположения и условных номеров, а также отметку об обременении таких частей в пользу ИП Низкопоклонного А. Н.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренду земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участника в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" также разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Договорами от 28.09.2010 и от 28.09.2011 иное не предусмотрено.

С учетом указанных норм суд пришел к выводу, что собственники общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 34:09:000000:0293 уведомлены о заключении договора субаренды от 28.09.2011 N 2КФ путем опубликования уведомления в газете "Борьба" Калачевского муниципального района Волгоградской области выпуск от 21.06.2012 (73,74) и в газете "Волгоградская правда" от 22.06.2012 N 109.

Как установлено судом, решением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.01.2011 по делу N А12-15864/2010 ООО "СХП "Крепь" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, имущественное право аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 106 176 000 кв. м имеющий адресные ориентиры: Волгоградская область, Калачевский район, Крепинская административная территория, расположенного в границах участка кадастровый номер 34:09:000000:293, включено в конкурсную массу и реализовано на торгах в ходе осуществления процедуры конкурсного производства. В соответствии с договором купли-продажи имущества от 05.04.2012, ООО "СХП "Крепь" продало право аренды земельного участка КФХ Штепо А.В., который принял указанное право по акту приема-передачи от 05.04.2012.

Отменяя решение суда первой инстанции, и, отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд пришел к выводу, что недвижимое имущество выбыло из владения продавца - ООО "СХП "Крепь", находится в законном владении покупателя - КФХ Штепо А.В., поэтому при наличии доказательств заключения договора купли-продажи земельного участка, осуществления расчетов по этой сделке, передачи земельного участка покупателю, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

Отменяя постановление апелляционного суда, и, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, судебная коллегия исходит из следующего.

Из искового заявления следует, что предметом заявленного иска являются требования об устранении препятствий в пользовании земельным участком, принадлежащим истцу на праве аренды.

Из статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц, могут быть пресечены, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

На основании статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно пункту 2 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.

В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Исходя из содержания названных норм права следует, что при предъявлении негаторного иска владельцу необходимо подтвердить свое право на имущество, доказать факт нарушения своего права и незаконность действий ответчика.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлено, что часть земельного участка сельскохозяйственного назначения по договору аренды земельного участка от 19.03.2007 общей площадью 3322,6 га (что составляет 140,2 земельных долей ПС/ХПК-колхоза "Крепь"), расположенного в границах участка с кадастровым номером 34:09:00 00 00:0293 с адресными ориентирами: Волгоградская область, Калачевский район, территория Крепинского сельского поселения передана в пользование истцу для ведения сельского хозяйства сроком с 04.10.2011 по 01.10.2012 на основании договора аренды от 28.09.2011 N 2КФ.

Комиссионными актами от 20.04.2012 и от 22.04.2012 (комиссия в составе: главный агроном ООО "Фермалэнд" Низкопоклонный А. Н., начальник отдела контроля и режима ООО "Фермалэнд" Гладышев С. В., участковый уполномоченный полиции Калачевского ОВД капитан полиции Земцов В. А.), подтверждается осуществление сельскохозяйственных работ на полях, находящихся в субаренде у ООО "Фермалэнд", механизаторами КФХ Штепо А. В. и КФХ Кузьменко А. И. Факт осуществления сельскохозяйственных работ на полях, находящихся в субаренде у ООО "Фермалэнд", не оспаривался представителями ответчиков в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, установив обстоятельства спора, арбитражный суд Волгоградской области пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Выводы апелляционного суда о том, что недвижимое имущество выбыло из владения ООО "СХП "Крепь", находится в законном владении КФХ Штепо А.В., поэтому при наличии доказательств заключения договора купли-продажи земельного участка, осуществления расчетов по этой сделке, передачи земельного участка покупателю, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований, суд кассационной инстанции считает противоречащими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав.

Частью 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.

Представитель ответчиков пояснил, что государственная регистрация перехода прав по договору купли-продажи от 05.04.2012 к ответчику не произведена до настоящего времени.

Согласно части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 454 Гражданского кодекса положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса (общие положения о купле-продаже), применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания сделки недействительной. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с частью 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора купли - продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, сделал правильный вывод о том, что ООО "Фермалэнд" имеет права по владению и пользованию спорным земельным участком в соответствии с условиями, предусмотренными договором субсубаренды, гарантированные положениями статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем удовлетворение арбитражным судом требования истца правомерно.

Учитывая изложенное, обжалуемый судебный акт подлежит отмене, решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ в любом случае основанием для отмены принятого судебного акта, суд кассационной инстанции не установил.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2012 по делу N А12-9585/2012 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Волгоградской области от 23.07.2012.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А. А. Хайбулов

Судьи

Ф. В. Хайруллина С. Ю. Муравьев